「築40年のマンションの売却相場はどれくらい？」
「築40年のマンションはそもそも売れるの？」
マンション売却を検討しているが築古物件のため、このような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。
マンションは一戸建てと比べて価値が下がりにくいといわれていますが、築年数が経過すれば売却相場も下がります。
この記事では、築40年マンションの売却相場や売却しづらい理由などを解説します。
売却を検討中の方はぜひ参考にご覧ください。
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築40年のマンションが売却しづらいと言われている理由
築40年のマンションが売れる事例はあるものの、実際に売却しづらいのも確かです。
ここでは、築40年マンションの売れづらい理由を解説していきます。
- 建物や設備の老朽化
- 住宅ローンの審査が通りづらい
- 耐震性能が低い場合がある
- 修繕積立金が高額
- 売り出されている部屋によって価格が異なるから
売却しづらい理由①：建物や設備の老朽化
築年数の経過しているマンションは、当然ながら劣化や老朽化してしまいます。
老朽化すると外観が悪くなったり、設備の不具合も発生したりします。
これらの点は、どうしても買い手にマイナスな印象を与えてしまうということを理解しておきましょう。
売却しづらい理由②：住宅ローンの審査が通りづらい
築古マンションは新築よりも資産価値は下がっています。
住宅ローンの審査は、借主の返済能力だけではなく担保となる不動産の評価も大きく影響するため、旧耐震基準は融資対象外になったり担保評価の際にマイナス要因になったりして、受けられる融資額が少なくなってしまいます。
そのため、買い手からすると自己資金に余裕がない場合はローン審査が通らないケースが考えられます。
「住宅ローンが組めない」というよりは「希望額の融資を受けられない」可能性が高いです。
売却しづらい理由③：耐震性能が低い場合がある
建物の内部については、リフォームやリノベーションである程度は新築に近い状態に戻せます。
しかし、耐震性などの基礎部分については簡単に修繕はできません。
特に、1981年以前に建てられたマンションについては「旧耐震基準」と呼ばれる古い耐震基準を基に建設しているので、耐震性に不安があります。
日本は地震の多い国のため、旧耐震基準の建物は買い手から敬遠される場合が多いです。
売却しづらい理由④：修繕積立金が高額
マンションの修繕積立金は、築年数が経つごとに値上げすることが多いです。
マンションが古くなれば、老朽化にともない修繕する規模や場所が大きくなるので、多くの修繕積立金が必要になります。
また、修繕積立金が十分に蓄えられていれば良いですが、万が一修繕する金額が不足した場合、入居者から別途徴収するケースもあります。
このことから買い手は購入を躊躇することがあります。
売却しづらい理由⑤：売り出されている部屋によって価格が異なるから
築古マンションは、同じマンション内の部屋が売り出されているケースがあります。
新築マンションであれば同じ販売会社が数期に分けて販売するため、同じ価格で売り出されるのが一般的です。
しかし、中古マンションの場合は販売する仲介会社が異なる場合が多く、仲介会社が異なる関係で売り出し価格もバラバラなケースが大半です。
買い手からすれば、「同じような間取りなのになんで価格が違うんだろう」と不信に思うため、購入に踏み切れないケースがあります。
売却時は、同じマンション内で売り出されている部屋がないか確認しておきましょう。
また、売り出されている場合は売り出し価格をなるべく合わせる、もしくは下げるのがおすすめです。
実際は築40年マンションでも売却できる！
築40年マンションは売れにくいとお伝えしましたが、実際は築40年マンションでも売れています。
ここでは、実際の成約数やすまいステップのアンケート結果をご紹介します。
マンションの成約数は築40年以上がトップ
マンションの成約数は築年数別で見ると築40年以上がトップです。以下は、REINSが公表している「築年数別の成約率の割合」です。
※REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」をもとに作成
2017年から毎年築40年以上の成約率が上昇しており、2023年は全体の18%を占めているのがわかります。
意外にも築浅マンションよりも成約しているので、「築40年マンションは古くて売れない」と思っている方でも、十分に売却できるといえるでしょう。
すまいステップのアンケート結果
次にすまいステップ独自のアンケート結果をご紹介します。
以下は、「売却した物件の築年数」についてすまいステップ独自に集計（2022年1月28日から2022年5月22日）したアンケート結果です。
※すまいステップ「不動産売却に関するアンケート」より
「築5年以内」が最も多い割合ですが、その次に「築40年以内」が多いのがわかります。また、築40年以上の割合を合計すると33.08%であり、全体の3分の1を占めています。
このように、築40年だけでなく築50年以上の物件でも十分に売れる可能性があるといえるでしょう。
築40年マンションが売却できる理由
築40年マンションでも状況次第では十分に売却できると紹介してきました。
では、なぜ築40年マンションでも売却できるのでしょうか。
ここでは、築40年マンションの売却できる理由を解説していきます。
買い手にとっては、築40年マンションを購入することのメリットとデメリットがあることを理解しましょう。
- 買い手が低価格で購入できる
- 立地条件の良いケースがある
- 買い手がリノベーションする場合がある
- 管理状況を把握しやすい
- 成約件数割合が高い
- 中古マンションの在庫が多い
売却できる理由①：買い手が低価格で購入できる
売れる理由の大きな要素として、低価格で購入できる点が挙げられます。
築古物件のため、価格を下げないと買い手が見つからない場合が多いです。
しかし、買い手からすれば低価格でマンションを購入できるメリットにもなるため、築40年マンションでも売れる場合があります。
売却できる理由②：立地条件の良いケースがある
築古マンションは、立地条件が整っている物件が多いというメリットがあります。
築40年のマンションと言うと、建設されたのは1980年代です。
1980年代はマンションの建設ラッシュが始まり、多くのマンションが良い立地（周辺環境や利便性が良い）に建設されていました。
近年では、マンションが次々に建てられていることもあり、立地の良い場所に建設することが難しくなっています。
しかし、築古マンションの場合は現在のような競争の激しい環境になる前に建てられているため、需要が十分にあるといえます。
売却できる理由③：買い手がリノベーションする場合がある
買い手によっては「低価格で購入して自分でリフォームしたい」という方が一定数います。
築浅物件だと価格が高く、リノベーションしづらいため、あえて築古物件を購入する方もいます。
売却のためにリフォームをする方もいますが、リフォームしない方が買い手が見つかる場合もあるということを理解しておきましょう。
売却できる理由④：管理状況を把握しやすい
築古マンションは、管理状況を把握しやすいメリットがあります。
これまでどのような管理をしてきたのか、修繕積立金はいくら貯まっているのか、などの管理状況を把握しやすい特徴があります。
管理状況が把握できれば、「ちゃんと管理されているマンション」「小まめに修繕されている」と買い手は安心できます。
マンション購入は数千万円規模の大きな買い物となるので、管理状況を把握しやすい点は売却しやすい理由と言えるでしょう。
売却できる理由⑤：成約件数割合が高い
築40年マンションでも成約件数は多い傾向にあります。
以下は、首都圏中古マンションの築年数別成約件数を表したグラフです。
REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」を参考にすまいステップ編集部が作成
グラフを見ると、築31年以上マンションの成約率が最も高いことがわかります。
特に2022年は全体の31%以上の割合を占めており、いかに築古マンションが売れているかがわかるでしょう。
このように、築年数が経過した古いマンションでも十分需要があるため、早期売却も可能といえます。
売却できる理由⑥：中古マンションの在庫が多い
中古マンションは新築マンションと比べて在庫数が圧倒的に多い状況です。
以下は、2024年1月時点における、首都圏中古マンションの新築マンションと在庫マンションの件数です。
| 新規売登録件数（新築） | 16,526件 |
| 在庫件数 | 47,449件 |
築40年マンションの売却相場は約2,000万円
築40年のマンション売却相場は、首都圏で約2,000万円、近畿圏で1,400万円です。
この章では、築年数ごとの成約価格を解説します。
首都圏中古マンションの売却相場
まずは、築年数ごとの成約価格を見てみましょう。
以下は、レインズが公表している、首都圏マンションの築年数ごとの成約価格です。
| 築年数 | 成約価格 |
|---|---|
| 新築～築5年 | 6,638万円 |
| ～築10年 | 6,193万円 |
| ～築15年 | 5,543万円 |
| ～築20年 | 5,250万円 |
| ～築25年 | 4,290万円 |
| ～築30年 | 2,832万円 |
| 築31年～ | 2,193万円 |
※レインズ 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）を参考に編集部作成
築年数が経過するほど成約価格が低下しているのがわかります。
築30年を迎えると成約価格は新築時の3割程度となり、価値が大きく下落しています。
築31年以降はさらに下落し、約2,200万円ほどでの成約となります。
近畿圏中古マンションの売却相場
次に近畿圏の中古マンションの成約価格を見てみましょう。
| 築年数 | 成約価格 |
|---|---|
| 新築～築5年 | 4,859万円 |
| ～築10年 | 4,442万円 |
| ～築15年 | 3,625万円 |
| ～築20年 | 3,519万円 |
| ～築25年 | 2,631万円 |
| ～築30年 | 1,823万円 |
| ～築35年 | 1,583万円 |
| 築36年～ | 1,426万円 |
※近畿レインズ 「中古マンションの築年帯別状況」を参考に編集部作成
首都圏と同様に築年数が経過するほど成約価格が下落しているのがわかります。
築36年を超えると、新築時の3割程度となり、こちらも首都圏同様に大きく価格が下落します。
京都府京都市伏見区 / 30代 査定価格3,300万円売却価格3,440万円 埼玉県児玉郡上里町 / 30代 査定価格2,000万円売却価格2,200万円 大分県大分市 / 60代 査定価格1,900万円売却価格1,400万円 埼玉県入間市 / 40代 査定価格2,400万円売却価格2,400万円 岡山県岡山市北区 / 30代 査定価格3,800万円売却価格3,760万円 
築40年マンションが売れない場合はどうすればいい？
築40年マンションは実際に売れるとお伝えしてきましたが、必ず売却できるとは限りません。
「いつまでも売れない場合はどうすればいいの？」と思う方に向けて、売れないときの対処法を解説します。
築40年マンションがなかなか売れない場合は以下の方法を試してみましょう。
売り出し価格を見直す
まずは、売り出し価格の見直しを検討しましょう。売却相場や周辺状況と比べて売り出し価格が高い場合は売れにくくなります。
また、周辺に似たような競合マンションが売り出されていれば価格競争になるため、安い価格の物件に買い手は興味を持つでしょう。
基本的には、そのエリアの相場に見合った価格で売り出すのが最適ですが、状況によっては相場よりも安くしなければならないケースもあります。
不動産会社の担当者と相談して、売り出し価格の見直しを検討しましょう。
売り出し時期を見直す
売り出し価格と同様に売り出し時期も見直しが必要かもしれません。
不動産は1年のなかで売れやすい時期と売れにくい時期があります。以下はREINSが公表している「月ごとの成約数」を表したグラフです。
| 月 | 成約件数（件） |
|---|---|
| 1月 | 1,775 |
| 2月 | 1,824 |
| 3月 | 2,221 |
| 4月 | 1,757 |
| 5月 | 1,675 |
| 6月 | 1,609 |
| 7月 | 1,555 |
| 8月 | 1,275 |
| 9月 | 1,610 |
| 10月 | 1,765 |
| 11月 | 1,782 |
| 12月 | 1,521 |
引用元：REINS_TOWER（東日本不動産流通機構）：月例マーケットウォッチ（2021年度）
2、3月が最も多くなるのがわかります。一方で8、12月は最も成約数が少なくなる時期であり、3月と8月では約1,000件もの差があります。
2月と3月は4月からの新生活に向けて引っ越しや住み替える人が増える時期であり、不動産取引が活発になる時期です。
一方で8月はお盆、12月は年末ということもあり不動産売買が一旦停滞する時期です。
このように、時期によって成約率が大きく異なるため、2～3月に成約できるように計画を立て直すのがよいでしょう。
内覧対応を充実させる
内覧対応を充実させるのも売却するために大切です。
内覧は購入希望者が実際に家を訪れて各部屋を見るため、成約に直結する特徴があります。そのため、部屋が散らかっていたり水回りが汚れていたりすれば内覧者の購入意欲を低下させることになります。
内覧者に好印象を与えるためにも、部屋にある不要な物を処分したり掃除したりしてスッキリさせておくのがよいでしょう。また、水回りは特に内覧者が気にするポイントのため、入念に掃除しておくのがおすすめです。
ホームインスペクションを実施する
築年数の経過した古いマンションであればホームインスペクションを実施しておきましょう。
ホームインスペクションとは、土地家屋調査士などの専門家が家の劣化状況や耐震性などを調べてくれる制度です。専門家に調べてもらい問題がなければ、買主に対しても安全性をアピールできます。
買主は築古マンションの安全面に対して不安を抱いている傾向が強いため、ホームインスペクションを実施しておくのがよいでしょう。
不動産会社に買取ってもらう
不動産会社に買取ってもらうのもひとつの方法です。
「買取り」は不動産会社に直接買取ってもらうため、買主を探す手間がかかりません。一般的な「仲介」と違って買主探しの手間が省けるのでスムーズな売却を実現できます。
「どうしても売れない！」という状況の方は不動産会社に買取ってもらいましょう。ただし、買取りは仲介での売却価格の7～8割程度になるのが一般的です。
すぐに売却できる代わりに安く売却することになる点を理解しておきましょう。
まとめ
築40年マンションの売却相場を解説しました。
築40年でも買い手には一定の需要があるため、状況次第では十分に売れる可能性があります。
ただし、設備の不具合やローン審査が通りづらいなどの理由から、売れづらいことも理解しておきましょう。
売る可能性を高めるためには、リフォームやリノベーションは行わない、ハウスクリーニングをする、ホームインスペクションを依頼する、なども検討しておきましょう。
相場感を把握して不動産会社を正しく選び、売却を成功させましょう。
