「事故物件」という言葉を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。
もし自分が所有している物件が事故物件になった場合、
- 出来るだけはやく物件を手放したい
- 事故物件は売れないんじゃないか
- 買い手がいなくてほとんど価値がないんじゃないか
急にこのような不安や悩みを感じてしまうこともあると思います。
この記事では、事故物件の売却に関する基礎知識と事故物件を売却する際売主が必ずおさえておかなければいけないポイントを紹介していきます。
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事故物件とは
事故物件とは、一般的に、物件内で誰かが死亡したなどの事実がある不動産を指します。
事故物件は『心理的瑕疵』のある物件のこと
物件購入後に見つかるような欠陥のことを瑕疵といいます。
瑕疵は「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」に分類でき、その中の心理的瑕疵は、事故や事件、自殺など心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。
主に、心理的瑕疵のある物件を事故物件と呼んだりします。
事故物件は「告知義務」があるかどうかで決まる？
それぞれの瑕疵には、買主に対し事前に告知する義務があります。
心理的瑕疵のある物件（事故物件）も告知義務がありますが、心理的瑕疵は目に見えないアバウトな分類なため、程度によって「告知するほどでもない（告知の義務はない）」とされることがあります。
心理的瑕疵の告知義務がない物件は、基本的に通常の物件と考えられます。
詳しくは次の章で解説いたします。
事故物件売却は告知義務が肝！義務発生の条件や伝え方
もしあなたの売りたい不動産に心理的瑕疵がある（事故物件）の場合は、それを事前に買主へと伝える告知義務が発生します。
言い換えれば、心理的瑕疵の告知義務がある物件のことを事故物件と呼ぶことができます。
告知義務の発生する物件は？
国交省より事故物件のガイドライン案が公表されたことで、事故物件の定義を明確にする動きが強まりましたが、いまだ法律レベルで明確化されてはいません。
- 過去に殺人事件、自殺、事故死が生じた場合は告知義務あり
- 原因が明らかでない死亡が生じている場合も告知義務あり
- 老衰、持病による病死などの自然死は告知義務なし
- 自然死の場合でも長時間放置され特殊清掃が必要になった場合は告知義務あり
ガイドライン案によると、基本的に自然死は告知義務がないようですが、長時間の放置によって特殊な清掃が必要となった場合は告知義務が発生するようです。
要は、買主がその事実に嫌悪感を抱くかどうかが決め手になるようです。
老衰や持病による自然死は、どこの家でも起こりうることなので嫌悪的にとらえる方が少ないのでしょう。
告知義務は7年で時効になる？
「告知義務は7年程度でなくなる」といった話をよく耳にします。
実際、一つの目安として7年を意識するのは良いと思いますが、これも法律で定義されているわけではありません。
事故や事件が与えた衝撃があまりにも強い場合、その噂は10年たっても20年たっても消えたりしません。
買主が物件購入後にその噂を聞いて嫌悪感を抱き始めることは容易に想像つきます。
トラブルのない告知事項の伝え方
告知義務や告知事項は法律で厳格に定義されているわけではないので、どこまでを伝えるべきかは臨機応変に考える必要があります。
告知を怠ると最悪裁判沙汰にまで発展しかねません。
告知事項は、買主が購入後に心理的瑕疵によって購入したことを後悔しない、不安にならないよう伝える必要があります。
そのために以下の観点で告知を行うようにしましょう。
- 事故が発生した「時期」
- 事故があった「場所」
事故があった「時期」
物件内で事故が発生した「時期」は記載しましょう。
事故が発生してから何人の入居者がいたのか。売却時までに発生した事故に関しては、原則記載します。
何年も前に発生した事故だとしても、物件の購入時に事故物件だと告知されていたり、事故が与えた衝撃が強く周囲のうわさが根強かったりするものは、記載した方がよいでしょう。
事故があった「場所」
物件内で事故が発生した「場所」を記載しましょう。
実際に事故発生時の痕跡ある場合は、内見の際などに購入希望者に不信感を与えないように、物件内のどの場所で事故が発生したかも記載した方がよいでしょう。
また、一戸建てなどで敷地内に備え付けられている倉庫などで事故が起きた場合ももれなく記載しましょう。
そして、特に注意して頂きたいのがマンションの場合、エレベーターや立体駐車場など共用部分で発生した事故に関しても忘れずに記載しなくてはいけません。
共有部分には当たりませんが、過去にマンションの隣室など他の部屋で事故が発生したことを知っている場合は忘れずに告知しましょう。
告知義務の無視はトラブルをまねく
告知事項は法律で定めれていないなら事故に関する情報はできるだけ隠した方が高く売れるかもしれないと考える方もいらっしゃると思います。
実際、事故の程度や物件の価値によって告知する情報の程度は異なりますが、告知義務を破ったとして売却完了後に裁判沙汰になったケースもあるのでご紹介します。
「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約７年前に強盗殺人事件があったことを告知せずに売却。
買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部である2000万円弱の支払が認容された。
土地売買契約において、三年前土地上にあった建物内において焼死者が発生したことを告知せず売却。
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システム
上記の事例のように、意図的に情報を隠したり告知する情報を制限したことで大きな損害を被る可能性があります。
事故物件は通常の物件より相場が低い
事故物件を売却することは出来ますが、事故物件は通常の物件と比較して相場が安いです。
どうしても事故物件の方が購入需要が低くなってしまうことが予想できますが、具体的にはどれほど低いのでしょうか。
事故の種類によって相場が変わる
相場は物件で発生した事故の種類によって差異があります。
一般的には通常物件と比較して以下の様に相場価格が下落します。
- 自然死：2割程度減
- 自殺：3割程度減
- 殺人事件：4~5割程度減
あくまで目安の相場価格になります。
結局は、買い手の気持ちが優先されるため、場合によっては1割程度減で契約することも可能です。
大阪府松原市 / 40代 査定価格1,200万円売却価格650万円 千葉県船橋市 / 30代 査定価格4,700万円売却価格4,100万円 埼玉県川口市 / 80代 査定価格2,730万円売却価格2,700万円 大阪府摂津市 / 30代 査定価格3,580万円売却価格3,380万円 大阪府豊中市 / 50代 査定価格1,530万円売却価格1,530万円 
事故物件を高く・はやく売却するには
事故物件にも需要があり売却できることが分かりましたが、事故物件の売主にとってはできることなら高く・はやく売りたいというのが本音だと思います。
この章では事故物件を高く・はやく売るためのポイントをおさえていきましょう。
事故物件を高く売るには「買取」より「仲介」
不動産会社に直接売る「買取」と不動産会社を介して第3者に売る「仲介」の主に2つの不動産の売却方法がありますが、
事故物件を売却する時は、「仲介」を選択することを推奨します。
なぜなら、買取の場合は前の章で述べた事故物件の相場よりさらに価格が割り引かれるためです。
基本的に通常の物件売却の半分以下の価格になるといわれています。
もともと低い査定額なので買取を選択すると手元に入る金額はかなり少なくなってしまいますが
とにかく所有している物件を引き払いたいという方は買取という方法もあることを覚えておいとよいでしょう。
事故物件売却の実績がある不動産会社を選ぼう
事故物件をすぐにでも売りたいという気持ちが先走り、ネット広告に掲載している不動産会社や駅前の不動産会社に依頼したくなる方もいらっしゃると思います。
しかし、事故物件売却は通常の売却にプラスして行わなければならない手続きがあるので特に専門性が高い領域だといえます。
事故物件の扱いに長けていない不動産会社の営業担当だと売却活動に支障がでる可能性もあるので、仲介でも買取でも事故物件扱いの実績がある会社をえらびましょう。
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まとめ
ここまでで、事故物件売却のポイントが抑えられ不安や悩みが少しは払拭されたと思います。
事故物件の売却実績がある不動産会社をきちんと選定し、買主の立場に立って誠実な気持ちで事故物件売却を成功させましょう！
不動産会社にも買主にも瑕疵は隠してはいけません。
査定を依頼し、担当する不動産会社とよりよい条件で売れる対策を立てていきましょう。
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