不動産の個人売買は可能?個人売買のリスクや注意について解説!

「不動産の個人売買って法律的に大丈夫なの?」 「不動産個人売買ってオススメ?」

親戚同士や友人など、知り合い間で不動産の売買をする際、業者を挟まずに個人的に売買がしたいと考える人は少なくないと思います。

しかし、正しい情報を知らずに不動産の個人売買を行う事は非常に危険です。

そこで今回の記事では、個人売買のメリット・デメリットや、流れ、注意点など、不動産個人売買の基本的な知識をいくつかご紹介していきたいと思います。

不動産の個人売買は可能?

そもそも不動産の個人売買って合法なの?と思う人も多いかもしれません。

法律への関与は、個人売買を行うかどうかを決断する前に必ず確認しておきたいところですよね。

本章では、実際に不動産取引は可能なのかどうか、そして筆者視点での個人売買の是非についてお話していきたいと思います。

不動産個人売買は法律的には可能

結論からお伝えしますと、不動産の個人売買は合法的に可能な取引手法です。

不動産業者のように、売主と買主を取りつなぎ利益を上げるような場合は、国からの資格を得た上で行わなければなりませんが、個人間での取引の中で売買を行う分には全く問題はありません。

ただし、不動産業者の仲介などでは、契約書の作成や重要事項説明書の作成・交付義務など、様々な厳しい規則の元で行われますが、個人での取引の場合そうした規則がない為、取引で起こる問題などは全て自己責任になります。

その為、法律で守られていない分、知識なしで取り組む個人売買は非常に危険が伴うという事を覚えておきましょう。

基本的に不動産の個人売買はオススメしない

不動産の個人売買は法律的には可能ですが、あまりお勧めはしません。

不動産の個人売買は、本来「不動産会社」が行う業務を全て自分で取り決め、取引を行うという事です。

不動産取引は専門的な知識を要する場面が非常に多い為、個人売買を行うと、プロの仲介がない分どうしてもトラブルに発展しやすいです。

「自分はある程度専門的な知識を持っている」「不動産会社に仲介手数料を払いたくない」そういった理由で個人売買を行う方も多いとおもいますが、取引の過程では想像以上にたくさんの業務がありますし、トラブルに発展してしまった場合、仲介手数料以上の支出が出てしまうリスクもあります。

また、不動産の取引では税金の面などで法的規則も絡んできます。

取引の流れ、必要書類の準備、法律の確認、取引相手との打ち合わせ、他にもさまざまな事柄を自分自身で調べ、漏れがないか確認し、実行するのは非常に大変です。

そして前節でお話した通り、取引の中で起こったトラブルは、全て取引を行った本人たちの自己責任になってしまいます。

そのような観点から、多少のお金をかけてでも不動産会社に仲介をしてもらう方が安全かつ効率的であると思います。

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手数料がかからない分、手続きが大変になりリスクが伴う事を覚えておこう!

不動産個人売買のメリット・デメリット

前章でお話した通り、個人的には不動産の個人売買はオススメはしていません。

しかし、実際に個人売買を行っている人が多くいるのも事実です。

ではそのような人たちは、個人売買取引のどのような点に魅力を感じて行っている取引を行っているのでしょうか?

本章では、業者での取引と比較した際の「個人売買のメリット、デメリット」を学んでいきましょう。

メリット①:手数料や税金の節約が可能

不動産個人売買の最大のメリットは、安く取引が行える事にあります。

不動産会社を仲介して行う取引は、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介を依頼した場合の手数料は、売買価格に対して最大「3%」かかります。その為、例えば1000万の売却益が出た場合は36万円、5000万円の売却益が出た場合は150万円の手数料かかってしまいます。

しかし、個人売買の場合、業者に手助けをしてもらうのではなく、全て個人間の間で取引を行う為、手数料などは一切発生しません

手数料は不動産を売却する上で最も大きな出費と言えるため、この手数料がなくなる事は非常におおきなメリットになると言えるでしょう。

また、不動産取引における税金は、手数料に対して何パーセント、という形で求められます。

その為手数料を支払わない形の取引である個人売買では、この局面における税金も支払う必要がなくなります

これらの点から、個人売買は不動産仲介における取引と比較すると金銭的なメリットが非常に大きいことが分かると思います。

メリット②:取引の自由度が高い

不動産の個人売買は、だれかが仲介して行う取引ではないため、売主や買主の意思次第で取引が成立します。

その為、特に売主は、契約の条件や売却価格などを自分で自由にきめる事が出来ます

不動産会社が仲介して取引を行う場合、知識を持っている不動産会社が主になって取引内容を取り決めていく形が基本であるため安心ではありますが、売主の意見が通りにくい事が多いです。

また、個人売買の場合は必要事項を業者に確認して許可を取る、などの作業も必要ない為、そうした局面で手間が少ないという点でも自由度が高いと言えるでしょう。

デメリット①:買い手を見つけづらい

個人売買では取引相手を見つける方法が2つあります。

1つは、親戚や友人など、知り合い同士で取引を行う方法、そしてもう1つはサイトを利用して取引相手を探す方法です。

1つ目の方法である場合は、すでに取引相手が決まっている状態であるため問題ありませんが、サイトを活用して取引相手を探す場合は、業者を利用するよりも時間がかかると言えます。

不動産仲介の場合は、不動産会社が能動的に買い手を探してくれます。その為、ただ買い手が現れるのを待つだけでなく、不動産会社が買い手と売り手をつなげてくれる事も多いです。

しかし、個人売買の場合、サイトなどを介して自分で相手を探さなければならず、基本的にはサイトに情報を掲載してそこからは買いたい人が現れるまで待つ状態が続きます。

タイミングがうまく合えば、すぐ買い手が見つかる場合もありますが、時間がかかる傾向にあるという事は認識しておく必要があるでしょう。

デメリット②:トラブルがつきもの

個人売買は、売主と買主のみで行う取引です。つまり、専門家のサポートを受けずに取引を行う事になります。

不動産の取引は確認すべき事項や用意すべき書類などが想像以上に多い為、これらを個人で行うとなると、なにかしらの形でトラブルになる事がたびたびあります。

その為、個人間で取引を行う際には、売主、買主の両方がしっかりと知識を付けて、確認も抜け漏れのない様に念入りに行う必要があります。

不動産取引に関する知識が全くなく確認などに自信がない人、また、特に売主の方で書類の作成などの準備が苦手な人は、少しお金がかかっても仲介業者などにサポートをしてもらう事をお勧めします。

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デメリット③:手間と時間がかかる

個人売買での取引において非常に大きなデメリットとなるのが「手間と時間」です。

ここまででも何度か説明してきましたが、個人売買の場合は書類の作成や取引相手との日程調整、確認事項の抜粋などすべて自分で行わなければなりません。

本来の仲介取引であれば、知識が豊富なプロの業者の方がすべて行ってくれる作業のすべてを自分で請け負うという事になるので、相当な時間と手間がかかる事は容易に想像がつくと思います。

時間に余裕がある方、不動産取引における知識が精通している方には個人取引もお勧めですが、そうでない方にはトラブルを起こさない為にも業者のサポートを借りる仲介取引を強くお勧めします。

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不動産個人売買の流れ

ここまでで、不動産の個人取引におけるメリット、デメリットが分かったのではないかと思います。

これらのメリットデメリットを踏まえたうえで、個人売買を行いたいと思われる方が次に知っておくべき知識は「個人売買の流れ」です。

個人で準備や段取りを行わなければならないこの取引では、売主、買主の双方が取引のステップを理解しておく必要があります。

本章ではその流れをおおまかに説明していきたいと思います。

ステップ①:売りたい不動産の相場を確認

まずは、売りたい不動産の相場をしっかりと調べます。

個人売買の場合は、前章でも記述した通り、自分自身で不動産の価格をきめる事が出来ます。

しかし、適当に価格を付けてしまっては、売れるものも売れなかったり、自分が損をしてしまったりしてしまう事態になりかねません。

その為、相場をしっかりと調べるこの工程は非常に重要になってきます。

相場の調べ方はいくつかありますが、オススメの方法は「一括査定サイト」の活用です。

一括査定サイトとは、立地や築年数など、簡単な不動産の情報を入力すると、不動産会社からその物件の査定額を教えてもらえるシステムです。

基本的に無料で行えるサイトがほとんどで、一度情報を入力すると複数の業者から査定してもらえるサイトも多いので、非常にオススメのやり方です。

それらの査定額を参考にしてある程度の自分の物件の相場、価値を知りましょう!

ステップ②:資料等の準備

次に行うことは「資料の準備」です。

注意しなければいけないのは、家族や親しい友人との取引でも、資料を作成せずに取引を行う事は「違法行為」に当たります。

そのため、この工程は飛ばさずしっかりと行っていきましょう。

不動産の取引における資料は、特にきまった形式などは存在していません。しかし、含めるべき確認事項などは存在しているのでしっかりと確認して作成しましょう。

基本的に必要となる書類は以下の3点です。

 

必要書類入手場所備考
登記簿謄本(抄本)管轄の法務局土地と建物の両方が必要
固定資産税評価額証明書管轄の法務局土地と建物の両方が必要
公図管轄の法務局

役所などにいって準備しなければならない資料などもあるので、ぎりぎりに準備するのではなく前もって必ず確認しながら準備を進めましょう。

ステップ③:売却価格を決定

次に進めるべきステップは「売却価格の決定」です。

親しい間柄での取引の場合、売主と買主で話し合いを行って、売却価格を決定してもいいと思いますが、買主が決まっていない場合は、売主が相場や業者からの査定額を参考にして価格を取り決め、それをみた購入検討者がそこから交渉という形が多いです。

価格の交渉をする際は、一般的に買主が価格を下げてほしいという交渉をしてくる事が多いです。

その為、売主は最初に設定する価格を少し高めにしてもいいかもしれません。

ただし、高くつけすぎてしまうとそもそも交渉をしてくれる相手が現れなくなってしまうかもしれないので、注意をしましょう。

ステップ④:現地確認、問い合わせ対応

売主が物件の情報をサイトなどに載せると、その物件に興味を持った購入検討者から問い合わせがくる事が多いです。

その際に、物件の様子や土地の状態などを具体的に聞いてくる事が多いので、現地の確認は必ず必要な工程になってきます。

購入検討者により適切な情報を提供する為には、業者に依頼して物件や土地の状態を調査を行い、書類に報告をまとめてもらうのが1番です。

しかし、個人的に依頼する事になる為、そこで費用が発生してしまうという点で、個人売買のメリットが生かしきれないというとらえ方も出来ます。

その為自分自身で、物件の状態などを的確に伝える事が出来る人は必要ないかもしれません。しかし、質問や問い合わせに対する返答は非常に重要なので、しっかりと答えられるように売り出す物件について詳しく知っておきましょう。

ステップ⑤:価格交渉

価格交渉は、売主にとっても買主にとっても非常に大切な工程です。

買主は、売主が提示した価格に対して値下げ交渉をしてくるのが一般的です。価格設定のパートでお話した通り、初めは値下げを前提とした価格をまずは設定し、値下げに応じて相手に寄り添う姿勢を見せる事が大切です。

しかし、買主の言うがままに値段を下げすぎてしまっては、売主が損をしてしまう事になりかねません。

その為、価格交渉の際は、自分の中で「これ以上は下げられない」というボーダーラインを決めて、相手に流されすぎないようにするといいかもしれません。

ステップ⑥:契約書などの作成

価格交渉を行い、引き渡す価格が決まったら、細かい契約事項などの取り決めを行い契約書を作成していきます。

特に親族や親しい友人同士の取引では、口約束などで様々な取り決めを行う人が多いですが、それをしてしまうと後々トラブルが起きた時、確認が取れなくなってしまいます。

互いの認識をすり合わせるためにも、2者間で決めた確認事項は、必ず契約書の中に記載して文面に起こしておきましょう。

個人売買ではトラブルがつきものであるとお伝えしましたが、そうしたトラブルは契約書をしっかり作成する事で防げるものが非常に多いです。

とても大切な工程なので、丁寧に行いましょう。

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ステップ⑦:引き渡し

契約等がすべて完了したら、物件の引き渡しに移ります。

取引自体はここで終わりですが、引き渡しが終わった後も、欠陥が見つかったり契約内容と物件の状態が違ったりなどトラブルが発生する事案も多くあります。

そうなってしまった際のアフターフォローも非常に大切です。

しかし、そのようなトラブルが起きないよう未然に最善の注意を払って契約を行っていきましょう。

不動産個人売買の注意点

次にご紹介する内容は、「不動産の個人売買での注意点」についてです。

個人売買は、2章のデメリットのパートでもご紹介した通り、トラブルが非常に起きやすい取引方法です。

そのようなトラブルが起きないようにする為の注意点をしっかりと理解しておきましょう。

価格の妥当性をしっかり検討しよう

前章でもお話しましたが、個人売買では売主が売り出し価格を自由に決定する事が出来る特徴があります。

よく言えば、選択の自由がありますが、悪く言えば、間違った価格の付け方をしてしまう可能性もあります。

不動産仲介の場合、専門家の意見を参考にしながら価格を決定する為、特別損をしてしまったり、高く設定しすぎて売れない、なんていう事はあまりありません。

しかし、自由に設定できる個人売買ではこのような問題が発生しかねません。

その為、設定した価格に妥当性があるかどうか、しっかりと判断する必要があります。

前章でも紹介しましたが、価格の妥当性を図る為に便利なツールとしてあげられるのは「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを活用する事によって、無料で簡単に、信憑性のある情報を得ることが出来、価格設定を容易に行う事が可能です。

一括査定サイトの中でも特にオススメをするのが「すまいステップ」です。

すまいステップ

このサイトは、全国の業者と提携しているのサイトで、一度に最大4社に査定依頼が出来ます

また、厳選な審査の元優良な業者のみが提携企業として選ばれている為、査定額に対する信憑性も申し分ありません。

利用自体も無料で出来るので、ぜひ活用してみてください。

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不動産の個人売買契約は慎重におこなおう

まず非常に多いトラブルが「契約」についてのトラブルです。

個人売買では、業者のようなプロが介入して契約を行うわけではなく、素人同士で行う為確認不足や認識の違いが頻繁に起きます。

その為、契約内容の確認は特に入念に行う必要があります。

どれだけ小さな疑問でも、必ずお互いに確認を取り認識を合わせる作業を徹底しましょう。

また、口頭で確認した内容は後々に揉めた時に証明が出来ず、有効な約束としては認められません。

取り決めた内容を口約束で終わらすのは絶対にやめましょう。

確認事項は契約書にしっかりと明記して文字に起こしたうえで互いの同意としましょう。

契約書に記載すべき確認事項については、こちらの記事に詳しく記載してあるので、ぜひ確認してみてください!

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個人売買契約の「瑕疵」は要注意

不動産取引には「瑕疵担保責任」というものがあります。

これは、物件の引き渡しが終わった後に家に欠陥などがあった際に売主に課せられる責任の事を指します。

この瑕疵担保責任の内容をしっかりと取り決めておらず、引き渡し後にトラブルに発展するというケースが非常に多いです。

例えば、家の柱にシロアリが沸いていた事が取引成立の3年後に発覚したとします。

瑕疵担保責任の保証期間や詳細を取り決めていた場合はその規則にのっとって契約の破棄、または損害賠償の支払い、などスムーズに進める事が出来ます。

しかし、この内容についての取りきめを行っていない場合、売主はもう3年も経っているのだから無効だ、買主は売る側の責任なのだから賠償金を支払え、など双方の主張が生まれトラブルになってしまう場合が多いのです。

こうしたトラブルを起こさないためには、契約段階で細かく瑕疵担保責任が課せられる期間や、ペナルティーの内容などをしっかりと契約書に記載しておく事が大切です。

瑕疵担保責任は個人売買取引の中でも特に問題になる事が多いパートなので、とにかく徹底して確認を行い、それを契約書を通して認識するようにしましょう。

困ったときは不動産会社にサポートを求めよう

個人売買は、非常に多くの事を全て自分で請け負わなければならない取引です。

出来ると思っても、やってみると想像以上に大変だという事もあるでしょう。

そうなった場合、無理やり進めてトラブルに発展するよりは、お金を支払い適切なサポートが受けられる不動産会社に頼む事を強くお勧めします。

また、書類の作成のみ手伝ってほしい、関連調査のみをお願いしたい、など、一部的なサポートを依頼したい場合は「司法書士」や「行政書士」という機関も活用できます。

無理をして取引を行うのではなく、サポートが必要だと感じた際は潔く助けを求める方が、効率的且つトラブルになりづらいです。

自分自身で状況を考慮して、最終的にどちらがよいかしっかりと判断しましょう。

個人売買以外で手数料を抑える方法

ここまでで、不動産個人売買の基本的な内容をお伝え出来たのではないかなと思います。

冒頭でもお話しましたが、個人売買は金銭的なメリットが大きい分、手間や時間、そしてリスクが伴う取引手法です。

そこで、ここからは、手数料をなるべく抑えつつ、個人売買を避けて取引を行う方法をご紹介していきたいと思います。

方法①:仲介手数料が無料、少額の不動産会社を探す

一つ目は、仲介手数料が無料、もしくは非常に安い不動産会社を探す方法です。

一般的に、不動産会社がとる手数料は、利益の3%までと決められておりますが、この3%はあくまで手数料の「上限」という認識です。

その為、それ以下の手数料で仲介を行っている企業も存在しています。

「不動産会社 手数料無料」や「不動産会社 手数料 安い」などで検索をかけてみると見つける事が出来ると思うので興味がある人がぜひ検索してみましょう。

ただし1点注意してほしい事は、手数料を無料、もしくは安くしている分、その企業が一体どこから収益を得ているかをしっかりと確認する事です。

手数料が無料でも、他のところでお金を取られてしまうのでは本末転倒ですよね。

手数料が無料、安いという文言に惹かれて、よく調べもせずにその不動産会社に頼ってしまうと失敗してしまう可能性もあるので、しっかりと調べてから依頼するようにしましょう。

方法②:不動産会社と手数料の交渉をする

二つ目は、不動産会社と手数料の交渉を行う方法です。

もとから、手数料が安い企業に依頼するのではなく、直接交渉で手数料を引き下げてもらうというやり方です。

不動産会社側も、顧客をなるべく手放したくはありません。

その為、ある程度の交渉で手数料の引きさげを行う事は可能です。

例えば、いくつかの不動産会社を回り、そのなかで他社の手数料を引き合いに引き下げの交渉を行うなどすると成功率があがるでしょう。

一つの方法としてぜひ覚えておいてください。

まとめ

今回は、不動産個人売買の基本的な知識についてお話してきました。個人売買はメリットが大きい分、デメリットも非常に大きい取引方法になっています。

取引を行う際にはしっかりと知識を付けて、納得した上で行うようにしましょう!

 


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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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