不動産売却のトラブルの事例とは|対策は予測と課題の共有が重要

大きな金額の取り引きになる不動産売却にはトラブルがつきものです。色々なトラブルの事例を見てみて、どのような対応を取れば良かったかを考えてみましょう。

トラブルを解決するには場合によって窓口を知っておくなど、適切な対応をしないと大きな損害を被る事になります。
不動産売却のトラブルでは、その後どうすれば良いかを予測して行動する必要があります。
なので、実際に起こりうるトラブルを知っておくのは非常に重要です。

不動産売却のトラブルを少なくするためには事前に業者と綿密な連携する事が大切。一括査定サイトで業者を探して複数の業者と話をし、不動産売却に関する知識をつけましょう。

また、まずは不動産売却について全体感を詳しく知りたい方は不動産売却の押えるべき基本知識。決断する際に考えるべきポイントを解説しますをご覧ください。

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売却者と仲介会社間トラブルの原因・解決策

売却者と仲介会社間の主なトラブルの原因と解決策を見ていきましょう。

仲介手数料のトラブル

良く不動産の知識が無い人に対して悪徳な不動産業者が取る手口に、仲介手数料を法外な金額取る事があります。実は
、不動産がもらえる仲介手数料は法律によって以下のように決められています。

200万円以下の金額取引額の5%
200万円超400万円以下の金額取引額の4%
400万円超取引額の3%

例えば1000万円の不動産取引を行った時に発生する仲介手数料の上限は…。

200×0.05+200×0.04+600×0.03=36(万円)+消費税

36万円+消費税以上の金額を請求する事は違法です。2020年であるなら消費税は10%なので、396,000円が仲介手数料の上限となり、これ以上の請求する事はできません
純粋な不動産業者の利益はこの仲介手数料だけなので、仲介手数料が法律の中で収まっている業者は問題ないです。
中には仲介手数料が無料の業者や、仲介手数料の値引きをしてくれる業者などがあるので、その物件の状況などを確認して不動産取引を決めたいです。そして、こまめな連絡をくれる業者を選びましょう。

また仲介手数料は不動産売買契約が決まってから払うものであって、それ以前(契約が決まっていない、専属媒介契約期間が過ぎてしまった)などによって支払う義務は一切ありません。この辺もしっかりと理解して毅然とした対応を取りましょう。

広告料のトラブル

良く賃貸物件などに多く見られるケースなのですが、広告料の実費を請求してくる不動産業者がいます。法律では依頼者の依頼によって広告を行った場合、その実費を請求できるとあるので、それを悪用したケースです。この項目を狡猾に利用して、広告料と名目をうって請求してくる不動産業者がいますが、このケースでは突っぱねましょう。
自分が広告をお願いしますと言った以外は広告代を請求する事ができません。この辺は不動産業者とのやり取りを書面に残しておく事をおすすめします。

売らないトラブル

俗に言う囲い込みと言って、物件を売らないで、自社で安く売りさばく方法を用いる事があります。不動産売却には3種類の媒介契約のうち、専属専任媒介契約の場合で、さらに売却を急いでいるケースによく見られます。広告などをしないで、売り主から広告の依頼を待って、広告費を請求するようなやり口です。
信頼できない不動産業者とは専属専任媒介契約を結ばないようにし自分で買い手を見つける方法を残しておくとある程度の希望額で売る事ができます。信頼できる不動産業者に対しては専属専任媒介契約は非常に優れており、一生懸命売ろうと努力してくれる制度です。しかし信頼できない不動産業者や悪徳な不動産業者は売らない事で利益を得て、場合によってはその利益を買い手からキャッシュバックを受けたりしている事例があります。

 

トラブルを起こさない会社選びが必要不可欠

不動産業者は複数社から選びましょう。
実際に話してみて、あなたが信頼を置ける一社を探すのが一番です。

一括査定を利用し、複数社の中から不動産会社を選別しましょう!

不動産売却の個別トラブルはデータベースを閲覧

不動産売却のトラブルに関してはデータベースの活用が便利です。

国土交通省が制作するデータベースを利用する

国土交通省が制作する不動産トラブル事例データベースを利用すると個別の案件やその不動産業者がトラブルになっているかを知る事ができます。売却をする際に個別にチェックしておき、事前にいろいろなトラブルとその解決方法や予防策を講じていると良いです。
裁判になったケースや、行政処分などを課された事例、紛争に発展した事例を網羅しており事前の対策を考える上では非常に役立ちます。

事例その1.瑕疵担保責任

瑕疵担保責任によるトラブルの事例は多くのケースにおいて売主に対して追及されます。多くは建物の欠陥を知りながら買い手側にそれを通知せずに取引をしてしまったケースです。
実際このような事例でも賠償責任が課されています。

買主Aは不動産購入の際に「ムカデやゴキブリはいないか?」などと質問し、不動産業者は「特に問題ありません」と答えたので、中古物件を購入しました。しかし、中古住宅に蝙蝠が住み着き天井裏に大量に糞をして、天井裏が腐っている事が発覚。買主Aは売主Yを提訴し、隠れた瑕疵であると裁判で証明されました。裁判所は瑕疵担保責任において売主Yに駆除の費用と天井の改修工事費用128万円を支払うように命じました。

隠れた瑕疵であっても、責任になり売却後請求される事があるケースが想定されるので、売り主側は売却する物件の状況を正確に不動産屋や買い手側に伝える必要があります。

事例その2.契約解除

契約の不履行に関する問題も多発しており、多くは不動産業者選定に問題があるようです。

Xは不動産業者Yの代行で、宅地を売り払い、買い手は全額をYに支払いました。しかしYはXに満額より700万円ほど少なく払い、そのまま連絡がつかないように…。XはYの所属する不動産協会にに相談に行きましたが、それでもYは呼び出しに応じませんでした。調べてみるとこの売買に契約書は交わしておらず、不正な取引が発覚。
Xは行政庁に来庁しこの件を訴えると、Yは認可の為に提出している専任の主任取引者は常駐しておらず、8件の売買取引で不正を働いている事が判明し、Yに免許取り消し処分が下りました。(700万円は着服して使用してしまったとの事で、これは今でも紛争中です。)

Xは行政庁に来庁しこの件を訴えると、Yは認可の為に提出している専任の主任取引者は常駐しておらず、8件の売買取引で不正を働いている事が判明し、Yに免許取り消し処分が下りました。(700万円は着服して使用してしまったとの事で、これは今でも紛争中です。)
専任の宅地建物取引士が常駐しないと不動産の売却は不安が残ります。不動産業者は窓口だけでなく、このような資格のある人がどう働いているかなどをチェックする事が売却のトラブルを防ぐ秘訣です。

事例3媒介契約と報酬に関するもの

先ほども挙げた通り、不動産の持ち主は専門的な知識が無い場合も多く、報酬に関してのトラブルが起こっています。

Xは不動産業者Yの媒介で、建築条件付土地売買契約書を交わしました。その際にコンサルティング料として58万円を請求、Xはこれに同意し支払いました。同物件はその後Aに売却され、その際に180万円の手付金は支払い、契約書を交わします。その契約書には手付金の振り込みは1日しか猶予がなく、Aは10万円を当日に、残りを翌日に支払いました。
Xはこれが不当な取り引きだったとして行政庁へ苦情を申し立て、Yは不当に高額の請求を行ったとして行政処分が下りました。コンサルティング料58万円はXに返還され、Aはローン解除となりました。

不動産売買にコンサルティング料そのものが発生するのがおかしい話で(宅地建物取引主任者という専門家がいるので)このような処分になってしまいました。困ったのはAさんで、その後どうなったのかは解りません。間違った契約書を交わす事そのものが違法と判断されてしまうケースがあるので、損をしないようにしっかりとチェックしておきましょう。

不動産売却のトラブルは洗い出しと書面化が必要

不動産売却のトラブルを予防するにはどうすれば良いのでしょうか。

売却の全てを不動産業者に任せない

不動産売却のトラブルを防ぐには、ある程度干渉し、きちんと業務を行っているかチェックする事です。もちろんきちんと業務を行っている不動産業者が大多数。しかし金額が大きな事と、頻繁に取引をする人が少ない事から、ついつい専門家に任せがちです。
最低限契約書のチェックをするようにして、おかしいと思った時は質問する事。先ほどの事例のように買い手側にも迷惑がかかる危険性がある以上、売却の全てを業者に任せる事の危険性は高いです。

知識をつける

二つ目は知識をつける事で、最低限トラブルの事例などを知っておき、対処方法を覚えておきましょう。知識がある事で不動産業者にも緊張感が生まれ、良い意味でのパートナーシップを築けます。

トラブルの洗いだし

トラブルなどになりそうな予感がするなら、やり取りの全てを洗い出して、メモを取っておく事です。記録がある事でより事実に近く訴える事ができます。トラブルの洗い出しをとことん行うことが大切です。

契約書によって書面化する

契約書は大きな意味を持ちますが、違法な契約書については先ほどの事例でも挙げた通りその契約そのものが無くなってしまうケースがあります。正しい知識を元に専任の宅地建物取引士にもチェックしてもらった契約書を交わす事が大切です。書面化している事で詳細がよりはっきり解りますし、書面以外での金銭のやり取りはしないようになります。

買い手への問題提示を行える

書面化する事によって買い手側への問題提示を行えます。特に瑕疵担保責任について書面にて相手にしっかりと伝えておく事が重要です。違法な契約などは買い手側にもメリットが無いので、しっかりとした問題提示は買い手側にも喜ばれ、信頼されます

信頼できて話ができる不動産業者を探そう

いずれにしても信頼できて話ができる不動産業者を見つける事が大切です。しっかりとタッグを組んで不動産売却を行うとトラブルが少なくなります。すまいステップなら複数の不動産業者からあなたに合った業者をピックアップできます。

不動産売却でトラブルになった場合の相談窓口

不動産売却でトラブルになった場合の相談窓口を知っておきましょう。

取引を行った不動産会社の営業責任者

まずは不動産業者の営業責任者や責任者が良いでしょう。極力トラブルに関しては大事にはしたくないはずです。また売主側にとってもメリットが一つもありません。
トラブルやおかしな点があったら、遠慮なく不動産業者に相談してみる事です。中には窓口が新人できちんと理解をしていない可能性もあります。まずは取引を行った不動産会社を訪ねてみましょう。

取引を行った不動産会社の相談窓口

次は大手の不動産業者の場合には大抵相談窓口が別にあります。ちょっとした不安や契約の中身などに疑問に感じる点を見つけたら、相談窓口に問い合わせてみましょう。

不動産会社が所属する団体相談窓口

中小の不動産業者は団体に所属しており、その団体へトラブルになりそうになったら申し立てると解決への近道になります。トラブルに関する事に精通している担当者がいるので、信頼に足る対応をしてくれます。

弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士などの専門家

外部へ漏らさないといけないような個人間のトラブル事例の場合には弁護士に、登記関連のトラブルに関しては司法書士に、税務関係のトラブルは税理士に相談。また、建物そのものに関するトラブルは土地家屋調査士や測量士などに依頼する事で解決できる場合があります。

各都道府県庁の相談窓口

各都道府県にはそれぞれ窓口があり、ここでも相談を受け付けています。不動産業者や団体に相談しても解決しない場合にはこちらの相談窓口を利用してみましょう。

国土交通省各地法整備局

土地や建物の取引は国土交通省が管轄しており、トラブル解決にも役立っています。

その他、国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談など

金銭関係のトラブルに関しては、国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談などが役立ちます。

 

不動産売却は一括査定できるすまいステップで信頼できる不動産会社を決定

不動産売却はあなたの人生における一大事です。大事な不動産でトラブルに巻き込まれると大きな損害を被る事にもなり兼ねません。いろいろなトラブルを防ぐ方法がありますので是非理解しておき、色々なケースが起こった際に適切に対応できるようにしておきましょう。
多くのトラブルは不動産業者の適切な選定としっかりと希望を伝える事で解決できます信頼できて話ができる不動産業者を見つけて、不動産売却を円滑に行いましょう。
不動産業者の選定は、一括査定サイトでいろいろな不動産業者を知る事ができるので、利用すると便利です。いろいろな業者から話を聞いて、信頼できる不動産業者を見つけましょう。

すまいステップなら複数の不動産会社から選定が可能

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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