分譲マンションの管理費を値下げするため、値上がりの理由を把握する

マンションでは毎月、管理費と修繕積立金の支払いがあります。建物を維持するための大規模修繕工事の計画が始動すると、費用の不足を補うために修繕積立金が値上げすることはよくありますが、なぜか管理費も値上げするといったケースがあることも否定できません。これによって家計の負担が増すことは明確です。そこで管理費が値上げする理由を理解し、値下げをする方法について理解しておきましょう。

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分譲マンションの管理費を値下げする方法

まず、管理費は基本的に値上げすることはありません。仮に値上げが行われた場合、特別な事情があることを察するべきでしょう。ただし、そもそもマンション新築時の管理費は高く設定されていることが多いです。なぜかというと、都市開発を主業にしている不動産会社、いわゆるデベロッパー系企業の企業なら、そのグループ会社が管理を行うので、価格競争に必要な他社競合が最初からいません。

そのため、管理費は高く設定し、修繕積立金は安く設定することも多いのです。そして、修繕積立金は大規模修繕工事の時期が近づくにつれて、値上げをしていくので、最終的にはどちらも高くなり、毎月の家計を圧迫する要因となってしまいます。そのため、価格を値下げする方法について理解し、自分の身を守ってください。

管理費の値上げの理由を把握する

まずは、管理費の値上げの対策について知っておきましょう。そもそも管理費が上がるということは、一般的にはありません。そのため、値上げの理由を明確にし、その問題を解決する必要があります。

マンションの経営がうまくいっていない

もし、値上げの理由が経営によるものであれば、入居者がその問題を解決することはできません。もし、マンションの空き室が多かったり、駐車場に空きが多いことで想定していたよりも維持費がかかってしまっているのであれば、できることがあるとしたら営業力のある管理会社に委託を変更するぐらいではないでしょうか。

管理費の滞納

また、管理費の滞納によって、管理費が値上がりするケースもあります。この場合は管理組合を通して、督促を行うことが可能です。まずは通知文書による督促、2カ月の滞納を目途に管理会社からの電話による督促、3ヵ月を超える場合は訪問による督促をしますが、この場合は管理会社の担当者と管理組合の役員で訪問すると効果的でしょう。5カ月を超える場合は、内容証明郵便によって強制力を持った督促を行います。

そのほか、突発的な天災や事故によって管理費が上がる場合がありますが、これに関しては仕方がないでしょう。

設備の点検業者を見直す

大規模なマンションでなくても、エレベーターや貯水槽といった設備があります。これらは、法律によって定期的な点検が義務付けられているので、点検業者を見直すことで大幅に管理費を値下げすることも可能になるでしょう。

不要な管理費を削減する

マンション管理の費用は、住人が不要だと感じている部分にも使われているかもしれません。例えば廊下や共用部の光熱費を電力会社を変更することで削減したり、利用頻度の少ないサービスに関しては廃止自体を提案してもいいでしょう。

管理業務の費用対効果を見る

設備や管理費の削減を行ったら、次に業務内容に対して管理費が見合っているものかを確認しておきましょう。そのためには、管理費がなにに使われているのかを確認する必要があります。値下げ交渉をせずとも、これによって結果的に値下げができる可能性もあるでしょう。

管理会社の見直しを検討する

値下げ交渉も兼ねて、管理会社の見直しも検討してみてください。最近では、管理会社の変更は当たり前に行われるようなので特に遠慮する必要はありません。仮に業務内容が同じだったとしても、管理会社同士の価格競争が起きているので、今よりも安い管理費にすることは可能です。

値下げができた事例

大規模修繕工事の計画が始動し、管理会社が見積もりを取ってみると現在の修繕積立金では工事ができず、管理費と修繕積立金の値上げが行われました。

しかし、あまりにも負担が増すため、管理組合で第三者である外部の専門家に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を依頼し、さらに、コンサルタント会社による住民向けの無料セミナーも開催した結果、管理委託費の大幅な減額が行われたということがあったそうです。交渉をするのであれば、専門家に相談することが大切なのかもしれません。

{
・原則、管理費は上がらない
・値上げ理由を把握する
・管理費を削減する
}

管理費と修繕積立金の利用用途を理解しておこう

毎月の支払には、管理費と修繕積立金がありますが、その違いを正確に理解できているでしょうか。価格の値下げを行うためには、この基本を理解しておくことが大切です。

管理費

管理費は主に共用部分の水道光熱費や保険費用、清掃などの日常的な管理、エレベーターや電気設備、給排水設備、消防設備などの点検費用などに使用されます。ほかにも管理人の人件費やごみ処理費、軽微な損傷の補修費、管理組合の運営費などがあります。

つまり、管理費がないと、マンションの品質を維持し、正常に運営していくことはできません。また、大規模なマンションであれば、コンシェルジュサービスやキッズスペース、ゲストルームなどの費用にも使用されます。

修繕積立金

修繕積立金は、建物を維持するために必要な大規模修繕工事のために積み立てておくお金です。建物は長い期間使用すると、雨風によって外壁の鉄骨が錆びて耐久性の低下を招いたり、屋根の劣化で雨漏りが起こるなど、劣化を避けることはできません。そのため必ず、修繕工事は必要になってくるのです。そして、多くの場合は修繕積立金が不足し、じょじょに値上がりする傾向は否めません。

なお修繕積立金は、計画的な修繕工事以外にも不足の事故などによるやむを得ず必要となる修繕、敷地や共用部分の変更、建て替えや敷地売却に必要な調査に使用することも可能です。

{
・管理費は維持に使用
・修繕積立金は修繕工事用
・どちらも必要なもの
}

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管理費が安いマンションはどういったものなのか

管理費はマンションによって異なりますし、同じマンション内でも階数によっては異なります。ここでは、管理費が高くなるマンションの特徴を理解しておきましょう。

戸数と階数によって管理費は変わる

マンションの管理費は戸数が多ければ多いほど、1戸数が負担する管理費はおのずと少なくなります。しかし、戸数が多いマンションが、空き部屋による管理費値上げのリスクを抱えていることは否定できません。国交省の平成25年マンション総合調査によると、戸数別の管理費相場は以下となります。

戸数管理費
20戸以下約16,000円
21戸以上約11,000円
76戸以上約10,000円
301戸以上約9,000円
500戸以上約11,000円

やはり戸数が少ないと管理費も高くなるようですが、500戸以上になると再び管理費が高くなっています。大規模マンションには、入居者のためにさまざまな共用施設が用意されているので、そもそもの管理費が高い影響があるのかもしれません。

次に階数別に管理費の相場を見ていきましょう。

階数管理費
3~5階11,000~12,000円
6~10階10,000~11,000円
11~19階9,000~10,000円
20階以上12,000~13,000円

階数で見ると低層階は管理費が高く、階数が上がるにつれて下がっていき、20階以上の高層階になるとまた管理費は高くなるようです。つまり戸数が301~500戸未満で、11~19階の物件が最も管理費を抑えられる可能性があります。

マンション内の設備で管理費は変わる

タワーマンションのような大規模マンションでは、入居者を集めるためにさまざまな高性能設備が用意されています。例えば、タワーマンションならではの設備には、高層階からの眺めを堪能できるスカイラウンジや屋上に庭を設置したスカイガーデン、スポーツジムにフィットネスクラブ、入居者が知人をもてなすためのゲストルーム、プールにスーパーやコンビニまでも敷地内にある場合もあるのです。設備名称を聞いただけで、膨大な管理費が必要になると分かるのではないでしょうか。

{
・301~501戸の物件
・11~19階の物件
・設備でも管理費は変わる
}

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管理費を下げることによる悪影響

ここまでに管理費を抑える方法や値下げについて話してきましたが、必要以上に削減することは絶対に避けましょう。ここでは管理費を下げるデメリットについて、知っておきましょう。

適切なマンション管理ができない

管理費はマンションの質を維持するために、必要不可欠なものです。そのため、価格が高いという理由だけで値下げを行ってしまっては、さまざまな点で支障が出てくるでしょう。清掃が行き届いていなかったり、管理人の常駐時間が減ることでセキュリティ面などに不安を抱えたり、防犯カメラなどの設備が故障しても修理することができなくなってしまいます。管理費がなくては、清潔で安全なマンションを維持することはできません。

管理組合と管理会社は協力関係にある

そもそも、マンション管理とは管理組合と管理会社が協力して行うべきものです。そのため、管理費が高いと感じるのであれば、管理会社の変更や値下げ交渉を考えるのではなく、まずは協力して管理費が高くなっている問題を解決しなくてはいけません。それを怠って、値下げ交渉をしたとしても管理の質を低下させるだけです。

{
・管理費は必要なもの
・管理組合と管理会社は協力
・値上げの問題を把握する
}

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価格の値下げが困難であれば、売却も検討する

ここまでで管理費の重要性も、ある程度の相場も分かったのではないかと思います。それを踏まえて、値下げが困難なのであれば、マンションを売却することも検討しましょう。

売却するなら築年数に気を付ける

マンションの売却は築年数が大きく影響してきます。築5年以内の築浅物件から10年以内のものであれば、買い手に困ることはありません。しかし、それを超える築年数だと大規模修繕工事による修繕積立金の値上げを心配し、簡単に売却することはできなくなります。そのため価格の値下げや、リノベーションによる付加価値をつけることが必要になるので、売却するのであれば築10年を迎える前に決断しましょう。

所有年数も重要

譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税を支払わなければいけません。なお、この税金は、所有年数が5年を超えるか否かで、譲渡所得税の税額が変わってきます

所有期間税額
住宅の所有5年以下の短期譲渡所得所得税率3%、住民税率9%
所有5年超の長期譲渡所得所得税率15%、住民税率5%

見てのとおりで、短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて、税額が非常に高くなるので、可能であれば5年以上所有してから売却するようにしましょう。

3,000万円の特別控除の特例

居住用マンションの売却では、3,000万円の特別控除の特例を必ず利用してください。自分が居住していた物件であり、売却年から過去2年間に特別控除やほかの譲渡損失の特例を受けておらず、買主との関係が夫婦や親子などでなければ、3,000万円まで課税譲渡所得を控除することができます。

{
・築10年になる前に売却
・5年以上所有する
・控除制度を利用する
}

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管理費の値上げは売却タイミングでもある

管理費が値上がりしたということは、部屋の空きや駐車場の空きによって経営がうまくいっていなかったり、滞納があるといった問題をマンションが抱えている可能性が考えられます。

そのほかにも、値上げの理由はあるとは思いますが、経営難なのであれば入居者としてはどうすることもできないでしょう。つまり、値上げというのはそのマンションを売却して、別のマンションに引っ越すタイミングと考えることもできます

もし、管理費の削減に限界があり、値下げ交渉や管理会社を変えることでも管理費の問題が改善されないのであれば、自分の身を守るために引っ越しを検討しみてもいいかもしれません。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

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