初めての不動産売却は不安がつきものです。不動産売却では、多額の金銭のやり取りや、様々な法律が絡んでくるためトラブルに巻き込まれることが多いです。
本記事では、売却時にトラブルに巻き込まれないためにも、よくあるトラブルや対策、信頼できる不動産会社の見極め方、トラブルを避けるためにすべきことを細かく説明します。
また、実際にトラブルに巻き込まれてしまった際、どうしたらいいか、相談先まで紹介します。
【不動産売却でよくあるトラブル】
- 仲介手数料のトラブル
- 瑕疵に関するトラブル
- 媒介契約に関するトラブル
- 境界に関するトラブル
- 売買契約に関するトラブル
不動産売却でよくあるトラブルと対策
不動産売却でのトラブルを避けるために、まずはどのようなトラブルがあるのか知っておく必要がります。
1章では不動産売却でよくあるトラブルとその対策について紹介します。
仲介手数料のトラブル
不動産売却で多いトラブルが仲介手数料に関するトラブルです。
通常、家（土地）やマンションなどの不動産を売却する際、不動産会社に相談します。売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるのですが、悪徳不動産の場合、法律で決められた額よりも多い仲介手数料を請求されます。
法律で定められた仲介手数料の上限は以下の通りになります。
| 200万円以下の金額 | 取引額の5％ |
| 200万円超400万円以下の金額 | 取引額の4％ |
| 400万円超 | 取引額の3％ |
また、広告料といった名目で仲介手数料に上乗せされ不当に請求される場合があります。一般的に、依頼主は売却活動で発生した広告費を負担する義務はありません。
ですが、「通常の売却活動ではかからないはずだった交通費がかかった」「通常の広告よりも目立った広告を出したい」などは、別途広告料を支払う必要があります。
仲介手数料は不動産売買契約が決まってから払うものであって、それ以前（契約が決まっていない、専属媒介契約期間が過ぎてしまった）などによって支払う義務は一切ありません。
| 【事例】 Ｘは、Ｙに自宅マンションの売却を依頼した。同月、業者から買主が見つかったとの連絡があり、売買代金として750万円が支払われることになるが、うち50万円はオール電化のためのリフォーム費用であり、この50万円はＹに支払うよう指示された。 【要旨】 実際には行われなかったリフォームの代金を広告宣伝費という名目で受領した等として、媒介業者が12日間の業務停止処分とされた。 |
対策①手数料の上限を理解しておく
対策としては売却時の仲介手数料の上限を把握しておくことです。仲介手数料の計算方法は「物件価格×3％＋6万円」で計算できます。
例えば4,000万円の物件について、普通の計算式で仲介手数料を計算すると以下のようになります。
| 4,000万円×3％＝120万円 合計額：120万円＋6万円＝126万円 |
以上の手数料に加えた消費税が、仲介手数料の上限です。上限以上の額を請求された場合は支払いの義務は発生しません。
対策②広告掲載の依頼は慎重に
通常の売却活動以外の方法を行う場合は、別途広告料がかかってくる可能性があるため、広告掲載の依頼は慎重に行うようにしましょう。
ただし、広告料が発生する場合、事前に別途費用が発生する旨は伝えられるため、請求時に身に覚えのない広告費が加算されていた場合は、払う必要はありません。
対策③不動産会社選びを慎重に行う
こういったトラブルに合わないためにも、不動産を売却する際は、一社に不動産会社を絞るのではなく複数の会社に見積もりを取ったうえで依頼しましょう。
また、依頼仕様と考えている不動産会社の成約件数や口コミをネットで調べるなど、媒介契約を結ぶ前に評判を調べることが大事です。すまいステップなら複数の不動産業者からあなたに合った業者が見つかることでしょう。すまいステップの一括査定なら、一度に複数の不動産会社から売却価格の査定を行えます。まずは、お気軽にご相談ください。
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瑕疵に関するトラブル
売却する不動産に瑕疵（かし）があると、契約解除や賠償責任、補修責任が課せられることがあります。瑕疵とは、不動産の傷や損傷、欠陥についてを指します。
不動産によくある瑕疵は以下のようなものです
- 構造部分の腐食
- シロアリ被害
- 雨漏り
不動産を売る際、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは、売買契約後の物件や土地に、契約時点では明らかではなかった欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任であり、契約解除や損害賠償などが求められます。
例えば、売却した不動産を買主が使用して何らかの不具合があった場合に、修理や保全などの費用を売主が負担しなければいけません。
つまり、売却物件に欠陥がありながら、買主にそのことを伝えていないと告知義務違反となり、契約解消や価格の引き下げなどのペナルティを負うことがあるのです。
| 【事例】 売主Ｘらは、平成8年6月、業者の媒介で、買主Ｙらに、中古マンションを3,600万円で売却した。Ｙらは、改装工事をしたうえ、同年9月に入居した。 【要旨】 売買契約解除当時の被害の状況は、アリの異常発生による特異な状況であり、住居として不適当といえるような瑕疵は認められないとされた事例 |
対策①売却前に住宅診断の実施
もちろん、売主も不動産の瑕疵を把握していない場合があります。
そういった場合でも欠陥に関する負担は売主になるため、事前に専門家による住宅診断を実施し、不動産の実状を把握しておく必要があります。
対策②買主に対して建物の状況を詳しく説明する
売却後に瑕疵が見つかると、売主は責任を負って補償しなければなりませんが、事前に伝えているなら問題はありません。
そのため、売却時は買主に対して、相違がないように建物の状態を詳しく説明しておく必要があります。
対策③保険への加入
住宅診断を実施すると、瑕疵担保保険に加入することができ、瑕疵担保は万が一契約不適合責任を問われた際の損害金を保証してくれます。
築年数の古い不動産や、きずや欠損の多い不動産を売却しようとしている方は、ホームインスペクションと瑕疵担保保険への加入をセットで行うことをお勧めします。
媒介契約に関するトラブル
媒介契約とは、不動産の所有者（売主）と不動産会社が結ぶ契約のことです。媒介契約を結ぶと、不動産会社は売主と買主の間を仲介し、売買契約を取りまとめます。
一度媒介契約を締結すれば、広告や内見（物件の見学）などの販売活動を行うのは不動産会社になります。
仲介には、不動産の売却活動が含まれていますが、これを正常に行わない「囲い込み」によるトラブルが近年多発しております。
囲い込みをすることで、売主からだけではなく買主からも仲介手数料を受け取る事ができるからです。
例えば、売主から売却の依頼があった不動産会社Aは、その物件情報をレインズで共有し買い手を探し出します。レインズから「そちらの物件に興味のあるお客様がいます」と不動産会社BからAに問い合わせがあったとします。無事にその物件の売買契約が成立するとAは売主から、Bは買主から仲介手数料を受け取る事になります。
ですが、囲い込みをし、不動産会社Aの顧客に限定して物件を紹介すればAは売主からはもちろん買主からも仲介手数料を受け取ることができます。
囲い込みは違法であり禁止されています。媒介契約をしてしばらいくしてなかなか、購入希望者が現れない場合は囲い込みを疑ってみましょう。
また、媒介契約の解約時の費用に関するとトラブルも多いです。一般媒介契約に関して、途中解除したからといって、費用がかかることはほとんどありません。
ただし、契約内容によっては解除時に不動産会社から費用を請求される可能性もあるので注意が必要です。
| 【事例】 売主Ｙ1は、平成6年5月、媒介業者Ｘとの間でＹ1所有地の売却について専任媒介契約を締結した。本件専任媒介契約には、依頼者の直接取引に関する特約（媒介契約の有効期間の満了後2年以内にＹ1がＸの紹介によって知った相手方とＸを排除して目的物件の売買又は交換の契約をしたときは、Ｘは、Ｙ1に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができる。）が付されていた。 【要旨】 媒介業者が紹介した購入希望者との取引が不成立となった後に、別の業者の媒介により同じ当事者間で成約した事案において、当初の媒介業者の報酬請求権を認めなかった事例 |
対策①販売活動が行われているか確認する
囲い込みに関する対策は、売りたい不動産の販売活動が正常に行われている確認する必要があります。
方法としては、物件情報サイト「レインズ」に登録されているかどうか、またその価格が適正であるかどうかです。
レインズは一般の方でも、「専任媒介契約」もしくは「専属選任媒介契約」を不動産会社と結ぶことによって閲覧が可能になります。
また、レインズに記載されている価格が相場よりも高い場合、必然的に問い合わせ件数は減ってしまいます。相場よりも高い価格を記載することは囲い込みの手法でもあるため注意が必要です。
対策②契約時に契約内容を確認する
一般媒介契約以外の、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、媒介契約解除時にそれまでにかかった広告活動費用の実費を請求される可能性があります。
とはいえ、媒介契約の解除で費用が発生することは少ないです。もしも、請求された場合はその費用が何にかけられたものなのか、明細の提出を求め、納得のいかない場合には説明をしてもらいましょう。
境界に関するトラブル
特に土地や戸建てなどの不動産を売却する場合、境界についてのトラブルは多く報告されています。
自分がここまで境界線だと思っていたものが、実は近隣住民からすると違う境界線を主張して、トラブルに発展するケースがあります。
一方、マンションなど共同住宅の場合、境界が確定しているため、特に問題はありません。
売主には境界明示義務があります。土地や戸建を売却する際は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。ですが、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあることを頭に入れておきましょう。
| 【事例】 買主Ｘは、平成17年6月に売主業者Ｙから、新築の土地付建物を3,380万円で購入し、同年9月に引渡しを受けた。 【要旨】 新築土地建物を購入した買主が隣地との境にあるブロック塀の支えが越境しているとして越境物の撤去、慰謝料等を要求したもの。越境物の撤去及び補修工事で和解成立。 |
対策①「売主・買主・隣地所有者」の3者で境界線の確認をする
境界に関するトラブルに関しては、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。
そして、3者立ち合いのもと境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代える旨を記載した合意書を締結します。
境界が確定できない場合は、立ち会ったことの合意を締結しておきましょう。
売買契約に関するトラブル
５つめは売買契約時に関するトラブルです。売買契約時、売主は買主から手付金を受け取ります。この手付金は契約したことを証明するお金になります。
よくあるのが、手付金は無事に支払われたが、それ以降支払いが途絶えてしまったといったトラブルです。原因は、ローンが組めなかったなど、買主の金銭的な要因がほとんどです。
また、「支払い済みの手付金の放棄による解除」です。売買契約では、手付金が支払われてから一定の期間であれば手付金をもとに無条件に契約を解除できます。
例えば、買主が「手付金を放棄しても、いい物件がぶつかった」といった理由で売買契約の解除を申しだされた場合は拒否することはできません。この場合、手付金はキャンセル料のような役割を果たします。
ですが、こういった決まりを知らない人も多く、実際、売買契約を交わしたのにも関わらず解約を無条件に解除されてしまい買主と売主感とでトラブルに発展する事も少なくありません。
| 【事例】 平成12年5月9日、業者Ｘは、市街化区域内の農地を1,880万円でＹに売却し、Ｙから手付金30万円を受け取った。 【要旨】 「相手方が契約の履行に着手するまで又は所定期日までは手付解除できる」旨の特約の解釈について、売主業者の履行着手または所定期日のいずれか遅い時期まで手付解除できるとする解釈が相当とされた事例 |
対策①ローンを組めるかどうか確認する
手付金以降の支払いを滞らせないためにも、買主がローンを組めるかどうか見極める必要があります。
こういった項を、事前に仲介を担う不動産会社に伝え、買主の審査基準を上げるようにしましょう。
対策②手付金を値上げする
売買契約では、手付金が支払われてから一定の期間であれば手付金をもとに無条件に契約を解除できます。
なので、そう簡単には手付金を放棄できないよう手付金を高く設定しておくことも対策の一つになります。
一般的に売買代金の１割相当額となりますが、上限が売買価格の20％となるので条件を超えないようにだけ注意してください。
信頼できる不動産会社の見極め方
不動産売却でのトラブルを回避するため、売却を依頼する不動産会社の見極めが大事になります。
2章では信頼できる不動産会社の見極め方を紹介します。
売却に強い不動産に依頼する
不動産会社といっても、さまざまなタイプの不動産会社が存在し、業務内容によっては得意不得意があります。
よって、不動産を売却する際は「売却に強い不動産」に依頼する必要があります。
売却に強い不動産かどうかは「売却が得意であることをアピールしている不動産屋」かどうかで判断します。店頭やホームぺージを見れば「〇〇専門不動産」と表記しているはずです。
実際の売却実績を確認する
不動産屋の売却実績、もしくは成約実績を確認しましょう。
なんといっても、不動産屋選びでは実績が物を言います。複数の不動産会社と迷った際は実績数を基に選ぶといいでしょう。
レインズで物件を確認する
媒介契約をした不動産屋が悪質かどうか見分ける方法は、実際にレインズで自分の不動産情報が掲載されているか確かめることです。
媒介契約をしたにも関わらず、物件が掲載されていない、相場よりも高い場合は媒介契約を解除し、違う不動産会社に依頼するようにしましょう。
ネットで評判を調べる
ネットで不動産会社の名前を検索し、口コミや評価を調べておくこともポイントです。
今のご時世、ネットの内容を全て鵜呑みにするのは良くありませんが、あまりにも評判の悪い不動産屋は避けるべきです。
担当の人柄
また、評判もよく大手の不動産屋であっても担当と合わない場合、おすすめできません。
不動産の売却は長い目で見る必要があり、個人的なやり取りも多いので担当者と折が合わない場合、業務内容に問題はなくても、人間性の面でもめる可能性がなくはありません。
不動産売却のトラブルを避けるためにすべきこと！
この章では、不動産売却でのトラブルを避けるために、事前にできることを紹介します。
不動産売却に関する知識をつける
不動産売却でトラブルを避けるためには、不動産に関する知識を最低限、身に着けておくことが重要です。
事前に知識があることで、売却時のトラブルを避け、実際にトラブルになった際にどうすべきか、すぐに対処できます。
不安な点はすべて解消する
不動産を売却する際の不安は、その場ですべて不動産会社に質問し、解消してから取引を行うようにしましょう。
特に、契約書を交わす際など、契約書を何度も読み込み、些細な点であれ不明な点があれば、その都度質問します。その際に、納得できる回答がない場合は不動産会社を疑ったほうがいいいです。
細かなやり取りであっても書面化する
不動産売却では契約書などの書面化が命といっても過言ではないです。
事細かなやり取りであっても、後に大きな影響を及ぼすため、書面化し、書面以外での金銭のやり取りはしないようにしましょう。
例えば、境界に関するトラブルに対して、隣人との境界線を口頭で交わしたとします。その時は同意していたにもかかわらず、時間が経って「いやいや、ここまでが私の土地だ」など、食い違いもでてくるでしょう。
こういった、食い違いによるトラブルを避けるためにも書面化は重要になります。
信頼できる不動産業者を選ぶ
いずれにしても信頼できる不動産業者を見つける事が大切です。すまいステップの一括査定なら、一度に複数の不動産会社から売却価格の査定を行えます。まずは、お気軽にご相談ください。
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大阪府大阪市住吉区 / 60代 査定価格890万円売却価格850万円 新潟県西蒲原郡弥彦村 / 40代 査定価格1,260万円売却価格1,260万円 埼玉県川越市 / 70代 査定価格1,980万円売却価格1,850万円 神奈川県厚木市 / 40代 査定価格810万円売却価格950万円 埼玉県鴻巣市 / 50代 査定価格650万円売却価格690万円 
不動産売却でトラブルになった場合の相談窓口
不動産売却でトラブルになった場合の相談窓口を知っておきましょう。
トラブルになった場合の相談窓口の一覧は以下の通りです。
- 不動産会社の営業責任者
- 不動産会社の相談窓口
- 不動産会社が所属する団体相談窓口
- 弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士などの専門家
- 各都道府県庁の相談窓口
- 国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談
取引を行った不動産会社の営業責任者
まずは不動産業者の営業責任者や責任者が良いでしょう。
極力トラブルに関しては大事にはしたくないはずです。また売主側にとってもメリットが一つもありません。
トラブルやおかしな点があったら、遠慮なく不動産業者に相談してみる事です。
中には窓口が新人できちんと理解をしていない可能性もあります。まずは取引を行った不動産会社を訪ねてみましょう。
取引を行った不動産会社の相談窓口
次は大手の不動産業者の場合には大抵相談窓口が別にあります。
ちょっとした不安や契約の中身などに疑問に感じる点を見つけたら、相談窓口に問い合わせてみましょう。
不動産会社が所属する団体相談窓口
中小の不動産業者は団体に所属しており、その団体へトラブルになりそうになったら申し立てると解決への近道になります。
トラブルに関する事に精通している担当者がいるので、信頼に足る対応をしてくれます。
弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士などの専門家
外部へ漏らさないといけないような個人間のトラブル事例の場合には弁護士に、登記関連のトラブルに関しては司法書士に、税務関係のトラブルは税理士に相談できます。
また、建物そのものに関するトラブルは土地家屋調査士や測量士などに依頼する事で解決できる場合があります。
各都道府県庁の相談窓口
各都道府県にはそれぞれ窓口があり、ここでも相談を受け付けています。
不動産業者や団体に相談しても解決しない場合にはこちらの相談窓口を利用してみましょう。
国土交通省各地法整備局
土地や建物の取引は国土交通省が管轄しており、トラブル解決にも役立っています。
その他、国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談など
金銭関係のトラブルに関しては、国民生活センターや各都道府県の県民生活サービスセンター、消費生活相談などが役立ちます。
不動産売却の悩み別の相談先は以下の記事で詳しく紹介しています。
実際に売却を進める中でトラブルに遭ってしまった際は、こちらの記事を参考にしてください。
