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マンション売却前のリフォームは基本不要!築古でも売れる理由と高く売るコツを解説

  • 更新日:2024年2月19日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
マンション売却前のリフォームは基本不要!築古でも売れる理由と高く売るコツを解説

マンションを売却する時、古さや傷みが目立つと「リフォームしないと売却できないのでは…?」と不安に思う方が少なくないでしょう。

中には、「マンションはリフォームしたほうが高く売却できるのでは?」と考えている方もいるかもしれません。

しかし、個人がマンション売却するなら基本的にリフォームは不要です。

マンション売却ではリフォームは基本不要
小さな傷や汚れはリフォームしても査定額には影響しないことが多い
好みが分かれる箇所のリフォームはリフォームするとかえって売却しにくくなる
大がかりなリフォームは費用を回収できない恐れがある

この記事では、マンションの売却前に「リフォームするメリット・デメリット」「リフォームしないメリット・デメリット」を解説します。

マンション売却ではリフォームしなくてOK!

先にも述べているように、マンション売却前のリフォームは不要です。

なぜなら、以下のような理由があるからです。

  • 高額なリフォーム費用がかかる
  • リフォーム費用を回収できないリスクがある
  • 買主の希望に合わないとかえって売れ残ることがある
  • 買主が自分でリフォームしたいニーズがある
  • 査定額には影響しないことが多い

マンションの売却前にリフォームするとなると、リフォーム箇所によっては費用が高額になることがあります。

古くなったマンションは、リフォーム費用をかけるほど魅力が増していくので、できるだけリフォームしてから高く売却したいと考える方もいるでしょう。

ただし、かかったリフォーム費用を必ず回収できるとは限らず、さらに買主のニーズと異なれば売れ残ってしまうリスクがあります。
すまリス
売主が損する可能性があるから、ただリフォームすればよいというわけではないんだね!
マンション売却ではリフォーム不要だと言われても、売主としては不安が残る方もでしょう。
次の章では、リフォームしなくてよい理由を踏まえた上で、リフォームした場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

マンション売却でリフォームするメリット

まずは、マンション売却前にリフォームした場合のメリットを解説します。

以下は、マンション売却前にリフォームするメリットです。

  • 買主へ与える印象が良くなる
  • 買主がすぐに引っ越せる

メリット①買主へ与える印象が良くなる

マンションをリフォームすれば部屋をきれいに見せることができるので、買主へ与えられる印象が良くなります。

たとえば、壁紙を新しいものに張り替えれば、部屋全体の印象を大きく変えることができます。

また、古いタイプのトイレや蛇口などは、新しいデザインのものに変えると古臭さを一蹴できるでしょう。

リフォームして印象が良くなれば成約へと繋げやすくなるため、非常に大きなメリットだと言えます。

ただし、独断でリフォームすることはおすすめできません。

必ず不動産会社に相談し、必要な部分のリフォームだけに留めるようにしましょう。

すまいステップ」では、優良企業のみと連携しているため、的確なアドバイスをしてくれる不動産会社がきっと見つかります。

まずは、マンションがいくらで売却できるか知ることが大切です。

さっそく以下のフォームから査定を申し込んでみましょう。

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メリット②買主がすぐに引っ越せる

先にマンションをリフォームしてから売り出すことで、買主はリフォームが終わるのを待つ必要がありません。

そのため、すぐに引っ越したい買主にとっては大きなメリットとなり、売主にとっても早く売却できる可能性があります。

また、リフォーム後であれば、買主が実際に住んだ時のイメージがしやすいこともメリットです。

すまリス
買主にとってメリットが多ければその分売却しやすくなるね!

マンション売却でリフォームするデメリット

続けて、マンション売却でリフォームするデメリットについて、以下の3つを解説します。

  • リフォーム費用をマンションの売却代金に上乗せできない
  • 買主の好みと違えば敬遠され売れ残る
  • リフォームが終わるまで売却活動できない

デメリット①リフォーム費用をマンションの売却代金に上乗せできない

マンションのリフォームには高い費用がかかります。

しかし、マンションの売却代金に、リフォームにかけた費用を上乗せできるとは限りません。

なぜなら、中古マンションの価格相場は主に立地と築年数で決まるからです。

マンションをリフォーム費用上乗せした価格で売り出せば、買主からすれば同じエリア・同じ築年数の物件に対して割高に映ってしまいます。

たとえば、相場が2,000万円のマンションを、700万円のリフォーム費用を上乗せした2,700万円で売り出すと、買主は「高い」と感じてしまいます。

そのため、なかなか買主が見つからず、結局は周辺物件と同じ価格に値下げすることになるでしょう。

すまリス
リフォーム費用をかけた割にマンションの売却価格は上がらないってことだね。

築年数が古いマンションでも、立地など他の条件が良ければリフォームなしで高く売却できる可能性はあります。

まずはそのままの状態でマンションがいくらで売れるのか複数の不動産会社から査定を受けましょう。

すまいステップでは、一度の査定申し込みで複数の不動産会社から無料で査定を受けられ査定結果を比較検討できます。

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デメリット②買主の好みと違えば敬遠され売れ残る

マンションをリフォームすることで、買主の好みやニーズに合わなければ売れ残ってしまう可能性があります。

そもそも、マンションの買主になる顧客は2つに分けられます。

  • 築古マンションを購入・リフォームして再販売する不動産会社
  • 一般の買主

不動産会社が買主となる場合、自社のノウハウに則って購入後にリフォームを実施します。

そのため、せっかくリフォームしても無駄になることがほとんどです。

一方、中古マンションを購入する一般の買主は「自分好みにリフォーム・リノベーションしたマンションで暮らしたい」と考えています。

以下のグラフは、不動産流通経営協会が行った「不動産流通業に関する消費者動向調査」をもとに、すまいステップ編集部が作成したものです。

購入した既存住宅のリフォーム実施状況(マンション)

(参考:不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」)

一般社団法人不動産流通経営協会が、中古マンションを購入した人にリフォームの実施状況を尋ねたところ、個人の物件のうちリフォーム済みのマンションを購入した人は6.5%に留まりました。

一方で、「買主が自分でリフォームした」という回答が最も多いことから、「マンションを自分の好きなようにリフォームしたい」というニーズが強いことが分かります。

そのため、マンションはリフォームしていなくても十分に売却できると言えます。

さらに、売りに出されている中古マンションは、既に不動産会社がリフォームして売り出しているものが多いので、リフォーム前のマンション「掘り出し物」として需要が高い傾向です。

すまリス
「リフォームしていないマンションだからこそ買いたい」という需要があるから、あえてリフォームしないほうが良いかも!

デメリット③リフォームが終わるまで売却活動できない

マンション売却前にリフォームしてしまうと、リフォームが終わるまでは売却活動を進められません。

リフォームの工事期間は、リフォーム箇所によっては数か月かかることがあります。

そのため、できるだけ早く売却したい売主にとっては大きなデメリットとなるでしょう。

マンション売却でリフォーム以外にできること

マンション売却前のリフォームは基本的に不要ですが、傷や汚れの程度によってはリフォームしたほうが良いケースもあります。

しかし、多くの買主は、劣化していることは承知の上で中古マンションの購入を検討しています。

そのため、よほど大きく目立つ傷や汚れ・実用上問題があるような場合以外はリフォームすることはおすすめしません。

すまリス
リフォーム以外の方法でも、買主に与えられる印象は十分良くなるよ!

この章では、リフォーム以外にできる以下の3つの方法を紹介します。

どうしてもリフォームしないまま売却することが不安な方にもおすすめなので、ぜひ実施してみてください。

  • ハウスクリーニングで室内をきれいにする
  • ホームインスペクションを実施する
  • ホームステージングで印象を良くする

ハウスクリーニングで室内をきれいにする

室内の古さや汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングの実施がおすすめです。

ハウスクリーニングは、リフォームよりもずっと安く・短期間で、内覧時の印象を良くできます。

以下の表に、ハウスクリーニングにかかる費用の相場をまとめました。

実施箇所費用相場
キッチン2~4万円(換気扇込み)
浴室1.4~2万円
洗面所8,000円~1万円
トイレ8,000円~1万円

リフォームにかかる費用と比べると、圧倒的に安く実施できます。

すまリス
更に複数個所のクリーニングをまとめて依頼すると、お得なパック料金を適用できる業者もあるみたい!

特に「水回り」は、汚れや劣化が目立ちやすく、また買主からも状態を重視されやすいポイントです。

ハウスクリーニングをしてもらうためには、基本的に1週間~10日前の申し込みが必要です。
(特急料金で即日~3日以内に対応してくれる業者もあります。)

直前では対応が難しい場合があるため、内覧を受け入れ始める前にハウスクリーニングしておくことがおすすめです。

ホームインスペクションを実施する

築年数が古いマンションを売却する場合は、インスペクションを受けることもおすすめです。

インスペクションとは、住宅の劣化状態欠陥・修繕の必要がある箇所を専門家が第三者の立場から調査すること。

インスペクションを受けると建物の状態が明らかになるため、買主は安心してマンションを購入できます。

すまリス
高く・早く売却できる可能性が上がるね!

また、売却後のトラブルを防ぐ予防策としても効果的です。

売却後にマンションの設備の不具合が見つかると、売主は買主から不具合箇所の補修費用の負担を求められてしまいます。

また、設備の不具合箇所や状況により、高額な保守費用が必要になる場合があります。

想定外の出費を防ぎトラブルを事前に回避するためにインスペクションは有効です。

インスペクションには5~8万円の費用がかかりますが、その分高く・早く・安心してマンションが売却できれば十分に元が取れるでしょう。

ホームステージングで印象を良くする

マンションを売却するには、何より買主への印象が非常に重要です。

買主に良い印象を与えるには内覧時の第一印象が大切なので、室内をきれいに掃除したり広く見せるなどの工夫をしましょう。

掃除や片付けも大切ですが、より良い印象を与えるにはホームステージングもおすすめです。

ホームステージングとは、内覧時にインテリアや照明・小物などで室内をモデルルームのように演出するサービスのこと。
ホームステージングを行うと、早く売却できたり希望価格で売却しやすくなるなどの様々なメリットがあります。
不動産会社によっては無料サービスとして扱っているところもあるので、担当者に確認してみましょう。

マンションをリフォームせずに売却する時のコツ

マンションの売却前はリフォームしなくてもいいと言われても、そのままの状態でマンションが売れるのか不安な方も多いのではないでしょうか。

そこで、この章では「マンションをリフォームせずに売却する時のコツを紹介します。

売却期間に余裕を持つ

マンションの売却期間には余裕を持ちましょう

売却までの期限が短いと売り急ぎにつながり、希望よりも安い価格で妥協してしまうことが多いためです。

そこで、「売却引き渡し日より6ヶ月は余裕を持って売りに出す」のをおすすめします。

マンションの築年数が古いと成約率も低くなる傾向にあるためです。

下の図はマンションの築年数ごとの成約率(成約件数/売り出し件数)を表したものです

マンションの築年数別成約率

(参考:東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」)

築10年をピークにマンションの成約率は低下していき、築30年を超えると16%にまで下がります。

つまり、一般的には築年数が経つほどマンションが売れにくくなるということです。

築年数が古いマンションの場合は、売却期間に余裕を持って早めに行動しましょう。

マンション売却期間の平均は4カ月!できるだけ早く売るコツ

瑕疵保険に加入する

瑕疵保険に加入することで、マンションが高く・早く売れやすくなります

瑕疵保険がついたマンションが売り出されることは多くなく、他の物件との差別化につながるためです。

瑕疵保険とは、マンションを売却した後に雨漏り構造上の問題などが見つかった場合に補修費用が支払われる保険のことです。

買主の立場から見ると、万が一不具合が見つかってもきちんと補償が受けられるため安心してマンションを購入できます。

瑕疵保険の保険料は5~15万円程度。

フルリフォームに比べたら少ない費用で加入できるため、そのままの状態で売れるか不安な方におすすめです。

買取も検討する

室内に古さが目立ち大がかりなリフォームが必要そうなマンションは、買取」を検討することをおすすめします。

買取では不動産会社がマンションを購入した後にリフォームして再販売するので、売主がリフォーム費用を負担することはありません

買取とは、不動産の売却方法の1つで、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらうこと。

そもそも、マンションを売却するには2つの方法があります。

買取と仲介の違い

購入後に不動産会社が自社でリフォームするため、売主はリフォーム費用をかけずにそのままの状態でマンションを売却できます。

買取でのマンションの売却価格は仲介での相場の8割程度ですが、数百万円のリフォーム代がかかるケースではむしろ手取りが増えることもあります。

修繕が必要な築古のマンションを売却する場合は、買取での売却を選択肢に入れましょう。

【2024年最新】マンション買取業者のおすすめは?選び方や買取のメリットデメリットを解説

マンションを確実に売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。

需要が低い立地にあるマンションなど、マンションの状態によっては売却が難しいケースがあります。

すまいステップ』は、累計100件以上の売買仲介実績のある不動産会社などが加盟していて、売買経験が豊富な不動産会社に相談できます。

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みんなの不動産売却体験談

北海道札幌市豊平区 / 40代

査定価格2,100万円売却価格1,800万円

不動産会社の決め手
売却戦略が充実(周辺価格や価格傾向の統計分析による売却価格の設定適正化)売却状況の共有(投稿物件の閲覧状況や内見状況の毎週報告受け)担当者の熱意
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兵庫県明石市 / 50代

査定価格2,200万円売却価格2,400万円

不動産会社の決め手
やり手の営業マンで、実績のある人。無茶な金額を出さない。対応が素早い。アドバイスや相談にのってくれる。全て営業にかかってると思います。
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愛知県刈谷市 / 50代

査定価格2,780万円売却価格2,580万円

不動産会社の決め手
査定額が他より高ければ条件的に強いのですが、結局はどの不動産会社も同じ程度だった。会社の知名度は若干気になりましたが、売買に関わるトラブル対応への補償が手厚さはかなり重要だと感じました。後は担当者さんの誠実さや実…
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新潟県新潟市東区 / 50代

査定価格330万円売却価格330万円

不動産会社の決め手
自分が思ってた売却額に近い金額で売れると自信ありそうに言ってたので仲介販売をお願いしました。市街化調整区域で建物建築できない認識でしたが地目変更するの事で建築OKがわかりこの不動産屋に決めました。
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北海道北広島市 / 50代

査定価格1,200万円売却価格1,150万円

不動産会社の決め手
数社から電話がありましたが、しつこい営業ではないスミタスに決めました。初めての土地売却でしたので、全く手続きか分からず担当者が懇切丁寧に説明をしてもらいました。
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マンション売却時のリフォームは不動産会社に相談しよう

マンション売却にあたってリフォームをするべきかどうか迷ったら、まずは不動産会社に相談してみることがおすすめです。

不動産会社なら、素人には難しい「費用に対して効果的なリフォーム」「したほうが良いリフォーム」も判断できます。

もしも、ご自身のマンションが「リフォームした方が売却できるマンション」だった場合は、効果的なリフォームについて相談できます

また、マンションの売却が得意な不動産会社の営業マンは、リフォームに限らず様々なプランやノウハウを持っています。

相談を通じて「この担当者に安心して売却を任せられるか」を測ることもできます

すまリス
不安なことはその都度相談して、味方になってもらおう!

マンションを売りに出してから実施したリフォームの費用は、確定申告の時に経費(譲渡費用)として扱うことができます

そういった理由からも、リフォームを実施する場合は、まずは信頼できる不動産会社を見つけて相談してから実施することをおすすめします。

まだ不動産会社に依頼していない方は、不動産一括査定サイトなどを利用して複数社の査定を受けましょう。

そして、不動産会社から査定結果を聞く時に、リフォームの実施を含めた売却プランを相談しましょう

不動産会社と契約してしまってからだと、契約の形態によっては3ヶ月間、他の不動産会社に変更できなくなるからです。

大切なマンションを少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、より高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。

マンションを売却をした方の約75%以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。

すまいステップ』は、「市場価格より高値で売却をした経験がある」など独自の基準で厳選した不動産会社最大4社に査定を依頼できます。

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