「古い家がきちんと売却できるか不安…」
「どうしても売れなかったらどうやって処分したらいいの？」
過疎化が進む地域において築年数の古い家を売却することは決して容易ではありません。
しかし長年住んだ愛着ある家を売却するなら、大切に使ってくれる人に売りたいですよね。
古い家が売れにくい原因を知って、高く・早く売れるようしっかり準備しましょう。
古い家が売れない理由
古い家が売れにくい理由としては、以下の4つが挙げられます。
- 築年数が25年を超えると成約率が下がる
- 購入した後にリフォームや解体の手間がかかる
- 人口減少で需要が減る
- 物件を取り扱ってくれる不動産会社が少ない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
理由①：築年数が25年を超えると成約率が下がる
築25年を超えると、戸建ての成約率は下がってしまいます。
近年では中古住宅の取引件数が増加しているとはいえ、日本では未だ新築人気が強く少しでも築年数が新しい物件を希望する買主は少なくありません。
下のグラフは、首都圏における戸建ての成約率を示したものです。
築25年を超えると成約率が下がりはじめ、築30年を超えるとその月新たに売り出された件数に対する成約率は20％程度に留まります。
つまり、築年数が古いと家が売却しにくくなることは否定できません。
理由②：購入した後にリフォームや解体の手間がかかる
購入希望者にとっては、古い家を購入した後にリフォームや解体の手間がかかる点も購入を躊躇する理由の1つです。
水回りの設備が古かったり耐震性などに問題があったりする場合、家の購入後に買主が費用を負担してリフォームや解体が行われることがあります。
しかし、リフォームや解体には数十万円～数百万円の費用がかかります。
古い家を購入した後にかかるコストに不安を抱く購入希望者が多いため、古い家は売却しにくいと言えます。
理由③：人口減少で需要が減る
過疎化などで人口の減少が続く地域にある古い家は残念ながら売れにくい傾向にあります。
中古住宅の需要は人口の流入・流出に左右されるためです。
近年は少子高齢化や都市部への人口流出で、田舎を中心に空き家問題が深刻化しています。
人口減少が続く田舎の古い家を売却したい人には厳しい状況と言えそうです。
理由④：物件を取り扱ってくれる不動産会社が少ない
家を売る際には不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、不動産会社が取り扱ってくれないことがあります。
不動産会社は家の売却価格の3%程度を「仲介手数料」として受け取り利益を上げているので、売却価格が安くなってしまいがちな古い家は優先度を下げられてしまう可能性があります。
特に案件を多く抱えている大手不動産会社はその傾向が強いと言われています。
古い家を売る際には、大手不動産会社だけではなく地元の不動産会社にも相談してみましょう。
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古い家がどうしても売れない時の対処方法
ここまで、古い家を売るための方法を見てきました。
- 売り出し価格を下げる
- 不動産会社を変更する
- 不動産会社に買い取ってもらう
- ホームインスペクションを受ける
- 瑕疵保険をつける
- リフォーム・リノベーションをする
- 古い家を解体して売却する
- 隣人や知り合いに売却する
不動産会社を変更する
仲介で家を売りに出している場合、不動産会社を変更してみることも選択肢の一つです。
家を売り出して半年以上経っても売却に至らない場合、不動産会社の担当者の実力が足りない可能性があるからです。
不動産会社によって得意なエリアや物件種別は異なっているので、売りたい物件の条件とうまくマッチしていない可能性があるからです。
契約期間が切れるタイミングで、仲介を依頼する不動産会社の見直しをすると良いでしょう。
売り出し価格を下げる
家を売り出してもなかなか売れない場合は、売り出し価格の値下げを検討しましょう。
周辺の売却相場と比較して高めの価格を設定している場合、割高感が出て買主が現れない可能性があります。
相場に即した価格で売るためには、売主自身も相場感覚を身につけておくことが重要です。
すまいステップの「戸建て売却データベース」では、お住まいの市区町村ごとの売却相場や近隣エリアでの売却実績が確認できるのでぜひご利用ください。
不動産会社に買い取ってもらう
仲介で家が売却できない場合は、不動産会社に直接家を買い取ってもらうことを検討しましょう。
「買取」という方法では、不動産会社が直接家の買主となるため、購入希望者を探す手間が省けます。
家を買い取った後、不動産会社はリフォームなどを施して物件の価値を高めた上で一般の消費者に再度販売します。
買主にとってはリフォーム費用などがかからないというメリットがある一方、売却価格は相場の7割程度と低くなってしまいます。
買取で家を売る場合は、必ず複数の不動産会社から査定を受けて売却先を決めましょう。
ホームインスペクションを受ける
古い家を購入する買主の不安を少なくするために、ホームインスペクションを受けることもおすすめです。
ホームインスペクションとは、シロアリ被害や雨漏り、床の傾きなど不具合のある箇所がないかを専門家が検査をするサービスのことです。
買主は、家を買った後に不具合箇所が見つかり修繕費用がかかったり生活に支障が出たりすることを懸念して古い家の購入を断念することがあります。
耐震性などを専門家が評価するホームインスペクションを受けることで、買主の不安を取り除き購入を後押しすることに繋がります。
費用は数万円～10万円程度かかりますが、そのままの状態で売れない場合は実施を検討してみるとよいでしょう。
瑕疵保険をつける
買主に安心して購入してもらうため、瑕疵保険をつけて家を売ることもおすすめです。
瑕疵保険とは、家を売った後に瑕疵（雨漏りなどの欠陥）が見つかった場合に補修費用などを保証する保険のことです。
瑕疵保険には売主・買主どちらも加入できますが、売主が瑕疵保険に加入して売り出されている物件は多くありません。
他の築古物件との差別化にもなり、家が売れやすくなることが期待できます。
リフォームやリノベーションをする
どうしても古さが気になる場合は、リフォームやリノベーションをした上で家を売却することも選択肢の一つです。
大規模なリフォームをしなくても、和室の部屋をフローリングにしたり、水回りの設備を新しくたり少しの改装で買主からの印象が良くなることが期待できます。
しかし、あまりに独特な改築をするとかえって買主のニーズに合わなくなって売れ残る可能性もあります。
多くの購入検討者のニーズに応えるために、必ず不動産会社に相談しながらリフォームすべきかを判断しましょう。
家の売却前にリフォームは不要！古い家でもリフォームせずに売る4つの方法
古い家を解体して売却する
立地が良い場所にある古い家は、解体して売ることも選択肢に入れるとよいでしょう。
あらかじめ更地の状態ならば、購入後に解体する手間やコストがかからないため購入しやすく感じる買主がいるためです。
また、売却にかかる税金の控除が受けられたり、自治体によっては解体費用の補助が受けられたりと、売却費用を節約できるケースもあります。
ただし数十万円～数百万円の費用がかかるため、不動産会社に相談しながら解体するべきか慎重に判断しましょう。
隣人や知り合いに売却する
古い家は、隣の人や知り合いなどに個人的に売却することもできます。
土地が狭すぎたり、道路に接しておらず立て替えができない（＝再建築不可と言います）物件は一般的には売却が難しいのですが、隣の人には魅力的なこともあります。
10年以上も空き家で管理が不十分なので対応策を考えたい、とのご相談を受けました。調査の結果した結果、相談者の空き家は敷地が道路に接しておらず、建替えができない土地でした。
⼀般的には魅力の低い物件でしたが、隣地所有者にご提案したところ、「購⼊したい」とのご回答でした。その方は駐車場が欲しいと考えていたため、使われていない隣の土地に魅力を感じていたようです。
※参考：東京都住宅政策本部「解決事例紹介」（2023年3月15日閲覧）より編集
直接交渉することが気まずい場合は、不動産会社に間に入ってもらうことも可能なので地元に詳しい不動産会社に相談してみるといいでしょう。
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古い家を売る際の注意点
ここまで、古い家がどうしても売れない場合の対処方法を見てきました。
古い家を少しでも早く・高く売り切るためには、いくつかの注意点があります。
例えば、以下のようなものです。
- 家財は処分する
- 不具合のある箇所を不動産会社に伝える
- 隣地との境界を確定する
- 越境物がある場合は覚書を締結する
- 「特定空き家」に指定されないようしっかり管理する
家財道具は処分する
家の中に残った家具や家電など、家財道具はあらかじめ処分しておきましょう。
相続した家などを売却する場合、片付けが出来ずに家具や家電がそのままの状態で売り出されるケースがあります。
しかし、家具や家電が残った状態だと部屋が狭く見える上に、散らかったままの状態では買主に悪い印象を与えてしまいます。
遠方に住んでいたりと自力での片付けが難しい場合は、不用品買取業者などを頼ることも選択肢の一つです。
買主に良い印象を与えられるよう、古い家を売る前に片付けを済ませておきましょう。
不具合のある箇所を不動産会社に伝える
雨漏りやシロアリの被害といった不具合がある箇所は隠さず必ず不動産会社に報告しましょう。
家を売った後に不具合のある箇所が見つかると、「契約不適合責任」に問われて修繕費用などを請求される可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に不具合が見つかった場合に売主が知っていたかどうかに限らず修繕費用などを負担しなければいけないとする民法上の責任のことです。
少しでも気になる箇所がある場合は必ず不動産会社の担当者に相談しましょう。
隣地との境界を確定する
スムーズに家を売却するために、隣の家との境界が確定していることを確認しましょう。
境界線が確定していないと、近隣とトラブルが起こることを恐れて買主が購入を取り止めてしまう原因になります。
古い家を売る場合、測量が不正確で登記上の境界と現状の境界がズレてしまうこともあります。
境界が確定しているかは下記の2つの方法で分かります。
- 境界標があり、位置がずれていない
- 境界線確定図や境界線確認書がある
境界が確定していないと売却するまでに測量などの手間がかかってしまうこともあるため、早めに不動産会社に相談しましょう。
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越境物がある場合は覚書を締結する
境界が確定しても越境物がある場合は覚書を締結しましょう。
エアコンの室外機や塀などが境界をはみ出るなど、ごくまれに現状の利用に基づく境界と確定した境界が異なる場合があります。
こうした越境物はトラブルの元になるため、覚書を締結しておくことをおすすめします。
越境物の覚書は測量会社に依頼することで作成しますが、50~100万円もの費用がかかってしまうことも。
心当たりがある方は、まずは不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう。
「特定空き家」に指定されないようしっかり管理する
「特定空き家」に指定されないように家が売れるまでの間もしっかり感謝しましょう。
特定空き家に指定されると、税金が高くなってしまい、さらに悪質だと判断されると過料を取られるケースもあります。
建物の管理はもちろん庭木などが伸び切り近隣の迷惑にならないようきちんと管理しましょう。
まとめ
この記事を読んでいる方の中には、古い家がなかなか売れず焦っている方もいるかもしれません。
しかし、売れない場合にできる対策は決して少なくありません。
諦めず対策して少しでも高く家を売りましょう。
すまいステップでは「宅地建物取引主任者の資格あり」「不動産売買仲介歴5年以上」といった優秀な不動産会社の担当者があなたの家の売却をサポート。
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