マンション価格今後どうなる?コロナやオリンピックによる価格変動について解説!

マンションの購入を検討しているが、近年の価格高騰を懸念して中々購入に踏み出せない人は多いのではないでしょうか。

「マンションの価格はいつ下がるのか」「本当の買い時はいつなのか」については専門家の間でも意見が分かれることが多く、数ある情報に右往左往してしまうでしょう。

特に近年はコロナウイルスが拡大したり、その後のオリンピックの影響で不動産価格が変わる、と言われていたりなど、価格変動が起きそうな状況が多々生まれています。

そこで本記事では、今後のマンション価格の推移や変動の要因についてお話していこうと思います。

マンションの価格動向について正しい知識を得て、情報に左右されないよう本当の買い時を見極めましょう。

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マンション価格はコロナの影響を受ける?

まずは、最も気になるコロナの影響についてお話していきます。

これまで特に大きな変化があったわけではなかったマンション価格ですが、誰も予測していなかったコロナウイルスの感染拡大によって、経済的なダメージを大きく受けている現状があります。

そうした状況の中で、マンション価格にも大きな影響があるのでは?と心配している人も少なくないでしょう。

本章では、コロナウイルスがマンション価格に与える影響について考えていきましょう。

価格への影響はあるが一時的なもの

結論からお伝えすると、マンション価格は一時的にコロナの影響を受けたが回復に時間はかからない、というのが最も多い見解であると言えます。

実際に2020年4月時点でのマンションの売買成約件数や単価は大きく落ち込みましたが、その後2か月で成約件数、単価はともに大きく回復を見せており、今後も急速に上昇していく傾向にあると推測できます。

出典:東日本不動産流通機構

今後、第2波、第3波が来たり、経済的にダメージが大きい公害が発生してしまったりする可能性は否定できないため断定はできませんが、現状が続いていけば順調に価格は回復し、大きく下落するような事はないでしょう。

郊外エリアの需要が特に上昇傾向

コロナウイルスの拡大によるマンション価格の変動では、少し意外な傾向が見られています。

それが、首都郊外の需要が高まってきている事です。

特に東京都周辺の県、埼玉、千葉、神奈川でのマンションのニーズが高まっているのではないかと言われています。

実際に4月から6月までの成約件数や単価を比較してみると、東京都と比較して郊外エリアは下落幅が少なく、回復も大きいようです。

出典:東日本不動産流通機構

こうした現状の背景には、通勤が必要ない「リモートワーク」の需要が高まった事にあると言われています。

リモートワークが普及すると、都心部まで出勤する必要がない他、自宅が勤務場所にもなるためにより大きなスペースが欲しい、というニーズが生まれ、広い場所を安く購入できる郊外地域が人気になっているようです。

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東京オリンピック開催後でも、マンション価格は下がらない?

数年前までは「東京オリンピック・パラリンピック開催後に不動産価格が大暴落する」と言う説が巷を賑わせていました。

しかし現在、大地震などの災害や経済状況を除いては大幅に価格が下落する要因が見つかっていないのが現状です。

不動産価格は2014年以降上昇し続けており、現在は東京オリンピックの開催を受け、東京を中心に価格が上昇し続けています。特にマンションは以下のグラフのように他物件(戸建てや住宅地等)と比較しても大きな伸びを見せています。

不動産価値推移(グラフ)引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

また、同調査で前年対比のエリア別に見ても北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州・沖縄全のほとんどのエリアで例外なくマンションの相場が上がっていることが確認されます。

不動産価値指数(エリア毎)引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

東京ではオリンピック・パラリンピック開催に伴い、競技場や選手村、インフラ建築のため急ピッチで開発が進んでおり、建設人工の人手不足が懸念されています。建築にかかる人件費の高騰(5年前の1.3倍)や建築資材も高騰しており、そういった要因が重なりマンション価格の高騰に拍車をかけています。

中古マンションの価格を見ても、湾岸エリアだけでなく都内全域で値上がりしていることが分かります。

中古マンションの不動産価格指数引用:日本不動産研究所(「不動研住宅価格指数」8月値の公表について)

2017年10月度の中古マンションの成約㎡単価は50万円/㎡と2013年1月から58カ月連続で前年比上昇しています。

こういったマンション価格の上昇の背景には、東京オリンピックの開催以外にも様々な要因が絡んでいます。冒頭でお伝えした通り、単に東京オリンピックが終了したから価格が下がる、と断言ができません。

以下のグラフのように、開催後に大幅な下落はないが緩やかに下がっていく可能性がある、としか現時点では言うことができません。

新築マンションの価格予測引用:日本不動産研究所(東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測(2018~2020 年、2025 年)/2018 下期)

「東京オリンピック以外の様々な要因」とお伝えしましたが、他の要因とは具体的にどういったものなのでしょうか?以下では東京オリンピック以外のマンション価格上昇の要因について説明します。

要因① 東日本大震災や熊本地震の復興支援による慢性的な建設労働者不足

2011年3月11日に東北で起きた東日本大震災では多くの住宅地が津波の犠牲になりました。家を無くしてしまった人々のための仮設住宅などの建設で、専門職・建設労働者の人手が足りず、結果的にマンションなどの不動産の建築費が高騰しています。

また、2016年4月14日に起きた熊本地震の復興においても、建設労働者の人手不足に拍車をかける結果となっています。これらの問題はまだ解決はしておらず、2020年以降もマンション価格を上昇させる要因となるでしょう。

要因② 相続税の改定による節税対策

2015年1月に相続税が改定されたことにより課税対象者が大幅に増えたことも要因の一つです。事実上の増税ですので、富裕層を中心に資産を現金で所有するのではなく、節税目的で相続税の評価額が低い不動産に資産の組み替えをすることにより更に評価額が下がります。

今後も節税対策として不動産を購入する人が引き続き増えていくことが予想されます。

要因③ 金融緩和による住宅ローン金利の引き下げ

2013年1月に日本銀行が発表した金融緩和によって住宅ローンの金利が下がり、住宅ローン審査が通りやすくなったことで、新築マンションの購入層が増えたことも要因です。

例えば月々のローン返済額が10万円で融資期間が35年の場合、金利3.0%の場合は借入可能額2,598万円ですが、金利が0.5%になると借入可能額が3,852万円まで上がります。

このように金利が減ると支払い利息が減少するだけでなく、借入可能額が大幅に上がり、今まで手が届かなかったような新築マンションに手が届くようになり購買層が急増し、結果的に価格の高騰につながったということになります。

また金融緩和による個人投資家が増えたことも価格が上昇している背景としてあります。

要因④ 海外投資家の影響

昨今の価格上昇には日本の円安による海外投資家の影響もあると言われています。

日本の不動産は、アメリカ、シンガポール、香港などの国と比較して割安かつ高利回りといわれ、特に人口、経済規模共に世最大都市のひとつである東京の不動産価格は、賃料水準が安定しているため、安定的なインカムゲイン(資産を保有することによって得られる収入)が得られるので海外投資家にとておも人気があります。

では、2020年以降マンション価格が下がるタイミングは本当にないのでしょうか?

一つだけあるとしたら「2022年問題」による大都市圏のマンション価格の大暴落が予想されるでしょう。次章で詳しく説明しています。

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「2022年問題」で大都市圏のマンション価格が大暴落?

生産緑地法に起因する「2022年問題」をご存じでしょうか?1992年、市街化区域にある農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分類されました。

この生産緑地に指定されると、30年間農業を営む義務はありますが、固定資産税が安くなり、相続税の納税を猶予されるというメリットがあります。

しかし、三大都市圏の生産緑地1万3000ヘクタールのうち約80%は、ちょうど2022年にその期限を迎えることになります。高齢化が進み、後継者のいない農地では、一斉に売却を検討する可能性があります。その広さはおおよそ東京ドーム2200個分と言われており、これだけの土地が売りに出されれば、大都市圏は特にマンションの価格が大幅に下落することが予想されます

マンションの価格に影響与える要素

前章ではマンションを売りたいと考えているのであれば今が売り時だということをデータをもとに解説しました。以下ではマンションの価格を左右する要素について解説していきます。

① 築年数

マンション含む不動産は、築年数が経つごとに間違いなく資産価値が下がります。同じエリアのマンションでさえ、築年数によって相場に大きな差が出ます

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かります。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~15年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

また、以下のグラフでも築年数と売却価格の相関が分かります。築年数0~5年の物件と築30年の物件では4000万以上の金額の開きが出ています。中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。
築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

一方で築10年程度の物件は築浅物件の7割程度の価値なので「キレイでお手頃なマンションを買いたい」と考えている購入者に人気が出やすく、売り手としても売却益を出しやすい築年数です。

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② 立地条件

築年数と同じぐらい、立地による条件はマンションの価格を大きく左右します。例でいうと駅からの近さ周辺に魅力的な商業施設が近い、ファミリーであれば幼稚園や学校が近いなどが該当します。

また、都心であればあるほど以前はなかった商業施設が建設されるなどの周辺環境の変化が著しく、価格を大きく左右します。中には大型のスーパーが近くに建設されたことで、新築購入時の2倍近くの売却がついた事例も存在します。

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② 景気動向(株価やローンの金利)

景気もマンションの価格に影響を与えます。一般的な需要と供給の関係と同じく、日本経済が低迷しているときはマンションなどの不動産に関する購買意欲も減少し、価格も減少していきます。逆も叱りです。

以下のグラフでも日経平均株価とマンションの売却額(成約価格)との相関性が分かります。

マンション成約価格と株価の相関性

引用:中古マンション価格 金利より在庫と株価に注目(マネー研究所|NIKKEY STYLE

また、長期金利などの金利もマンションの相場価格への結び付きが強いです。マンションを購入する際、一括で購入する人はかなり少数で、大抵の人がローンを借りることになると思いますが、金利が高くなればなるほど購買意欲が減少し、価格も下がっていきます。

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まとめ

マンションを購入するときには、将来のプランも考えてマンションを選びましょう。住み替えなどで後に売却する可能性もあるなら、なるべく値下がりしにくいマンションを選ぶことが大切です。

マンションが値下がりするタイミング、特徴はいくつかあるので、売買する前にまずはマンションの値動きについての知識を得ておきましょう。


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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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