マンションを売却する方法は、大きく仲介による売却と不動産会社による買取の2つがあげられます。それぞれで売却にかかる手数料は異なるため、金額の違いを比較して知っておくことが大切です。
手数料がどれくらいかかるのかを理解しておくことで、売却によって手元にいくらお金が残るのかもイメージしやすくなります。仲介と買取の手数料を比較し、よりお得な方法でマンションを売却しましょう。
マンション売却でかかる仲介手数料のシミュレーション
すまいステップで仲介手数料のシミュレーションを受けられるのはご存知でしょうか。
すまいステップの仲介手数料シミュレーションは、物件情報を入力すれば素早く簡単に手数料を知ることができます。
また、細かく査定額を知りたい場合は、そのまま不動産一括の依頼が可能なので、「簡単な査定額を知ってから売却するか決めたい」方にピッタリなサービスになっています。
ぜひ、すまいステップの仲介手数料のシミュレーションサービスを利用してみてください。
不動産会社ごとに仲介手数料を比較できる？
仲介手数料は会社ごとに異なるのでしょうか？会社ごとに違ったら安く済ませたいですよね。
この章では、マンション売却でかかる仲介手数料は会社ごとに比較できるのか解説しています。
多くの不動産会社は仲介手数料を上限で設定している
大体の不動産会社では、仲介手数料を上限で設定している会社が多いです。
仲介手数料の安さよりも、依頼を考えている不動産会社のサービスの質などを重要視して媒介契約を結ぶと良いですね。
また、仲介手数料が無料や半額と謳っている会社は囲い込みの可能性もあるので、どのように売却活動を進めていくのかなどを担当者に確認しておきましょう。
仲介手数料の上限額の計算方法
仲介手数料は売却価格によって変動し、高値で売れるほど、手数料は高くなります。また、仲介手数料は法律で上限額が決められており、以下の式で計算可能です。
| 売買価格 | 報酬額の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3%＋消費税 |
なお、売却価格が400万円を超える場合は、次の式で手数料の上限額を計算できます。
仲介手数料がどれくらいかかるかは、査定を受けてマンションのおおよその売却価格を知ることで調べられます。
一括査定サイトのすまいステップなら、一度に最大4社から査定を受けられるため、仲介手数料の費用の目安を判断しやすいでしょう。
登録も3分程度と簡単であり、無料で利用できる点も、すまいステップならではの魅力です。
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仲介手数料が「無料」の会社は注意！
マンション売却をする際に、売主からの仲介手数料が無料と謳っている不動産会社があります。
すべての会社に言えることではありませんが、「無料」までいくと囲い込みを行っている可能性が高くなります。
なぜなら、売主から仲介手数料をもらえないため、買主を自社で見つけて成約するしかなくなるからです。
他の不動産会社に紹介された購入希望者に物件を売却しないことを指します。
一方、他社から紹介された買主がマンションを購入した場合、不動産会社がもらえるのは売主からの仲介手数料のみです。
囲い込みを受けると、売却活動が限定的になり本来売れる売却価格よりも安くなってしまう可能性があります。
そうなると、仲介手数料が無料の意味がなくなります。
囲い込みを防ぐ方法
囲い込みを防ぐ方法は、レインズの登録内容を確認してみましょう。
確認する方法は、レインズの登録証明書に記載されているIDとパスワードが必要で、レインズで入力すれば取引状態を確認できます。
媒介契約を結んだ際に、登録証明書を受け取り内容を確認しておきましょう。
レインズの登録物件の取引状態を表す項目
- 公開中…他の不動産会社から問い合わせを受け付けている状態
- 書面による申し込みあり…不動産会社が書面による申し込みを受けた状態
- 売主都合で一時紹介停止中…売主の事情で一時的に物件を照会できない状態
レインズに掲載していても、ほかの不動産会社から買主を連れてきても、②・③のように嘘をついて交渉させてくれないことがあります。
このような取引状態になっていた場合、囲い込みされている可能性があるので、担当者に確認してみると良いでしょう。
不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当？安すぎる手数料に注意
マンション売却の仲介手数料とは
そもそも仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼してマンション売却で売買契約をした際に、仲介手数料がかかります。
マンション売却は、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行っていくのが一般的です。媒介契約により不動産会社が売主の代わりに売却活動を行ってくれます。
マンション売却でかかる仲介手数料はなぜ払う？
マンション売却で売買契約をした際、不動産会社に成功報酬として支払いますが、なぜ仲介手数料を支払わなきゃいけないのでしょうか。
仲介手数料を支払う理由は以下の通りです。
- 売却するマンションのチラシ作成・サイトへの掲載
- 売主にマンション売却に関するアドバイス
- 購入検討者への物件紹介・内覧の案内
- マンション売却の交渉・手続き
上記が不動産会社が行ってくれる主な業務です。上記のような業務を行う場合、人件費や広告作成費など費用が必要になります。
マンション売却で必要な業務を代行してくれることに対して、仲介手数料を支払う必要があるのです。
マンション売却でかかる仲介手数料はいつ払う？
マンション売却は、売買契約の成立後に様々な手続きが発生します。
そのため、売買契約の成立後と引き渡し時の2回に分けて支払いを請求してくる不動産会社が多いです。
1回目：買主と売買契約が成立した時に半額支払う
2回目：マンションの引き渡しが完了した時に半額支払う
マンション売却でかかる仲介手数料を安くする方法
マンション売却で不動産会社に依頼する際に、仲介手数料を抑える方法がいくつかあります。この章では、マンション売却でかかる仲介手数料を抑える方法を紹介しています。
仲介手数料を抑える方法は以下の通りです。
- 不動産会社に値下げ交渉を行う
- 値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ
- 不動産買取を検討する
- 仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ
不動産会社に値下げ交渉をする
通常は、上限いっぱいの仲介手数料を請求している不動産会社であっても、値下げの交渉で、割り引いてもらえることはあります。
売却価格が高くて請求できる金額が多い、他の不動産会社に依頼するか迷っているなどと伝えることで、値下げをしてもらえる可能性はあります。
他の不動産会社との条件を比較する際には、査定結果を見せて交渉すると良いでしょう。
ただし、交渉の余地があるだけで、必ずしも値引きをしてもらえるとは限りません。
専任媒介契約を結び値引き交渉をする
専任媒介契約の場合、契約の期間内は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができなくなります。
つまり、専任媒介契約でマンション売却できれば、不動産会社は仲介手数料という形で必ず利益を獲得できます。
そのため、専任媒介契約を結ぶとマンションを積極的に売り出してもらえる傾向にあるのです。
売却活動の状況を売主に報告する頻度が違います。
専任媒介契約では２週間に１回以上に対し、専属専任媒介契約では１週間に１回以上の報告と頻度が多くなります。
不動産買取を検討する
手数料を抑えたい場合、仲介による売却ではなく不動産会社による買取を検討することがおすすめです。
買取の場合、売却が成立しても仲介手数料はかかりません。
また、仲介よりも素早く売却できる点も、買取の魅力です。
マンションは所有しているだけでも維持費がかかるため、売却期間が長引くほど、コスト負担も増えます。
短期間で売却できる買取なら、余計な維持費をかけずに済むため、ランニングコストの負担も軽減可能です。
仲介手数料に安い不動産会社を選ぶ
仲介手数料について定められているのは上限のみで、そもそもの手数料が安い不動産会社はあるので費用を節約できます。
しかし、仲介手数料の安さだけを考えると、サービスの質が低かったり売却の活動エリアが限定されたりすることも多いため、不動産会社の選定は慎重に行いましょう。
まずは一括査定サイトでマンション査定してみよう
費用が安くて信頼できる不動産会社を探したいなら、一括査定サイトでそれぞれの条件を比較してみることがおすすめです。
すまいステップなら、一度に最大4社の査定結果を比較できるため、より好条件を提示する業者を選びやすいでしょう。
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仲介手数料以外でかかる費用
そもそもマンションを売却する際には、さまざまな手数料や費用が発生します。売却時にかかる費用の種類は、以下の通りです。
- 税金
- 書類を取得するときの手数料
- その他の手数料と費用
費用ごとの特徴を知り、マンション売却にあたってどれくらいのコストがかかるのかを知っておきましょう。
税金
マンション売却時にかかる税金は、次のものがあげられます。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、売却時には必ず支払わなければなりません。登録免許税は名義の変更や抵当権の抹消などにかかる税金です。
売却によって利益が出ている場合は、譲渡所得税も課税されます。譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税の3つです。マンションを売却しても利益が出ていない場合は、譲渡所得税は非課税です。
書類を取得するときの手数料
マンションを売却するにはさまざまな書類が必要であり、取得の際には手数料がかかります。代表的な書類としては印鑑登録証明書や住民票などがあげられ、一部数百円で取得可能です。
売却時に新たに取得する書類は少なく、基本的には購入時に受け取っているものを使用します。一部書類は再発行時に数万円程度の費用がかかることもあるため、余計な出費を増やさないために、書類は大切に保管しておきましょう。
その他の手数料と費用
マンションの売却にかかるその他の手数料や費用は、次のものがあげられます。
- 住宅ローンに関する手数料
- 司法書士への報酬
- 修繕費用
- 引越し費用
マンションの売却時には、さまざまなシーンで費用がかかります。
住宅ローンに関する手数料
マンション購入時に住宅ローンを組んでいて、売却と同時に一括返済する際には、一括返済手数料がかかります。一括返済手数料は金融機関によって異なるため、事前にいくらかかるのか確認しておきましょう。
また、住宅ローンを組んでいる場合は、その抵当権を抹消しなければマンションは売却できません。
抵当権の抹消には登録免許税がかかり、不動産1件に対して1,000円を支払います。
司法書士への報酬
住宅ローン完済後の抵当権の抹消は、自身で行うだけではなく司法書士に依頼して代行してもらうことも可能です。司法書士に抵当権を抹消してもらう場合は、登録免許税に加えて、司法書士への報酬がかかります。
報酬額は依頼先によって異なりますが、1～2万円であることが多いです。自身で抵当権の抹消手続きを行う場合は、司法書士への報酬は発生しません。
修繕費用
売却するマンションの状態によっては、修繕費用がかかることもあります。マンションの売却にあたって大規模なリフォームをする必要はありませんが、故障箇所があるなら修繕しているほうがスムーズに売却できます。
修繕の内容や規模によって金額は変動しますが、マンションの状態次第では高額な費用がかかってしまう場合もあることは覚えておきましょう。
引越し費用
マンションの売却だけではなく、新居の購入も含む買い替えの場合は、引越し費用がかかります。買い替えの方法は先にマンションを売却してから新居を探す売り先行と、事前に新居を購入し、その後マンションを売却する買い先行の2つがあります。
売り先行の場合はマンション売却後に仮住まいが必要となるため、合計2回の引越しが必要です。引越しは数十万円程度かかることが多いため、買い替えをする場合は費用として頭に入れておきましょう。
