いまお住まいの中古マンションが築40年を迎えたとき。
ふと、これからもこのまま住み続けることができるのだろうか、という不安がでてくることがあるのではないでしょうか。
築40年の中古マンションがこれから直面しうる問題を確認しながら、自分の中古マンションに長く住み続けることができるかどうかを判断してみてください。
また、長く住み続けられないと判断した場合どうすればいいか、もあわせて確認していきましょう。
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築40年のマンションでも長く住める条件
築年数が経過して築40年を迎えると、目に見えるようにマンションは古くなり住むことへの不安があるかもしれませんが、長期居住の判断には目に見えない部分も大切です。
とくに、これらの3つの条件を満たす中古マンションほど長く住み続けられるマンションだということが出来ます。
- 「新耐震基準」で建てられている
- 維持管理体制が整っている
- 立地条件が良い
ひとつずつ、どのように判断するか・どのような影響があるかを詳しく確認していきましょう。
①：「新耐震基準」で建てられている
耐震性を気にする買い手が築40年前後の中古マンションの購入前に必ずチェックするポイントが「旧耐震基準か新耐震基準か」です。
建築物の設計段階で適用される地震に対する耐久構造の基準を示すものです。建築基準法の見直しによって、1981年（昭和56年）6月1日以降に適用されているものを新耐震基準、それより前に適用されていたものを旧耐震基準と呼び分けるようになりました。
それでは、どのように耐震基準を見分けるか・どのような違いがあるか、を確認しましょう。
耐震基準の見分け方
なお、マンションは1年前後の工事期間があるため、新耐震基準が適用されているのは早くても1年後の昭和57年夏ごろに完成したマンションだと考えられます。
そのため、2020年現在、ちょうど築40年の中古マンションは1980年（昭和55年）に建てられたことになり旧耐震基準で建てられていることが分かりますが、築38~39年の中古マンションは新耐震基準か旧耐震基準かどちらか判断しにくいです。
現在住んでいる中古マンションが新旧どちらの耐震基準かわからない場合は、建築確認申請が受理された日を確認することで耐震基準が明らかになります。
中古マンション購入時に取得している建築確認通知書で確認しましょう。万が一紛失している場合は、市役所で確認台帳記載事項証明の発行を依頼する必要があります。
耐震基準の新旧の違い
旧耐震基準と新耐震基準の最大の違いは、建築物が耐えうる地震の震度です。
旧耐震基準では”震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しない”基準でしたが、新耐震基準では建物内の人命を守ることに焦点があてられています。
”中規模の地震でほとんど損傷しない、かつ、大規模の地震で倒壊・崩壊しない”基準になりました。（参考：国土交通省）
そのため、近年大規模地震が頻繁に発生するようになったなかで旧耐震基準で建てられた中古マンションに住み続けることは心理的に不安が生じやすいといえます。
②：維持管理体制が整っている
築40年前後の中古マンションに住み続けることを検討している人にとって、マンションの維持管理体制は築年数以上に重要なポイントといえます。
いくら専有部分を手入れして綺麗に維持していても、マンション全体の維持管理体制が整っていないと様々な問題が生じる恐れがあります。
それでは、どのように維持管理体制の良し悪しを見極めるか・悪い維持管理体制がどのような問題を引き起こす恐れがあるか、を確認しましょう。
悪い維持管理体制が引き起こす問題
維持管理状態が悪いと築年数経過に伴う老朽化のスピードがはやまり、将来的に様々な問題が起こり得るといえます。
また、鉄筋コンクリート造の建物は物理的寿命は約90年とされる一方で、給水管をはじめとする配管設備は30年前後で寿命を迎えるといわれています。
もし、築40年を迎えた段階で配管設備の取り換えが行われていないとすれば、マンションのインフラともいえる配管設備が寿命を迎えた状態で住み続けているということになります。
そして、維持管理体制が悪いとマンションの建て替え検討時期が早まったり、建て替えが実施されず老朽化をただ待つといった問題が起こる可能性があります。
これらの問題は、居住者ひとりだけがいくら努力しても改善しない問題であるため、早い段階で住み続けるのをあきらめ売却を検討することをお勧めします。
③：立地条件が良い
中古マンションに長く住み続けるためには、生活面での安全性だけではなく資産価値が落ちにくいという観点も満たしている必要があります。
交通網が発達した現代において、交通機関（特に駅）への距離・時間が近い中古マンションは築年数が経過しても資産価値は落ちにくいといえます。
そのなかでも、駅徒歩5分圏内の中古マンションは築年数が古くなっても資産価値が高く値崩れしにくいということが出来ます。
なぜなら、マンションの数は駅からの距離の2乗に比例し、駅に近ければ近いほど希少性がぐんと高まるためです。
そのため、物件数が多いほど競合が多くなるので立地以外の要素（築年数など）で比較されやすくなり、相対評価によって資産価値が下がりやすくなるのです。
また、通勤や通学への時間を出来るだけ短縮する潮流のなかでは、中心部へのアクセス（最寄り駅にどの路線が通っているか）も同様に重要な要素になってきます。
いくら駅に近いとしても、路線がひとつしか通っていないうえに特急や急行が止まらない駅であれば、さらなる交通網の発達に伴い資産価値が下がりやすくなる恐れがあります。
築40年マンションを購入するメリット
築40年のマンションを購入するに不安はありますが、その中でもメリットはいくつかあります。この章では築40年のマンションを購入するメリットを紹介しています。
以下が築40年のマンションを購入するメリットになります。
- 購入価格が安い
- 管理状況を知ったうえで購入できる
- 立地がいいことがある
購入価格が安い
築40年マンションの最大のメリットは価格の安さにあります。
以下の図は築年数ごとの平均価格の画像です。
中古マンションなので、新築マンションや築浅マンションと比べると安くマンションを購入できます。
新築マンションと比較すると、半分以上も安く購入できることが多く、購入費用を抑えたいという方にはおすすめです。
さらに、マンション購入後にリノベーションやリフォームをしたい方も、購入時の費用負担が軽い分、コストをかけられるのはメリットと言えます。
管理状況を知ったうえで購入できる
新築マンション、築浅マンションと比較した際のメリットとして、管理状況を知ったうえで購入できることです。
新築マンションでは、これからどのように管理しているのか不透明です。
しかし中古マンションの場合、過去にどのような管理をしてきてるか知ることができるので、購入する際の判断材料として活用できます。
維持管理体制を見極めるポイント
はじめに、中古マンションが過去どのような修繕履歴があるのか・将来的にどのような長期修繕計画が立てられているのかを把握しましょう。
これまで定期的に費用をかけて修繕されていたり、今後現実的な修繕計画が立てられていれば管理組合・管理会社が正常に働いていると判断することが出来ます。
他にも、住民が負担する管理費や修繕積立金が妥当な水準であるか・住民の滞納額が大きくないか、もあわせて確認するようにしましょう。
これらは、住民総会の議事録や重要事項調査等報告書を管理組合に開示してもらうことで明らかになります。
管理が中古マンションに行き届き、老朽化が進んでも適した修繕が実施できる維持管理体制が敷かれているかきちんと見極めましょう。
立地がいいことがある
築古マンションは、立地条件が整っている物件が多いメリットがあります。
築40年のマンションと言うと、建設された当時は1980年代の計算です。
1980年代はマンションの建設ラッシュが始まり、多くのマンションが立地がいい場所に建設されていました。
そのため、交通機関や周辺の環境が良いマンションを見つけやすいです。
近年マンションが次々に建てられていることもあり、立地がいい場所に建設することが難しくなっています。
ですが築古マンションの場合、今のように競争の激しい環境になる前に建てられている可能性が高く、立地がいいケースが多々あります。
築40年マンションを購入するデメリット
築40年のマンションを購入するメリットがあるならデメリットもあります。この章では築40年のマンションを購入するデメリットを紹介しています。
以下が築40年のマンションを購入するデメリットになります。
- 住宅ローンの審査は厳しいことがある
- 修繕費が高額
- 耐震性に不安がある
住宅ローンの審査が厳しいことがある
築古マンションは新築よりも資産価値は下がっています。
住宅ローンの審査は、借主の返済能力だけではなく担保となる不動産の評価も大きく影響するため、旧耐震基準は融資対象外になったり担保評価の際にマイナス要因となり受けられる融資額も少なくなってしまうのです。
そのため、自己資金に余裕がない人は旧耐震基準の中古マンションを購入することはむずかしくなります。
「住宅ローンが組めない」というよりは「希望額の融資を受けれない」可能性が高いです。
この場合、自己資金＋足りない分をローンで利用することをおすすめします。
以上のことから、購入時には諸費用もあるので自己資金を用意しておく必要があります。
修繕積立金が高額
マンションの修繕積立金は、築年数が経つごとに値上げすることが多いです。
マンションが古くなれば、老朽化にともない修繕する規模や場所が大きくなるので、多くの修繕積立金が必要になります。
また、修繕積立金が十分に蓄えられていれば良いですが、万が一修繕する金額が不足した場合、入居者から別途徴収するケースもあるので注意しましょう。
耐震性に不安がある
建物の内部については、リフォームやリノベーションである程度は新築に近い状態に戻すことができます。
しかし、耐震性などの基礎部分については簡単に修繕はできません。
特に、1981年以前に建てられたマンションについては「旧耐震基準」と呼ばれる古い耐震基準を基に建設しているので、耐震性に不安があります。
この場合、物件を探す時点で耐震補強の工事を完了しているマンションなどを探して耐震性に問題がないことを条件に探してみるとよいでしょう。