住んでいない家の売却で税金はかかる？計算方法や使える控除も紹介

不動産の売却で利益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、国に納める所得税（復興特別所得税）と自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。

不動産を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります。例えば、以下のようなケースでは、譲渡所得税はかかりません。

相続空き家の3,000万円特別控除の特例とは、相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得に最大3,000万円の控除を受けれる特例のことです。

また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

適用条件

ここでは相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件を詳しく説明します。

被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合

この特例は、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。そのため、被相続人に同居人がいた場合には適用できません。

被相続人に同居者がおらず、被相続人が住んでいた空き家と、その敷地の相続を受けた人が、売却して利益を得た場合の利益から3,000万円の特別控除が認められます。

昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地

対象となる空き家は、昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。

そもそもこの特例は、昭和56年年5月31日以前の旧耐震基準で建築された空き家を、少しでも減らすことを目的に設立されました。

この基準日は耐震基準の見直しがあった年です。昭和56年5月31日以前を旧耐震、それ以降を新耐震の建物としています。

なお、旧耐震基準で建てられた建物をそのまま売却しても特例は利用できません。

特例の適用を受けるためには、耐震補強を行うか、取り壊して更地にして売却する必要があります。

相続開始から譲渡まで空き家であったこと等

被相続人から、家や敷地を相続した後、事業用や賃貸用として貸し出していた場合、この特例は適用できません。

「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市区町村に状況に応じて電気、ガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書などを提出する必要があります

平成31年4月1日以後譲渡から老人ホーム等への入居も対応

平成31年4月1日以後、以下の要件のもとでは特例が適用できることとなりました。

• 被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
• 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

売却した家が耐震リフォームされているか取り壊されている

令和6年1月1日以後の譲渡から、売買契約等に基づき、買主が譲渡の日に属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となります。

売却代金が1億円以下

相続した家を売却する際、売却価格が1億円以上の場合は特例を利用できません。

売却が複数回にわたる場合、あるいは複数の相続人で売却する場合は、それぞれの売却金額を合算して1億円を超えるかどうか判定します。

控除適用後の税金シミュレーション

ここでは、控除を適用した場合、どのくらい税金を抑えられるのか確認していきます。

例えば、相続した空き家を売却し、譲渡所得が500万円だった場合を考えます。この場合、特別控除を適用すると所得税、住民税共に譲渡所得はかかりません。

控除を適用する前と後では、所得税、住民税共に譲渡所得税は100万円ほど抑えられます。

マイホームの3,000万円特別控除の特例

親がまだ生きていて、住まなくなった家の売却には「マイホームの3,000万円特別控除の特例」が適用できます。

マイホームの3,000万円特別控除の特例とは、一定の適用要件を満たすと、マイホームの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例制度です。

原則、今住んでいる家（住居目的としての家屋）を対象とした特例ですが、住まなくなってから3年以内の売却であれば適用されます。

適用条件

以下ではマイホームの3,000万円特別控除の適用条件について詳しく解説します。

現在居住中の家や土地、マンションの売却

3,000万円特別控除を受けるための条件として大前提にマイホームの売却になります。

自分が住居目的として実際に住んでいた家やマンション、土地を売却した際の利益に対してのみ特別控除が受けられます。

住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している

今現在、住居用として利用していない、住んでいない家であっても、住まなくなってから3年が経過した土地の12月31日までの売却であれば、3,000万円特別控除が適用できます。

売却までに一定の期間が設けられている理由に、売却期間が関係します。家を売りに出してから売却するまでの期間は一般的に3ヶ月～6ケ月程度と言われています。

ただし、不動産の種類によって平均の売却期間は異なり、売却期間が1年～2年と長期に渡る場合もあります。

この特例を受けることだけを目的として入居した家ではない

控除の条件を満たそうとした場合は、この特例を受けることはできません。

例えば、空き家Aを譲渡する直前に、自宅である家屋Bから空き家Aに生活拠点を移し、空き家Aを売却後、また自宅である家屋Bに戻った場合。

この場合は、空き家Aへの入居は特例を受けるためだけの目的と判断され、「3,000万円特別控除」の適用を受けることはできません。

別荘やセカンドハウス、仮住まい目的の住宅ではない

先述した通り、3,000万円特別控除はマイホームの売却に限ります。

よって、別荘やセカンドハウスなど、住居目的以外で購入した家の売却には特例を受けることができません。

3年以内に3,000万円の特別控除やその他の特例を受けていない

3,000万円特別控除は、何度も利用できますが、3年に一度しか利用できません。

また、3,000万円特別控除と併用できる特例、できない特例があります。例えば住宅ローン控除との併用はできません。

買主が配偶者や兄弟、親族および法人ではない

売却の譲渡先が、配偶者や兄弟、親族、法人の場合は3,000万円特別控除を受けることはできません。

ただし、適用条件の兄弟とは「生計を共にする」兄弟であって、生計が別々であれば買主が兄弟であっても控除を受けることができます。

控除適用後の税金シミュレーション

ここでは、控除を適用した場合、どのくらい税金を抑えられるのか確認していきます。

例えば、親が住まなくなった家を売却し、譲渡所得が500万円だった場合を考えます。この場合、特別控除を適用すると所得税、住民税共に譲渡所得はかかりません。

控除を適用する前と後では、所得税、住民税共に譲渡所得税は100万円ほど抑えられます。