「マンションの売買を検討しているけれど、いつがベストタイミングが分からない……」
マンションの価格は国の政策や経済情勢、社会情勢など様々な要因で変動します。価格推移の予想は、専門家の間でも意見が分かれるため、数ある情報に右往左往してしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、今後のマンション価格の推移について、特に重要なトピックをもとに予想・解説していきます。
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マンション価格は今後も高止まりが予想される
今後2～3年にかけてマンションの価格が突然大きく下がる可能性は低いといえます。
2022年までの過去10年間に右肩上がりで上昇してきた価格は頭打ち感がありますが、価格を上昇させる要因が残っているためマンションの価格が急落する見込みは薄く、しばらく高止まりが続くと予想されます。
この章では、過去10年間の首都圏の新築・中古マンションの平均成約価格の推移から、今後の動向について解説します。
新築マンションの価格推移
過去10年間の首都圏の新築マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成）
この10年間、新築分譲マンションの価格は概ね右肩上がりを続けています。
短期的に平均価格が下がることもありましたが、大幅な落ち込みは見られません。
コロナウィルスの流行やオリンピック開催後の不動産不況、生産緑地開放による「2022年問題」などを理由に、価格が下落する予想が何度も立てられてきましたが、実際にはマンションの価格は上昇の一途を辿ってきました。
2023年は、前年同月比の平均価格が3月から6月まで4ヶ月連続で上回っており、首都圏の新築マンションの価格はまだまだ値上がり基調にあると言えます。
中古マンションの価格推移
過去10年間の首都圏の中古マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」を元にすまいステップ編集が作成）
こちらも新築マンション同様に、右肩上がりの状況が続いています。
中古マンションの相場は、新築マンションの相場に連動して推移します。これは、予算の関係で新築マンションの購入を見送る人が、中古マンションの購入に流れるからです。
新築マンション価格が依然として値上がり基調にあるため中古マンション相場も今後数年間は下がらないと予想されますが、マンションの買い替えを控えていた人が住宅ローンの金利が上昇する前に駆け込みで売買して中古マンションの供給数が急増した場合には、相場が落ち込む可能性があります。
【2025年以降】今後のマンション売却相場はどうなる？
2025年現在、全国的にマンション売却相場は上昇傾向にあります。一方で、今後はどうなるのでしょうか？
特に最近では、東京都中央区の大規模マンション「晴海フラッグ」の空室が目立つというニュースがあったり、2024年8月に政策金利の利上げが発表されたり、中国の不動産バブル崩壊など、不動産市場に影響を与えそうな事柄が多く起きています。
今後も上昇を続けるのか、はたまたどこかのタイミングで急落するのか、不安な方は多いかと思います。
ここでは、2025年以降のマンション売却相場について、不動産市場の専門家の視点から解説します。
首都圏の価格高騰がついに止まる？
ここ数年、特に首都圏のマンション価格は右肩上がりで上昇を続けてきました。しかし、数年後はこの上昇傾向に変化が現れる可能性が高いと多くの専門家が予測しています。その理由としては、少子高齢化の進行や購入者の所得水準との乖離、そして金利動向などが挙げられます。
ただし、価格の下落が即座に始まるわけではありません。むしろ、2025年以降しばらくは、価格の横ばいもしくは緩やかな上昇が続く可能性が高いでしょう。急激な価格変動は市場に混乱をもたらすため、緩やかな調整が行われると予想されます。
2024年8月の政策金利上昇の影響は？
2024年8月の日本銀行による政策金利の引き上げは、不動産市場に影響を与えると考えられています。主に住宅ローン金利の上昇と投資マンション需要の変化という2つの経路で影響が現れるでしょう。
ただし、この影響は即座に現れるわけではなく、2025年以降徐々にその影響が顕在化していくと予想されます。
金利上昇の影響は地域や物件によって異なります。都心の高額マンションは投資需要の減少により価格調整が進みやすい一方、郊外の実需向けマンションは比較的影響が小さい可能性があります。
中国の不動産バブル崩壊は関係ある？
中国の不動産市場の動向は、間接的ではあるものの、日本のマンション市場にも影響を与える可能性があります。世界経済への影響、外国人投資家の動向変化、不動産市場の心理的影響などが考えられます。
ただし、これらの影響は直接的なものではなく、また日本の不動産市場の特性によって緩和される面もあります。
したがって、2025年以降のマンション売却相場を考える際、中国の不動産市場の動向は一つの要因として注視する必要はありますが、過度に悲観的になる必要はないでしょう。むしろ、日本国内の経済動向や人口動態、政策変更などの要因の方が、より大きな影響を与えると考えられます。
【結論】緩やかな上昇があと数年続き、その後徐々に下落する
2025年以降のマンション売却相場は、当初は緩やかな上昇が続き、その後横ばいまたは微減傾向に転じ、2030年以降は緩やかな下落傾向に入ると予想されます。
2025年以降にマンションの売却を考えている方は、定期的に市場価値のチェックをしておきましょう。不動産市場に変化が現れたら、適切なタイミングでの売却判断、専門家のアドバイスの活用などの対策を考えることをおすすめします。
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マンション価格が今後も下がらない理由
マンション市場の動向や社会情勢などの様々な要因が絡み合って、マンションの価格高騰は続いてきました。
この章では、今後もマンション価格が下がらないと予想される理由を解説します。
理由①：マンションの供給戸数が減少しているから
新築マンション・中古マンションともに発売される戸数が減少していることは、マンションの価格を押し上げる要因となっています。
マンションの供給を需要が上回っている状態であるからです。
理由②：新築マンション市場の大手寡占化が進んでいるから
リーマンショック以降、商社系・財閥系の大手不動産会社のディベロッパーが新築マンション開発の担い手の大勢を占めるようになっていることも、新築マンション価格の高止まりに関係しています。
系列会社の多い大手企業は他の部門で採算を取れるため、短期的に新築マンションの販売数を減らしてでもマンションの価格を下がらないように調整できます。
また、発売したマンションの売れ行きが多少悪かったとしても、売り捌くために安易な値下げを行わないため、平均成約価格が下がりません。
今後も新築価格が維持するようにマンションの開発は進むだろうと考えられるため、マンション価格の暴落は考えにくいといえます。
理由③：住宅ローンの低金利が維持されているから
2023年7月現在、日銀による超低金利政策は維持の方針が示されています。
一般的に、住宅ローンの金利が1％異なるだけで支払い利息額が600万円以上も変わると言われています。
そのため、住宅ローンが超低金利の状態では、数百万円程度の値下げを待つよりも「住宅ローンの金利が安い今のうちに購入した方がよい」と判断する人が多く、マンション価格が高騰していても需要が落ち込まないのです。
現在、住宅ローンの借入者の8割以上が選択している変動金利型の住宅ローンの金利は、日銀の短期金利に連動します。
そのため、短期金利が利上げしない限りは今の0.3～0.5％程度の状態が続くでしょう。
日銀は、2023年6月の金融政策決定会合でも「安定的な2％の物価上昇」を目指して金融緩和を続ける方針を打ち出しています。
しかしながら、欧米諸国との金利差による円安が続いている中で「金融緩和がいつ終焉してもおかしくない」という見方は依然として根強いです。
住宅ローンの金利の変動は不動産全体の需給に大きな影響を及ぼすため、近い将来マンションの売買を考えている方は、日銀の金融政策の動向を注視しておきましょう。
理由④：円安の状況が続いているから
2023年現在も依然として円安ドル高の状況が続いています。
円安の状況は、海外から日本の不動産を買う動きを後押しします。
特に、資産価値の高い都心の高級マンションは円安によって「お得に購入できる」ため、海外投資家による購入が加速しています。
理由⑤：建築費の高騰が続いているから
建築工事にかかる費用が値上がりしたままであることも、マンションが高騰し続けている大きな原因です。
2010年代後半から2021年にかけて、東京オリンピック・パラリンピックの関連施設の建設ラッシュにより、国内の建築費が高騰していました。
しかし、オリンピック終了後も、長引くウクライナ戦争と円安の進行、慢性的な人手不足の影響で建築費は今もなお高騰し続けています。
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もしかすると、お持ちのマンションの価格は購入時よりもグッと上がっているかもしれません。
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まとめ
2024年現在、「マンション価格の高騰状態は続く」という見解が主流となっています。
しかし、不動産の価格はいくつもの要因が複雑に絡んで決まるものなので、完全に予想することは専門家でも難しいです。
そのため、マンションの売買をするなら、一つの意見のみを信用するのではなく、様々な見解を見た上で判断しましょう。
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