「借地権付き建物」と聞いて、一体どんな物件なのか想像がつくでしょうか？
借地権付き建物は、一般的な不動産に比べて安く売りに出されているので、購入を検討される方もいると思います。
なんとなくイメージできても、実際にどんな意味や特徴があるのか分からないという方は多いのではないでしょうか。
この記事では、借地権付き建物とはどんなものか、購入のメリット・デメリットなどを中心に解説します。
借地権付き建物を購入していいか判断するために参考にしてみてください。
- 借地権付き建物とは、借りている土地に建っている建物のこと
- 借地権付き建物を購入すると、買主は土地の借地権と建物の所有権を保有する
- 借地権付き建物は、「安い初期費用でマイホームが手に入る」などのメリットがあるが、「マイホームでも毎月地代の支払いが続く」などのデメリットがある
借地権付き建物とは？
「借地権付き建物」とは、借りている土地に建っている建物のことを言います。
そもそも土地の権利には「所有権」と「借地権」の2つがあります。
基本的に、家を購入する場合は土地そのものを購入するため、不動産の所有権は買主に渡ります。
しかし、借地権付き建物は、買主が土地の所有権を保有することはなく、土地の借地権と建物の所有権を保有する形となります。
そのため、建物は所有しているが、あくまでも「土地を借りている」という状態です。
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借地権とは？
「借地権」とは、土地を借りる権利のことです。
借地権は、「地上権（物権）」または「賃借権（債権）」の2つに分類されます。
「地上権」は、地主に地代を支払う代わりに土地を直接使用できる権利で、売却したり転貸したりも自由に行うことができます。
一方、「賃借権」はあくまでも土地を貸してもらっているだけなので、勝手に売却したり転貸することはできません。
借地権を定めた法律の歴史は古く、時代の移り変わりによって法律の内容が変動しています。
そのため、借地権には改定以前の内容で定めたものと、改定以降の新基準で定めたものの2種類あり、以下のように分かれます。
改定前と後のどちらの借地権なのかによって、契約期間や継続の有無が変わります。
| 改定前 | 改定後 |
|---|---|
|
|
「旧法借地権」は、改定以前の法律で定められ、1992年8月1日以前に借りた土地に適用されています。
旧法借地権は、以下の建物の構造によって契約期間が異なるので、やや複雑な内容と言えます。
| 建物の構造 | 存続期間 | 最低期間 | 更新後の期間 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 30年 | 20年 | 20年 |
| 鉄筋造または鉄筋コンクリート造 | 60年 | 30年 | 30年 |
それぞれ存続期間と最低期間が定められており、それ以降の期間については双方の合意を持って更新を行います。
木造か鉄筋、または鉄筋コンクリート造なのかによって期間が大きく異なるため、該当期間に取引したものは構造を確認しておかなければなりません。
1992年8月以降の取引で特別な定めをつけない場合は、「普通借地権」で土地を利用することになります。
普通借地権は存続期間が30年以上であり、1回目の更新期間は20年以上に設定して行い、その後の更新期間は10年以上とします。
ただし、更新期間の定めを設けない場合は1回目が20年、その後は10年で、木造でも鉄筋造でも契約期間は同じです。
また、契約期間の更新は借地人の意思によって行われ、基本的に地主は更新を断ることはできません。
「定期借地権」は、普通借地権と違って契約期間を定めることが特徴です。
定期借地権の最低期間は50年であり、普通借地権よりも長期間の利用を前提としています。
しかし、契約期間は長いものの原則更新はないので、定めた期間を満了した後は更地にして地主に土地を返さなければなりません。
契約満了後に建物を解体して更地にしたあとは、借地権自体も手放さなければならず、解体費用は借地人が負担します。
借地権付き建物を所有する3つのメリット
同じ住宅を購入するなら、土地を使用する権利だけではなく、土地そのものの所有権も持った上で自宅を建てたいと考える人は多いでしょう。
しかし、借地権付きの建物にはメリットも多く、必ずしも土地の所有権を持つ場合のほうが優れているとは限りません。
以下の3つのメリットを理解して、借地権付き建物ならではの魅力を把握しましょう。
- 安い初期費用でマイホームが手に入る
- 更新すれば土地を使い続けられる
- 税金の負担が少なく済む
安い初期費用でマイホームが手に入る
土地そのものではなく、借地権を購入することで、初期費用を抑えて住宅を手に入れることができます。
地主によって価格の設定はさまざまですが、一般的には借地権のみの購入なら、土地全体の購入代金の60～80%程度の価格になっていることが多いです。
そのため、土地購入の費用が縮小でき、購入費用全体も削減できるでしょう。
土地が安く手に入ることで生活が楽になるのはもちろん、浮いた分の費用を建物部分に当てて、こだわったマイホームの実現も可能です。
更新すれば土地を使い続けられる
普通借地権のように更新可能な借地権なら、地主の正当な理由による更新拒否がない限りは半永久的に使い続けることができます。
基本的には借地人、つまり借地権を持っている人が更新の意思を示すことで期間は延長され、地主は正当な事由がなければ更新を断ることはできません。
正当な事由とは、建物が長期間利用されていなかったり、老朽化が著しく、周囲に対して損壊の危険性を及ぼす、あるいは契約に違反する行為をしているなどです。
よほど逸脱した使い方をしていない限りは契約解消を求められることはなく、万が一正当な事由なく契約の解消を求められた場合は、多額の立ち退き料によって話をつけることもできます。
また、更新がない定期借地権であっても最低期間が50年と長いため、基本的には更新の必要がなく、一世代で住むには十分な長さといえます。
税金の負担が少なく済む
借地権付き建物は、土地の所有権を持っていないので、土地部分の固定資産税や都市計画税がかかりません。
土地部分の税金は、所有者である地主が負担します。
建物部分の固定資産税や都市計画税については借地人が負担しますが、大幅にコストを軽減できることは大きなメリットでしょう。
借地権付き建物を売買する4つのデメリット
複数のメリットがある借地権付き建物ですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。
以下のデメリットや対処法も把握した上で、借地権付き建物を購入するか決めましょう。
- マイホームでも毎月地代の支払いが続く
- 建物の増改築や売買に地主の許可がいる
- 銀行融資の難易度が上がる
- 原則、定期借地権付なら将来は更地にして返却する
マイホームでも毎月地代の支払いが続く
借地権で土地を利用している場合は、いわば賃貸利用しているのと同じ状態です。
そのため、土地の利用料として毎月地代を支払わなければならず、マイホームでも賃貸物件のように継続した支払いがあることは覚えておきましょう。
金額に決まりはありませんが、大体固定資産税の3～5倍程度が年間の支払い額になります。
固定資産税額で地代が左右されることが多いため、土地の価値が低いものを借りるほど地代は安くなるでしょう。
また、明確な基準がないことから、地主と交渉も可能です。
建物の増改築や売買に地主の許可がいる
借地権を持っていることで該当の土地の上に建築が可能ですが、増改築をする場合や売買によって処分する場合は、地主の許可を得なければなりません。
地主は土地の所有者で、借地人が建物を立てて利用するために土地を貸している立場です。
そのため、建物に影響する増改築や土地の借地権を第三者へ売買するには、地主の承諾なしには認められません。
トラブルを避けるためにも、建物の増改築や処分など、大きな出来事の際には必ず地主に相談しましょう。
また、正当な事由なく地主から許可が下りない場合は、裁判所に申し出て対処してもらうことも可能です。
銀行融資の難易度が上がる
銀行融資を受ける際には、不動産を担保にしてお金を借りることができます。
借地権付き建物の場合、担保にできるのは建物部分のみであり、土地と建物の両方を担保に入れる場合よりも価値が下がるため、融資が受けづらくなります。
また、融資が受けられる場合でも、担保価値が下がることで融資の可能額が下がる場合もあることは理解しておきましょう。
金銭的なデメリットをなくしたいなら貯金して自己資金を作っておくか、各種料金支払いの滞納などをしないように心がけ、クリーンな実績を作っておくことが大切です。
原則、定期借地権付きなら将来は更地にして返却する
借地権の中でも定期借地権で売買しているなら、契約期間満了時に更地にしてから地主に返却しなければなりません。
建物部分を買い取ってもらうことはできないばかりか、更地にする際の建物の解体費用は自分で負担する必要があります。
返却の際には費用負担があり、かつ土地を利用する権利も消失するため、一度に手放すものが多いことは理解しておきましょう。
とはいえ、あくまでも原則であるため、更新が可能な場合もあります。
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借地権付き建物の売却方法
結論からいえば、借地権付きの建物も売却が可能です。
実際に借地権付きで販売されている住宅があることがその証明であり、土地の権利を持っていなくとも、借地権付き建物として売却はできることが分かります。
地上権の場合は、地主への合意なく自由に売却・転貸を行うことができます。
一方、土地賃借権の場合は、地主の許可が必要で、場合によっては承諾料などが請求されることもあります。
以下は借地権付き建物の売却方法です。
- 借地権を地主に売却
- 借地権を第三者に売却
- 借地権と底地権を第三者に売却
- 等価交換を行い所有権になったものを売却
借地権を地主に売却
借地権は土地を借りられる権利です。
借地人は、一度地主から借地権という権利を買い取っている形のため、再度地主に売却することが可能です。
地主は自らの土地の借地権を買い戻すことで、土地を貸し出す権利である底地権と合わせて所有権とすることができます。
そうすることで、不動産も扱いやすくなります。
地主に借地権を売却する場合は、借地権のみを売るか、建物部分も含めて権利と一緒に売却するかのどちらかになります。
借地権のみの売買になる場合は、建物は取り壊す必要があり、解体費用がかかることは覚えておきましょう。
借地権を第三者に売却
借地権は地主以外の第三者に売ることができ、この場合は建物付きで買い取ってもらうことが一般的です。
第三者の借地権を売る場合は地主の許可が必要であり、借地権の価値の10%程度を承諾料として地主に収めることが一般的です。
第三者といっても売却の選択肢は広く、個人だけではなく不動産会社に売るという方法もあります。
場合によっては地主に売るよりも高額になり、承諾料を差し引いてもお得になるケースもあります。
第三者と地主への売却では、どちらのほうがより利益となるのか試算しておいてもよいでしょう。
等価交換を行い所有権になったものを売却
少し複雑ですが、現在持っている借地権と地主の底地を価値が同じようになるように交換して所有権化することができます。
そして改めて所有権として売却する方法もあります。
地主としては底地を有していても土地は使用できず、土地を使用するには借地を取り戻すことが必要となります。
取り戻す方法のひとつとして、底地と借地を交換する「等価交換」があります。
等価交換により、借地権ではなく所有権としたら、地主の承諾なしで自分の意志で売却が可能です。
また、売却せずともその土地に建物を建築したり、そこに借地権を設定して第三者に売り出したりすることもできます。
地主の了承があり、かつ土地を分割できるだけの十分な広さが必要ですが、場合によっては借地権の取引で所有権が得られることは頭に入れておきましょう。
借地権と底地権を第三者に売却
その土地に建物を建築する権利である借地権と、土地を貸し出す権利である底地権を、セットで第三者に売却することも可能です。
いわば借地人と地主が協力をして売却する方法といえます。
自分が借地権を手放すことはもちろん、地主に底地権を手放すよう説得しなければならないため、他の方法よりもハードルが高いことは理解しておきましょう。
しかし、所有権を丸ごと手放す売却方法のため、その分不動産価値は高くなり、より高値での取引を見込みやすいことは大きなメリットなので、取り組んでみるべきと言えるでしょう。
地主が譲渡を認めなかった場合の手続き
借地権付きの建物を売却・譲渡する際には、地主の許可を得なければなりませんが、場合によっては許可をもらえないこともあります。
この場合は、裁判所に借地権付きの建物を譲渡したいという旨を申し出て、裁判所から代わりに許可をもらいましょう。
借地権付きの建物が、地主に対して著しく不利になるものでないなら、事情を考慮して裁判所から許可がもらえる可能性が高いです。
ただし、この場合でも名義の変更の際には地主に対して承諾料を支払わなければならないことは多いです。
裁判所への申し出に加えて、承諾料としての名義書き換えの費用が発生するため、コストは通常のケースよりも高くなると考えましょう。
売却するにはまず査定
どの方法で売却するにしても、まずは不動産の査定を受ける必要があります。
査定の際に、不動産会社の査定担当者に借地権の話も相談してみるといでしょう。
査定額は不動産会社によって大きく異なるので複数社に依頼するのをおすすめします。
査定額を比較検討し、より条件よく、信頼できる担当者を選びましょう。
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借地権付き建物に関するトラブル
借地権付き建物には以下のようなトラブルが考えられます。
事前に把握し、対処できるように備えましょう。
- 地代に関するトラブル
- 更新に関するトラブル
- 立ち退きに関するトラブル
- 売買に関するトラブル
- 相続に関するトラブル
地代に関するトラブル
借地権付き建物を購入した後、地主から地代の値上げを求められることがあります。
地代の値上げには、条件を満たすことと地主・借主の双方の同意が必要です。
地代の値上げについては、あらかじめ契約時に特約として入れておくと、契約期間中は地主から値上げを要求されることはありません。
借主として安心でき、トラブルも避けることができるでしょう。
更新に関するトラブル
借地権の更新時、更新料の支払いは必須ではありません。
しかし、契約書に記載があれば支払い義務があるとされています。
契約時に更新料に関する記載がないか必ず確認し、事前に地主と話し合っておけばトラブルになりにくいでしょう。
また、更新自体を地主から拒否されるというトラブルもよくあります。
普通借地権であれば、契約期間が満了になっても原則更新され、地主は正当な理由がなければ拒否できません。
立ち退きに関するトラブル
更新時以外でも、契約中に地主から立ち退きを求められるトラブルがあります。
このトラブルは、相続などで地主が変わった時に起こりやすいようです。
期間に定めがない借地契約では、地主は借主に契約終了を申し入れることができますが、これも更新時と同じく正当な理由がないと認められません。
契約違反があった、長期間建物を利用していなかったなどの正当な理由がなければ、地主の一方的な要求に応じる必要はありません。
まずは正当な理由があるのか確認し、場合によっては弁護士に相談してみることも検討しましょう。
売買に関するトラブル
地主から借地の売却の許可が出ず、借地を売却できないというトラブルがあります。
契約した借地権が「地上権」であれば地主の許可なく売却できますが、「賃借権」であれば地主の許可が必要です。
地主の許可が必要なのに承諾してくれない、または、高額な承諾料を要求されて取引が成立しないという場合は裁判所に代諾許可を求めましょう。
地主にとって不利にならない売却であれば認められるケースが多く、代諾許可を得られる場合は借地権価格の10％程度の承諾料の支払いを命じられます。
しかし、裁判所から代諾許可を得て売却できても、買主（新しい借地人）と地主の関係が良好になるとは言えません。
最初から裁判所に頼るのではなく、まずは弁護士に相談し、できるだけ話し合いで解決するようにしましょう。
相続に関するトラブル
借地権付き建物を相続すると、地主から名義変更料（承諾料）や更新料の支払いを求められるといったトラブルがあります。
しかし、借地権の相続には地主の許可や承諾は必要ないので、名義変更料や更新料は支払う必要はありません。
借地人が変わったことを地主に伝える義務もありませんが、知らないうちに借地人が変わっていたとなると不信感を与えてしまう可能性があります。
今後も地主との良好な関係を保つためには、借地権の相続を伝えて、契約書の名義も書き換えるとよいでしょう。
契約書の名義を書き換えておくと、今後借地を売却することになった時にスムーズに手続きを進められます。
借地権付き建物の売買は地主とよく相談しよう
権利の一部を地主が持っている借地権付きの建物は、売買や譲渡など処分の際には地主と相談することが大切です。
許可なく手放そうとするとトラブルに発展することもあるので注意が必要です。
また、購入の際も地主と条件をよく相談して、お互いの納得点を見つけて売買を成立させましょう。
借地権付きで権利関係が通常よりも複雑な建物を売却には、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトなら不動産会社の候補を複数挙げることができるので、自分に合っ不動産会社を紹介してもらえます。
借地権に関する不動産の取引は不動産会社に任せたほうが手軽であり、権利関係の書類の作成から売却まで、一貫して請け負ってもらえるでしょう。
すまいステップなら多くの不動産会社が登録しているため、より自分に合った不動産会社を見つけやすいです。
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