「事故物件」という言葉を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。
もし自分が所有している物件が事故物件になった場合、
- 出来るだけはやく物件を手放したい
- 事故物件は売れないんじゃないか
- 買い手がいなくてほとんど価値がないんじゃないか
急にこのような不安や悩みを感じてしまうこともあると思います。
この記事では、事故物件の売却に関する基礎知識と事故物件を売却する際売主が必ずおさえておかなければいけないポイントを紹介していきます。
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事故物件とは
「事故物件」という表現はよく聞きますが、事故物件とは具体的にどのような物件の事を指すのでしょうか？
最も想像しやすいのは「事故や殺人事件、自殺などで人が亡くなった物件」だと思います。
実際、そうした物件は事故物件として取り扱われており、住居地外であるエレベーターやバルコニー、駐車場などで人が亡くなった場合も事故物件として認識されます。
また、その他にも事故物件に当てはまる条件がいくつかあります。
基本的に事故物件と呼ばれる物件は、物件に何らかの大きな瑕疵があるという認識になります。
こうした物件の瑕疵は大きく3種類に分類されており、それらに当てはまる物件が事故物件として取り扱われます。
分類される瑕疵は以下の３つ。
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
それぞれの瑕疵について詳しく見ていきましょう。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、その家自体に問題はないけれど、事故や事件などがあり住む事に対して心理的に不快感を得るような物件の事を指します。
実際、人が亡くなったような物件に住みたい、と思う人はなかなかいないでしょう。
このように、心理的な影響で物件の価値が落ちてしまう為、こうした物件は「心理的瑕疵」によって事故物件と認識されます。
具体的には以下のような物件が、心理的瑕疵を持った物件に分類されます。
- 殺人事件や自殺があった物件
- 火災や洪水などがあり人が亡くなった物件
- 事故があり死亡事例がある物件
また、人が亡くなっていなくても、周辺の環境などによって心理的に「住みたくない」と思わせる要因を持つ物件は事故物件として取り扱われる事があります。
例えば、周辺にごみ屋敷がある物件や騒音トラブルを起こす人がいる物件、ごみ処理場や火葬場が近くにある物件などがあげられます。
このように、物理的な被害はないけれど、心理的にマイナスな影響を与える物件がこうした「心理的瑕疵」を持つ物件の対象になります。
ただし、一般的にはやはり、死亡事例のある物件が事故物件と定義される事が多いです。
物理的瑕疵とは
物理的瑕疵とは、物理的に欠陥のある物件の事を指します。
例えば、シロアリの被害が非常に大きい物件や、雨漏りがある物件、給排水管が詰まっているものや、基礎構造部のダメージがある物件などがその対象になります。
また、物件自体には問題がなくても、土地や地盤に問題がある場合も、物理的瑕疵がある物件として認識されます。
ただし、床の傷があったり壁がはがれているような物件は、瑕疵の程度が小さいためこの物理的瑕疵としてカウントされない事が多いです。
この物理的瑕疵は、修繕などによって改善する事が出来る可能性があるため、そこが1つ目の心理的瑕疵との大きな違いであると言えます。
専門家などに家の状態を見てもらい、改善すべき点を調査してもらう事が可能である為、物理的瑕疵がありそうだと思う方は先に修繕する事をおススメします。
法律的瑕疵とは
法律的瑕疵とは、建物を建てる際に守らなければならない法律に引っかかる物件の事を指します。
具体的に確認すべき法律としては以下の3つがあげられます
- 都市計画法
- 建設基準法
- 消防法
これらの法律に反した物件は法律的瑕疵のある物件とみなされます。
具体的な例を挙げると、土地の面積が建物を建てる大きさを満たしていない場合や、防災設備が整っていない物件などが対象となります。
これらはほんの一部の例ですが、上記の３つの法律に則していないものはすべてこの瑕疵の対象となります。
そもそも事故物件は売却出来るのか
物件の購入後、住んでいるうちに事故物件になって売却できるのか不安に感じている方もいらっしゃると思います。
この章では事故物件売却に関する知識をつけていきましょう。
きちんとした手順を踏めば事故物件でも売却できる
通常の不動産売却と比較してやや複雑な手続きが必要ですが、事故物件でも売却することが出来ます！
このサイトをご覧になっている方のなかにも、物件を購入する時に事故物件と理解した上で物件を購入した人方もいるのではないでしょうか。
今では事故物件の情報を専門に扱うサイトもありますので、コソコソ隠れて売却活動を行うこともありません。
事故物件は通常の物件より相場が低い
事故物件を売却することは出来ますが、事故物件は通常の物件と比較して相場が安いです。
どうしても事故物件の方が購入需要が低くなってしまうことが予想できますが、具体的にはどれほど低いのでしょうか。
相場は物件で発生した事故の種類によって差異があります。
一般的には通常物件と比較して、自然死の場合2割程度・自殺の場合3割程度・殺人事件などの場合4~5割程度相場が低くなると考えたほうがよいでしょう。
しかし、なかには購入費用をおさえるため事故物件を狙って物件探しを行う購入希望者もいます。
冒頭で記した通り、事故物件とは心理的な嫌悪感や抵抗感を抱かせる物件をさすため、人によって物件で発生した事故に対する解釈が違います。
「事故があったから売れないだろう」と弱気にならず売却活動を続けることが重要です。
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事故物件を高く・はやく売却するには
事故物件にも需要があり売却できることが分かりましたが、事故物件の売主にとってはできることなら高く・はやく売りたいというのが本音だと思います。
この章では事故物件を高く・はやく売るためのポイントをおさえていきましょう。
事故物件を高く売るには「買取」より「仲介」
不動産会社に直接売る「買取」と不動産会社を介して第3者に売る「仲介」の主に2つの不動産の売却方法がありますが、
事故物件を売却する時は、「仲介」を選択することを推奨します。
なぜなら、買取の場合は前の章で述べた事故物件の相場よりさらに価格が割り引かれるためです。
基本的に通常の物件売却の半分以下の価格になるといわれています。
もともと低い査定額なので買取を選択すると手元に入る金額はかなり少なくなってしまいますが
とにかく所有している物件を引き払いたいという方は買取という方法もあることを覚えておいとよいでしょう。
事故物件売却の実績がある不動産会社を選ぼう
事故物件をすぐにでも売りたいという気持ちが先走り、ネット広告に掲載している不動産会社や駅前の不動産会社に依頼したくなる方もいらっしゃると思います。
しかし、事故物件売却は通常の売却にプラスして行わなければならない手続きがあるので特に専門性が高い領域だといえます。
事故物件の扱いに長けていない不動産会社の営業担当だと売却活動に支障がでる可能性もあるので、仲介でも買取でも事故物件扱いの実績がある会社をえらびましょう。
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事故物件売却で売主に課せられる「告知義務」とは
事故物件を売却する時に事故物件だという事実を伝えた方がよいのでしょうか。
実は売主には「告知義務」があり、事故物件を売却する際に避けては通りません。
この章では、事故物件の告知事項のポイントと告知義務を破った際のリスクをおさえていきましょう。
告知事項は買主の立場にたって考えよう
実は、法律によって事故物件売却時の告知事項は明確に定められていません。
そのため、買主の立場に立って考えることを意識しましょう。
買主が、
- 不動産という大きな買い物を終えてから新しい事実を知ってしまった
- 物件をすごい気にいっていたのに、買う直前になって家の事故部分知った
このような状況を避けるために、主に二つの観点から告知事項のポイントを確認しましょう。
事故があった「時期」
物件内で事故が発生した「時期」は記載しましょう。
事故が発生してから何人の入居者がいたか売却時より7年前以降に発生した事故に関しては、原則記載します。
また、何年も前に発生した事故だとしても、物件の購入時に事故物件だと告知されていたり、
事故が与えた衝撃が強く、近所の人や周囲のうわさが根強いものは記載した方がよいでしょう。
事故があった「場所」
物件内で事故が発生した「場所」は記載しましょう。
実際に事故発生時の痕跡ある場合は、内見の際などに購入希望者に不信感を与えないように、物件内のどの場所で事故が発生したかも記載した方がよいでしょう。
また、一戸建てなどで敷地内に備え付けられている倉庫などで事故が起きた場合ももれなく記載しましょう。
そして、特に注意して頂きたいのがマンションの場合、エレベーターや立体駐車場など共用部分で発生した事故に関しても忘れずに記載しなくてはいけません。
ただし、マンションの隣室で事故が発生しても共用部分には当たらないため、告知の義務はありません。
告知義務を無視したことでトラブルに発展することも
告知事項は法律で定めれていないなら事故に関する情報はできるだけ隠した方が高く売れるかもしれないと考える方もいらっしゃると思います。
実際、事故の程度や物件の価値によって告知する情報の程度は異なりますが、告知義務を破ったとして売却完了後に裁判沙汰になったケースもあるのでご紹介します。
【事例1】「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約７年前に強盗殺人事件があったことを告知せずに売却。
売主が売買価額や売買契約の成否にも大きな影響を与えるほどの事件があったことを告知しなかったことは不法行為にあたるとした、
買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部である2000万円弱の支払が認容された。
【事例2】土地売買契約において、三年前土地上にあった建物内において焼死者が発生したことを告知せず売却。
売買契約の目的物である土地にまつわる心理的欠陥であり瑕疵に当たるとして、買主の債務不履行に基づく損害賠償請求の一部である200万円の支払が任用された。
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システム（http://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=28）
上記の事例のように、意図的に情報を隠したり告知する情報を制限したことで大きな損害を被る可能性があります。
まとめ
ここまでで、事故物件売却のポイントが抑えられ不安や悩みが少しは払拭されたと思います。
事故物件の売却実績がある不動産会社をきちんと選定し、買主の立場に立って誠実な気持ちで事故物件売却を成功させましょう！
