家は築年数だけで売れ行きが決まるわけではありませんが、物件の状態や立地、地域の需要によっては、売却に時間がかかることがあります。
では、築年数が古い家はどうすればよいのでしょうか。古い家が売れない場合、いくつかの解決策があります。
この記事では、古い家が売れにくい理由と、売れないときに検討できる対処方法、売却時の注意点を紹介します。
- この記事でわかること
- 古い家が売れにくくなる主な理由
- 売れないときに検討できる対処方法
- 売却時に確認したい注意点
売れない家・いらない家の処分方法を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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古い家が売れない理由
古い家が売れにくい背景を、物件・地域・依頼先の観点から確認しましょう。
古い家が売れにくい理由としては、以下の4つが挙げられます。
- 築年数が25年を超えると成約率が下がる
- 購入した後にリフォームや解体の手間がかかる
- 人口減少で需要が減る
- 物件を取り扱ってくれる不動産会社が少ない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
理由①：築年数が25年を超えると成約率が下がる
築年数が進むほど、首都圏中古戸建住宅の対新規登録成約率は低下傾向です。
築25年を超えると、戸建ての成約率は下がってしまいます。
近年では中古住宅の取引件数が増加しているとはいえ、日本では未だ新築人気が強く少しでも築年数が新しい物件を希望する買主は少なくありません。
首都圏の中古戸建住宅では、2025年の対新規登録成約率が築26年以降で低下傾向にあり、築25年までの物件は約3分の1で成約しているのに対し、築31年を超えると4分の1程度に下がってしまうことが分かります。
| 築年帯 | 対新規登録成約率 |
|---|---|
| 築21〜25年 | 32.4% |
| 築26〜30年 | 30.3% |
| 築31〜35年 | 26.3% |
| 築41年〜 | 21.9% |
築年数は売却のしやすさを左右する要素の一つです。立地や建物の状態、価格設定によっても状況は変わるため、物件ごとの売却可能性を確認しましょう。
築年が下がった戸建てが売れにくい理由については以下の記事も合わせて参考にしてください。
理由②：購入した後にリフォームや解体の手間かかる
購入後に必要な工事の範囲と費用は、物件ごとに異なります。
購入希望者にとっては、古い家を購入した後にリフォームや解体の手間がかかる点も購入を躊躇する理由の1つです。
水回りの設備が古かったり耐震性などに問題があったりする場合、家の購入後に買主が費用を負担してリフォームや解体が行われることがあります。
リフォームや解体にかかる費用は、工事範囲や建物の状態、地域などによって大きく異なります。
古い家を購入した後にかかるコストに不安を抱く購入希望者が多いため、古い家は売却しにくいと言えます。
理由③：人口減少で需要が減る
人口減少地域では、買い手候補が限られる場合があります。
過疎化などで人口の減少が続く地域にある古い家は残念ながら売れにくい傾向にあります。
中古住宅の需要は人口の流入・流出に左右されるためです。
近年は少子高齢化や都市部への人口流出で、田舎を中心に空き家問題が深刻化しています。
人口減少が続く地域では買い手候補が限られる場合もあるため、地域の取引状況を不動産会社に確認しましょう。
理由④：物件を取り扱ってくれる不動産会社が少ない
物件の条件に合う販売経験を持つ不動産会社へ相談することが大切です。
家を売る際には不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、不動産会社が取り扱ってくれないことがあります。
売却価格が低い物件は、仲介手数料も相対的に少額になりやすいため、取扱いの優先度を下げられる可能性があります。
対応の可否や販売方針は不動産会社によって異なるため、複数社に相談して比較しましょう。
古い家を売る際には、大手不動産会社だけではなく地元の不動産会社にも相談してみましょう。
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古い家がどうしても売れない時の対処方法
売却方法ごとの条件を比べ、物件に合う選択肢を検討しましょう。
ここまで、古い家を売るための方法を見てきました。
- 売り出し価格を下げる
- 不動産会社を変更する
- 不動産会社に買い取ってもらう
- ホームインスペクションを受ける
- 瑕疵保険をつける
- リフォーム・リノベーションをする
- 古い家を解体して売却する
- 隣人や知り合いに売却する
不動産会社を変更する
売却活動の状況を確認し、契約更新時に依頼先の見直しも検討しましょう。
仲介で家を売りに出している場合、不動産会社を変更してみることも選択肢の一つです。
家を売り出して半年以上経っても売却に至らない場合、不動産会社の担当者の実力が足りない可能性があるからです。
不動産会社によって得意なエリアや物件種別は異なっているので、売りたい物件の条件とうまくマッチしていない可能性があるからです。
契約期間が切れるタイミングで、仲介を依頼する不動産会社の見直しをすると良いでしょう。
売り出し価格を下げる
値下げ前に、周辺相場と販売活動の状況を確認しましょう。
家を売り出してもなかなか売れない場合は、売り出し価格の値下げを検討しましょう。
周辺の売却相場と比較して高めの価格を設定している場合、割高感が出て買主が現れない可能性があります。
相場に即した価格で売るためには、売主自身も相場感覚を身につけておくことが重要です。
築年の古い家の売却相場については、以下の記事も合わせて参考にしてみてください。
不動産会社に買い取ってもらう
買取は売却までの手間を抑えられる一方、価格が仲介より低くなることがあります。
仲介で家が売却できない場合は、不動産会社に直接家を買い取ってもらうことを検討しましょう。
「買取」という方法では、不動産会社が直接家の買主となるため、購入希望者を探す手間が省けます。
家を買い取った後、不動産会社はリフォームなどを施して物件の価値を高めた上で一般の消費者に再度販売します。
買主にとってはリフォーム費用などがかからないというメリットがある一方、買取では仲介より売却価格が低くなることがあります。
買取で家を売る場合は、必ず複数の不動産会社から査定を受けて売却先を決めましょう。
もし家が空き家であれば、空き家専門の買取業者に依頼するのもおすすめです。
ホームインスペクションを受ける
インスペクションは、目視・計測を中心に建物の劣化事象を確認する検査です。
古い家を購入する買主の不安を少なくするために、ホームインスペクションを受けることもおすすめです。
ホームインスペクションとは、シロアリ被害や雨漏り、床の傾きなど不具合のある箇所がないかを専門家が検査をするサービスのことです。
買主は、家を買った後に不具合箇所が見つかり修繕費用がかかったり生活に支障が出たりすることを懸念して古い家の購入を断念することがあります。
耐震性などを専門家が評価するホームインスペクションを受けることで、買主の不安を取り除き購入を後押しすることに繋がります。
費用や調査範囲は、依頼先や建物の状況によって異なります。そのままの状態で売れない場合は、実施の必要性と見積もりを確認して検討しましょう。
瑕疵保険をつける
瑕疵保険の利用には、取引形態に応じた検査などの条件があります。
買主に安心して購入してもらうため、瑕疵保険をつけて家を売ることもおすすめです。
瑕疵保険とは、家を売った後に瑕疵（雨漏りなどの欠陥）が見つかった場合に補修費用などを保証する保険のことです。
瑕疵保険には売主・買主どちらも加入できますが、売主が瑕疵保険に加入して売り出されている物件は多くありません。
他の築古物件との差別化にもなり、家が売れやすくなることが期待できます。
リフォームやリノベーションをする
工事は、売却価格への影響と買い手のニーズを踏まえて判断しましょう。
どうしても古さが気になる場合は、リフォームやリノベーションをした上で家を売却することも選択肢の一つです。
大規模なリフォームをしなくても、和室の部屋をフローリングにしたり、水回りの設備を新しくしたり少しの改装で買主からの印象が良くなることが期待できます。
しかし、あまりに独特な改築をするとかえって買主のニーズに合わなくなって売れ残る可能性もあります。
多くの購入検討者のニーズに応えるために、必ず不動産会社に相談しながらリフォームすべきかを判断しましょう。
古い家を解体して売却する
解体前に、税制・補助制度の条件と費用を個別に確認しましょう。
立地が良い場所にある古い家は、解体して売ることも選択肢に入れるとよいでしょう。
あらかじめ更地の状態ならば、購入後に解体する手間やコストがかからないため購入しやすく感じる買主がいるためです。
また、売却にかかる税金の控除が受けられたり、自治体によっては解体費用の補助が受けられたりと、売却費用を節約できるケースもあります。
解体費用や利用できる補助制度は、建物の規模・立地・自治体によって異なります。不動産会社や自治体に確認しながら、解体するべきか慎重に判断しましょう。
隣人や知り合いに売却する
接道条件などで売却が難しい物件も、隣地所有者には活用価値がある場合があります。
古い家は、隣の人や知り合いなどに個人的に売却することもできます。
接道要件を満たさず再建築が難しい物件などは、一般的には売却が難しい場合があります。ただし、隣地所有者には駐車場や敷地の拡張などの活用価値があることもあります。再建築の可否は建築士・自治体窓口・不動産会社に確認しましょう。
10年以上も空き家で管理が不十分なので対応策を考えたい、とのご相談を受けました。調査の結果、相談者の空き家は敷地が道路に接しておらず、建替えができない土地でした。⼀般的には魅力の低い物件でしたが、隣地所有者にご提案したところ、「購入したい」とのご回答でした。その方は駐車場が欲しいと考えていたため、使われていない隣の土地に魅力を感じていたようです。
※参考：東京都住宅政策本部「解決事例紹介」（2023年3月15日閲覧）より編集
直接交渉することが気まずい場合は、不動産会社に間に入ってもらうことも可能なので地元に詳しい不動産会社に相談してみるといいでしょう。
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その他の方法で古い家の処分をしたい方は、以下の記事も合わせて参考にしてください。
古い家を売る際の注意点
ここまで、古い家がどうしても売れない場合の対処方法を見てきました。
古い家を少しでも早く・高く売り切るためには、いくつかの注意点があります。
例えば、以下のようなものです。
- 家財は処分する
- 不具合のある箇所を不動産会社に伝える
- 隣地との境界を確定する
- 越境物がある場合は覚書を締結する
- 「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されないようしっかり管理する
家財道具は処分する
家の中に残った家具や家電など、家財道具はあらかじめ処分しておきましょう。
相続した家などを売却する場合、片付けが出来ずに家具や家電がそのままの状態で売り出されるケースがあります。
しかし、家具や家電が残った状態だと部屋が狭く見える上に、散らかったままの状態では買主に悪い印象を与えてしまいます。
遠方に住んでいたりと自力での片付けが難しい場合は、不用品買取業者などを頼ることも選択肢の一つです。
買主に良い印象を与えられるよう、古い家を売る前に片付けを済ませておきましょう。
不具合のある箇所を不動産会社に伝える
雨漏りやシロアリの被害といった不具合がある箇所は隠さず必ず不動産会社に報告しましょう。
家を売った後に不具合のある箇所が見つかると、「契約不適合責任」に問われて修繕費用などを請求される可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に不具合が見つかった場合に売主が知っていたかどうかに限らず修繕費用などを負担しなければいけないとする民法上の責任のことです。
少しでも気になる箇所がある場合は必ず不動産会社の担当者に相談しましょう。
隣地との境界を確定する
スムーズに家を売却するために、隣の家との境界が確定していることを確認しましょう。
境界線が確定していないと、近隣とトラブルが起こることを恐れて買主が購入を取り止めてしまう原因になります。
古い家を売る場合、測量が不正確で登記上の境界と現状の境界がズレてしまうこともあります。
境界が確定しているかは下記の2つの方法で分かります。
- 境界標があり、位置がずれていない
- 境界線確定図や境界線確認書がある
境界が確定していないと売却するまでに測量などの手間がかかってしまうこともあるため、早めに不動産会社に相談しましょう。
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越境物がある場合は覚書を締結する
境界が確定しても越境物がある場合は覚書を締結しましょう。
エアコンの室外機や塀などが境界をはみ出るなど、ごくまれに現状の利用に基づく境界と確定した境界が異なる場合があります。
こうした越境物はトラブルの元になるため、覚書を締結しておくことをおすすめします。
越境物の覚書は測量会社に依頼することで作成しますが、50~100万円もの費用がかかってしまうことも。
心当たりがある方は、まずは不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう。
「特定空き家」や指定されないようしっかり管理する
「特定空き家」に指定されないように家が売れるまでの間もしっかり管理しましょう。
特定空き家に指定されると、税金が高くなってしまい、さらに悪質だと判断されると過料を取られるケースもあります。
建物の管理はもちろん庭木などが伸び切り近隣の迷惑にならないようきちんと管理しましょう。
まとめ
この記事を読んでいる方の中には、古い家がなかなか売れず焦っている方もいるかもしれません。
しかし、売れない場合にできる対策は決して少なくありません。
諦めず対策して少しでも高く家を売りましょう。
すまいステップでは「宅地建物取引主任者の資格あり」「不動産売買仲介歴5年以上」といった優秀な不動産会社の担当者があなたの家の売却をサポート。
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