「マンションの売却や購入を検討しているけれど、いつがベストタイミングが分からない……」
マンションの価格推移は専門家の間でも意見が分かれるため、数ある情報に右往左往してしまう方も多いのではないでしょうか。
特に2023年はロシアのウクライナ侵攻や新型コロナウイルスの変異株の流行、生産緑地開放など、価格変動が起きそうな状況が多々生まれています。
そこで本記事では、今後のマンション価格の推移や変動の要因について、最新のトピックをもとに解説していきます。
マンションの価格動向について正しい知識を得て、マンションの売買時期を見極めましょう。
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【2023年5月最新】マンションの売却相場はいくら？調べ方や最新の価格動向を解説
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マンション価格は下がらない！その理由とは
まずはじめに、本記事の結論からお伝えしておきましょう。
今後2~3年にかけて、マンション価格が下がる可能性は低いです。
特に都市部のマンションについては、さらに値上がりが加速していくと考えてよいでしょう。
では、なぜ「マンション価格は下がらない」と言えるのか？
ここからは、その理由を直近の不動産市場の動向をもとにしながら解説していきます。
理由①マンション価格は50年近く長期上昇トレンドにのっている
マンションの今後の価格推移を見る上で、過去の推移は重要な指標です。
まずは過去のマンション価格の推移をもとに、マンション価格がなぜ今後値上がりすると考えられるのかを見ていきましょう。
データ引用：不動産研究所
上の図は、首都圏・近畿圏の新築マンション価格の平均価格の推移を示したものです。
1980年代後半から1991年にかけての不動産バブルの崩壊で大きな暴落が見られますが、それ以降のマンション価格は長期的に見て上昇トレンドと言えるでしょう。
実際、不動産バブル崩壊前よりも崩壊後の方がマンションの平均価格は高く、暴落があっても水準は高止まりしたままであるのが分かります。
2021年には、首都圏の新築マンション平均価格はとうとうバブル期の1990年の価格を超えました。
株価が下がっても不動産価格はさほど下がらない
また、大幅な株価の下落があった2008年のリーマンショック、2020年のコロナウイルス流行でも、マンション価格の下落はかなり短期的なものに留まりました。
リーマンショックではおおよそ1年の落ち込みのあと、再びマンション価格が上昇しているのが特徴的です。
コロナショックにいたっては、年次で見ると価格が下がることすらありませんでした。
2023年5月現在、米国でインフレ抑制への対策として金融引き締めが行われたことで、日経平均株価は下降トレンドが続いています。
それに伴い、不動産価格も下降するのではないかという予想もあります。
しかしながら、過去の株価とマンション価格の推移を鑑みると、株価が落ちていてもマンション価格が伸びていく可能性は十分考えられるのです。
オリンピック後大暴落の予想は外れた
オリンピック実施前、巷では「オリンピック開催後に不動産価格は大暴落する」という見解が主流でした。
しかし実際には、オリンピック開催後の現在でもマンション価格は上がり続けています。
これは、急ピッチで競技場の建設やインフラ整備をすすめ、建設業界の人手・資材が足りなくなったことで、人件費・建材費が高騰したためです。
建設業界全体の人件費・建材費の高騰が、マンション価格の値上がりに拍車をかけました。
理由②住宅ローンの超低金利はすぐには終わらない
2013年、日銀の黒田総裁がアベノミクスの目玉として打ち出した異次元的な金融緩和で、住宅ローンの金利は大きく下がりました。
金利が減ると支払い利息が減少するだけでなく、借入可能額が大幅に上がります。
その結果、新たにマンションを取得しようとする人が急増しました。
需要が高まるとおのずと価格も上がっていくのが市場の常です。この金融緩和でマンション価格の上昇は加速しました。
2023年の今も先述の金融緩和は続いており、マンション価格の上昇を手助けするでしょう。
超低金利住宅ローンはいつ終わるのか
「超低金利住宅ローンでマンション価格が上がったなら、金融緩和が終わればマンション価格はマイナスに転じるのではないか？」
そう考える方もおられると思います。
実際、金利と不動産価格には相関があり、金融引き締めで住宅ローンの金利が上がれば、マンション価格の上昇には歯止めがかかる可能性があります。
下のグラフは、東証REIT指数（東証市場に上場する不動産投信商品全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数）と長期金利の推移を示すグラフです。
長期金利が上がると東証REIT指数が下がり、長期金利が下がると東証REIT指数があがるという関係が見えてくると思います。
データ引用：松井証券東証REIT指数時系列データおよび財務省国債金利情報
黒田総裁は2022年12月に長期金利を一部利上げする方針を発表しました。
今後住宅ローンの市場金利が上がるか注意していく必要があるでしょう。
【2023年1月4日追記】
住宅ローン減税の縮小はマンション価格には大きく影響しない
2022年より、住宅ローンによる所得税・住民税の控除率が1％から0.7％まで縮小されました。
これがマンション取得の需要を下がるのではないかという予想も一部にはあります。
しかし、実際には、「住宅ローン減税の縮小はマンション価格に大きな影響を与えないだろう」というのが専門家の主な見解です。
というのも、この縮小による還付額の減少幅は、控除適用期間の合計でも数十万円程度にしかならないためです。
数千万円の買い物を検討する際、数十万円の差額で検討を諦めるということはあまり考えられません。
そのため、住宅ローン減税の縮小はマンション価格の推移を追う上であまり意識しなくても良いでしょう。
理由③ロシアのウクライナ侵攻で建材価格が高騰中
2022年2月、ロシアがウクライナを軍事侵攻し、世界各国からロシアに対して輸出規制などの経済制裁を加えられました。
その反動として、ロシアからのLNG・原油・金属・木材等の輸出が止まり、エネルギー価格の高騰とウッドショックの加速が起こりました。
エネルギー価格の高騰・ウッドショックの加速は、いずれも建設業界において建材価格の高騰を意味します。
このことから、新築マンションの価格は上昇し、それに付随する形で中古マンション価格も上昇すると考えられます。
理由④円安で海外投資家の動きが加速する
米国では現在大幅なインフレ抑止のための金融引き締めが行われていますが、日本においては引き続き異次元金融緩和の状態が続いています。
その結果、金利の安い円を借りてドルを買う「ドル買い円売り」の動きが加速し、急激な円安が進みました。
急激な円安は、海外投資家から日本の不動産への投資を後押しします。
もともと日本の不動産はアジアの先進国諸国と比較して割安かつ高利回りといわれ、安定的なインカムゲインとして海外投資家たちの中では人気がありました。
円安が加速する今、東京都内の高級マンションは海外投資家たちによって次々に買われていくでしょう。
現状の新築マンションの供給戸数は減少傾向のため、需要が共有を上回り、さらなるマンション価格の値上げが予想されます。
理由⑤共働き世帯増加が暮らしの都市集中化がすすめる
近年、女性の社会進出がすすみ、多くの世帯が共働きとなりました。
その結果、「夫婦二人とも働くなら職場が近い方がいい」と、郊外の戸建てよりも都市部の駅近のマンションの需要が高まりました。
これもマンション価格の高騰を後押しする要因の一つです。
「そうはいっても、最近は郊外移住ニーズも高まっているのでは？」
確かに、コロナウイルスの流行以降テレワークを認める企業が増え、郊外の広い家を求める声も上がりました。
しかし、実際にはコロナショック後に都市部から郊外に引っ越した人の割合は全国でわずか4.6%に留まりました。
東京都に関しては、プラスマイナス0%と変化がなかったのです。
引用:ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」2022.4.13
そのため、たとえテレワークが以前よりも普及していても暮らしの都市集中化は進み続け、都市部のマンションは高騰し続けるでしょう。
理由⑥新築戸数の減少で中古マンションの需要も伸びている
リーマンショック以降、新築マンション業界は大きく変化しました。
リーマンショック以前は供給戸数の増加を重視する「質より量」の事業者が多くいましたが、そのような事業者はリーマンショックによる売れ行き不振と度重なる値下げなどにより減少していきました。
それにより、新築マンション業界は供給戸数を絞っても価格を維持する、「量よりも質」の方向に転換したのです。
現在の新築マンションのディベロッパーは商社系、財閥系の多角経営を行う大手企業のシェアが高くなっています。
そういった企業は価格上昇でマンションの売れ行きが伸び悩んでも、価格を落とすことはありません。
多角経営を行う企業はマンション以外にも収益事業を持つため、売り急がなくても良い財務的な体力があるのです。
これらのことから、マンションの値下がりが起きにくいということが考えられます。
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『2025年不動産暴落説』は本当か？
昨今、オリンピック後暴落説に代わるようにして「2025年不動産暴落説」が叫ばれるようになりました。
これは、日本の人口のボリューム層である団塊世代が一斉に後期高齢者になることで空き家問題が本格化し、市場に出回る不動産が増えることで需要と供給のバランスが崩れるのではないかというものです。
内閣府による調査によると、65歳以上の高齢者のいる世帯の8割は持ち家に居住しており、高齢者単身世帯の持ち家率は65%にものぼります。
これらの世帯の持つ家が空き家として市場に出ると、供給が需要を大きく上回るのは想像に難くないでしょう。
データ引用:内閣府「平成30年版高齢者白書（生活環境/住居の状況）」
住宅購入のメイン層である30代～40代の人口は年々減り続けているので、そのことも2025年不動産暴落説を支えます。
2025年に暴落するのはマンションではなく郊外の戸建て
しかしながら、2025年暴落説はマンションの価格には大きく影響はしないでしょう。
2025年に増えるであろう空き家は郊外の戸建てが多く、マンションを求める層のニーズからは外れています。
さらに先述のとおり、マンション業界は値下げを行わない方向性にシフトしています。
そのため、仮に空き家が増加しても都市部のマンションは更に値段が上がり続けるという現象が起こるのです。
マンションを買うなら暴落待ちは危険かもしれない
2025年の不動産価格暴落説を信じる方の中には、今は購入を我慢して価格が落ちてからマンションを買いたいという方もいるのではないでしょうか。
確かに、2025年にマンション価格も暴落するのならば、高騰し続けている今マンションを買うのはもったいないと思えるのも当然です。
しかし、先ほどお伝えした通り2025年に暴落する可能性があるのは郊外の戸建てであり、マンションではありません。
その上、日銀の黒田総裁の任期終了が間近になっているので、超低金利で住宅ローンを借りられる期間が2025年には終了している可能性も考えられるでしょう。
月々のローン返済額が10万円で融資期間が35年の場合、超低金利の0.5%だと3,852万円まで借りられますが、3.0%の場合だと2,598万円まで減ります。
1,300万円ほど差が出るということです。
そうなると、暴落待ちをすることでかえって買えるマンションが減ることもありえるのです。
生産緑地開放はマンション価格に影響する？
「生産緑地開放に起因する不動産価格下落説」をご存じでしょうか？
生産緑地とは、1992年に制定された生産緑地法による土地制度の一つです。
これは、生産緑地に指定された土地を農地・緑地として30年間維持すると税制優遇を受けられるというものでした。
ここでいう30年間がちょうど満了となり、生産緑地が一斉に開放されるのが、2022年でした。
生産緑地は都市部に集中しており、その広さは三大都市圏だけでも東京ドーム約2000個分になります。
この大部分が住宅地に生まれ変われば、供給過多で不動産価格が下落する可能性があるだろうと懸念されていました。
しかし実際には、生産緑地開放がマンション価格に影響を及ぼすことはなさそうです。
というのも、2018年に施行された改正生産緑地法によって、申立を行うことで生産緑地への税制優遇が10年続くことになったからです。
これにより多くの生産緑地は開放されず、2021年7月の段階で東京だけでも9割の生産緑地が維持されることが分かりました。
引用：東京新聞「生産緑地の2022年問題、都内9割が「緑地」維持へ＜教えてＱ＆Ａ㊦＞」2022.1.16
さらに、少数の生産緑地が開放され不動産市場に出回ったとしても、生産緑地は駅からかなり離れた距離にあることが多いため、マンションよりも新築の戸建て等に転用される可能性が高いです。
このことから、生産緑地開放が原因でマンション価格が落ちることは考えにくいと言えるでしょう。
郊外型マンションの価格推移は要注意
ここまででマンション価格は上がり続けるということを解説し続けてきましたが、これは都市型のマンションの話です。
郊外型のマンションについては厳しい推移をする可能性もあるので注意してください。
都市集中化のすすむ日本においては、戸建て・マンションともに郊外の物件には需要が出にくいです。
また、郊外を許容する車持ちのファミリー層にとっては、狭いマンションより広い戸建て物件の方が重視される傾向があります。
郊外のマンションの売却を考えている方は、早めに動き始める方が安泰と言えるでしょう。
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査定をすることでご自身のマンションの価値が分かり、売買時期を決める参考になるはずです。
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マンション売買で損をしないためのポイント
マンションの価格推移を予想することは、マンション売買を成功させる上でもちろん重要です。
しかし損をしないためには、それ以外にも意識しておくべきことがあります。
そこで最後に、マンションの売買で損をしないために意識すべきポイントを4つお伝えします。
- 情報は常に最新のものを見る
- 売却検討中のマンションは定期的に査定する
- マンションを買うなら金融政策を注視
- 購入時期よりも物件の立地や築年数を意識する
以下でそれぞれ詳しく見てみましょう。
情報はつねに最新のものを見る
マンション売買で損をしないためにまず意識していただきたいのが、「つねに最新の情報を参考にする」ということです。
インターネットで「マンション 価格 推移」などと検索すると、たくさんの情報がでてきます。
その中には、昨年以前に書かれた情報も多いはずです。そういった情報は、あまり重視し過ぎないようにしましょう。
マンション価格は社会情勢を反映しながら常に移り変わっているので、古い情報はかえって判断を鈍らせる可能性があります。
マンションの価格推移に関する情報を集めるときは、「いつ発信された情報なのか」を必ず確認してください。
売却検討中のマンションは定期的に査定する
お持ちのマンションの売却を考えているのであれば、価格推移予想を見るだけではなく、定期的にご自身のマンションの査定しておきましょう。
仮にマンション価格が上昇を続けていても、マンション個別の要因で売却価格が下がり始めていることも考えられます。
「気づかない間にうちのマンションの価値が暴落していた……」という状況をさけるためには、定期的に査定を受けてマンションの価値を確認し続けることが重要です。
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マンションを買うなら金融政策を注視
マンションの購入を考えておられる方は、政府の金融政策の方針を常に確認してください。
先述のとおり、金融緩和が終了して住宅ローンの金利があがると、借り入れ可能額はぐっと落ちます。
そうなると、希望条件を満たすマンションを購入することすらできなくなる可能性があります。
特に来年は金融緩和を推し進めた黒田総裁の退任もあるので、金融政策の方向転換が行われることも考えられます。
あとになって後悔しないためにも、今後どのような金融政策がとられるのか、アンテナを張ってこまめにチェックしておきましょう。
購入価格よりも立地や築年数を意識する
こちらもマンション購入を検討しているかたへのポイントになりますが、マンションの購入は、価格よりも立地や築年数を意識するようにしましょう。
「価格を抑えて買いたい！」というのはもっともな意見だと思いますが、のちのちの資産価値を考えると、価格が高くても立地・築年数などの条件の良いマンションを買うほうが得をします。
今後価格の上がっていく可能性が高いマンションは、「築浅・駅近の中古マンション」だからです。
特に立地条件については最重視しましょう。
マンション価格が上がっていく理由の箇所でも触れましたが、今後都市集中型の暮らしが進む上で、駅近の都市型マンションは年々高騰し、駅から遠い郊外型のマンションの価値は下がっていく可能性があるからです。
また、築年数についても、できる限り浅いものが資産としては価値があります。
以下の表は、東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。
専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かると思います。
| 築年数 | ㎡単価 | 変化割合 | 価格 | 専有面積 |
|---|---|---|---|---|
| 築0~5年 | 74.4万円 | 100.0% | 4895万円 | 65.91㎡ |
| 築6~10年 | 61.2万円 | 82.2% | 4243万円 | 69.37㎡ |
| 築11~15年 | 56.5万円 | 75.9% | 3931万円 | 69.63㎡ |
| 築16~20年 | 46.7万円 | 62.8% | 3159万円 | 67.61㎡ |
| 築21~25年 | 31.6万円 | 42.4% | 1899万円 | 60.19㎡ |
| 築26~30年 | 30.0万円 | 40.3% | 1670万円 | 55.74㎡ |
| 築31年~ | 29.8 万円 | 40.1% | 1678万円 | 56.33㎡ |
引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2016年｜東日本不動産流通機構）
また、以下のグラフでも築年数と売却価格の相関が分かります。
築年数0~5年の物件と築30年の中古マンションでは、4000万近い金額の開きが出ています。
データ出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年｜東日本不動産流通機構）
このように、マンションの資産価値は、購入価格よりもむしろ立地や築年数で決まります。
目先の金額に囚われて長期的には損をしてしまうということがないように注意してマンションを選びましょう。
築年数ごとのマンション売却の特徴。売り時と高く売るポイントを解説
まとめ
2023年現在、「マンションの価格は今後数年間上がり続ける」という見解が主流となっています。
しかし、不動産の価格はいくつもの要因が複雑に絡んで決まるものなので、完全に予想することは専門家でも難しいです。
そのため、マンションの売買をするなら、一つの意見のみを信用するのではなく、様々な見解を見た上で判断しましょう。
また、不動産会社などの専門家の意見を聞くことも大切です。
専門家の意見を定期的に聞き、市場の最新トレンドをアップデートしていきましょう。
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記事のおさらい
マンション価格は下がらない！その理由とは
今後2~3年にかけて、マンション価格が下がる可能性は低いです。特に都市部のマンションについては、さらに値上がりが加速していくと考えてよいでしょう。詳しく知りたい方はマンション価格は下がらない！その理由とはをご覧ください。
『2025年不動産暴落説』は本当か？
昨今、オリンピック後暴落説に代わるようにして「2025年不動産暴落説」が叫ばれるようになりました。これは、日本の人口のボリューム層である団塊世代が一斉に後期高齢者になることで空き家問題が本格化し、市場に出回る不動産が増えることで需要と供給のバランスが崩れるのではないかというものです。内閣府による調査によると、65歳以上の高齢者のいる世帯の8割は持ち家に居住しており、高齢者単身世帯の持ち家率は65%にものぼります。これらの世帯の持つ家が空き家として市場に出ると、供給が需要を大きく上回るのは想像に難くないでしょう。詳しくは『2025年不動産暴落説』は本当か？をご覧ください。
生産緑地開放はマンション価格に影響する？
生産緑地開放がマンション価格に影響を及ぼすことはなさそうです。というのも、2018年に施行された改正生産緑地法によって、申立を行うことで生産緑地への税制優遇が10年続くことになったからです。これにより多くの生産緑地は開放されず、2021年7月の段階で東京だけでも9割の生産緑地が維持されることが分かりました。詳しく知りたい方は生産緑地開放はマンション価格に影響する？をご覧下さい。
