空き家査定の方法と注意点とは？不動産会社選びと売却のポイントも解説

2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が施行されたことにより、空き家を不適切に放置してしまうと、さまざまな罰則が課されることとなりました。

自治体から「特定空家等」に指定された場合は、固定資産税が増額となったり、場合によっては過料が課されたりしてしまいます。

しかし、空き家を処分する際の対応に困る方も少なくないでしょう。

本記事では、空き家の査定方法や不動産会社の選び方、知っておきたい注意点について解説します。

空き家の2つの査定方法

空き家を売却する場合、まずは不動産会社に空き家の査定を依頼して査定金額を出してもらうことから始まります。

査定額に納得できれば、次に媒介契約、売り出しの告知、買主との交渉を経て成約する、というのが主な流れです。

まずは、主な査定方法である「机上査定」と「訪問査定」の2つについて解説します。

「机上査定」は手軽に行える

空き家の売却価格の目安をすぐに知りたい方には、「机上査定」がおすすめです。

机上査定とは、建物を見ずに査定する方法です。

不動産会社の担当者が訪れず、家の所在地や築年数、敷地面積や間取り、周辺地域の環境や不動産価格相場などの情報を元にして査定金額を算出する方法です。

インターネット上で、複数の不動産会社に一括査定を依頼できるサイトも普及してるため、手軽に利用できる点も便利です。複数社からの査定結果を得られるので比較しやすく、相場観も得られます。

対面の手間が無く、査定も早ければ1時間〜2時間程度です。

空き家の所在地が遠方で、簡単に行けない場合でも、手軽に査定を依頼できるメリットがあります。

ただし、机上査定で出される金額は目安であり、実際に建物を見る訪問査定よりも精度は低くなることに注意しましょう。

「訪問査定」では具体的な査定金額が分かる

具体的な査定金額を知りたい方は、「訪問査定」を依頼しましょう。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地に赴き、入念に確認し査定する方法です。

物件のメンテナンス状態や日当たり、眺望や周囲の騒音など、机上査定では分からない部分もチェックします。

訪問査定は対面のため、その場で疑問点や不明点を質問でき、担当者の対応や態度も確認できる点がメリットです。

一方で、査定期間には1週間ほどかかり、当日には分からないデメリットがあります。

また、空き家が遠方にある方は移動の手間が発生します。

訪問査定の際の必要書類

訪問査定の際には、権利関連の書類も確認されるため、準備が必要です。

主な書類は次の通りです。

• 身分証明書
• 実印・印鑑証明書（発行3ヶ月以内）
• 登記簿謄本
• 公図
• 土地の測量図・家の図面
• 境界確認書
• 不動産権利書
• 固定資産税通知書・固定資産税評価証明書

査定してもらう建物の種類や不動産会社によって、必要書類が増える場合もあります。

また、マンションの場合は、管理組合規約や修繕積立金などの書類も必要です。

机上査定後に訪問査定が一般的

2種類の査定方法のどちらを選ぶかはそれぞれですが、複数社から机上査定を受け、訪問査定へと進める手順が一般的です。

机上査定で金額の目安を把握・比較し、納得した不動産会社を決めた上で訪問査定へと進むと良いでしょう。

不動産会社を選ぶ3つのポイント

空き家の売却において不動産会社選びは特に重要で、最終的な売却金額にも影響します。

そのため、入念に検討し、納得のできる不動産会社を選びましょう。

ここからは、空き家査定を依頼する際の、不動産会社選びの3つのポイントを紹介します。

空き家の売却に実績のある不動産会社か

不動産会社には次の表のように4種類あり、それぞれ専門が異なります。

空き家の査定や売買を扱う会社は、「不動産仲介業」です。

不動産の売買や賃貸の契約を仲介する会社で、査定や広告宣伝なども行います。

さらに、不動産仲介業者でも、マンションや戸建て、土地といった物件の種類による得意分野があります。

信頼できる担当者か

信頼できる担当者選びのポイントとしては、資格の有無、人柄、ご自身との相性などが挙げられます。

宅建士（宅地建設取引士）の資格を持つ担当者は、専門知識があるため信頼性が高まります。宅建士とは、不動産の売買や取引を専門にした国家資格です。

担当者の人柄も重要で、親身に相談に乗ってくれるなどの対応力もポイントです。

また、経験と知見の有無を確認できるので、これまでの担当実績（扱った空き家や、戸建てやマンションなど）なども質問してみましょう。そして、質問に曖昧な返事しかしない、話を逸らすなどの担当者は避けましょう。

不動産の売却は数ヶ月、長期化すれば年単位となるため、ストレスなく取引を行うためにも、相性が良く信頼できる担当者を選ぶことが大切です。

空き家売却のサポートは充実しているか

空き家を売却するためのサービスや、サポートが充実している会社かどうかもポイントです。

売却したい家をどのようにPRしてくれるのかで、成果が違ってくるからです。

また、空き家の売却実績が豊富な不動産会社の中には、相続の専門家（相続士や相続鑑定士）や、弁護士などの資格者と提携したサポート体制があるところもあり、複雑な権利関係を処理しなければならない場合などに安心です。

サービス内容は各不動産会社によって異なるので、複数を比較し、理想のサービスを提供してくれる不動産会社を選びましょう。

空き家査定に伴う注意点

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空き家査定の際には必要な書類があることをお伝えしましたが、ほかにも次のような注意点があります。

• 空き家の訪問査定の前に掃除・整頓をしておく
• 空き家の名義変更が済んでいるかを確認しておく

それぞれ解説します。

空き家の訪問査定の前に掃除・整頓をしておく

空き家の査定金額に影響するため、査定の当日までに掃除をしておくことが大切です。

空き家の期間が長くなるほど建物の劣化が進みやすく、カビや腐食などの原因になります。

劣化状況の確認や、屋内外の清掃や整理整頓、庭の草むしりなど、対応できる範囲でのメンテナンスを行い、査定担当者の印象をできるだけ良くしましょう。

空き家が遠方の場合でも、査定の前にはできれば実際に足を運び、併せて空き家周辺の環境なども確認しておきましょう。

空き家の名義変更が済んでいるかを確認しておく

空き家売却の前提条件として、空き家の名義人が自分でなければなりません。

名義変更がされているかは最も重要な確認事項です。

空き家を相続したものの名義変更をしておらず、売却のときに被相続人（亡くなった人）の名義のままだったというケースは珍しくありません。

もし相続人が複数いた場合は、相続した空き家の名義変更の際に、相続人全員の同意書である「遺産分割協議書」が必要となるため注意が必要です。

なお、名義変更は法務局で申請できますが、税金などの費用が発生します。

空き家査定に伴う費用や税金

空き家を売却できたとしても、売却代金の全額が手元に残るわけではありません。

ここでは売却に伴う費用や税金について解説します。

空き家の売却に伴う仲介手数料

空き家の売却を不動産会社に依頼し、売却できた場合は仲介手数料が発生します。

NPO法人 空き家・空地管理センターによれば、取引価格と仲介手数料の上限は下記の表の通りです。

400万円を下回る売却額の際に発生する仲介手数料の上限は18万円（税別）で、400万円を上回る場合は、取引価格の3％＋6万円が上限となります。

参照：NPO法人 空き家・空地管理センター
https://www.akiya-akichi.or.jp/blog/16764/

空き家の売却に伴う税金と控除

空き家を売却して利益が発生した場合、利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。

特徴はどちらも、売却した不動産の所有年数によって税率が変わる点で、税率は下記の表の通りです。

空き家の所有期間が5年超か、5年以下かで異なり、5年以下の場合は高い税率となります。

ただし、家を売却した際に利益が発生しなければ、これらの税金は課されません。

なお、上記税率には復興特別所得税として、基準所得税（長期15%・短期30％）に2.1％が上乗せされています。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に向けた財源確保の目的で、令和19年まで課せられる税金です。

また、空き家を相続して売却した場合、「空き家売却の特別控除の特例」が適用されれば、譲渡所得から最高3,000万円までが控除の対象となり、大きく節税できる場合があります。

控除の適用条件は次の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建設された家（区分所有建築物を除く）であること
• 平成28年4月1日〜令和5年12月31日までに売却すること
• 相続された日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 譲渡金額が1億円以下であること
• 相続されるまでの間に被相続人以外の住居歴がないこと
• 相続されるまでの間に事業や貸付の目的で使用していないこと
• 譲渡のときに現行の耐震基準を満たしていること

控除の適用を申請するには、一定の書類を準備した上で確定申告が必要です。

引用元：国税庁HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

空き家査定なら一括査定サイトがおすすめ

これまでの解説のように、空き家は放置することでカビや腐食の原因になり、建物の劣化を早めます。

さらに維持費や、固定資産税が発生したり、「空き家対策の推進に関する特別措置法」の施行により不適切な放置は罰則の対象ともなってしまいます。

そのため、住む予定のない空き家は売却するのが良いでしょう。

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納得のできる査定金額と、ご自身に合った不動産業者を選べるため、まずはお試しされてはいかがでしょうか。