「マンション売却前にリフォームした方がいいの？」
特に、築年数が古いマンションの売却を考えている方のなかには、売却前にリフォームするか迷っている人がいるでしょう。
結論から言うと、売却を目的としたリフォームはオススメしません。
この記事では、売却前にリフォームをしない方が良い理由やリフォームにかかる費用、リフォームせずにマンションを高く売る方法を解説します。
本記事を読めば、リフォームせずにマンションを売却するという決断ができるようになるでしょう。
また、マンションの売却を検討している方は一括査定サイトを使って、リフォーム前のマンションがいくらで売れるか調べてみませんか？
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マンション売却の注意点を知りたい方は「マンション売却で失敗しないための注意点」
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マンション売却前にリフォームが不要な3つの理由
冒頭でもお伝えした通り、基本的には売却前のリフォームは不要です。
実際に中古物件を売り出す前に個人でリフォームしたと回答した人は13.9%しかいないのがその何よりの証拠です。
マンション売却前のリフォームが不要な理由は主に3つあります。
- リフォーム費用を上乗せできない
- 自分でリノベーションしたい買主が多い
- 売り出し価格が高い中古マンションは売れない
【理由1】リフォーム費用を上乗せできない
リフォームを実施してもリフォームを費用を回収するほど高くは売れないので売り手が損をします。
国土交通省の調査によると、住宅を売る前にリフォームして高く売れた人は17.6%しかいませんでした。
参照：国土交通省の調査
最近はリフォームして再販売しているマンションが増えていますが、そのほとんどの物件はフルリフォーム済の物件です。
中途半端なリフォームは、リフォームした箇所はキレイでも、リフォームをしていない箇所の古さを際立たせてしまいます。
一方で、お風呂・キッチン・洗面台・壁・床等のフルリフォームをすると45㎡で400万円程度かかってしまいます。
リフォームは現状回復の意味合いが大きいのでこの費用を上乗せした金額で売れることはほとんどありません。
中古マンションは築年数で相場が決まる
なぜなら、マンションの相場は築年数に依存するからです。下図は中古マンションの築年数別の平均売却価格を表したグラフです。
築30年まで右肩下がりで相場が下がっています。このように築年数が古いと内装がキレイだったとしても売却価格は下がります。
買主が気にするのは内装よりも築年数（骨組みの安定性）です。築年数が経てば建物の基本構造が老朽化していきます。
リフォームで内装を修繕できても基本構造の老朽化までは修理できません。そのため「高く売るためのリフォーム」は費用対効果が悪い取り組みなのです。
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【理由2】自分でリノベーションしたい買主が多い
築年数が経っているマンションを購入する方は「自分好みのリフォームをして新生活を始める」という人が多いです。
実際に中古物件を購入した人の50.5%が物件購入後に自らリフォームした。と答えています。
中古物件を購入する多くの方は「安く物件を購入し、自分好みにリフォームしたい」と考えています。
よって、あらかじめリフォームされている物件よりもリフォーム費用分が値引かれている中古物件の方が魅力的に映ります。
仮に売主がリフォームしても、リフォーム内容が購入者の希望を満たすことに難しく逆に売れなくなる危険性があります。
購入希望者の好みに合わなければ、大金を積んでリフォームしても売れない可能性があるため売却前のリフォームは避けるべきなのです。
【理由3】競合物件よりも売り出し価格が高くなる
一番の問題は、リフォームすることで売り出し価格が高くなってしまうことです。中古マンションを探している人が最も気にするポイントは「価格の安さ」です。
国土交通省の調査によれば、中古住宅を購入してよかった点でダントツ1位が「価格が安い」でした。
例えば、築30年で相場が4500万円程度のエリアでマンションを売り出すとします。
そんな中で、リフォーム物件として5000万円オーバーの物件が出ていたら、購入検討者はどう感じるでしょうか？
いくらリフォーム物件だからと言っても、割高の印象を持つでしょう。
実際にスーモでリフォーム物件とリフォームなし物件を比較したところ、間取りや面積が同条件でもリフォーム物件の販売価格は高く設定されていました。
上図の例の場合、リフォーム物件は築年数が10年古いにも関わらず490万円も高い価格で販売されていました。
一般的な購入検討者なら「490万円あれば自分で好きなようにリフォームしたい」と考えるのが普通でしょう。
極論になりますが、高く売るために400万円かけてリフォームするなら、400万円値下げした方が売れやすいでしょう。
以上がマンション売却前にリフォームをすべきではない3つの理由です。
ただ「使用感が目立つマンションをリフォームなしで売り出して売れるか心配」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで次の章ではリフォーム無しでもマンションを高く売る方法をや紹介します。
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リフォームなしでマンションを高く売る3つのコツ
リフォームに費用をかけるよりも「内覧の準備」「管理的な修繕」「インスペクション」という3つのコツを実践すえば、出費を抑えてマンションを高く売ることができます。
それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
コツ①：内覧に備え室内を掃除しよう
マンションを売りに出したら、購入希望者は内覧時に部屋の様子を必ず確認します。その際、購入検討者に好印象を持ってもらうために室内の「清潔感」がとても大切です。
清潔感はわざわざリフォームをしなくても、自分で室内を掃除するだけでも効果的です。
購入検討者にマンションを魅力的にアピールするには「買い手が注目する箇所」を抑えて重点的に掃除をすることが大切です。
水回りは特に気を付けて掃除しよう
以下はグラフからも分かる通り「キッチン」「バスルーム」「トイレ」「給配水管」といった水回りは特に購入検討者が気にする箇所となります。
水回りは衛生面において多くの方が気になる箇所です。たとえば、お風呂場にカビが生えているだけで印象が悪くなります。
水回りは住んでいると毎日使う箇所なので内覧前には真っ先に水回りを掃除しましょう。
臭い対策も忘れない
室内の換気も大切です。人が住んでいる家の中には少なからず生活臭が生まれます。自分では臭いが気にならないと思っても、初めて来る人は臭いが気になるというのはよくあることです。
玄関を開けた瞬間に「なにか臭う」と思われてしまうと、部屋が綺麗でも台無しになることもあります。
特に、タバコを吸っている方やペットを飼っている方は臭い対策が絶対に必要です。
窓を開けて定期的に換気をするのはもちろん、内覧当日も換気をしたうえでお出迎えしましょう。
プロにハウスクリーニングを依頼する方法もある
ハウスクリーニングの専門業者に掃除を依頼すれば、素人では掃除が難しい箇所まできれいにしてくれます。
自分で掃除するより部屋全体の清潔感を増し、内覧時に購入検討者へ清潔な印象与えることができるでしょう。
特に、購入検討者が気にする水回りは、下図のように汚れがこびり付いて素人ではキレイにできない場合もあるのでプロに徹底的に掃除してもらった方が良いです。
２LDKのマンションであれば5万円程でハウスクリーニングを依頼できるのできます。極力な出費をおさえ中古マンションを高く売るためにハウスクリーニングを検討してみましょう。
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コツ②：簡易的な修繕をしよう
内覧者の印象に影響を与える箇所で比較的に安価で実施できる簡易的な修繕はやっておくと良いでしょう。
外観が悪いと買主から「大切に使っていない」と思われ、売れにくくなるた「壁や障子に穴があいている」「畳の傷みがひどい」「ドアが閉まらない」など明らかに見た目の印象が悪くなる箇所は修繕した方が良いです。
例えば、畳は1枚1万円程なので印象を良くするには費用対効果の高い修繕です。
さらに、タバコやペットによって汚れた壁紙、給湯器など生活に必要な設備が壊れて使えない場合、は部分的「修繕」しておくと内覧に来た人に良い印象を与える事ができます。
| 簡易リフォーム箇所 | リフォーム費用相場 |
|---|---|
| 畳の張替 | 1.3万円/枚 |
| 障子の張替 | 2000円/枚 |
| ドアの修繕 | 5万円/枚 |
| 壁紙の張替 | 1000円/㎡ |
| 給湯機の修繕 | 2万円 |
不動産会社が無料でクリーニングしてくれる場合も！
マンションの売却を依頼する不動産会社によっては、無料でハウスクリーニングや簡易リフォームを行ってくれます。
例えば、大成有楽不動産会社は一定の条件を満たしたマンションに対して「浴室」「キッチン」「洗面台」「トイレ」などの水回りを無料でクリーニングしてくれるサービスや「床のへこみや傷」「壁紙のめくれ」などを無料修繕するサービスがあります。
このような無料サービスが比較的大手の不動産会社だと豊富なので、リフォーム実施前に一度相談してみると良いでしょう。
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コツ③：ホームインスペクションで建物の信頼性を増そう
「ホームインスペクション」とは建物状況調査を意味しており、中古住宅の外壁や基礎などの劣化状況や補修箇所を住宅診断士が調査し、客観的にアドバイスを行うことを指します。
中古マンションの購入者は「建物自体に不具合がないか」をとても気にしています。見た目が多少傷んでいてもリフォームをすれば解消できますが、部屋が傾いているなど建物の構造に問題があると修繕が難しいからです。
ホームインスペクションを実施すれば、プロからの調査証明となるので、買主は安心してマンションを買いやすくなります。不動産会社によって無料でホームインスペクションを提供している会社もあります。
特に築年数が経っているマンションを売る際はホームインスペクションを実施して、買主に物件の健全性をアピールしましょう。
いつまで経っても売れない・・そんな時はリフォームが有効⁉
ここまでは基本的にリフォームが不要とお伝えしましたが、リフォームが有効なケースもあります。
1つの基準としては売り出してから「半年経っても売れない」マンションに対してはリフォームが有効だと言えます。
売り出して内覧は入るけど売買まで至らない場合は、室内の印象が悪いことが原因の可能性があります。
リフォームを実施すれば費用の負担が大きいですが、室内の印象を劇的に良くできます。
お金をかけずに「いつ売れるか」と長く悩むよりも、費用をかけてでもリフォームをすることで早く売った方が良い場合もあると知っておきましょう。
リフォームをするには数百万円の費用がかかるため自分一人で実施の判断をするのは難しいと思います。
そんな時は仲介を依頼している不動産会社の担当者に相談すれば、最低限の費用でマンションを売るための計画を一緒に考えてくれるでしょう。
マンションリフォーム費用の相場
売却前にリフォームをする際の相場を解説していきます。
リフォームする、しないに関わらずリフォーム相場を知っておくことは大切です。
例えば、リフォームしないにしても、購入希望者からリフォーム分の値引きが求められた際にいくらまで値引きするか判断できます。
「住宅購入時にリフォームしておいてほしかった場所は？」を調査したところ、1 位は「お風呂」で 38.6％、 2 位は「トイレ」35.8％、3 位は「キッチン」34.7％といずれも水回りの場所でした。
ただし、水回りのリフォームは高額になりやすいのでリフォームは慎重に検討しましょう。
＜キッチンのリフォームは50~150万円＞
キッチンのリフォーム料金の相場は50〜150万円程度です。
キッチンは種類によって値段が変わり、I型キッチン、L型キッチン、ペニンシュラ型キッチンの場合は100万円以内が一般的です。
アイランド型キッチンの場合150万円程度かかります。
＜トイレのリフォームは10~50万円＞
トイレのリフォーム料金の相場は20〜50万円程度です。
洋式トイレで排水・配管がそのまま、コンセントもある場合、暖房洗浄便座の取り付けは商品代と簡単な水道工事のみで10万円以内で済みます。
和式トイレを洋式トイレに改装する場合はもっと大がかりになり50万円程かかる場合もあります。
＜洗面所のリフォームは20〜50万円＞
洗面所のリフォーム料金の相場は20〜50万円程度です。
収納やデザインにこだわりれば50万円近くしますが、シンプルで最低限の機能のものを選ぶと20万円以下でリフォームできます。
＜浴室のリフォームは50〜100万円＞
浴室のリフォーム価格の相場は50〜100万円程度です。
一般的な浴室のリフォームは50〜80万円程度ですが、昔ながらの浴室をユニットバスに変える場合は解体費用も含め100万円以上かかる場合もあります。
| リフォーム箇所 | リフォーム費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 50〜150万円 |
| トイレ | 10〜50万円 |
| 洗面台 | 20〜50万円 |
| 浴室 | 50～100万円 |
筆者な見解としては、100万円以上リフォームに費用をかけるよりはその分を値下げした方が効果的だと考えます。
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リフォーム費用を抑える方法2選
仮にリフォームするにしてもなるべく出費を抑えたいですよね。この章ではリフォーム費用を抑える方法2つ紹介します。
リフォームは個人店か工務店に依頼する
同じリフォームの見積もりなのに依頼先によって倍以上金額が違う場合もあるのがリフォーム業界です。
リフォーム業者は無数にありますがその種類は大きく分けて以下の3つです。
②工務店
③リフォーム営業会社
②工務店は、職人が営んでいる個人と違って会社組織です。③リフォーム営業会社は工務店を束ねる営業会社となります。
会社規模が大きくなればなるほど、無駄な仲介手数料が発生するためリフォーム費用が高くなります。
リフォーム費用を節約するには手数料が発生しない①個人店か、その次に費用が安い②工務店に依頼すると良いでしょう。
また、工事費用の見積もりは複数の不動産会社に依頼して比較してから決めることがおすすめです。
リフォーム費用を確定申告して税金を安くする
マンションを売却して出た利益（譲渡所得）は課税の対象になります。
この計算式の譲渡費用というのが、売却にかかった費用のことで、リフォーム費用も含まれます。
つまり、リフォーム済みのマンションを売却した場合は税金を節約することができます。
そのため、リフォームを行った場合は領収書などは大切に保管しておきマンション売却の翌年2月16日~3月15日の間で確定申告をしましょう。
リフォーム無しで売れるか不動産会社に相談しよう
この記事ではリフォームは基本的に不要とお伝えしてきました。
一方で物件の状況は様々なので一概に全ての場合で不要と言い切ることはできません。
この記事を読んでもなお、リフォームすべきか迷ったら不動産会社に相談してみることをオススメします。
また、リフォームするかどうか判断する際は複数の不動産会社の意見を聞きましょう。
様々な企業の提案を聞くことで、あなたの中古マンションが最も高く・早く売却できる提案が見つけやすくなります。
ただ、自分で複数の不動産会社を探すのは難しいと思います。そこでオススメしたいのが不動産一括査定サイトです。
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