古家の解体費用はいくら？費用の内訳と安く抑える方法

相続した土地に古い家が建っていて、実際に売る際に解体したほうがよいかは誰しも悩みます。

実解体を考え始めると、解体費用がいくらになるのかは最初に気になるところでしょう。

この記事では、古家を解体すべきか迷っている方に向けて「古家の解体にかかる費用の相場」と「解体費用の節約方法」、「古家を解体するメリットやデメリット」について解説しています。

古家を解体するメリット・デメリット

古家を持ち続けていても、管理が大変だったり、そのままではなかなか売れないということもあるでしょう。

その場合には、解体してしまったほうがいい場合もあります。古家を解体して更地にすることには、次のようなメリットがあります。

メリット1：買手が付きやすい

家の購入を考えている人の中には、中古物件や建売ではなくて、土地だけを探している方もいます。

土地だけを購入して、自分が好きなように設計した家をセロから建てて住みたいという方もいます。

更地にした場合には、そのような方に売りやすくなるというメリットがあります。

メリット2：契約不適合責任を問われずに済む

更地にしてしまえば、住宅に関して契約不適合責任を問われずに済むようになるという点もメリットとして挙げられます。

古家の場合には、屋根の雨漏りや、水回り、シロアリなど、よく調べたつもりでもわからなかった不具合が見つかりやすいものです。最悪の場合には、売買契約が白紙にされてしまい、全額返還せざるを得ない場合もあります。

古家を解体して更地にしてしまえば、建物部分に関しての契約不適合責任は問われずにすみます。この点は更地にするメリットです。

ただし、契約不適合責任は土地に関しても問われます。土地に説明になかった埋設物があった場合や、地盤が説明されていた状態とは違っていた場合などが問題となります。

更地にした後でも、問題はないかどうか、よく専門家に調査してもらうようにしましょう。

デメリット1：買手側が住宅ローンを利用できない

古家を更地にして売却する場合には、買手側が土地を売却するのに住宅ローンを利用できません。

住宅ローンとは家を建築したり購入したりするのに利用するためのものなので、土地だけの購入では利用できません。

土地だけを購入したい場合には、100%自己資金のみで購入するか、つなぎ融資を利用する必要があります。

デメリット2：再建築不可物件では新しい建物を建築できなくなる

古家の中には、再建築不可物件である場合があります。

再建築不可物件とは、今ある建築物を壊してしまった場合、その土地に新しい建物を建てることはできないという物件のことです。

建築基準法第43条で、新しく建築される全ての建築物は4m以上の幅の道路に、2m以上接地していなければいけないと定められています。これは、万が一の事態が起きた場合に、緊急車両を進入できるようにするためです。

この条件に合致しない建物が再建築不可物件となります。この法律ができる以前に建てられた建物であれば、壊さなければ問題ありませんが、壊してしまったら新しい建物を立てることはできなくなります。

再建築不可物件であった場合には、壊して更地にしてしまうと再活用ができない土地になってしまうというリスクがあります。

デメリット3：建ぺい率と容積率を下げないといけない場合がある

古家を壊して更地にしてしまうことで、建ぺい率と容積率を下げないといけなくなる場合があります。

建ぺい率とは土地の面積に対して建物の面積として使ってもいい土地の割合のことです。容積率とは、土地の面積に対しての延べ床面積の割合です。建ぺい率は建物の土台を立てる面積、容積率は全ての階数の面積を合計したものと考えるとわかりやすいでしょう。

建ぺい率60％と言われたら、100平米の土地に対して60平米までの建物を建ててもいいということです。容積率110％と言われたら、2階建ての建物であれば、1階と2階の床面期の合計は110平米までOKということです。

建ぺい率と容積率が定められる以前に建てられた古い家の場合には、法律で定められた割合を上回っていても許容されています。

しかし、解体して更地にしてしまったら、建ぺい率と容積率を守る必要があります。家のサイズが小さくなってしまう可能性があります。安くて大きな家を探している方がいたら、この点はリスクとなります。

古家付き土地を売却する場合は解体して更地にすべき？そのまま売却した方がよい？

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物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

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売却希望時期1ヶ月以内3ヶ月以内6ヶ月以内1年以内3年以内

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都道府県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

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古家の解体費用はいくら？内訳と相場

本章では、古家の解体にかかる費用と内訳について解説していきます。

古家の解体費用の相場は100万円～200万円

「ヌリカエ」（リフォーム会社の一括比較サイト）のデータによれば、家の解体工事を行なった1,339人の平均費用は、100万円〜200万円です（2022年8月時点）

ちなみにこちらは家の解体費用ですが、「古家」の解体費用も相場は同じく100万～200万といえます。

家の解体費用は築年数や老朽化の度合いに影響されません。「古家」に明確な定義はありませんが、仮に「築年数が経った痛みが激しい家」とした場合でも、解体費用の金額が変わることはありません。

古家を解体する費用の内訳

古家を解体する費用は「解体工事費用」「付帯工事費用費用」「廃材処分費用」の3つにわけることができます。

以降ではそれぞれの相場を解説します。

解体工事費用の相場

解体工事費用では、鉄骨や鉄筋コンクリート造などの頑丈な建物は、木造よりも解体に時間がかかるため、そのぶん費用が高額になります。また同じ理由で、広い建物は狭い建物よりも高くなります。

構造別の解体費用は、以下ようにまとめられます。

木造の解体費用

鉄骨造の解体費用

鉄筋コンクリートの解体費用

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付帯工事費用の相場

古家は庭に大きな木が生えていたり、門や塀の造りがしっかりしていることが多いので、そのぶん付帯工事費用がかさむ傾向にあります。

例えば庭に大きな松の木が生えている場合は、1本伐採するのに約1万円の費用がかかります。

▽付帯工事の一例と費用相場

廃材処分費用の相場

廃材処分費用の相場は、4tダンプ1台分で60,000円～80,000円、1㎥で3,000円～8,000円となります。

相続した古家の解体では、被相続人であるが生活していた状態のまま解体に出されることも珍しくありません。

その場合、屋内の不用品やゴミが解体後の廃材となるため、処分費用が増えてしまうことがあります。

家具や生活用品などがそのままにしておくよりも、できるだけ空っぽにしておいたほうが費用をかけずに済むので注意しましょう。

古家の解体費用が高くなる要因

解体費用はその土地の個別の要因によって左右されます。

▼解体費用が高くなる要因

アスベスト建材が使われている

アスベスト建材とは天然にできた鉱物繊維のことで、1970年～1990年までの建築物によく使用されていました。しかし、人体に有害であると発覚してから使用禁止となり、特殊な講習をうけた解体業者でなければ解体工事ができなくなりました。

築30年以上経過している古家の場合、アスベスト建材が使用されている可能性が高いです。

アスベストは含まれている建物を解体する場合、専用の技術が必要になるため費用が上乗せされます。例えば、天井や柱は2万～9万/㎡、内壁や配管は1.5万～4.5万/㎡、外壁の場合は30坪二階建てで30万～40万の費用が追加でかかります。

アスベスト建材が使用されているかを一般人が判断するのは難しいです。古家が建築された年を調べて、1970年～1990年に該当するのであれば、解体前に専門の業者に調べてもらうようにしましょう。

地中に埋設物が埋まっている

地中埋設物とは、地中障害物の1つです。建物基礎、井戸や浄化槽などの大きなものから、瓦やコンクリートガラといった残置物、岩など様々なものがあります。

古家を解体していると、思わぬところから地中埋設物が見つかる場合があります。埋設物が売却後に発覚した場合は「契約不適合責任」が追及されるため、買主とのトラブルを避けるために、見つかった場合は必ず除去しておきましょう。

撤去費用は解体業者によって異なりますが、解体費用に追加で加算されます。コンクリートガラ12,000円～/㎡、瓦22,000円～/㎡、タイル25,000円～/㎡など、埋設物の種類によって価格が決まっています。

古家の解体費用を安く抑える方法

建物の解体には、高額な費用が必要になる場合が多いですが、少しでも安くしたいと思うことでしょう。そこで、解体費用を節約する対策を4つ紹介します。

• 複数の解体業者から見積もりをとる
• 見積もりの項目をよくチェックする
• 不要なものはリサイクルに出す
• 自治体の解体補助金・助成金制度を使う

補助金や助成金の有無や内容は、各自治体によるので確認が必要ですが、その他は誰でも簡単に実践できるので、ぜひお試しください。

複数の解体業者から見積もりをとる

解体を依頼する業者を探す際には、複数社から見積もりを取りましょう。一社ずつ見積もりを依頼しに行かなくても、今は「一括査定サイト」という便利なサイトがあり、一度の手続きで複数社の見積もりを取得できます。

また、査定額だけで業者を決めることはおすすめできません。相場より高すぎても低すぎても、あとで問題が出てくる可能性があり不安ですよね。

信頼できる業者を見極めるポイントは以下の通りです。

これらのポイントを参考に、安心して任せられる業者を見つけましょう。

見積もりに含まれている項目をチェックする

解体費用の内訳は、業者によって異なります。

見積もりの額が安くても、あとで必要な解体の他に別途費用がかかるといわれ、トータルで高額になることもあるので注意しましょう。
そのため、見積もりの額が安いからという理由だけで業者を決めることは危険です。

最終的な支払いが高額になることを避けるために、複数の業者から取得した見積もりの内訳をよくチェックしましょう。見積もりの時点で、丁寧に内訳を明記している業者は安心できます。

廃材を自分で処分する

不要なものは、解体業者に処分を依頼すると楽ですが、その分処理費用がプラスになるので注意が必要です。処分する家財道具が増えるほど、別途費用が膨れ上がります。

費用を節約したいなら、不要なものはリサイクルに出したり、友人や知人に譲ったりして、できるものは自分で処分しましょう。

自治体の解体補助金・助成金制度を使う

国としての補助金や助成金制度はなく、解体の補助金や助成金制度は、各自治体が実施しています。

その内容は、上限付きで解体費用の2分の1の額がもらえたり、3分の1の額がもらえたりと、各自治体によりさまざまです。

ただし、解体の補助金がない自治体も多く、半数以上の自治体は補助金や助成金制度がないといわれています。

補助金や助成金制度の有無や内容は、各自治体のホームページまたは窓口で確認しましょう。

古家を解体する流れ

古家を解体する流れを知り、最初にすべきことと、全体のイメージを掴んできましょう。

古家を解体する流れを6つのステップに分けて解説していきます。

1. 見積もりから始める
2. 準備を始める（自分）
3. 養生や足場など解体工事準備を始める（業者）
4. 解体工事
5. 解体工事後の処理
6. 工事後の手続きや支払い

1．見積もりから始める

まずは見積もりを行い、その後解体をしてもらう業者を決定します。

見積もりは、3社を目安に依頼することをおすすめします。
解体費用の見積もり額は、会社によって大きな差があるため比較をしないと無駄なお金を払ってしまう可能性があるのです。

依頼を受けた解体業者は、現地へ赴き詳細な見積もりを行います。
この際、重機が入りやすい立地であるかどうかで見積もり費用が大きく変わります。

見積もり結果が出そろったら、比較をして1社を選びましょう。

2．解体の準備を始める（自分）

解体業者が決まったら、解体工事が始まる前に準備をしておきましょう。

解体工事までに必ずライフラインの停止をする必要があります。
私道や電気、ガスやネットなどの停止手続きを、着工2日前を期日に済ませておきましょう。

3．解体工事の準備を始める（業者）

解体工事に取り掛かるため、本格的な工事準備が行われます。

まずは、養生・足場の設置が行われます。

家に囲いを付けて、防塵・防音対策なども進めていきます。

4．解体工事

いよいよ解体工事の開始です。

まずは屋根や内装を解体していきます。
続いて主要構造部（柱や床など）を解体し、建物の基礎（建物下のコンクリート部分）を解体していきます。

内装解体の際には、家具などの残留物の解体も行われ、その量に応じて解体費用が高まります。

5．解体工事後の処理

解体はあくまでも『取り壊し』までです。
解体工事の後も作業は続き、費用が発生しています。

まずは解体で出た廃材の処理が行われます。
廃材処理費用の相場は1㎡あたり5,000円～20,000円です。

その後、更地の状態にするため整地が行われます。
整地費用の相場は、1㎡あたり300~600円（粗整地の場合）です。

6．工事後の手続きや支払い

すべての工事が終わったら、清算や手続きを行っていきます。

まずは、工事前に行った時同様、近隣への挨拶を行いましょう。

費用の支払いに関しては、工事後のタイミングで全額を支払う方法が一般的です。

最後に、『建物がなくなった』ことを国に報告する必要があります。
具体的には、建物滅失から1カ月以内に、建物滅失登記を行います。

この際、解体業者から発行してもらう取毀証明書または解体証明書が必要になるので、大切に保管しておきましょう。

建物滅失登記は一見難しそうですが、自分でも手続きを行うことができます。
法務局のホームページから閲覧できる『建物滅失登記の記載例』を参考に、申請書を作成し、管轄の法務局へ提出しましょう。

法務局：建物滅失登記の記載例
法務局：建物を取り壊した/建物を新築した（滅失登記の案内）

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