マンションを売りたいけど、築30年のマンションって売れるの？と不安に思う方は多いと思います。
ですが、築30年のマンションでも売却する方法はあるので心配は必要ありません。
この記事を読んでマンション売却の準備と対策を行いましょう。
築30年マンションの売却相場
実際に、築30年マンションの売却相場について、以下の4つの観点で見ていきましょう。
①築30年マンションの平均売却額
築30年マンションの平均売却額について、以下のグラフで見ていきましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
マンションの平均売却額は築26～30年で2,832万円、築30年以上で2,193万円です。
築0～5年マンションの平均売却額が6,638万円であることから、新築購入時や築浅のタイミングから、50%以上価格が低下していることがわかります。
また、マンションの建物部分は築年数の経過に伴い売却価格が下がることが一般的であるため、築年数が経つとエリアによっては売却しにくくなります。
都心の中でも特に山手線内側のマンションは高く売却しやすく、地方など不便な立地のマンションの売却価格は安くなる傾向があります。
②築30年マンションの㎡あたり売却額
次に、築30年マンションの売却相場をより正確に把握するために、築30年マンションの㎡あたり売却額について以下のグラフで見ていきましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
築10～20年まではゆるやかに価格が下がっていますが、築20年を超えると減少幅が大きくなります。
マンションの1㎡あたりの相場は築26～30年で44.6万円、築30年以上で39.0万円です。ただし、立地などマンションの条件によっては高く売れたり安くなる場合もあります。
築0～5年マンションの1㎡あたりの相場が105.2万円であることから、新築購入時や築浅のタイミングから、50%以上価格が低下していることがわかります。
③築30年マンションのエリア別㎡あたり売却額
地域別の㎡あたりの30年マンションの売却額を見ていきましょう。
築30年マンションの㎡あたりの売却額は、東京23区では約65万円、多摩、神奈川で約30万円、愛知、大阪で約25万円となっています。
④売却相場の経年変化
マンションの売却価格は、景気などの外部要因によっても変動します。最近5年の相場変化を次のグラフで見ていきましょう。
グラフを見てみると、築30年マンションの相場は過去5年で上昇傾向です。2017年時には、1㎡当たりの相場は、築26～30年マンションが29.5万円、築30年以上マンションが31.2万円であったのに対し、2022年における相場は、築26～30年マンションが44.6万円、築30年以上マンションが39.0万円と、25%以上価格が上がっていることがわかります。
実際に、築30年マンションの売却を考えているなら、まずは査定額をシミュレーションしてみましょう。
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築30年マンションが売却しにくいと言われるのはなぜ？
築30年のマンションでも売却できるのに、なぜ売却しにくいと言われるのでしょうか？
その理由は主に3つあります。
- 設備が劣化しておりメンテナンス費（修繕積立金）がかかる
- 建物の外観や機能が古い
- 住宅ローンや税控除の利用が難しい
設備の老朽化や劣化が多い
マンションが建ってから30年経つと設備の老朽化や劣化が増え、不具合が起こりやすくなることが売却しにくいと言われる大きな理由です。
また、設備以外にも壁や床などの傷も目立ってきます。
日頃のメンテナンスに加え、使えなくなっている設備は早めに直しておくと売却もスムーズに進みやすくなります。
建物の外観や機能が古い
建物自体が古く見えることも築30年マンションが売却しにくい理由に挙げられます。
新築や築浅マンションと比べるとデザインや機能が古く感じられ、マンションによっては「オートロックがない」「監視カメラが付いていない」などセキュリティ面でも劣る場合があります。
住宅ローンや税控除の利用が難しい
買主の立場から考えると、マンションを購入しても住宅ローン控除の利用が難しかった点も、築30年のマンションが売れにくかった理由の1つでした。
これまで住宅ローン控除を受けるには「築25年以内」という築年数要件があり、築30年のマンションは原則として住宅ローン控除を受けられませんでした。
ですが、2022年に行われた税制改正で築年数要件が撤廃され、築30年のマンションでも条件を満たせば住宅ローン控除が利用できるようになりました。
また、住宅ローンは金融機関によっては築年数が古いと利用できない、融資期間が短いなどのデメリットがあるので注意しましょう。
築30年マンション売却の成約率
築30年マンションは、高く売却できるには越したことはありませんが、確実に売却することも重要です。
マンションの売れやすさは、どう決まるのかを見ていきましょう。
成約率と築年数の関係
以下のグラフから、マンション売却の成約率と築年数の関係が見て。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
グラフを見てみると、マンション売却の成約率は築6~10年を超えると、築年数の経過とともに成約率が低下していることがわかります。
築30年前後に着目してみますと、築26~30年のマンション売却の成約率は、2022年では約17%となっていることがわかります。また、築30年を超えると、成約率が15%を切ることから、築30年近いマンションは早めに売却することが得だと考えられます。
成約物件における築30年マンションの割合
首都圏での中古マンション売却の成約物件における、築30年マンションの割合を見ていきましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
グラフを見ると築26~30年、築31年以上のマンションが全体のおよそ40％を占めていることがわかります。
つまり2022年に売り出された中古マンションのうち、約4割が築30年前後のマンションである、ということになります。
また以下のグラフを見ると、その割合は直近5年でほとんど変わらないことがわかります。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
築30年マンションを売却する方法とコツ
築30年のマンションを売却するには準備とコツが要ります。
例えば以下の4つです。
- 築古マンションの売買実績がある不動産会社に依頼する
- マンションの強みやメリットをアピールする
- 空き家にしてから売却する
- リフォームやリノベーションせずに売却する
築古マンションの売買実績がある不動産会社に依頼する
築古マンションの査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額や不動産会社の売買実績を比較して選びましょう。
売買実績の多い不動産会社による査定額は、買主の予算感に通じているので信頼できます。
高く売り出すとなかなか売却できず、慌てて価格を値下げして損してしまうことがあるので、査定額を比較して適正価格を把握するようにしましょう。
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築30年マンションの強みやメリットをアピールする
ただ古いというだけでなく、築30年以上のマンションならではのメリットもあります。
例えば以下のようなものです。
- 新築や築浅マンションと比べて売却相場が安い
- 固定資産税が安い
- 立地が良い
- 築古でも新耐震基準で建てられている
マンションをできるだけ安く買いたいという買主に対しては、新築や築浅マンションよりも価格が安くなる分、購入を検討してもらいやすいです。
また、築年数に比例して建物の評価額は下がるので、評価額によって決められる固定資産税等も安くなります。
その他にも、築年数が古いほど立地の良い場所に建てられていることが多いこともメリットとして挙げられます。
空き家にしてから売却する
空き家にしてから売りに出すと、常にきれいな状態で購入希望者の都合に合わせていつでも内覧できます。
内覧の対応も全て不動産会社に任せられるので、売主の負担も軽減できます。
リフォームやリノベーションせずに売却する
マンションをリフォームやリノベーションしても、その費用を上乗せした価格で売却することは難しく、逆に損をしてしまう可能性が高くなります。
買主の好みと合わず売却しにくくなるということを避けるためにも、リフォームやリノベーションはせずに売り出すことをおすすめします。
まとめ
築30年のマンションでも、方法やコツを知っていれば売却は可能です。
しかし、マンションの立地や条件次第では売却価格に差が出ます。
適正な売却価格を知るためにも、不動産会社に査定依頼しましょう。
一括査定サイトなら一度に複数社へ依頼できるので、不動産会社選びに迷ったら利用することをおすすめします。
