不動産売却の注意点を流れに沿って解説！売却時のトラブルを防ごう

不動産の売却は人生でも大きなイベントの一つ。
なんとしてでも成功させたいものですが、不動産売却を成功させるには様々な注意点があります。

本記事では不動産売却の流れに沿って注意点を紹介します。

また記事の後半では物件種別に特化した注意点、ローン残債がある場合や相続物件を売却する際の注意点も解説します。

「注意点を見る前に、まずは不動産会社に問い合わせたい！」という方は、以下のフォームから不動産の一括査定を依頼できます。

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不動産売り出し前の注意点

まず、不動産売却の準備時の注意点を3つ紹介します。事前準備を怠ると、後でトラブルになる可能性があるので、確実におさえていくのが大切です。

状況に合った売却方法を選ぶ

不動産の売却には、一般市場に物件を売り出す「一般的な不動産売却」「不動産会社が買い取る方法(買取)」「任意売却」など、さまざまな方法があります。

「いつまでに売りたいか」「売却代金でローンを完済できるか」「不動産売却後の住み替え先が確保できているか」など様々な状況に合った売却方法を選ぶことが大切です。

一般的には不動産会社に仲介を依頼し売却してもらいますが「1カ月以内に売りたい」など特別な事情があれば、不動産会社にその旨を説明し最適な売却方法を選んでいきましょう。

まだ不動産会社の査定を受けていないという方は、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。

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売却価格は相場を基準に決める

売り出し価格を決めるためには、不動産会社へ査定を依頼する前に、近隣の物件相場を調査しておくことも大切です。

不動産会社が提示する査定額は必ずしも正しい価格ではありません。近隣の相場を把握しておけば「もっと高く売れたのに・・！」と安売りして後悔しなくなるでしょう。

近隣物件に似たような条件の物件がいくらで売りに出ているかを調べれば、大体の相場が把握できます。
不動産流通機構が運営するReins Market Informationを使って過去の相場を調べるのもおすすめです。

このサイトでは実際に売れた価格（成約価格）調べることができるため、あなたの不動産が実際に売れる価格に近い金額が分かります。

不動産売却にかかる費用も把握

不動産を売却する際には手数料や税金などさまざまな費用がかかります。不動産の売却価格がそのまま利益になるわけではないので注意しましょう。

一般的には不動産売却額の5～7％の費用がかかります。例えば、不動産を2000万円で売ると100万円近くの費用がかかることになります。

売却費用の主な内訳は以下の通りです。

上記以外にも、古家を解体して売る場合の解体費用、土地の境界を計測する測量費用、住み替え時の引っ越し費用など場合によって発生する費用があります。

不動産売却時6つの注意点

売却準備が整ったらいよいよ不動産会社に査定を依頼し、売却活動を始めていきます。

戸建て、マンション、土地いずれの不動産を売却する場合も以下の流れで売却を進めますが、それぞれ何に注意すればいいのでしょうか。

1社だけに査定依頼するのは危険

不動産会社が提示する査定価格は会社によって大きく異なる場合もあり1社だけでは正しい査定額が分かりません。

下図の例だと、A社しか査定を受けていなければ500万円も安く売り出し損をすることもありえます。

複数の不動産会社の査定額を比較すれば、不動産がいくらで売れるかの目安がより正確に分かります。

さらに査定額だけではなく、不動産会社の対応も比較できるので安心して仲介を任せられる会社が選びやすくなります。

複数社に査定依頼するなら一括査定サイトがオススメ

不動産一括査定サイトは不動産の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、不動産会社と自動的にマッチングし、複数の会社へ査定依頼ができます。

1社1社不動産会社を探す必要がなく、24時間いつでもネットから査定依頼が可能です。しかも無料で利用できるので不動産売却を検討している人にはオススメです。

一括査定サイトの代表格はすまいステップです。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

少しでも不動産売却を検討している人は以下のバナーから査定を依頼してみましょう。不動産会社から受け取る査定価格は会社によって大きく異なるので、100万円以上の高い査定価格を提示する不動産会社に出会えるかもしれません。

仲介業者を査定額だけで選んではいけない

複数の会社に査定を依頼した際、つい高額査定をした会社に仲介を依頼したくなりますが、提示された査定額で売れる保証はありません。

本質的には「信頼して任せられる会社か？」を見極めて仲介会社を選びましょう。不動産会社を選ぶ際は企業と営業マン両軸で比較するのが基本です。

会社の専門性と実績を確認

不動産会社と一口に言っても、各社は得意としている分野が異なっています。分譲マンションの売買をメインにしている会社、賃貸物件の管理を得意とする会社、買取再販に特化している会社など様々です。

もし希望する分野と専門が異なる不動産会社にあなたの不動産の売却を依頼してしまった場合、必要な情報や経験が十分にないため、売却が成功しにくくなるでしょう。

不動産の売却をする際は不動産売却業をメインとする不動産会社に依頼しましょう。売却業専門の会社の方がノウハウや専門知識が豊富にあり、スムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。

不動産会社の得意とする事業は会社のホームページを見れば分かります。特にトップページの冒頭に売買業務に関する記載があれば、売買業務に力を入れていることが分かります。

また、売買契約媒介でも、土地・一戸建て・中古マンションなどのうちどのタイプを中心に扱っているかも確認しておきましょう。できるかぎり、あなたの不動産と同じタイプの物件の売買媒介を多く扱う不動産会社を選択します。加えて、売却物件のあるエリアに強い不動産会社を選ぶのがベターです。

営業マンの実力と人間性も確認

営業マンの実力を測るには、まず売買仲介業務歴を確認すると良いでしょう。業務歴が長いほど専門知識や売買実績がある可能性があるので安心して仲介を任せやすいです。

1つの目安として、その会社の持っている「東京都知事免許（１）〇〇号」のような番号（宅建業免許番号）がありますが、カッコ内の数が大きいほど経験年数の長い業者ということになります（ただ、必ずしも番号と業務歴が一致するとは限りません）。

また、希望や条件を最後まで聞き取り質問にも的確に答えてくれ、難しい専門用語を使わず初心者にもやさしい言葉で説明してくれる担当者も信頼できます。

どんなに実績のある会社でも、親身に話を聞かない担当者は「人」として信頼できません。

安易に専任媒介契約を締結しない

査定を受けた不動産会社の中から仲介を依頼する会社と媒介契約を締結します。

不動産会社に仲介を依頼する際に締結する媒介契約の種類は3つあります。それぞれ特徴が異なるため目的や計画に応じて最適な契約方法を選ぶことが大切です。

一般媒介契約は、複数の会社に仲介を依頼でき、自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。
専任媒介契約は1社に仲介を任せる契約で自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるだけでなく自己発見取引が禁止されている契約です。

不動産会社は自社とだけ契約してもらった方がメリットがあるので、専任媒介契約を勧める会社が多いのですがその提案を鵜呑みにしてはいけません。

「どうしてもこの会社に依頼したい！」という会社であれば良いですが、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。

不動産会社による囲い込みに注意

不動産会社の担当者を信用して任せているだけでは、もしかしたら知らない間に貴重なチャンスを失っている可能性があります。それが、不動産会社の担当者による物件の囲い込みです。

依頼者側としては、物件をできるだけ広く外部にも公開して、購入希望者を募ってほしいもの。しかし、不動産会社としては、ほかの不動産会社の客が購入した場合には片手仲介(売主もしくは買主のみの仲介)となり、自社の客が購入する両手仲介(売主買主両者を担当する仲介)の場合ほど報酬を得られないという事情があります。

初めのうちは自分の担当者が内覧の顧客を連れてくるのが普通ですが、その後いつまでも、ほかの不動産会社からの内覧者が来ないという場合は要注意です。

囲い込みを早い段階で防ぐためには、どうしたらよいでしょうか。

あなたの不動産が囲い込まれないための対策

あなたの物件が囲い込みにあわないためには、不動産会社から「登録証明書」を受け取り、物件がレインズに確かに登録されたことを確認しましょう。

登録証明書に記載されているURLとパスワードを使って、インターネット上でレインズの登録内容を見ることができます。
確認画面を開いたら、あなたの物件が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のうちどのステータスになっているかをチェックしてください。あなたの知らない間に「購入申込みあり」「一時紹介停止中」にされている場合は、あなたの物件は囲い込まれています。

内覧時の注意点

売却活動が始まると、広告・宣伝が行われます。それを受けて購入を検討する人が現れたら、不動産会社の担当者の案内で実際に物件を見に来てもらいます。

これを一般に「内覧」と呼んでいます。この時の印象で、購入するかどうかが決まるといっても過言ではありません。

内覧前の掃除を忘れずに

内覧時に購入検討者によい印象を与えるには、商品である物件を魅力的に見せる工夫が大切です。

最低でもキレイに片づけて掃除しておきましょう。特にキッチン、浴室、トイレなどの水回りは内覧者がよく見る箇所なのでキレイに掃除しましょう。

自分で掃除するのが面倒という方はハウスクリーニングを依頼するのがオススメです。

また、最近行われ始めているのは、アメリカが発祥の「ホームステージング」。室内のインテリアをモデルルームのように飾り付ける、つまり家（ホーム）を演出（ステージング）することです。プロに依頼することもできますが、荷物を減らすなど自分で少し工夫するだけでもずいぶん違います。

内覧者と口約束はしない

内覧時に購入検討者から「この家具も譲ってもらえないですか？」「10万円値下げしてくれないですか？」など要望を直接受けることもあります。

そんな時は口約束をせず不動産会社を介して条件を話し合いましょう。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同士で話し合うことは控えてください。

物件の欠陥は正直に伝える

不動産会社や購入検討者に対して物件の正しい情報を伝えないと契約不適合責任(旧民法では瑕疵担保責任)を問われます。

民法の「債権」で規定されているこの部分の条文は、2020年4月に改正が施行され、内容がかなり変わっていることに注意が必要です。

契約不適合責任とは、売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は保護を受けるという制度です。

旧法の規定では「隠れた瑕疵（キズ、欠陥）」であることが責任の要件とされていましたが、改正後は隠れているかどうかは問われません。

例えば、不動産売買契約後に建物にシロアリ被害が発覚した場合、売主が修繕費用の負担をしなければいけません。

建物だけでなく、土地にも契約不適合責任は適用されます。例えば、土地に埋設物があったり、有害物質で土地が汚染されていると契約不適合責任を問われる可能性があります。

後々大きな賠償金が発生する可能性があるため、土地や建物に欠陥があれば購入検討者に正直に伝えた上で「欠陥がある状態で売る」ことを明確にしておかなくてはなりません。

「欠陥がないもの」として契約したが欠陥があったという場合は契約不適合責任に問われることになるからです。

不動産売買契約書の確認は怠らない

購入者との条件交渉が終わるといよいよ売買契約を締結して(一般的には)手付を受領し、決済日に不動産を引渡します。

不動産の売買契約時には売買契約書の内容をしっかり確認することが大切です。

売買契約書には不動産をいくらで売却するか、いつ不動産を買主に引き渡すかなどが記載されています。その他にもトラブルが起きた場合の責任範囲なども記載されています。

買主と口約束した内容も契約書に書かれていなければ裁判等の争いになった際に立証できなくなってしまうので、契約書に印鑑を押す前にしっかりと確認しましょう。

売買契約書に印鑑を押してしまうと、その後契約内容を変えることは両者の合意がなければ難しく、契約内容に違反した場合違約金が発生してしまう可能性もあるので注意しましょう。

不動産売却した翌年に確定申告が必要

不動産を売却し譲渡益が出た場合、売却した翌年の2月中旬から3月中旬の間で確定申告をしなければいけません。

※2020年については新型コロナウイルスの影響で確定申告の期限が変更されました。期限については重要ですので、毎年必ず最新情報を国税庁ウェブサイトで確認しましょう。

確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額を管轄の税務署に申告し、所得に応じた税金を確定、納税をする手続きを指します。

給与所得者であれば、会社側が税額の過不足を調整する「年末調整」を行ってくれます。

しかし不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、給与所得などとは別に申告することが必要なので(分離課税)、納税者自身が確定申告の手続きをしなければいけません。

期限に遅れて申告した場合は無申告加算税と延滞税が課せられるので、忘れずに確定申告をしましょう。

物件種別に応じた不動産売却時の注意点

不動産と言っても戸建て、マンション、土地など物件種別によって注意点も異なります。

この章では物件種別に特化した注意点を紹介していきます。

【マンション】同建物の売り出し状況を注視

同じマンション内で売り出しが競合すると、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」や「上階」や「角部屋」に人気が集まりやすいです。

特に大型マンションだと複数の部屋が売りに出ていることはよくあることです。

自宅マンションの売り出し条件によっては、同マンションのライバル物件の方に内覧が集中し、いつまで経っても売れないことも考えられます。

売れない期間が長引くと「売れ残り物件」のイメージが付き、ますます売れにくくなります。

不動産会社に相談をすれば、周辺の売り出し状況は教えてもらえます。もし競合物件が多い場合は売り出しタイミングをずらしてみるもの1つの手です。

【戸建て】売り出し前のリフォームは不要

築年数が経過している戸建てやマンションを売却する方の中には「売却前にリフォームした方がよい？」と悩む人もいます。

もちろん家を高くスムーズに売るにはリフォームが有効な場合もありますが、基本的にはリフォームせずに売り出した方が良いです。

リフォームすることで不動産が売れやすくなるというメリットがある一方で、リフォーム費用分を上乗せした価格で売れることはほとんどありません。

リフォームせずに売り出してみて、どうしても売れない場合のみリフォームを検討すればいいので、売却前に独断でリフォームをするのは控えましょう。

【土地】境界線を確認しておく

戸建てや土地を売り出す時、境界線が定まっていないと正しい査定額を算出できません。相続した家や先祖代々受け継いでいる土地は境界線が不明確な場合もあるので注意してください。

確定された境界は法務局で入手できる確定測量図を見れば分かります。確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの法務局の窓口、もしくは郵送、インターネットで入手できます。

もし法務局に確定測量図がなく境界が定まっていなかった場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」をしてもらいましょう。金額はその土地の広さや隣地が官有地かによっても異なりますが、50万円を超えることもあるので、予算を多めに取っておくなど注意が必要です。

不動産売却時の状況に応じた注意点

売却を考えている物件の状態や条件、売却理由によって注意点が異なってきます。

相続不動産売却時の注意点

相続した物件を売却したい場合は相続登記を早めに行いましょう。

土地や建物の所有者についての情報は法務局に登記されており、相続によって所有者が変わった場合は、登記名義を変更しなければそのままでは売却できません。これを「相続登記」といい、相続を原因とする所有権移転登記を行います。
この手続きには、相続から何日以内に行うべきという期限も、行わなかった場合のペナルティもありません。ただ、登記を行わないままでいると、次のようなデメリットが考えられます。

• 第三者に対し所有権を主張できないので、売却や借金の担保にできない
• 登記するまでは相続人全員の共有状態であるところ、仮に法定相続分(民法で定められた相続分)で登記していた場合には他の相続人が持分を勝手に売却する可能性がある
• 相続人のうち誰かが亡くなれば、さらにその人の相続人たちの同意や協力がなければ登記や売却ができなくなる

ローン残債がある不動産売却時の注意点

基本的には住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければ、不動産を勝手に売却することはできません。

登記手続上は抵当権をつけたままでの所有権移転をすることもできるのですが、その場合は買主が抵当権の負担をそのまま受け継ぐことになってしまいます。そこで実務上は、所有権移転登記の前提として必ず抵当権を抹消します。

抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えない際に、住宅ローンを融資している金融機関が担保である物件を差し押さえて競売にかけることができる権利です。

ローンの残債がある限りはその権利は金融機関側にあるため、勝手に物件を売却して譲り渡してはならないと「ローン契約」に規定されているのが通常です。

不動産の売却金でローンを一括返済できると理想的なのですが、売却金額よりローン残債が多い（オーバーローン）場合は

• 手持ち資金で補填する
• 住み替えローンを利用する
• 任意売却を利用する

といった方法でローンを完済しなければいけません。

賃貸物件売却時の注意点

賃貸中の物件であっても、売却するかは持ち主が自由に決められるのが一般的です。売却に関して借主の承諾は必要ないため、連絡は事後通知でも問題ありません。

売りに出すタイミングは入居者が退去した後の方が内覧も自由に行えます。

また、入居者が物件の購入意思がある場合は、買主を探す手間がなくスムーズに売却できます。

そのため賃貸物件の売却を検討を始めたら、一度入居者に意思確認を取ると良いでしょう。

アパートを売却する時に知っておきたいこと【流れや入居者がいる場合の注意点など】

離婚をきっかけとして売却する場合の注意点

離婚がきっかけで不動産を売却する場合「不動産を売却して、売却金を折半」する方法が理想でしょう。

ただし、住宅ローンが残っている物件の財産分与をどうするか悩ましい問題です。

物件の売却金でローンを完済できれば、残りの代金を分与すれば後から問題が起こってくることはありません。

ただ売却金だけでローンを完済できない場合は、ローン残債を誰が払うのか、残った住宅の名義人は誰にするかなど、問題が生じます。

状況によって対策が異なるため、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

住み替えを理由に売却する場合の注意点

住み替えを検討している場合「居住中の住宅を先に売る」か「新居を先に購入する」か迷いますよね。

どちらを先に進めるかを決めるにあたってメリットとデメリットを把握しておきましょう。

どちらを先に進めるか迷われているならズバリ「売り先行」がおすすめです。

売り先行の方が、購入計画(資金計画)をしっかりと立てられ安心なうえ、物件が売れないという心配もなくなります。
買いを先行すると、家が売れないリスクが伴います。万が一、物件が売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになるので、資金に余裕がない方は売り先行で住み替えを進めましょう。

資産整理で古い物件を売却する場合の注意点

実家や空き家を処分したいと思っても、物件が古いと買い手を見つけるのに苦労するかもしれません。

ただ、古家をリノベーションして住みたいという需要もありますので、ひとまず先に取り壊さず売りに出しましょう。

仮に古家を取り壊すにしても、取り壊しの時期や解体費用負担を売主買主どちらにするか（買主が取り壊すならその分売買代金を調整するなど）を話し合わなくてはなりません。

また、更地にすると固定資産税が家付きの土地に比べて軽減措置が受けられなくなるため、最大で6倍も上がります(=本来の税額に戻ります)。

よって、慌てて取り壊さず、その時期については慎重に検討することが必要です。

不動産売却の相談はどこが正解？お悩み別に10つの相談先の費用や相談方法を紹介！

注意点を押さえて不動産売却を成功させよう

不動産売却に関係するさまざまな状況を想定して、ステップごと・ケースごとに注意点をお伝えしてきました。売却を成功させるポイントはいくつかありますが、中でも大切なのは信頼できる不動産会社を見つけることです。本記事で触れた注意点を踏まえ、最良のパートナーとなる不動産会社を探しましょう。