不動産の土地部分に関わる権利は所有権と借地権に分かれています。
今回解説する借地権は、字面の通り土地を借りて利用する権利であり、この権利を有することで借りている土地に建物を建てたり、売却・転貸が可能になります。
ここまでで察しがついている方も多いかと思いますが、『借地権付建物』とは借地権がついた状態で売りに出されている物件であり、土地が借地であることが特徴です。
この記事で借地権を理解し、借地権付建物を購入していいか判断していきましょう。
借地権とは
そもそも土地の権利には『所有権』と『借地権』の2つがあります。
基本的に家を購入する場合は、土地そのものを購入するため不動産の所有権があなたにわたります。
しかし、安く売りだしている物件の中には土地を貸地として扱っているものがあります。
その土地に設定されているのが借地権です。
もちろんこの場合は、あなたが土地の所有権を保有することはなく、あくまでも借りている土地なので借地権を保有する形になります。
詳しくは本記事2章以降をご覧ください。
『地上権』か『賃借権』
借地権は、『地上権（物権）』又は『賃借権（債権）』どちらかの権利を表します。
地上権は、地主に地代を支払う代わりに、土地を直接使用することができる権利です。
そのため売却したり転貸したりも自由に行うことができます。
一方、賃借権はあくまでも土地を貸してもらっているだけなので、勝手に売却したり転貸することはできません。
賃借権の３つの種類
借地権を定めた法律の歴史は古く、時代の移り変わりによって法律の内容が変動しています。そのため、借地権には改定以前の内容で定めたものと、改定以降の新基準で定めたものがあります。
改定前の借地権を『旧法借地権』と呼び、改定後の借地権は『普通借地権』と『定期借地権』に分かれます。
これらの借地権は、借りることができる期間を定めたもので、種類に契約期間や継続の有無が変わります。
旧法借地権：建物の構造で契約期間が変わる
改定以前の法律で定められた旧法借地権は、1992年8月1日以前に借りた土地に適用されています。これを旧法借地権と呼び、建物の構造で契約期間が異なるため、やや複雑な内容といえます。
| 建物の構造 | 存続期間 | 最低期間 | 更新後の期間 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 30年 | 20年 | 20年 |
| 鉄筋造または鉄筋コンクリート造 | 60年 | 30年 | 30年 |
それぞれ存続期間と最低期間が定められており、それ以降の期間については双方の合意を持って更新を行います。
木造か鉄筋、あるいは鉄筋コンクリート造かで期間が大きく異なるため、該当期間に取引したものは構造を確認しておかなければなりません。1992年8月以降に取引したものは、旧法借地権は適用されないため、新基準で考える必要があります。
普通借地権：構造で契約期間制限はない
1992年8月以降に取引で特別な定めをつけない場合は、普通借地権で土地を利用することになります。
普通借地権は存続期間が30年以上であり、一回目の更新期間は20年以上にして行います。その後の更新期間は10年以上とします。ただし、更新期間の定めを設けない場合は一回目が２０年、その後は１０年になります。なお、借地人が更新を望む場合は、地主に正当な理由がない限りは更新されます。
旧法借地権のように構造による違いはないため、木造でも鉄筋造でも契約期間は同じです。また、契約期間の更新は借地人の意思によって行われ、基本的に地主はこれを断ることはできません。
更新に対して主張できる正当な事由があるなら別ですが、単に更新期間が来たからという理由だけでは、契約を打ち切られることはありません。
定期借地権：契約期間を定める
契約期間を明確にせずとも３０年となる普通借地権とは違い、契約期間を定めることが定期借地権の特徴です。定期借地権の最低期間は50年以上であり、普通借地権よりも長期間の利用を前提としています。しかし、契約期間は長いものの原則更新はなく、定めた期間を満了した後は更地にして地主に土地を返さなければなりません。
契約期間の定めがあること、更地にして返却するという義務があることが、定期借地権の重要なポイントです。原則、契約満了後に建物を解体して更地にして、借地権自体も手放さなければならないため、自分の代で住み切れば良いという方向けでしょう。ただし、契約満了となっても住み続けたかったり、相続を考える方には不向きと言えます。
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借地権付き建物の売却方法
結論からいえば、借地権付きの建物も売却が可能です。実際に借地権付きで販売されている住宅があることがその証明であり、土地の権利を持っていなくとも、借地権付き建物として売却はできることがわかります。
地上権の場合は、地主への合意なく自由に売却・転貸を行うことができます。
一方、土地賃借権の場合は、地主の許可が必要で、場合によっては承諾料などが請求されることもあります。
借地権を地主に売却
借地権は土地を借りられる権利です。借地人は一度地主から借地権という権利を買い取っている形のため、再度地主に売却することが可能です。地主は自らの土地の借地権を買い戻すことで、土地を貸し出す権利である底地権と合わせて所有権とすることができます。そうすることで、不動産も扱いやすくなります。
地主に借地権を売却する場合は、借地権のみを売るか、建物部分も含めて権利と一緒に売却するかのどちらかになります。借地権のみの売買になる場合は、建物は取り壊す必要があり、解体費用がかかることは覚えておきましょう。
借地権を第三者に売却
借地権は地主以外の第三者に売ることができ、この場合は建物付きで買い取ってもらうことが一般的です。第三者の借地権を売る場合は地主の許可が必要であり、借地権の価値の10%程度を承諾料として地主に収めることが一般的です。
第三者といっても売却の選択肢は広く、個人だけではなく不動産会社に売るという方法もあります。場合によっては地主に売るよりも高額になり、承諾料を差し引いてもお得になるケースもあるため、第三者と地主への売却では、どちらのほうがより利益となるのか試算しておいてもよいでしょう。
等価交換後を行い所有権になったものを売却
少し複雑ですが、現在持っている借地権と地主の底地を価値が同じようになるように交換して所有権化することができます。そして改めて所有権として売却する方法もあります。
地主としては底地を有していても、土地は使用できません。もし、土地を使用するには借地を取り戻すことが必要となります。取り戻す方法のひとつとして、底地と借地を交換するのです。これを等価交換と言います。
等価交換により借地権ではなく所有権としたら、地主の承諾なしで自分の意志で売却が可能です。また、売却せずともその土地に建物を建築したり、そこに借地権を設定し、第三者に売り出したりすることもできます。
地主の了承があり、かつ土地を分割できるだけの十分な広さが必要ですが、場合によっては借地権の取引で所有権が得られることは頭に入れておきましょう。
借地権と底地権を第三者に売却
その土地に建物を建築する権利である借地権と、土地を貸し出す権利である底地権を、セットで第三者に売却することも可能です。いわば借地人と地主が協力をして売却する方法といえます。
自分が借地権を手放すことはもちろん、地主に底地権を手放すよう説得しなければならないため、他の方法よりもハードルが高いことは理解しておきましょう。
しかし、所有権を丸ごと手放す売却方法のため、その分不動産価値は高くなり、より高値での取引を見込みやすいことは大きなメリットです。取り組んでみるべきと言えるでしょう。
地主が譲渡を認めなかった場合の手続き
借地権付きの建物を売却、譲渡する際には地主の許可を得なければなりませんが、場合によっては許可をもらえないこともあります。この場合は裁判所に借地権付きの建物を譲渡したいという旨を申し出て、裁判所から代わりに許可をもらいましょう。
借地権付きの建物が、地主に対して著しく不利になるものでないなら、事情を考慮して裁判所から許可がもらえる可能性が高いです。ただし、この場合でも名義の変更の際には地主に対して承諾料を支払わなければならないことは多いです。裁判所への申し出に加えて、承諾料としての名義書き換えの費用が発生するため、各種コストは通常のケースよりも高くなると考えましょう。
裁判所への申し出に加えて、承諾料としての名義書き換えの費用が発生するため、各種コストは通常のケースよりも高くなると考えましょう。
売却するにはまず査定
どの方法で売却するにしても、まずは不動産の査定を受ける必要があります。
査定の際に、不動産会社の査定担当者に借地権の話も相談してみるといでしょう。
査定額は不動産会社によって大きく異なるので複数社に依頼するのをおすすめします。
比較検討し、より条件よく、信頼できる担当者を選びましょう。
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借地権付き建物を売買する2つのメリット
同じ住宅を購入するなら、土地を使用する権利だけではなく、土地そのものの所有権も持った上で自宅を建てたいと考える人は多いでしょう。しかし、借地権付きの建物にはメリットも多く、必ずしも土地の所有権を持つ場合のほうが優れているとは限りません。
- 安い初期費用でマイホームが手に入る
- 更新ができれば土地を使い続けられる
上記の2つのメリットを理解して、借地権付きの建物ならではの魅力を把握しましょう。
安い初期費用でマイホームが手に入る
土地そのものではなく、借地権を購入することで、初期費用を抑えて住宅を手に入れることができます。地主によって価格の設定はさまざまですが、一般的には借地権のみの購入なら、土地全体の購入代金の60～80%程度の価格になっていることが多いです。
そのため、土地購入の費用が縮小でき、購入費用全体も削減できるでしょう。土地が安く手に入ることで生活が楽になるのはもちろん、浮いた分の費用を建物部分に当てて、こだわったマイホームを実現することも可能です。
更新ができれば土地を使い続けられる
普通借地権のように、更新可能な借地権なら、地主の正当な理由による更新拒否がない限り半永久的に使い続けることができます。基本的には借地人、つまり借地権を持っている人が更新の意思を示すことで期間は延長され、地主は正当な事由なくこれを断ることはできません。
正当な事由とは建物が長期間利用されていなかったり、老朽化が著しく、周囲に対して損壊の危険性を及ぼす、あるいは契約に違反する行為をしているなどです。
よほど逸脱した使い方をしていない限り、正当な事由での契約解消を求められることはなく、万が一正当な事由なく契約の解消を求められた場合は、多額の立ち退き料によって話をつけることもできます。
また、更新がない定期借地権であっても、最低期間が50年と長いため、基本的には更新の必要がなく、一世代で住むには十分な長さといえます。
借地権付き建物を売買する4つのデメリット
複数のメリットがある借地権付きの建物の場合ですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。
- マイホームでも毎月地代の支払いが続く
- 建物の増改築や売買に地主の許可
- 銀行融資の難易度が上がる
- 原則、定期借地権付なら将来は更地にして返却
デメリットや対処法も把握した上で、借地権付きの建物を売買するか決めましょう。
マイホームでも毎月地代の支払いが続く
借地権で土地を利用している場合は、いわば賃貸利用しているのと同じ状態です。そのため、土地の利用料として毎月地代を支払わなければならず、マイホームでも賃貸物件のように継続した支払いがあることは覚えておきましょう。
金額に決まりはありませんが、大体固定資産税の3～5倍程度が年間の支払い額になります。固定資産税額で地代が左右されることが多いため、土地の価値が低いものを借りるほど、地代は安くなるでしょう。また、明確な基準がないことから、地主と交渉も可能です。
建物の増改築や売買に地主の許可
借地権を持っていることで該当の土地の上に建築が可能ですが、増改築をする場合や、売買によって処分する場合は地主の許可を得なければなりません。地主は土地の所有者として借地人に建物を利用するために土地を貸している立場です。ですので、建物に影響する増改築や、土地の借地権の第三者への売買は地主の承諾なしには認められません。
トラブルを避けるためにも、建物の増改築や処分など、大きな出来事の際には必ず地主に相談しましょう。また、正当な事由なく地主から許可が下りない場合は、裁判所に申し出て対処してもらうことも可能です。
銀行融資の難易度が上がる
銀行融資を受ける際には不動産を担保にして、お金を借りることができます。借地権利用の場合は担保にできるのは建物部分のみであり、土地と建物の両方を担保に入れる場合よりも価値が下がるため、融資が受けづらくなります。
また、融資が受けられる場合でも、担保価値が下がることで融資の可能額が下がる場合もあることは理解しておきましょう。金銭的なデメリットをなくしたいなら貯金をして自己保有資金を作っておくか、各種料金支払いの滞納などをしないように心がけ、クリーンな実績を作っておくことが大切です。
原則、定期借地権付きなら将来は更地にして返却
借地権の中でも定期借地権で売買しているなら、契約期間満了で更地にして地主に返却しなければなりません。建物部分を買い取ってもらうことができないばかりか、更地にする際の建物の解体費用は、自分で負担する必要があります。
返却の際には費用負担があり、かつ土地を利用する権利も消失するため、一度に手放すものが多いことは理解しておきましょう。
とはいえ、あくまでも原則であるため、更新が可能な場合もあります。
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借地権付き建物でよくあるQ&A
借地権や借地権付き建物への理解をさらに深めるためにも、よくある疑問点とその答えを知っておきましょう。疑問に上がりやすいポイントを知っておくことでより理解が深まってさまざまなケースにも対応しやすくなり、借地権や付随する建物を上手に扱えるようになります。
【Q1】借地権まで買取はできる？
転貸を行うだけではなく、借地権の丸ごとの買取は可能です。買取の際には地主と条件を相談して、双方合意できる内容にまとめましょう。
この時話し合いをスムーズに行い、かつトラブルなく合意を目指すには、不動産会社を介入させることがおすすめです。買取が完了した後は借地権の移転登記を行い、権利を移動させる手続きまで完了させる必要があります。
【Q2】借地権付き建物の相続は問題なくできる？
借地権付きの建物の相続は可能ですが、土地貸借契約書の名義変更のため地主の承諾とそのための費用が必要になります。
また、土地賃貸借契約の名義を変更しない場合でも、一度地主にあいさつに行ったほうが、今後の関係を良好に保ちやすいためおすすめです。
【Q3】借地権付き建物は賃貸にできるのか？
土地貸借契約書に「転貸が可能」と明記されていれば許可なく賃貸利用をすることができますが、そうでない場合は許可が必要です。
また、賃貸利用するなら契約期間の定めがある定期借家契約がおすすめです。この定期借家契約の終了時期を、土地賃貸借契約の終了時期までと定めておくと、その後の処分で手をこまねくとこはないでしょう。
借地権付き建物の売却を検討しているなら一括査定サイトを利用しよう
借地権付きで権利関係が通常よりも複雑な建物を売却するなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトなら不動産会社の候補を複数挙げることができ、より自分に合った業者を紹介してもらえます。
借地権に関する不動産の取引は不動産会社に任せたほうが手軽であり、権利関係の書類の作成から売却まで、一貫して請け負ってもらえるでしょう。
すまいステップなら多くの不動産会社が登録しているため、より自分に合った業者を見つけやすいです。一度の査定で4社比較でき、効率的に利用先を絞り込みたい人にもおすすめです。
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借地権付き建物の売買は地主とよく相談しよう
権利の一部を地主が持っている借地権付きの建物は、売買や譲渡など処分の際には地主と相談することが大切です。許可なく手放そうとするとトラブルに発展することもあるため、注意が必要です。また、購入の際も地主と条件をよく相談して、お互いの納得点を見つけて売買を成立させましょう。
記事のおさらい
借地権付き建物とは？
まず借地権とは、土地の権利の一部を借り建物を建築することができる権利であり、借地権付き建物は第三者（地主）の土地の上に建てられている建物です。土地そのものの権利は地主が持っています。詳しく知りたい方は借地権とは借りた土地に建物を建てられる権利をご覧ください。
借地権には種類があるの？
借地権を定める法律は時代により変動しているため、法律改定前と改定後の借地権があります。さらに、改定後の借地権は普通借地権と定期借地権に分かれています。詳しくは借地権の種類をご覧ください。
借地権付き建物を売却することはできる？
借地権付き建物でも売却するができます。ただし、地主の許可をとったり承諾料を支払わなければならないことがあります。ケースによって売却方法が異なるので注意が必要です。詳しく知りたい方は借地権付き建物の売却方法をご覧下さい。
借地付き建物を売買するメリットはあるの？
土地そのものの権利ごと購入したい方も多いですが、借地付き建物を選ぶメリットもたくさんあります。必ずしも土地の所有権を得るほうが優れているわけではありません。
- 借地権付き建物を売買するメリット
- 安い初期費用でマイホームが手に入る
- 更新ができれば土地を使い続けられる
- 土地部分の税金の負担がない
詳しくは借地権付き建物を売買する3つのメリットをご覧ください。
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