「マンションの売買を検討しているけれど、いつがベストタイミングが分からない……」
マンションの価格は国の政策や経済情勢、社会情勢など様々な要因で変動します。価格推移の予想は、専門家の間でも意見が分かれるため、数ある情報に右往左往してしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、今後のマンション価格の推移について、特に重要なトピックをもとに予想・解説していきます。
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『2025年不動産暴落説』はマンション価格にも当てはまる？
昨今、オリンピック後暴落説に代わるようにして「2025年不動産暴落説」が叫ばれるようになりました。
これは、日本の人口のボリューム層である団塊世代が一斉に後期高齢者になることで空き家問題が本格化し、市場に出回る不動産が増えることで需要と供給のバランスが崩れるのではないかというものです。
内閣府による調査によると、65歳以上の高齢者のいる世帯の8割は持ち家に居住しており、高齢者単身世帯の持ち家率は65%にものぼります。
これらの世帯の持つ家が空き家として市場に出ると、供給が需要を大きく上回るのは想像に難くないでしょう。
データ引用:内閣府「平成30年版高齢者白書（生活環境/住居の状況）」
他方で、住宅購入のメイン層である30代～40代の人口は年々減り続けているため、需給のバランスの崩壊から2025年に不動産価格の暴落が起きると言われています。
都心や都市部のマンション価格には大きな影響はない
しかしながら『2025年不動産暴落説』は、マンション、特に都心や都市部のマンションの価格に大きく影響を及ぼすことはないでしょう。
2025年以降に空き家となり売りに出される住宅は、郊外の戸建てが中心です。
もちろん、都市部のマンションに暮らしている高齢者がマンションを手放すケースもあるでしょう。しかし、都市部のマンションは供給を需要が上回る状況で価格が高騰し続けてきた背景があり、多少売り出しが増加したとしても、マンション価格を大きく下落させるとは考えにくいです。
また、後の章で詳しく解説しますが、新築分譲マンションに関しては大手不動産会社が供給数を調整して価格を維持している側面もあるため、マンションの需給のバランスが崩壊してしまうことは起き得ないでしょう。
郊外のマンションは今後の価格推移に要注意
ただし、郊外のマンションについては厳しい推移をする可能性もあるので注意してください。
郊外の住宅の価格が下落すると、価格を理由にマンション住まいを選択していた人が、より広い戸建ての購入を視野に入れるようになります。
また、コロナ禍によってリモートワークが浸透し、郊外移住ニーズが高まったと言われていますが、大局的に見ると都市集中化の傾向は続いています。
ソニー損害保険株式会社がコロナ禍に引っ越しをした人に行った調査によると、東京都から出ていく人と東京都に引っ越してくる人の増減は±0％と変化がありませんでした。
（引用:ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」2022.4.13）
郊外で暮らすようになった人の割合の増加もわずか4.6％に留まっています。
今後、人口が減少していく中で都市集中が続けば、戸建てだけでなく、マンションの需要も落ち込んでいくでしょう。
人口減少が見込まれる地域のマンションをいずれ売却したいと考えている方は、相場の推移を注視しておきましょう。
マンションの相場が下がり始めてから慌てて売却しようとすると、売り急いでしまうことで不満の残る結果になってしまう恐れがあります。
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マンション価格は今後も高止まりが予想される
今後2～3年にかけてマンションの価格が突然大きく下がる可能性は低いといえます。
2022年までの過去10年間に右肩上がりで上昇してきた価格は頭打ち感がありますが、価格を上昇させる要因が残っているためマンションの価格が急落する見込みは薄く、しばらく高止まりが続くと予想されます。
この章では、過去10年間の首都圏の新築・中古マンションの平均成約価格の推移から、今後の動向について解説します。
新築マンションの価格推移
過去10年間の首都圏の新築マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成）
この10年間、新築分譲マンションの価格は概ね右肩上がりを続けています。
短期的に平均価格が下がることもありましたが、大幅な落ち込みは見られません。
コロナウィルスの流行やオリンピック開催後の不動産不況、生産緑地開放による「2022年問題」などを理由に、価格が下落する予想が何度も立てられてきましたが、実際にはマンションの価格は上昇の一途を辿ってきました。
2023年は、前年同月比の平均価格が3月から6月まで4ヶ月連続で上回っており、首都圏の新築マンションの価格はまだまだ値上がり基調にあると言えます。
中古マンションの価格推移
過去10年間の首都圏の中古マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」を元にすまいステップ編集が作成）
こちらも新築マンション同様に、右肩上がりの状況が続いています。
中古マンションの相場は、新築マンションの相場に連動して推移します。これは、予算の関係で新築マンションの購入を見送る人が、中古マンションの購入に流れるからです。
新築マンション価格が依然として値上がり基調にあるため中古マンション相場も今後数年間は下がらないと予想されますが、マンションの買い替えを控えていた人が住宅ローンの金利が上昇する前に駆け込みで売買して中古マンションの供給数が急増した場合には、相場が落ち込む可能性があります。
マンション価格が今後も下がらない理由
マンション市場の動向や社会情勢などの様々な要因が絡み合って、マンションの価格高騰は続いてきました。
この章では、今後もマンション価格が下がらないと予想される理由を解説します。
理由①：マンションの供給戸数が減少しているから
新築マンション・中古マンションともに発売される戸数が減少していることは、マンションの価格を押し上げる要因となっています。
マンションの供給を需要が上回っている状態であるからです。
理由②：新築マンション市場の大手寡占化が進んでいるから
リーマンショック以降、商社系・財閥系の大手不動産会社のディベロッパーが新築マンション開発の担い手の大勢を占めるようになっていることも、新築マンション価格の高止まりに関係しています。
系列会社の多い大手企業は他の部門で採算を取れるため、短期的に新築マンションの販売数を減らしてでもマンションの価格を下がらないように調整できます。
また、発売したマンションの売れ行きが多少悪かったとしても、売り捌くために安易な値下げを行わないため、平均成約価格が下がりません。
今後も新築価格が維持するようにマンションの開発は進むだろうと考えられるため、マンション価格の暴落は考えにくいといえます。
理由③：住宅ローンの低金利が維持されているから
2023年7月現在、日銀による超低金利政策は維持の方針が示されています。
一般的に、住宅ローンの金利が1％異なるだけで支払い利息額が600万円以上も変わると言われています。
そのため、住宅ローンが超低金利の状態では、数百万円程度の値下げを待つよりも「住宅ローンの金利が安い今のうちに購入した方がよい」と判断する人が多く、マンション価格が高騰していても需要が落ち込まないのです。
現在、住宅ローンの借入者の8割以上が選択している変動金利型の住宅ローンの金利は、日銀の短期金利に連動します。
そのため、短期金利が利上げしない限りは今の0.3～0.5％程度の状態が続くでしょう。
日銀は、2023年6月の金融政策決定会合でも「安定的な2％の物価上昇」を目指して金融緩和を続ける方針を打ち出しています。
しかしながら、欧米諸国との金利差による円安が続いている中で「金融緩和がいつ終焉してもおかしくない」という見方は依然として根強いです。
住宅ローンの金利の変動は不動産全体の需給に大きな影響を及ぼすため、近い将来マンションの売買を考えている方は、日銀の金融政策の動向を注視しておきましょう。
理由④：円安の状況が続いているから
2023年現在も依然として円安ドル高の状況が続いています。
円安の状況は、海外から日本の不動産を買う動きを後押しします。
特に、資産価値の高い都心の高級マンションは円安によって「お得に購入できる」ため、海外投資家による購入が加速しています。
理由⑤：建築費の高騰が続いているから
建築工事にかかる費用が値上がりしたままであることも、マンションが高騰し続けている大きな原因です。
2010年代後半から2021年にかけて、東京オリンピック・パラリンピックの関連施設の建設ラッシュにより、国内の建築費が高騰していました。
しかし、オリンピック終了後も、長引くウクライナ戦争と円安の進行、慢性的な人手不足の影響で建築費は今もなお高騰し続けています。
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もしかすると、お持ちのマンションの価格は購入時よりもグッと上がっているかもしれません。
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まとめ
2024年現在、「マンション価格の高騰状態は続く」という見解が主流となっています。
しかし、不動産の価格はいくつもの要因が複雑に絡んで決まるものなので、完全に予想することは専門家でも難しいです。
そのため、マンションの売買をするなら、一つの意見のみを信用するのではなく、様々な見解を見た上で判断しましょう。
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