【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

築10年でマンションは売却していい?売却するメリットと注意点を徹底解説!

  • 更新日:2024年3月6日
築10年でマンションは売却していい?売却するメリットと注意点を徹底解説!

マンションの資産価値は、築年数とともにどんどん下落していきます。そのためマンション売却を成功させるには、売り時を見極めることが大切です。一般的に築10年以内がベストなタイミングと言われています。買い手としては、きれいで購入後も長く住める築浅物件は魅力的です。

ただ、売却を検討している方の中には「新築時に比べ、どのくらい値下がりしてしまうのか」「売却の相場を知りたいが、調べ方がわからない」など、不安や悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、築年数ごとの売却相場や少しでも高く売るコツなど、マンション売却に必要な知識とノウハウをまとめました。ぜひ参考にしてください。

築10年のマンションの売却傾向は?

結論から申し上げますと、築10年のマンションは売却しやすいです。

その理由はなんでしょうか、築10年のマンションの売却傾向を見てみう。

  • 中古マンションの販売時の築年平均
  • 築10年マンションの需要
  • 築10年マンションの販売価格

今回はこの3つの観点から、築10年マンションが売りやすさについて解説していきます。

まずは、全国のマンションの販売時の築年平均を見てみましょう。

中古マンションの築年別新規登録数

<a href=”http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer nofollow”>参考:「レインズ」築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)</a>

中古マンションの新規登録数は31年以上が最も多いです。

築10年の場合は、中古マンション市場の中では築浅な物件といえます。

次に、築10年マンションの需要はどれくらいか見てみましょう。

このグラフは、売却されたマンションの成約率を築年ごとに表したものです。

マンションの築年帯ごとの成約数

<a href=”http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer nofollow”>参考:「レインズ」築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)</a>

このグラフをみると、マンションの成約率は、6-10年が最も需要が高いことがわかります。

すまリス
需要が高い理由としては、中古でもきれいなマンションに住みたい買主が多いからと考えられるよ!

最後に、築10年のマンションの売却価格の相場についてみてみましょう。

成約価格の推移と築年数による下落率のグラフ(マンション)

築10年のマンションの売却額は、新築マンションと比較してもわずか6%の価格差しかありません。

すまリス
築10年のマンションのマンションは需要が高く、高価格で売れやすい!

マンションを築10年以内に売却する5つのメリット

ここでは、築10年以内にマンションを売るメリットを5つ紹介します。

  • 購入希望者の数が多い
  • マンションの価格が安定している
  • 築浅なので長く暮らすことができる
  • リフォーム費用がかからない
  • 修繕積立金の金額が上がる前に売却できる

それでは1つずつ見ていきましょう。

購入希望者の数が多い

築10年以内のマンションは築浅として、購入希望者に人気です。マンションを高く売るコツでも説明した通り、築6年から築10年のマンションは最も買い手が付きやすいと言われています。

理由のひとつに、新築マンションを購入したいが予算が足りない人たちが築浅マンションに流れていることが挙げられます。ほかにも、住宅ローン控除は購入から10年間適用されますが、築年数25年までが対象だからです。適用期間内でも築25年が過ぎると控除が受けられないため、住宅ローン控除を最大限受けるためにも築浅のマンションを探している人も多いです。

また、中古マンションの購入希望者は、築10年を超えると激減します。マンションの劣化を気にする人が増えたり、不動産ポータルサイトの築年数の検索条件が5年刻みのものが多かったりするためです。

検索条件は築10年以内の次は、築15年以内になるのが一般的です。本来、築10年と築11年で物件に大きな差はありませんが、築浅の検索条件からは外れてしまうため、購入希望者の母数が一気に減ってしまいます。

そのため、築10年以内がマンション売却のターニングポイントと言えます。

マンションの価格が安定している

築10年のマンションは、購入希望者の数が多いこともあり、それに伴って売却価格が安定している傾向にあります。

例えば築古のマンションであれば、築浅のマンションと比較して購入希望者数が少ないため、希望者が見つかるまで価格を下げるなどの調整が必要となります。

一方で築10年のマンションであれば、購入希望者が多いため、希望の金額で購入したいという人と出会える確率が高くなります

築浅なので長く暮らすことができる

築10年以内のマンションが人気な理由には、法定耐用年数も関わっています。法定耐用年数とは、新築時から定期的にメンテナンスを行った場合、使用できるであろう期間のことです。建物の構造や用途によっても異なります。国税庁が発表している耐用年数は以下の通りです。

構造耐用年数
木造・合成樹脂造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年
れんが造・石造・ブロック造38年
金属造(骨格材の肉厚が4�oを超える住宅)34年

参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)」

一般的なマンションの構造は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造です。耐用年数は47年なので、築10年以内のマンションを購入後も長期間暮らすことができます。そのため、買い手が付きやすいのが特徴です。

ただし、公表されている法定耐用年数が必ず当てはまるとは限りません。立地条件によっては、予想以上に早く劣化する可能性もあります。反対に、メンテナンスや使い方によっては法定耐用年数よりも長く住めることもあるので、高くマンションを売却するためにも修繕を怠らないようにしましょう。

リフォーム費用がかからない

前述した法定耐用年数からわかるように、築10年以内のマンションは建物の劣化が少ない築浅物件です。一般的に中古マンションを売却するときは、リフォームを行うことが多いですが、築10年以内のマンションであればそのままの状態で売りに出せるのがメリットです。そのため、リフォーム費用を節約できます

ただ、築10年経つと備え付けのキッチンの水栓やIHコンロ、食器洗い乾燥機、浴室乾燥機、洗浄機能つき便座など、設備の使用推奨期間が切れ始めます。設備に故障や不具合があるとマイナスイメージになるため、売り出し前に修理または買い替えをおすすめします。

もし設備に問題がなく、リフォームも必要ないのであれば、浮いた費用でハウスクリーニングを依頼するのもひとつの手です。リフォームするより遙かに安い料金で部屋の隅々や水回りをきれいに掃除してもらえるため、物件のイメージアップに繋がります。清潔感は買い手に好印象を与えるため、内覧前に行うのがベストです。

修繕積立金の金額が上がる前に売却できる

築10年以内にマンションを売却するのであれば、修繕積立金の金額が上がる前に売却できるというメリットがあります。

以下は、国土交通省が調査した「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」の結果です。

結果から、修繕積立金が不足しているマンションは全体の34.8%を占めていることがわかります。実際、お持ちのマンションも修繕積立金が不足している可能性があります。

また、修繕積立金が安い方が売り出し時に購入者が集まりやすいため、初期は低く設定し、のちに値上げしようとしているマンションもあります。実際に修繕計画を立て始めるとなおのこと、不足分を補うために修繕積立金の金額は上がりやすくなるのです。

修繕積立金の積立状況
(出典:国土交通省 平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状)

築10年のマンションを売却するときの3つの注意点

次に、築10年のマンションを売るときの注意点を説明します。マンション売却では、大きなお金が動きます。売却を成功させるためにも、必ず注意点に目を通しておいてください。

売却価格を安易に設定しない

国土交通省のデータから、築10年のマンションの価値は新築時の70%から80%だとわかります。だからといって、マンションの売り出し価格を20%から30%も下げる必要はありません。

立地によっては、築10年経ってもマンションの価値が下がっていないこともあり得ます。むしろ、利便性が向上していれば価値が高まっている可能性もあります。エリアや売り出し時期によって相場は異なるため、現在の正しい相場を把握することが大切です。

売却価格の設定は、記事内でも紹介した「すまいのステップ」などの検索サイトや不動産会社から情報をもとに、慎重に設定しましょう。

ローンの残債が多すぎると売却できない

いざマンションを売ろうと思っても、購入時に組んだローンの残債が多すぎる場合は売却できない可能性があります。これには「抵当権」が関わっています。抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関が、対象の不動産を担保できる権利のことです。抵当権があれば万が一、ローンの返済ができなくなったときに、金融機関が不動産を差し押さえて競売にかけ残債の回収に充てられます。

抵当権を外す条件は、「ローン完済」しかありません。抵当権がついたままでもマンションを売りに出すことは可能ですが、不安要素でしかないため買い手がつきません。そのため、ローンが残っているマンションを売却する際は、売却で得た利益でローンを一括返済するのが基本です。

もし残債が多すぎて売却額がローンの返済額を下回る場合は、以下のような方法を検討してみましょう。

自己資金で補う

売却で得た利益よりもローン残債が多い場合は、足りない分を自己資金で補う方法があります。たとえローンが多く残っていても、貯金に余裕がある方はローンを完済できるため抵当権を外せます。

買い替えローンを利用する

買い替えローンは、一般的に住み替えを目的に組むローンのことです。新たに購入予定の住宅のローンに、売却したいマンションの残債分を上乗せしてローンを組むことになります。この方法なら自己資金を用意できなくても、売却するマンションのローンを完済できます。

ただし、買い替えローンを取り扱っている金融機関は限定されます。通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなると言われており、年収や年齢などによっては組めない場合があるので注意してください。

リフォームをしても売れる保証はない

中古マンションの購入を検討している方の中には、買ったマンションを自分好みにリフォームしたいと考えている方も多いです。売り手がよかれと思ってリフォームしてしまうと、検討の対象外になる可能性もあるので、あえて手を加えないのも得策です。

また、もしリフォームする場合は工事が終わるまで売却を進められません。部分的な工事であれば数日で終わりますが、全体をリフォームするとなれば、設計も含めて半年以上かかるケースもあります。その間、購入希望者は内覧できませんし、不動産会社は正確な査定額を出せないので注意してください。

リフォームすることで売り時を逃してしまうと損です。工事が必要な場合は計画的に行いましょう。

築10年マンションの売却相場の推移

マンションの売却価格は、築年数が経過するごとに下落します。詳しい推移は、国土交通省が発表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」から把握できます。

ここでは、国土交通省のデータを基に築5年、築10年、築10年以降で売却相場がどのくらい違うのか説明します。

築5年まで大きな下落がない

築5年以下のマンションは内装や設備などがきれいな上、市場に出回る数も少ないため、買い手が付きやすいのが特徴です。そのため築5年程度のマンションであれば、売却価格は新築時に比べ大きく変わりません。

実際に国土交通省の調査では、新築時の価格を100%とした場合、築1年前後で新築価格の90%、築5年前後で80%以上を維持しています

また、マンションがあるエリアによっても売却価格は変動します。そのため、仮にマンション周辺に商業施設や駅ができたなど、利便性が向上した場合は新築時よりも高く売れる可能性もあります。

築10年には20%から30%下落する

マンションが建ってから10年経過すると、新築時に比べ市場価値は20%から30%下がります。とはいえ、築10年のマンションは中古マンションの中では「築浅」の部類に入ります。買い手としては、築浅のマンションがリーズナブルな価格で購入できるため狙い目です。そのため、中古マンション市場では築10年前後のマンションが最も人気があります

さらに立地や管理状態がよければ、相場よりも高い売却額も期待できます。マンションを高値で売るには、外観や内装の清潔感が大切です。一般的に築10年あたりから、外壁や共有スペースの汚れが気になりはじめるため、売却を検討している方は、日頃からマンション管理を徹底しておくことが売却成功への鍵です。

築10年以降は下落が進行する

築10年以降も、マンションの市場価値はどんどん下がり続けます。築12年を過ぎたあたりから、マンションの市場価値は新築時の70%以下まで下落し、築20年までに60%以下、築25年経つと50%以下にまで落ちます。築30年以上経ったマンションの価値は、新築時の30%台です。

大きな要因は、建物の劣化です。築浅のマンションなら外壁や共有スペースの汚れ程度で済んでいたものが、築古になると外壁のひび割れや遮熱性能の低下、腐食などがでてきます。これらによって資産価値が落ち、売却価格も下がってしまいます。

また、修繕のために毎月入居者から積立金を徴収しますが、修繕箇所が多くなると費用が足りなくなる可能性があります。その場合、修繕設立金を高く設定する必要がありますが、買い手としてはデメリットです。修繕積立金を高くした分、マンションの価格を下げないと購入希望者が集まらなくなります。


すまいステップは、不動産を一括査定できるサイトです。無料で最大4社の不動産会社に査定を一括で依頼できます

厳選審査を通過した不動産会社のみが参画しているのが特徴なので、宅地建物取引士の保有者や売買仲介営業の経験5年以上、累計100件以上の売買仲介実績など、実力や実績を持つエース級の担当者と出会えます。そのため、マンションを少しでも高値で売却したい方や、なるべく早く売りたい方におすすめです。

査定の依頼は、とても簡単です。査定してほしいマンションの情報やお客様情報を入力してください。その情報をもとに、各社から査定結果が届きます。査定内容は不動産会社ごとに異なるため、気に入った内容や対応のよさなどから信頼できるパートナーを選びましょう。

築10年のマンションを高く売るコツ

ここからは築10年のマンションを高く売るコツを紹介します。少しでもよい条件で売却するため、事前にチェックしておきましょう。

販売力のある不動産会社を探す

築10年のマンションを高く売るには、高額な価格で売ってくれる不動産会社を探すことが最も重要です。そのため、すまいステップなど、優良な不動産会社を見つけられるサイトを利用し、販売力がある不動産会社を見つけることからスタートしましょう。

販売力があるかどうかは、会社の実績はもちろん、担当者の人柄からもわかります。実際に買い手と交渉するのは不動産会社の担当者です。しっかりと買い手にマンションの価値を伝えられる人なのか、知識の量や言葉使い、レスポンスの早さなどから仕事ぶりを見極めましょう。

また査定を依頼する際は、1社だけでは正しい査定額なのか判断できないため、複数社に査定を頼むことが大切です。場合によっては、不動産会社によって査定額に数十万円から数百万円の差がでることもあります。

ただし、査定額と売却額は異なります。査定額は、3ヶ月程度でマンションを売ったときの売却額の予想を数値化したものです。必ずしも、提示された額でマンションが売れるとは限りません。

不動産会社から査定額を提示されたら、まずはその額と周辺の相場を比較し、妥当かどうか確認してください。そして、自身が希望する売却額などを考慮しながら、不動産会社と売り出し額を決めていきましょう。

高めの価格で売り出す

売り出し価格を相場よりも高めに設定してみるのも、築10年のマンションを高く売るコツです。東日本不動産流通機構のデータによると、築年数別の中古マンション成約率は築6年から築10年が最も高く、この時期が1番買い手がつきやすいと言えます。

理由は、買い手にいくつかのメリットがあるためです。築浅でほどよく価格が下がるため手を伸ばしやすく、売り手側は10年間の住宅ローン控除が終了するタイミングで売却する人が多いので、買い手は同じような条件のマンションを複数比較してから気に入った物件を購入できます。

買い手が多いということは、相場よりも高めの価格でも、そのままマンションが売れる可能性があります。また、相場よりもやや高く売り出し価格を設定しておけば、もし買い手から値下げ交渉があった場合も損することがなくなります

ただし、相場よりも大幅に高く設定してしまうと売却が難しくなるため、マンションの価値や周辺の状況を踏まえ、不動産会社とベストな売り出し価格を相談しましょう。

期間に余裕を持つ

築10年のマンションを高く売るためには、焦りは禁物です。売却期間に余裕を持ちましょう。一般的にマンション売却にかかる期間は、平均3ヶ月から6ヶ月と言われています。売りに出すまでの準備期間も合わせると、1年ほどは必要です。

買い手は、ほぼ確実に値引き交渉を行います。ここで早く売りたいがためにマンション価格を安くするのは損です。高く売るためにじっくりと交渉を行い、値引き率を最小限に抑えましょう。売り手側の条件が悪くなるようであれば、高値で買い取ってくれる人を探しなおすのもアリです。

また、新生活がスタートする春に合わせて、物件を探す人が増える3月を狙ってマンションを売りに出すと高値での売却が期待できます。そのため、販売活動は1月初旬頃から始め2月下旬頃までに売買契約を結べるとベストです。春を逃した場合、次の狙い目は転勤が多い9月になります。夏頃から売却活動をはじめましょう。

みんなの不動産売却体験談

愛知県名古屋市熱田区 / 50代

査定価格3,200万円売却価格2,800万円

不動産会社の決め手
リスポンスが早く、状況の説明や情報の提案が丁寧であること。買い手のストックが豊富で、売り手が安心できるように、マッチング相手を途切れることなく紹介してくれること。
この口コミをもっと見る

神奈川県横浜市戸塚区 / 60代

査定価格800万円売却価格850万円

不動産会社の決め手
最初の業者が、法人に売ろうとして、問い合わせがあっても「もう売れた」ように回答したり、応対が徐々に悪化して不信感が高くなった。結局、対応の良かった東宝ハウスにお願いして、誠実に対処してもらい、急がずじっくりと売却…
この口コミをもっと見る

石川県金沢市 / 60代

査定価格1,780万円売却価格1,780万円

不動産会社の決め手
分からない事ばかりでしたが、持って来られた資料が豊富で近所での売却事例など分かりやすく説明して頂き、営業マンが信頼出来そうだった。あと、査定も一番高かったので。
この口コミをもっと見る

千葉県船橋市 / 40代

査定価格1,500万円売却価格1,730万円

不動産会社の決め手
紹介してもらった不動産であったが、実際に担当の方にお会いして、真摯に、実直に対応してくださる方だったことと、こちらの不安にも丁寧に付き合ってくださる方だったので、お任せしました。
この口コミをもっと見る

千葉県流山市 / 30代

査定価格3,280万円売却価格3,250万円

不動産会社の決め手
担当営業の方の対応のはやさや、丁寧さ、又、こちらの要望をどこまで叶えてもらえるか。今回の売却は新居の不動産会社と提携している不動産会社に売却を依頼しました。
この口コミをもっと見る

マンションの売り時は築10年以内と覚えておこう

この記事では、築10年のマンション売却価格の相場について解説してきました。築10年以内であれば、新築時とさほど変わらない価値のままマンションを売れる可能性が高いです。立地や売却時期などによっては、相場よりも高めの価格での売却も夢ではありません。

少しでも高くマンションを売るためにも、まずは信頼できる不動産会社を見つけましょう。記事内でも紹介した「すまいステップ」は、最大4社に一括査定を依頼できます。無料で利用できるので、ぜひ試してみてください。

都道府県ごとの不動産売却情報

お住まいの地域の売却相場・不動産会社をチェックしよう

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
1000社以上の優良不動産会社が参画

不動産会社選びで、
数百万円も
売却額が変わる

不動産会社選びで、数百万円も売却額が変わる
【完全無料】うちの価格いくら?