借地権付き建物とは?売買のポイントや注意点などを徹底解説

不動産の権利は複数あり、そのひとつに借地権というものがあります。借地権はその土地を利用するための権利であり、これを持っていることで自己所有の土地以外でも建物が建築可能です。

また、土地と建物の所有権者が異なる場合には、建物部分は借地権付き建物として売り出されます。借地権とはどのようなものか、売買の際のポイントも合わせて把握して理解を深めていきましょう。

借地権とは借りた土地に建物を建てられる権利

借地権とは、簡単にいえば借りた土地の上に建物を建築できる権利を指します。借地権付きの建物は、土地と建物で所有権者が異なり、土地そのものの権利は地主が持っていると考えましょう。借地権と地主が持っている権利の一部であり、底地権という権利とセットにして、所有権が成立しています。

借地権を所有している場合でも、土地の権利そのものを持っているわけではなく、権利の一部だけを所有しており、建物の建築が許されている状態と考えるとよいでしょう。土地を借りる権利を持っているだけのため、当然土地部分の売買を行うことはできず、この権利は以前地主が有しています。

借地権は借地借家法という法律によって定められた権利のため、地主との合意によって取引ができ、売買も可能です。自己所有の土地を持たない人にとっては、借地権は重要な権利となるため、住宅を建てる際には必要な権利であると覚えておきましょう。

借地権の種類

借地権を定めた法律の歴史は古く、時代の移り変わりによって法律の内容が変動しています。そのため、借地権には改定以前の内容で定めたものと、改定以降の新基準で定めたものがあります。また、改定後の借地権には2つの種類があるため、それぞれの内容の違いを把握しておきましょう。

旧借地権:構造で契約期間が変わる

改定以前の法律で定められた旧借地権は、1992年8月以前に借りた土地に適用されています。これを旧借地権と呼び、建物の構造で契約期間が異なるため、やや複雑な内容といえます。

建物の構造存続期間最低期間更新後の期間
木造30年20年20年
鉄筋造または鉄筋コンクリート造60年60年30年

それぞれ存続期間と最低期間が定められており、それ以降の期間については双方の合意を持って更新を行います。

木造か鉄筋、あるいは鉄筋コンクリート造かで期間が大きく異なるため、該当期間に取引したものは構造を確認しておかなければなりません。1992年8月以降に取引したものは、旧借地権は適用されないため、新基準で考える必要があります。

普通借地権:構造で契約期間制限はない

1992年8月以降に取引で特別な定めをつけない場合は、普通借地権で土地を利用することになります。普通借地権は存続期間が30年であり、一回目の更新期間は上限を20年にして行います。その後の更新期間は10年が上限であり、双方の合意によって契約は延長可能です。

旧借地権のように構造による違いはないため、木造でも鉄筋造でも契約期間は同じです。また、契約期間の更新は借地人の意思によって行われ、基本的に地主はこれを断ることはできません。

更新に対して主張できる正当な事由があるなら別ですが、単に更新期間が来たからという理由だけでは、契約を打ち切られることはないと考えましょう。

定期借地権:契約期間を定める

契約期間を明確にしない普通借地権とは違い、契約期間を定めることが定期借地権の特徴です。定期借地権の最低期間は50年以上であり、普通借地権よりも長期間の利用を前提としています。しかし、契約期間は長いもの更新はなく、定めた期間を満了した後は更地にして地主に土地を返さなければなりません。

契約期間の定めがあること、更地にして返却するという義務があることが、定期借地権の重要なポイントです。契約満了後に建物が残らず、借地権自体も手放さなければならないため、相続を考えていない人にはおすすめでしょう。

借地権付き建物の売却方法

結論からいえば、借地権付きの建物も売却が可能です。実際に借地権付きで販売されている住宅があることが証明であり、不動産の権利の全てを持っていなくても売却はできます。

ただし、借地権付きの建物を売却する際には地主の許可を取る必要があり、取引をするための承諾料を支払わなければならないことが多いです。また、ケースによって売却方法が異なるため、それぞれのポイントを知っておくことが大切です。

借地権を地主に売却

もともと借地権も含めて地主の権利ですが、借地権者は一度これを買い取っているため、再度地主に返納する形で売却することは可能です。地主は自らの土地の借地権を買い取ることで、土地を貸し出す権利である底地権と合わせて所有権を強く主張できるため、不動産も扱いやすくなります。

地主に借地権を売却する場合は、借地権のみを売るか、建物部分も含めて権利と一緒に売却するかのどちらかになります。借地権のみの売買になる場合は、建物は取り壊す必要があり、解体費用がかかることは覚えておきましょう。建物も含めて売却できる場合は、より高値で売りやすくなります。

借地権を第三者に売却

借地権は地主以外の第三者に売ることができ、この場合も権利のみを買い取ってもらうか、建物付きで買い取ってもらうかのどちらかになります。第三者の借地権を売る場合は地主の許可が必要であり、借地権の価値の10%程度を承諾料として地主に収めることが一般的です。

第三者といっても売却の選択肢は広く、個人だけではなく不動産会社に売るという方法もあります。場合によっては地主に売るよりも高額になり、承諾料を差し引いてもお得になるケースもあるため、第三者への売却と地主への売却では、どちらのほうが利益が出るか試算しておいてもよいでしょう。

等価交換後を行い所有権になったものを売却

少し複雑ですが、現在持っている借地権を土地の所有権の一部と交換し、自己保有になった土地を改めて売却するという方法もあります。借地権とは土地を借り、建物を建築する権利であり、土地そのものを持っているわけではありません。

いわば土地を使用する権利を有した状態ですが、地主はこれを手放してしまうと所有権としての力が弱くなるため、自己所有の土地を利用できなくなります。

つまり、地主は土地を使用するには借地権を取り戻す必要があり、その時の方法のひとつとして自己所有の土地を少し分ける代わりに、借地権を買い戻すという方法を用いることがあります。通常借地権の売買は金銭のやり取りで行いますが、その対価が金銭ではなく、地主が持っている土地の一部になったと考えましょう。

等価交換により借地権ではなく所有権を持った土地なら、自分の意志で売却が可能です。また、売却せずともその土地に建物を建築したり、そこに借地権を設定し、第三者に売り出したりすることもできます。

地主の了承があり、かつ土地を分割できるだけの十分な広さが必要ですが、場合によっては借地権の取引で所有権が得られることは頭に入れておきましょう。

借地権と底地権を第三者に売却

その土地に建物を建築する権利である借地権と、土地を貸し出す権利である底地権を、セットで第三者に売却することも可能です。両方の権利を合わせて所有権となるため、いわば土地の所有権全てを売却する方法といえます。

借地権と底地権を第三者に売却するには、地主の許可が必須です。そもそも底地権は地主が完全に保有しているため、借地権者が売却しようとしても権利が及ぶ範囲ではありません。

自分が借地権を手放すことはもちろん、地主に底地権を手放すよう説得しなければならないため、他の方法よりもハードルが高いことは理解しておきましょう。

しかし、所有権を丸ごと手放す売却方法のため、その分不動産価値は高くなり、より高値での取引を見込みやすいことは大きなメリットです。

地主が譲渡を認めなかった場合の手続き

借地権付きの建物を売却、譲渡する際には地主の許可を得なければなりませんが、場合によっては許可をもらえないこともあります。この場合は裁判所に借地権付きの建物を譲渡したいという旨を申し出て、裁判所から代わりに許可をもらいましょう。

借地権付きの建物が、地主に対して著しく不利になるものでないなら、事情を考慮して裁判所から許可がもらえる可能性が高いです。ただし、この場合でも名義の変更の際には地主に対して承諾料を支払わなければならないことは多いです。

裁判所への申し出に加えて、承諾料としての名義書き換えの費用が発生するため、各種コストは通常のケースよりも高くなると考えましょう。

借地権付き建物を売買する3つのメリット

同じ住宅を購入するなら、土地を使用する権利だけではなく、土地そのものの所有権も持った上で自宅を建てたいと考える人は多いでしょう。しかし、借地権付きの建物にはメリットも多く、必ずしも土地の所有権を持つ場合のほうが優れているとは限りません。

  • 安い初期費用でマイホームが手に入る
  • 更新ができれば土地を使い続けられる
  • 土地部分の税金の負担がない

上記の3つのメリットを理解して、借地権付きの建物ならではの魅力を把握しましょう。

安い初期費用でマイホームが手に入る

土地そのものではなく、借地権を購入することで、初期費用を抑えて住宅を手に入れることができます。地主によって価格の設定はさまざまですが、一般的には借地権のみの購入なら、土地全体の購入代金の60~80%程度の価格になっていることが多いです。

そのため、土地購入の費用が縮小でき、購入費用全体も削減できるでしょう。土地が安く手に入ることで生活が楽になるのはもちろん、浮いた分の費用を建物部分に当てて、こだわったマイホームを実現することも可能です。

更新ができれば土地を使い続けられる

普通借地権のように、更新可能な借地権なら、双方の合意によって半永久的に使い続けることができます。基本的には借地権者、つまり借地権を持っている人が更新の意思を示すことで期間は延長され、地主は正当な事由なくこれを断ることはできません。

正当な事由とは建物が長期間利用されていなかったり、老朽化が著しく、周囲に対して損壊の危険性を及ぼす、あるいは契約に違反する行為をしているなどです。

よほど逸脱した使い方をしていない限り、正当な事由での契約解消を求められることはなく、万が一正当な事由なく契約の解消を求められた場合は、多額の立ち退き料によって話をつけることもできます。

また、更新がない定期借地権であっても、最低期間が50年と長いため、基本的には更新の必要がなく、一世代で住むには十分な長さといえまっす。

土地部分の税金の負担がない

借地権では土地を利用しているだけに過ぎず、所有権は依然地主が保有したままです。そのため、土地にかかる固定資産税や都市計画税は全て地主の負担となります。

借地権者は購入した建物部分の固定資産税のみ支払うだけで済むため、毎年の税負担を半減できるのは大きなメリットでしょう。購入価格がやすく、かつランニングコストも通常より低い点は、借地権ならではの魅力です。

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借地権付き建物を売買する3つのデメリット

複数のメリットがある借地権付きの建物の場合ですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。

  • マイホームでも毎月地代の支払いが続く
  • 建物の増改築や売買に地主の許可
  • 銀行融資の難易度が上がる

デメリットや対処法も把握した上で、借地権付きの建物を売買するか決めましょう。

マイホームでも毎月地代の支払いが続く

借地権で土地を利用している場合は、いわば賃貸利用しているのと同じ状態です。そのため、土地の利用料として毎月地代を支払わなければならず、マイホームでも賃貸物件のように継続した支払いがあることは覚えておきましょう。

金額に決まりはありませんが、大体固定資産税の3~5倍程度が年間の支払い額になります。固定資産税額で地代が左右されることが多いため、土地の価値が低いものを借りるほど、地代は安くなるでしょう。また、明確な基準がないことから、地主と交渉も可能です。

建物の増改築や売買に地主の許可

借地権を持っていることで該当の土地の上に建築が可能ですが、増改築をする場合や、売買によって処分する場合は地主の許可を得なければなりません。これは勝手に増改築したり他人に売買したりすると、土地に対して悪影響を及ぼすなど、地主に不利な状況が発生する可能性があるからです。

トラブルを避けるためにも、建物の増改築や処分など、大きな出来事の際には必ず地主に相談しましょう。また、正当な事由なく地主から許可が下りない場合は、裁判所に申し出て対処してもらいます。

銀行融資の難易度が上がる

銀行融資を受ける際には不動産を担保にして、お金を借りることができます。借地権利用の場合は担保にできるのは建物部分のみであり、土地と建物の両方を担保に入れる場合よりも価値が下がるため、融資が受けづらくなります。

また、融資が受けられる場合でも、担保価値が下がることで融資の可能額が下がる場合もあることは理解しておきましょう。金銭的なデメリットをなくしたいなら貯金をして自己保有資金を作っておくか、各種料金支払いの滞納などをしないように心がけ、クリーンな実績を作っておくことが大切です。

定期借地権付きなら将来は更地にして返却

借地権の中でも定期借地権で売買しているなら、契約期間満了で更地にして地主に返却しなければなりません。建物部分を買い取ってもらうことができないばかりか、更地にする際の建物の解体費用は、自分で負担する必要があります。

返却の際には費用負担があり、かつ土地を利用する権利も消失するため、一度に手放すものが多いことは理解しておきましょう。

借地権付き建物でよくあるQ&A

借地権や借地権付き建物への理解をさらに深めるためにも、よくある疑問点とその答えを知っておきましょう。疑問に上がりやすいポイントを知っておくことでより理解が深まってさまざまなケースにも対応しやすくなり、借地権や付随する建物を上手に扱えるようになります。

【Q1】借地権まで買取はできる?

権利の貸借を行うだけではなく、借地権の丸ごとの買取は可能です。買取の際には地主と条件を相談して、双方合意できる内容にまとめましょう。

この時話し合いをスムーズに行い、かつトラブルなく合意を目指すには、不動産会社を介入させることがおすすめです。買取が完了した後は借地権の移転登記を行い、権利を移動させる手続きまで完了させる必要があります。

【Q2】借地権付き建物の相続は問題なくできる?

借地権付きの建物の相続は可能であり、地主に許可を取る必要もありません。売買や増改築などでは許可を取らなければなりませんが、相続による権利移動はこれに該当しないと考えましょう。

ただし、土地の使用人が変更となる場合は、一度地主にあいさつに行ったほうが、今後の関係を良好に保ちやすいためおすすめです。

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【Q3】借地権付き建物は賃貸にできるのか?

借地権付きの建物は賃貸利用が可能ですが、トラブルを防ぐためには地主に許可をもらっておいたほうがよいでしょう。また、賃貸利用の後のことも考えなければならず、建物を手放したい時に賃貸人がいると、その人が住み続けている限り、いつまで経っても処分することができません。

そのため、賃貸利用するなら契約期間の定めがある定期借地権がおすすめであり、この契約期間の終了時期を、賃貸利用の終了時期と定めておくと、トラブルなく不動産の処分がしやすいでしょう。

借地権付き建物の売却を検討しているなら一括査定サイトを利用しよう

借地権付きで権利関係が通常よりも複雑な建物を売却するなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトなら不動産会社の候補を複数挙げることができ、より自分に合った業者を紹介してもらえます。

借地権に関する不動産の取引は不動産会社に任せたほうが手軽であり、権利関係の書類の作成から売却まで、一貫して請け負ってもらえるでしょう。

すまいステップなら多くの不動産会社が登録しているため、より自分に合った業者を見つけやすいです。一度の査定で4社比較でき、効率的に利用先を絞り込みたい人にもおすすめです。

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借地権付き建物の売買は地主とよく相談しよう

権利の一部を地主が持っている借地権付きの建物は、売買や譲渡など処分の際には地主と相談することが大切です。許可なく手放そうとするとトラブルに発展することもあるため、注意が必要です。また、購入の際も地主と条件をよく相談して、お互いの納得点を見つけて売買を成立させましょう。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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