「資産」という側面のある不動産を、「売却する」選択を取るのは何故でしょうか。
所有している不動産を売却するメリットとデメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
メリットとデメリットを天秤にかけて、売却することを決めたら、リスクを回避して、メリットを最大化できるように、対策を押さえてから不動産売却に臨みましょう。
不動産売却の注意点を流れに沿って解説！売却時のトラブルを防ごう
不動産を売却するメリット
不動産を売却する一番のメリットは、収入としてお金を得られることです。
しかしそれ以外にも、以下のようなメリットが存在します。
不動産を売却するメリット
1つずつ、詳しく見ていきましょう。
売却代金を資金にできる
不動産を売却すると、まとまった金額が手元に入ってくるため、例えば、以下のような目的に活用できます。
- 別の不動産に買い換える
- 相続税の支払いをする
- 別の資産運用の元手にする
- 負債の整理をする
一般的に、建物は築年数が経過すると、資産価値が下がっていきます。
売却によって資金を得たい場合には、早めに売ることを検討しましょう。
また、売却のタイミングが良ければ、購入時よりも高い価格で売却して利益を得られることもあります。
資産を分けやすくなる
相続時の遺産分割や、離婚時の財産分与など、資産を分割する必要がある時、不動産を売却して現金に換えると、分配が簡単になります。
1つのモノである不動産を分割することはできないので、不動産を誰か1人が単独で取得するとなると、残りの財産で分配のつり合いを取るか、平等に分配するのに不足する金額を、取得者が補填しなければなりません。
しかし、売却代金を分け合うのであれば、割合通りに容易に分割できます。
また、不動産の評価額の見積もり方で揉める心配もありません。
定期的な支出を削減できる
不動産は、所有していると毎年、固定資産税や都市計画税がかかります。
また、所有している不動産には維持・管理費や、必要に応じて修繕費もかかります。
特に、居住しておらず、賃貸にも出していない不動産は、このような税金や費用が出ていく一方です。
売却によって代金を得つつ、定期的な支出をカットできるのは、メリットになるでしょう。
また場合によっては、繰り上げ返済したローンの保証料や、途中解約した火災保険料の払い戻しも受けられます。
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赤字を最低限に抑えられる
家賃収入を目的とした収益物件を購入した場合、ローンを完済してからようやく元が取れるため、長期間保有することが基本です。
ただし、入居率が低く、想定した収益が見込めない場合は、売却して資金を回収するという選択を取ることもできます。
アパートやマンションは、築年数と共に価値が下落していきます。
購入時よりも高く売れなければ利益にはなりませんが、早期に売却することで、赤字を最低限に抑えられます。
また、金利上昇のリスクを回避することもできます。
不動産を高値で売却するには、複数社の査定金額を比較することが重要です。
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不動産を売却するデメリット
所有している不動産を売却することで、場合によっては「売らない方がよかったかもしれない…」と感じてしまうこともあります。
被る可能性のあるデメリットについて、あらかじめ知っておくことで、後悔のない選択に役立てましょう。
不動産を売却するデメリット
売却するのに時間と費用がかかる
現金収入を期待して不動産を売却するのであれば、売却には時間と費用がかかることに留意する必要があります。
不動産を仲介で売却する場合、売り出した希望価格で購入したいという買主が現れるのを待つことになります。
銀行から引き出すように、直ちにお金に換えることはできないため、今すぐお金が入り用で不動産を売るのであれば、価格を下げざるを得ないという状況になりやすいです。
また、売却に際して、支払わなければならないお金もあります。
更に、売却にあたってハウスクリーニングなどのメンテナンスや鍵の交換を行えば、その費用がかかります。
建物を取り壊すなら、解体工事費用や整地費用もかかります。
売却時に出ていく費用の見積もりが甘かった場合、「思ったよりも手元にお金が残らない」という可能性があるため、予め出費についても確認しておくことが重要です。
不動産売却に必要な費用一覧！手数料の相場や税金の計算方法を解説！
不動産を利用した節税対策ができなくなる
財産を相続する時は、預貯金の形で相続するよりも、不動産の形で相続する方が、相続税の節税になりやすいです。
これは、相続税額を算出するために、不動産の価値を金額で表す「相続税評価額」が、不動産が実際に売買される価格よりも低い金額になっていることが多いからです。
また、所有している不動産で収益を得ている場合、確定申告で、不動産のローンの金利や一部の税金、減価償却費、維持・管理費などを経費として計上できます。
経費を計上した結果、不動産所得が赤字になった場合は、損益通算によって、他の所得（給与所得など）にかかる税金も節税できます。
不動産を手放すと、このような節税対策ができなくなることになります。
不動産をローンの担保にできなくなる
不動産は、金融機関から融資を受けるための担保にできます。
不動産を売却して手放すと、その不動産を担保にしたローンの借入ができなくなります。
所有している不動産を担保にすると、低金利で長期間、融資限度額も高いローンを組むことができます。
将来的にどのような費用、ローンが必要になるのか、資金計画を立てた上で、不動産を売却するかどうかを決めましょう。
不動産からの収益機会がなくなる
当然のことながら、家賃収入などを得ている不動産を売却すると、以後、その収益を受けられなくなります。
今後も高い収益性が見込まれる不動産であれば、売却によるメリットと、所有し続けるメリットをよく比較・検討して、売却するかどうかを決めましょう。
不動産売却におけるリスクと対策
不動産の売却においては、時にトラブルに巻き込まれたり、本来売れるべき価格で売れなくなってしまうリスクがあります。
こうしたリスクを回避するために、予めどのようなリスクがあるか、直面した時にどう対応すればよいかについて、この章では解説していきます。
不動産売却におけるリスク
「囲い込み」を受けてしまう
不動産を仲介で売却する時には、しばしば不動産会社の「囲い込み」を受けてしまうことがあります。
囲い込みとは、売主と買主の両手仲介を狙った不動産会社に、他の不動産会社を通じた申し込みを断られてしまっている状態です。
本来、不動産会社が受け取る報酬（仲介手数料）は不動産の売却価格に応じて決まるので、営業マンは高く売れるように販売活動を行います。
しかし、自社を通じた買主からも仲介手数料を受け取れれば、2倍の利益を得られるため、不動産の価格を多少値下げしても、両手仲介を優先させようとする状況が起きるのです。
【対策】営業マンの活動をしっかりチェックする
囲い込みを受けない・受けていることに気づくためには、不動産会社の担当者に任せきりにせず、営業活動をしっかりチェックするのが重要です。
売り出し初めはたくさん内覧希望者が来ていたのに、ぱたりと来なくなってしまった…という場合は、要注意です。
「レインズ」の登録情報を確認して、物件の状況が「公開中」になっていなければ、囲い込みを受けている可能性が高いです。
また、囲い込みを受ける可能性のある「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では、担当者の活動報告が義務づけられています。
こちらにもよく目を通して、気になる点は遠慮なく担当者に尋ねましょう。
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隣地の所有者とトラブルになってしまう
土地を売却する時に、隣人と土地の境界を巡ってトラブルになってしまうことがあります。
土地は普通、売却前に隣地との境界が明らかになっている必要があります。
しかし、たとえば「境界標」がなくなってしまっていたり、ブロック塀がどちらの土地に建っているものかわからなくなっていたりと、土地の境界線が曖昧になっているケースは少なくありません。
そうした状態で、いざ境界について隣地の所有者に確認と同意を得ようとした際に、両者の主張が食い違い、トラブルに陥ってしまうことがあるのです。
【対策】土地家屋調査士に調査を依頼する
もしも境界を証明する書類（確定測量図や筆界確認書）がなければ、土地家屋調査士に相談しましょう。
時間や費用がかかりますが、第三者の立場で過去の資料や土地を調査・測量し、境界線を導き出してもらえるため、合意を得やすくなります。
土地家屋調査士は、不動産会社から紹介してもらえることが多いです。
そのため、不動産を売却しようと思ったら、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
確定測量ってなに？確定測量が必要なケースや費用感についても解説！
売却後に賠償請求されてしまう
不動産の売却後に、土地や建物に関する問題（瑕疵）が発覚すると、「契約不適合責任」を問われます。
その結果、買主から補修費用を求められたり、最悪の場合、契約解除や損害賠償を請求されることがあります。
買主に引き渡した不動産の種類や品質、数量が、契約書に記載された通りのものでなかった時に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
【対策】現況をよく確認し、欠陥は隠さずに伝える
この他にも、不動産の売却活動における注意点を、以下の記事でご紹介しています。
不動産売却の注意点を流れに沿って解説！売却時のトラブルを防ごう
大阪府大阪市住吉区 / 60代 査定価格890万円売却価格850万円 新潟県西蒲原郡弥彦村 / 40代 査定価格1,260万円売却価格1,260万円 埼玉県川越市 / 70代 査定価格1,980万円売却価格1,850万円 神奈川県厚木市 / 40代 査定価格810万円売却価格950万円 埼玉県鴻巣市 / 50代 査定価格650万円売却価格690万円 
不動産売却はメリットが多いがデメリットもある
不動産を売却すると、手元にお金が入ってくるだけでなく、資金を他の目的に活用したり、分割しやすくなります。
また、不動産の所有によって定期的に発生する支出を削減したり、収益性の低い不動産であれば、早めの損切りで赤字リスクを最小限に抑えられるというメリットがあることを見てきました。
一方で、不動産を活かした節税対策ができなくなったり、ローンの担保にできなくなったり、収益機会を失うというデメリットもあります。
不動産は売ろうと思ってすぐに売れるわけではないため、売り急ぐことで、思っていたよりも売却価格安くなってしまうこともあります。
また、不動産の売却では、大きなリスクが生じることもあります。
しかし事前にリスクがあることと対策を把握しておくことで、リスクを軽減できます。
売却することで得られるメリットを最大化するには、不動産の相場や売却のコツ・注意点を、事前に押さえておくとよいでしょう。
