家を売却した時に使える税金控除とは?確定申告の流れも紹介

家を売却したあとは、売却で出た利益に応じて税金を納めなければなりません。家の売却益は譲渡所得に当てはまり、売却価格から売却にかかった費用や不動産の取得費などを差し引いて、プラスになった場合は所得税や住民税がかかります。

課税対象にならないためには、いかに取得費や売却費用を計上するかが重要ですが、それだけでなく特別控除を利用する方法もあります。

この記事では家売却で発生する税金を安くするため控除を紹介していきます。

家売却で生じる税金の基礎的な情報を知りたい方はこちらの記事もオススメです。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

家売却時に使える代表的な控除4選

家の売却に対する税金には、負担を軽減すできるさまざな特例が設けられています。特にマイホーム(居住用不動産)の売却の場合、売却代金は買い替えやその後生活で必要な資金でもあることから、より有利な特例が用意されています。

まずは家を売却した時にどのような特別控除が適用できるのか、その種類を知っておくことが大切です。

家を売却したときに受けられる控除にはいくつかありますが、この章では代表的な4つの控除を紹介します。

・3,000万円特別控除
・10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それでは1つずつ見ていきましょう。

3,000万円特別控除

3000万円特別控除とは、マイホームの売却なら譲渡所得から3000万円を差し引けるという特例です。家の所有期間は問わないため利用しやすい特例です。

ただし、セカンドハウスや賃貸用マンションなどは対象外です。また、一度この特例を受けるとその後2年間は再適用を受けられなくなります。

その他主な適用条件は以下となっています。

3000万円特別控除の適用条件・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

控除は1人に月最大3000万円です。例えば家が夫婦の共有名義なら、合計6000万円までの控除が可能になります。

売却価格が3,000万円以下なら、特別控除だけで譲渡所得を0にできるので積極的に利用したい控除です。

住宅ローン控除との併用はできないので注意!

3,000万円特別控除は住宅ローン控除との併用ができません。

住宅ローンを組んで不動産を購入したときに、住宅ローン控除の適用を受けているなら、住宅ローン控除が満了していない10年以内の売却だと重複する可能性があるので注意が必要です。

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10年超所有軽減税率の特例

売却する不動産の所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得に対する課税率を下げる控除を適用できます。

特例を適用した際の税率は、6,000万円までの部分は所得税が10%、住民税が4%で、6,000万円を超える部分は、所得税が15%、住民税が5%です。

特別控除や特例は併用できないことが多いですが、所有期間による軽減税率は3,000万円の特別控除と併用できるため、条件が合えば併用しましょう。

なお、所有期間の10年という要件は、その不動産を購入した日から売却した年の1月1日時点で10年を超えているかどうかが判断するポイントです。

軽減税率の適用条件
・日本国内にある自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地を売る
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

特定の居住用財産の買換え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い換える場合、一定条件を満たせば、売却の利益に対する税金を繰り延べできます。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

元のマイホームより新しいマイホームの方が高いか同額なら税金は全額繰り延べとなります。新しいマイホームの方が安い場合は、その差額に税金がかかります。

なお、買い替え特例は3000万円特別控除や軽減税率と同時に適用できません。

リナビス
どちらの特例を利用した方がいいのかな?

一般的には、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特別控除が有利、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利です。

買い替え特例利用の条件は以下となります。

売却した住宅の要件・売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
・売却がが1億円以下
・居住期間が10年を超えている
買い替えた住宅の要件・住宅の床面が50㎡(マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定)以上で、且つ専有面積が500㎡である事
・中古マンション購入の場合は築25年以内であること

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホーム売却で損失が出た際に、そのマイナス分を他の所得と合算して減税を図れます。

例えば、家の売却で100万円の赤字が出た場合に給与所得が400万円だったとすると、100万円を差し引いて300万円で所得が確定します。

すでに支払っている税金については100万円を差し引いた分が還付対象となります。

また、損失が大きく1年では控除しきれない場合は、売却した翌年から3年間繰越控除ができます。

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以上が家売却時に使われる代表的な控除です。

利用できる控除をチャート図で確認してみよう!

これまで紹介した控除の中で自分が利用できるものはどれか知りたい方は下のチャート図を活用してみましょう。

 

家売却の特例フローチャート

 

特殊な事情による家の売却に適用される特別控除

家の売却で適用できる代表的な特別控除と違って、一部特殊な事情でのみ適用できる控除もあります。

相続物件の売却時に利用できる控除

相続した不動産を3年以内に売却すれば、譲渡所得から空き家の相続人1人当たり3000万円を特別控除できる制度です。
対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建設された一戸建て(マンションは除く)で、相続前に親が一人で住んでいた家です。
旧耐震基準で建てられている場合は、耐震改修を行った上で売却するか、建物を取り壊して更地として売却する必要があります。

特定期間に購入した不動産の売却で1,000万円の特別控除

2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に、土地や借地権などを購入している場合は、一定期間を過ぎてから売却することで、1,000万円の特別控除が適用可能です。

対象となるのは土地や土地を利用する権利で、家の購入は含まれませんが、土地ごと売却する際には適用できる可能性があります。

注意点としては、2009年に取得した土地などは2015年以降に、2010年に取得した土地などは、2016年以降の売却でなければ適用できない点です。

また、不動産の取得方法は購入に限られ、相続や遺贈、贈与や交換、代物弁済や所有権移転外リース取引などで手に入れたものは適用対象とはならない点にも注意しなければなりません。

収用等による売却で5,000万円控除

公共事業で利用するために不動産を売却した場合は、代替資産取得の課税特例などを受けていない限り、5,000万円の特別控除が適用できます。

ただし、買取の申し出があったあと、6カ月以内に売却しなければならず、期間を超過すると適用対象からは外れてしまうため、注意しなければなりません。

再開発による売却で2,000万円控除

土地区画整理事業など、再開発のために不動産を売却する場合は、2,000万円の特別控除が適用できます。

国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などに売却することが条件ですが、それだけでなく、事業のために売却するという条件が含まれます。

土地区画整理事業に関係なく、これらの団体に売却したとしても、特別控除は適用されないということは覚えておきましょう。

特定住宅地造成事業による売却で1,500万円控除

事業のための売却では、特定住宅地造成事業も該当します。この事業のために不動産を売却する場合は、譲渡所得から1,500万円の控除を行えます。

また、住宅建設事業も控除対象に該当するため、住宅造成にかかる事業では、控除が適用できると考えましょう。

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特別控除を受けるために行う確定申告の流れ

特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなけれいけません。

時期は土日の影響で多少ずれることもあるため、当該年度のスケジュールは事前に確認が必要です。

また、確定申告に必要な書類は複数ありますが、特別控除などを利用する際には、それぞれの制度ごとの添付書類が別途必要になります。

申告に必要な基本書類と、特別控除などに必要な添付書類の両方を確認して、早めに用意をしておきましょう。

確定申告はなじみがない人も多いため、難しく感じられやすいですが、全体的な流れを知っていればそれほど難しくはありません。

もし自分では難しい、面倒と感じるなら、税理士への依頼も可能なため、こちらを検討してもよいでしょう。

必要書類を用意して作成する

確定申告に必要な書類は複数ありますが、家や土地などの譲渡を行った場合は、次のものを用意します。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売買契約書のコピー
  • 売買代金受領書のコピー
  • 固定資産税精算書のコピー
  • 仲介手数料などの領収書のコピー
  • 該当不動産の全部事項証明書
  • 戸籍の附票

適用する特別控除によっては、別途書類が必要な場合もあるため、それも確認しておかなければなりません。これらを用意して、申告書に所得額や費用を書き込んでいくことで、最終的な税額を計算できます。

事前にどれくらいの税金がかかるかを知りたいなら、一括査定サイトを利用して算出された査定額を元に、売却にかかる費用や不動産の取得費、利用できる特別控除などを考慮し、概算してみることがおすすめです。査定額からの計算は大まかなものですが、大体どれくらいの税金がかかるのか、税金発生の可能性がないかなどは分かります。

書類を税務署に提出する

各種申告書類を集めて必要事項を記入したあとは、税務署に提出します。提出方法は複数あり、税務署や確定申告会場で直接提出するか、郵送での提出、あるいはe-taxというサービスを使って、ネット上でデータ送信も可能です。

提出後に税額が決定するため、所得税は確定申告期間内に金融機関やコンビニなどで支払います。現金納付以外に口座振替も可能で、データでの提出ならクレジットカードの支払いも可能です。なお、住民税は翌年の6月からの課税になるため、確定申告期間に支払う必要はありません。

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損をしない家の売却のためには一括査定サイトの利用がおすすめ

損なく家を売却したいなら、一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。不動産会社によっては節税対策に強いところもあり、上手な経費計上の方法や、特別控除などを受けるサポートをしてくれることもあります。高値で売却するだけでなく、節税の対策もしてもらえる不動産会社なら、より利益を守って税負担を抑えやすくなります。

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家の売却は特別控除が適用できるか条件を確認しよう

家を売却して利益が出そうな場合は、特別控除や特例などを適用して、少しでも税負担を抑えることが大切です。

また、あらかじめ利益が出るかどうかを概算し、使える控除を確認しておくことも重要なポイントです。適用できる控除と条件をチェックし、確実に使えるものを選んで、上手に税負担の軽減を行いましょう。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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