相続で引き継いだアパートや投資用など、様々な理由でアパートを経営している方の中には、経営が上手くいかずに悩んでいる方、何らかの理由でアパートを手放したいと考えている方も少なくないのではないでしょうか。
そのような場合に取るべき手段として挙げられるのが「アパート売却」です。
アパート売却には、一度にまとまった現金を得られる点や、手放してしまう事で維持費がその後かからない点など、様々なメリットがあります。
しかし、賃貸アパートの売却は、普通の一軒家の売却とは売却の方法や事前準備、注意すべきポイントなどが大きく変わってきます。
行うべき工程をおろそかにして売却しようとすると、のちに大きなトラブルに発展する可能性もあります。
そこで本記事では、賃貸アパートを売却する前に準備しておくべき事や入居者がいる場合の注意点、売却にかかる費用など、賃貸アパートの売却についての基礎情報をお伝えしていきます。
また、アパートの売却についてが不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか？
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賃貸アパートを売却する前にやるべきこと
まずは賃貸アパートを売却する際に必ず行うべき事について詳しくお話していきましょう。
賃貸アパートを売却する際は、売却を行う前に準備すべきことがいくつかあります。
主に行うべき事項は以下の５つ。
- アパートの所有期間の確認
- ローンの有無
- 入居者への通知
- 共有者への意思確認
- 売却相場調べ
1つ1つの項目について確認していきましょう。
その①：ローンの有無
1つ目に確認する事項は「アパートのローンの有無」です。
アパートを売却する際に、住宅ローンが残っているケースは少なくありません。
ローンが残っている場合でもアパートを売却する事自体は可能ですが、その場合はアパートを売却した際の売却益からローンの返済を行わなければなりません。
また、ローン額が売却益を上回っている場合は、売却益とローンの残債の差額を自分自身で負担し返済する必要があります。
その為、ローン残債を確認せずに売却をしてしまうと、売却益が得られると思っていたのに逆に早急に現金を準備しなければならないという事態にもなりかねません。
そのような事態を避けるためにも、まずは自分のローンの有無、ある場合は残債をしっかりと把握して、売却後の金銭的な計画を立てる必要があります。
その②：入居者への通知
2つ目は、入居者への通知です。
賃貸アパートを売却する際、そのアパートに入居者がいる場合は基本的には入居者に事前にその旨を伝えるようにしましょう。
売却によってオーナーが変わるだけの場合は特に通知の義務はありませんが、住人は家賃の支払先などの変更手続きなどを行わなければならない為、そうした手続きをスムーズにするためにも事前に売却について伝えておくと良いでしょう。
また、更地にして土地として売却したい場合や、住人がいない状態のアパートを売却したい場合は、住人に立ち退いてもらう必要があるため、必ず通知を行わなければなりません。
その際は住民に対して立退料などを支払う必要なども出てくるので注意しましょう。一般的に借地借家法は入居者（借主）を重点的に保護する事が根本となっているからです。その点はしっかりと覚えておきましょう。
その③：共有者への意思確認
3つ目に共有者への意思確認です。
アパートの経営を1人で行っている人は特に必要のない項目ですが、共同でだれかと経営を行っている場合は、その共有者に売却の意思確認をしておく必要があります。
これを行わずに勝手に話を進めて売却をしてしまうと、後々その共有者とトラブルになる可能性も大いにあります。
不動産の売却は大きなお金が絡む取引なので、そうした意思の確認は事前にしっかりと行うようにしましょう。
その④：アパートの所有期間の確認
4つ目はアパートの所有期間の確認です。
アパートを売却すると、そこで売却益が出た場合に必ず「譲渡所得税」という税金を支払わなければなりません。
この税金は、所有期間が5年を超えているかどうかによって、その税率が変わってきます。
具体的には、所有期間が5年以下の時は短期譲渡所得として39.63%(所得税30.63%+住民税9%)、5年超の場合には長期譲渡所得として20.315%(所得税15.315%、住民税5%)となっています。
5年を境に税率が大きく変わるため、ご自身の所有期間を把握しておくことで、本当にそのタイミングで売却するのが一番お得なのか、という事を考える事が出来ます。
この事を知らずに、5年をギリギリ超えない状態で売却した、となるとなんとも勿体ない事になってしまうので、所有期間はしっかりと把握しておきましょう。
その⑤：売却相場調べ
最後の項目は売却相場調べです。
アパートを売却する際は必ず事前にある程度の売却相場を調べておくようにしましょう。
アパートの売却相場を大きく左右するのは築年数と立地です。
築年数は、一般的には築20年を超えると建築物の価値が低くなり買い手を見つけるのが難しいと言われています。
特に木造のアパートの場合は、築年数が20年を超えると融資を受ける事が難しくなり、現金を用意できる買主しか購入する事ができません。
その為、築年数が20年を超えている場合は売却価格はかなり低くなってしまうという事を覚えておきましょう。
また立地は、駅から近い場所や、周辺環境が充実しているアパートなどが高く評価され、逆に周辺にお墓があったり騒音がするような場所については価値が下がってしまいます。
このような観点からアパートが評価される事を覚えておきましょう。
相場調べには一括査定サイトがおススメ
こうした築年数や立地から自分で相場を調べる事も可能ですが、かなり手間がかかってしまいます。
そこでおススメの方法は、一括査定サイトの活用です。
一括査定サイトとは、築年数や面積など、アパートの基本的な情報をフォームに打ち込むだけで、複数の不動産会社から無料で査定をしてもらえるツールの事です。
実際にプロが査定額を出してくれるので、ある程度の相場を知るにはぴったりのツールであると言えるでしょう。
中でもおススメのサイトは「すまいステップ」です。
すまいステップは、全国の優良会社を厳選したサイトで、同時に最大4社に査定してもらう事が出来ます。
複数社からの査定結果を得られる事によって、より明確にご自身のアパートの相場を知る事が出来るため非常におススメのツールといえます。
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賃貸アパートの売却方法を検討する
賃貸アパートを売却する場合は、先ず入居者の有無を確認することからスタートしましょう。その理由は、入居者の有無によって、売却方法が異なることが挙げられます。
入居者がいる場合
売却を検討している賃貸アパートに入居者がいる場合は、投資用物件として売り出す「オーナーチェンジ」という方法で売却することになります。
この方法は、入居者が支払う家賃収入で収益を上げることを目的とした人が買い手となり、入居者がいる場合は購入後すぐに収益が見込まれるという買い手側のメリットがあります。
入居者がいない場合
売却を検討している賃貸アパートに入居者がいない場合は、買い手が前述したような投資目的だけでなく、自分も居住することを目的としているため、投資用物件として売り出すよりも買い手がつきやすい傾向にあります。
しかし、この方法で売り出す場合は、入居者に退去してもらう必要があることに加え、入居中の内覧ができないというデメリットがあります。なお、入居者に退去してもらうためには、法律上、契約が満了する1年前から6カ月前までに通知することになっているため、早めの売却計画が必要だと言えるでしょう。
売却方法で査定方法も異なる
賃貸アパートを売却する場合、投資用か居住用のどちらの売却方法を選択するかによって、賃貸アパートの査定方法が異なります。居住用として売り出す場合は、一般的な家の売買と同様に、取引事例比較法が用いられます。取引事例比較法とは、過去の類似物件の取引事例を参考にして査定額を算出する方法です。
一方の投資用では収益還元法が用いられ、対象となる不動産が今後生み出すであろう収益を見込んだ上で査定額を算出します。なお、収益還元法では、見込まれる収益に対して買い手がつくため、家賃が低い物件では低い査定となる場合が多く、家賃が高い物件では高い査定となる傾向にあります。
・投資用と居住用
・査定方法が異なる
賃貸アパートの売却費用ってどれくらい？
賃貸アパートを売却する際には、様々な費用が必要になります。
そこで本章では、売却に必要な費用とその費用が必要となるタイミングについてもお話ししていこうと思います。
売却をする際に基本的に発生する費用は以下の6種類。
- 測量費用
- 印紙税
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
- 立ち退き料
以下でそれぞれの費用の詳細について説明していきます。
費用①：測量費用
1つ目に必要な費用は「測量費用」です。
不動産を売却する際には、土地の境界や面積などを計ってそれを証明する「測量図」というものが必要になります。
この測量は、土地家屋調査士という職種の独占業務となっているため、必ず彼らに依頼をして測量してもらわなければなりません。
ここでの測量費用の相場は、35～45万円程度です。
ただし、この金額はあくまで相場で、土地の広さや測量時のスタッフ数などによっても金額が前後します。
また、特に境界について争っているような土地の測量については価格が跳ね上がる可能性もあるので注意しましょう。
測量を依頼してから実際に境界画定が行われるまでには機関として3～4か月かかる場合もあります。
その為、余裕をもって依頼するようにしましょう。
測量図は売却活動を行う際に必要となるものなので、売却する事を決めたらすぐに測量依頼を行うと良いでしょう。
費用②：印紙税
2つ目に必要な費用は「印紙税」です。
これは、不動産売却時に必ず発生する税金の1つで、売買契約を行う際に契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
印紙税は、不動産の売却価格によって税額が変動してきます。
納税額と売却価格については以下のグラフを参考にしてみてください。
| 記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
印紙税は印紙を購入費用に含まれているため、印紙購入時に支払っていることになります。印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。
費用③：仲介手数料
3つ目に必要な費用は「仲介手数料」です。
仲介手数料とは、不動産売買を行う際に不動産会社に仲介をしてもらう事に対して発生する手数料の事を言います。
基本的に不動産売買は、買主と売り主をつなぐ不動産会社が間に入る為、その場合に必ず発生する費用です。
仲介手数料の相場は不動産会社によって様々ですが、法律で一定の上限が設けられている為その金額を超える手数料が発生する事はありません。
定められている規定は以下のようになっています。
| 取引額区分 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 取引額の5％以内 |
| 200万より高く400万円以下の場合 | 取引額の4％以内 |
| 400万円をこえる場合 | 取引額の3％以内 |
前述しましたが、仲介手数料は不動産会社によって金額の幅が非常に広いです。
その為、不動産会社を選択する際には、かかる手数料をしっかりと確認し複数社で比較したうえで決定する事を強くお勧めします。
上記の手数料上限をもとに売却価格から仲介手数料を計算すると以下のようになります。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 100万円 | 54,000円 |
| 400万円 | 194,400円 |
| 1,000万円 | 388,800円 |
| 2,000万円 | 712,800円 |
| 3,000万円 | 1,036,800円 |
| 4,000万円 | 1,360,800円 |
| 5,000万円 | 1,684,800円 |
| 1億円 | 3,304,800円 |
ぜひ参考にしてみてください。
費用④：抵当権抹消費用
4つ目の費用は「抵当権抹消費用」です。
家を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入していると思います。家を売却するとき、この住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。売主は住宅ローンの残債を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。
この抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円となります。戸建ての住宅なら、土地を1筆と建物を1戸で、2,000円となります。抵当権抹消登記や住所変更登記などは、自分でも行うことができますが、スムーズに手続きを進めるなら、司法書士に依頼するとよいでしょう。抵当権抹消の司法書士の報酬は１万円前後なので心配はいりません。
費用⑤：譲渡所得税
5つ目の費用は「譲渡所得税」です。
アパートの売買契約が成立すると、不動産の引き渡しが行われます。
その際に発生する税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、自分の資産を売却したことによって得られた利益に対して発生する税金で、不動産売買で売却益が出た場合には必ず支払う必要があります。
譲渡所得税の計算方法は以下の通り。
計算式について詳しく説明していきましょう。
まず、譲渡価格とは、不動産の売却した際の価格です。契約書の成約価格に記載されている価格がそのまま譲渡価格となります。
次に取得費とは、その不動産を取得した際に支払った金額と、その際に発生した費用の総額のことを指します。
つまり、ご自身が売却しようとしているアパートを購入した金額と、購入時に支払った手数料などを合わせた金額を「取得費」といいます。
最後に譲渡費用とは、不動産売却時に発生した費用の合計の事を指します。
不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権抹消費用など売却のために支払った費用がこの譲渡費用に換算されます。
成約価格から、不動産を取得したときの金額とその費用、そして売却する際に発生した費用を引いたものを譲渡所得、といい、そこに税率をかけたものを譲渡所得税といいます。
次に税率の計算方法についてお話しします。
譲渡所得税の中には所得税と住民税があり、それぞれの税率が不動産を所有していた期間によって変わります。
具体的な税率は以下の表に基づいて計算されます。
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） | 長期譲渡所得 （所有期間が5年を超える） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計税率 | 39.63% | 20.315% |
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるという事が分かると思います。
先ほどお伝えした譲渡所得を求め、そこに自分の条件に当てはまる税率をかけると支払うべき譲渡所得税がわかると思います。
費用⑥：立ち退き料
6つ目の費用は立ち退き料です。
入居者がいない状態でアパートを売却したいと考えている人は、もしそのアパートに入居者がいた場合は入居者には立ち退いてもらう必要があります。
その際に、入居者に対して立退料を支払う事で立ち退きの交渉をうまく進める事が出来ます。
一般的に立退料の相場は、家賃の6～10か月分、もしくは新居に入居する際に必要な費用額分を目安にする事が多いです。
立ち退き料は忘れがちな費用ですが、入居者の数が多ければ多いほどかなり大きな支出になるのでしっかりと確認しておきましょう。
賃貸アパートを売却する場合の注意点
賃貸アパートを売却する際には、複数の不動産業者に査定を依頼して査定額を比較するなどの注意点を押さえておくと良いでしょう。ここでは、賃貸アパートを売却する場合の注意点を順に解説していきます。
売却の理由を曖昧にしない
賃貸アパートを売却する理由は、建物の老朽化などが原因で入居者が集まらないことや、思うような収益が見込めないことなどが挙げられます。このような売却理由は、仲介を依頼する不動産業者にきちんと伝えることで、売り手に対する信用を得ることができます。
例えば、事件や事故が発生した物件であることや、重大な欠陥を隠している場合は、売却後に瑕疵（かし）担保責任で損害賠償を請求されるリスクがあるので注意が必要です。
物件の相場を調べる
不動産業者に査定を依頼する前に、賃貸アパートの相場を自分で調べてみましょう。類似物件の相場を調べることによって、不動産業者から提示された査定額に対する客観的な見方ができるだけでなく、相場に近い査定額を提示しているかを確認しやすくなります。
なお、自分で相場を調べる方法は、新聞の折り込み広告やポスティングされるチラシ、インターネット、住宅情報誌など多種多様です。また、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営している「レインズ」でも調べることができます。
複数の不動産業者に査定を依頼する
賃貸アパートを売却する場合だけでなく、一般的な不動産の売買においては、不動産業者に査定を依頼するのが一般的です。また、査定を依頼する場合、1社だけでなく複数の業者に依頼することで、査定額を比較検討できます。
基本的には、ほとんどの不動産業者が同じ査定マニュアルに基づいた査定額を算出しているのですが、物件の人気度や立地条件によっては基本の査定額にプラスアルファがある場合があります。
そのため、複数の業者に査定を依頼し、より高い査定額を提示してくれる業者と媒介契約を結び、仲介を依頼するようにしましょう。
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賃貸アパートに入居者がいる場合の注意点
賃貸アパートを売却する際に入居者がいる場合は、法律で定められた期間内での通知が義務づけられており、敷金の取り扱いなどに注意が必要です。
入居者への通知
賃貸アパートを売却してオーナーチェンジする場合、入居者にとっては大家が変わるということになります。オーナーチェンジの場合は、入居者に賃貸アパートの売却すること自体の通知義務は法律で定められていませんが、礼儀として通知だけはしておく方が望ましいと言えるでしょう。
また、賃貸アパートの売却後には、家賃を振り込む口座や名義人が変更となるため、入居者への通知と口座の変更を通知することになります。なお、口座や名義人を通知する際には、売り手と買い手の連名での通知が必要となり、管理している不動産業者を通じて行われるのが一般的です。
その理由は、売り手と買い手のどちらかの通知であった場合、振り込み詐欺などの事件に巻き込まれる可能性も高いことが挙げられます。
敷金の取り扱い
売却する賃貸アパートに入居者がいる場合は、入居者から入居時に敷金を預かっています。そのため、入居者から預かった敷金は、賃貸アパートの買い手に引き継いでおく必要があります。
敷金の引き継ぎが行われていないと、入居者が退去する際に壁紙の貼り替えやハウスクリーニングなどで使った費用を差し引いた残金の取り扱いについて、トラブルに発展する可能性があります。
さらに、敷金が賃貸アパートの物件価格に含めて取り引きされるケースもあるため、売買契約を交わす際に買い手の了承を得るなどの工夫が必要となります。
退去が必要な場合
賃貸アパートを売却する際に、入居者がいない状態で売り出したい場合は、入居者に事前に退去を通知する必要があります。退去を通知する場合は、法律上、契約が満了する1年前から6カ月前までに通知することになっていることに加え、正当な理由が必要となります。
なお、アパートを売却することが、退去を通知する正当な理由とは捉えられないため、大家側が費用を負担することで退去を依頼するケースもあります。しかし、立ち退き料に法律上のルールはないため、引越し費用や転居先の契約費用に加えてお詫び料などを換算して支払うケースが多いのが現状です。
このような入居者がどのくらい入居しているかにもよりますが、人数が多い程費用も掛かるということになります。
・敷金は買い手に引き継ぐ
・立ち退き料の支払い
賃貸アパートを売却する以外の手段
ここまでで、賃貸アパートの売却について詳しくお伝えしてきましたが、売却せずにアパートを使って収益を得る手段もいくつかあります。
そこで本章では、売却以外の手段で収益を得る方法についてお伝えしていこうと思います。
今回紹介する手段は主に２つ。
- 賃貸アパートを立て替えて収益を得る方法
- 賃貸アパートをリフォームする方法
１つ１つ詳しく説明していきましょう。
手段①：賃貸アパートを建て替える方法
1つ目の手段は賃貸アパートを建て替え、人を集めて収益を得る方法です。
木造アパートの法定耐用年数は22年と定められていますが、実際のところは、築20年も経てば老朽化は目立つ場合が多いのが現状です。また、木造アパートの場合は、火事や地震にも弱いというデメリットを抱えており、防音や遮音性が低く、近年では鉄筋造や鉄筋コンクリート造の物件に人が集まりやすい傾向にあります。
さらに、木造に限らず1981年以前に建てられたアパートは、新耐震基準を満たしていない可能性も高く、耐震補強工事が必要となり、管理や維持に費用がかかってしまうのが現状です。
そのため、アパートの建て替えした方が建物の構造上安心であることに加え、入居者も集まりやすいと言えるでしょう。しかし、建て替えをするには一時的にかなりの費用が必要となることは否めません。
従って、アパートの建て替えを検討する場合は、新たな融資先を確保することに加え、今後の経営状況によっては多額の負債を抱えるリスクがあることを念頭に置いておかなければならないと言えるでしょう。
政府が推進している対策の一つとして、省エネ・低炭素設備や再生可能エネルギー設備への投資「グリーン投資」があります。グリーン投資は、太陽光発電システムの導入し、1年以内に発電を行うことで減価償却資産の特別償却や税額控除ができる制度となっており、節税対策の一つとして注目されています。
手段②：賃貸アパートをリフォームする方法
2つ目の手段は、アパートをリフォームし、人を集める事で収益を得る方法です。
賃貸アパートを建て替えなくても、リフォームをすることによって、新たな住空間として生まれ変わることができます。賃貸アパートの建物の状態にもよりますが、比較的小規模なリフォームで済むケースだけでなく、最新の設備を備えることによって大規模なリフォームが必要なケースも考えられます。
従って、思い切って建て替えることに比べると費用は抑えることができるというメリットはありますが、耐震補強工事を付け加えると費用は拡大するため、今後の収益を見据えた資金計画が必要だと言えるでしょう。しかし、建て替えに近い状態で居住者の募集ができるため、居住者が集まりやすくなる可能性は高いと言えるでしょう。
助成金について
空き家などの住宅を購入してリフォームする場合は、リフォーム費用を住宅ローンに上乗せできたり、各自治体が助成金制度を設けています。しかし、賃貸アパートのリフォームについては、現在のところ助成金制度はありません。
しかし、太陽光発電発電システムやエコキュートの設置などのエコ住宅へのリフォームの場合は、一定の条件をクリアすることで助成金の支給を受けることができます。
事前準備を徹底して失敗のない売却を目指そう
賃貸アパートを売却する場合、一時的にまとまった金額が手に入るなどのメリットがある一方で、ローンを完済できることが前提であることや入居者がいる場合の問題などデメリットもあります。
そのため、賃貸アパートを売却するにあたって、短期間ではなく長期間に及ぶ計画的な売却を検討することが重要だと言えるでしょう。
また、査定を依頼する場合は、複数の不動産業者に査定を依頼して査定額を比較することで、より高値での売却も実現できる可能性が高くなると言えます。そして、事前準備を徹底して、失敗のない売却を目指しましょう。
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