マンションを売却すると、売却価格に応じてお金が手元に入ってきます。しかし、実際の不動産売却では費用がかかり、特に手数料などのコストは把握しておかなければなりません。
手数料やその他費用を差し引いた分が、実際の利益となるため、住み替えなどで資金計画を立てるためにも、コストの計算は重要です。売却時にかかる手数料を知り、マンションをスムーズに売りましょう。
マンション売却時に支払う手数料は？
まずはマンションを売却する際には、どのような手数料がかかるのかを知っておく必要があります。手数料として発生するのは、次の2つです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- ローンを一括返済する場合の手数料
これら2つがどのようにかかるのかを知り、基礎知識から身につけていきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産会社と媒介契約を結び、仲介してもらって売却する場合は、仲介手数料が発生します。媒介契約には3つの種類がありますが、どの場合でも仲介を依頼していると、手数料がかかることは覚えておきましょう。
仲介手数料は、不動産会社と媒介契約を結んで売却する際の必須費用なので、必ずコストとして計算しておかなければなりません。
不動産会社に依頼しない場合は手数料は発生しない
マンションの売却で、必ずしも仲介手数料が発生するわけではなく、必要なのはあくまで仲介で売った場合のみです。そのため、個人で売却して不動産会社を利用しないなら、仲介手数料はかかりません。個人売買なら、双方の合意で契約が成立するため、不動産会社を通さずに売却が可能です。
ただし、仲介手数料がかからないという金銭的なメリットはあるものの、買主を見つけることや条件の設定、契約書の作成などのハードルは一気に上がります。よって、契約内容をきちんと確認しておかないと、あとでトラブルに発展するリスクも高いため、注意しなければなりません。
また、仲介手数料が発生しないケースとしては、不動産会社に買い取ってもらうことも該当します。不動産会社に依頼して売却する方法は、仲介と買取の2つありますが、買取なら不動産会社自身が買主となるため、仲介手数料は不要です。
ローンを一括返済する場合の手数料
住宅ローンを組んでいる場合は、売却時に一括返済をしなければならないことが多いです。この際にはローンの残債に加えて、一括返済の手数料を支払わなければなりません。手数料は契約している金融機関やローンの残債、金利の種別によって異なります。
場合によっては、手数料だけで10万円以上することもあるため、コストを把握しておくことは重要です。一括返済の手数料は、すでにローンを完済しているなら不要で、また売却時に借り替えをする場合も、返済手数料はかかりません。
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マンション売却時に支払う仲介手数料の知っておくべき知識
不動産売却の方法は複数ありますが、スムーズかつ好条件で売却するためには、仲介を依頼することがおすすめです。そのため、一般的な不動産売却では仲介手数料が発生することが多いため、詳細まで知っておかなければなりません。仲介手数料についての理解を深めておくことで、コスト計算がスムーズに行えます。
仲介手数料の内訳
仲介手数料は単に媒介契約を結び、仲介を依頼したことだけの費用ではなく、広告費や現地案内の費用など、売却に関する各種基本業務も含まれます。仲介手数料の内訳は幅広いため、売却活動費も含めて費用を支払っていると考えましょう。
特別な業務を依頼した場合
基本的な業務は仲介手数料の範囲に含まれますが、別途特別な業務を依頼すると、その他費用として料金が上乗せされます。例えば、基本業務の範囲外で広く広告を出したり、遠くにいる購入希望者の対応や交渉などを行ったりした場合は、費用が加算されると考えましょう。
どこまでが特別な業務に含まれるかは、不動産会社によって異なるため、実費精算分の費用については、契約時に確認しておくことが大切です。
売却が成立しなければ支払う必要はない
不動産売却に伴う仲介手数料は、成功報酬という性質を持っています。そのため、仮に複数の不動産会社と契約していた場合は、契約が成立した業者のみに仲介手数料を支払い、その他の業者には支払う必要はありません。
また、1社しか契約していない場合で、途中で売却活動を中止した場合も、仲介手数料は発生しないことになります。売買契約の締結が費用発生の条件であるため、それまでは手数料の計上は保留になっていると考えましょう。
ただし、途中で売却活動を中止した場合でも、それ以外にかかった特別な業務の費用については、支払いを求められることがあるため注意が必要です。
支払うタイミングは契約時と引き渡し時
仲介手数料の支払いが必要となるのは、売買契約締結時と引き渡しの時の2回です。まず売買契約を締結した際に半分支払い、引き渡しの際に残りを支払うケースが一般的でしょう。
ただし、支払いのタイミングは不動産会社ごとに設定されることもあるため、いつ支払うことになるのかは事前に確認しておく必要があります。
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マンション売却時の仲介手数料の金額
実際に仲介手数料がいくらになるのか、事前に計算して大体の費用を算出しておけば安心です。仲介手数料には決まった計算式があるため、売買契約成立前でもある程度の金額は算出できます。また、手数料については法的な取り決めもあるため、詳しくみていきましょう。
相場の計算方法
仲介手数料は売却価格によって決まり、金額によって計算式が異なります。
| 売却価格 | 報酬額 |
| 200万円以下の部分 | 報酬の5%+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 報酬の4%+消費税 |
| 400万円を超えの部分 | 報酬の3%+消費税 |
仲介手数料は課税対象取引のため、消費税も考慮しなければなりません。それぞれ対象になる金額部分を、計算式に当てはめて算出しますが、売却価格が400万円を超える場合は、次の式でまとめて計算できます。
売却価格が400万円超えの仲介手数料=売却価格×(3%+60,000円)+消費税
条件にもよりますが、マンションの売却では400万円を超えることが多いため、基本的にはこの式で計算すると考えてよいでしょう。
売買価格が3,000万円の場合
もし売却価格が3,000万円だった場合は、次のように計算して手数料を算出します。
3,000万円×3％＋6万円＝約100万円(税抜き価格)
この場合の仲介手数料は約100万円となり、これに消費税をプラスした分が、実際に支払う金額になると考えましょう。
上限が決められている
不動産売却の仲介手数料は上限が法律で決められているため、金額ごとの計算式で求められる以上の費用は、不動産会社は請求できないことになっています。例えば、仲介手数料の計算式に当てはめて算出した金額が100万円であれば、そこに消費税を加えた分が仲介手数料の上限となり、それを超えて請求することは違法です。
また、決められているのは上限のみであるため、金額を大幅に下げて請求することも可能です。上限内での金額設定が自由なことから、不動産会社によって仲介手数料の費用が異なることもあります。
マンション売却時の仲介手数料を抑える2つの方法
売却価格によっては、100万円以上かかってしまうこともある仲介手数料は、マンション売却の費用の中でも高額です。そのため利益を確保するためには、いかにして仲介手数料を抑えられるかが重要です。仲介手数料を節約する方法は2つあります。
仲介手数料の安い不動産会社を探す
仲介手数料について定められているのは上限のみであるため、そもそも手数料が安い不動産会社を探すことで費用を節約できます。不動産会社によって請求金額は異なり、上限いっぱいまで請求する業者もあれば、割引して請求したり、場合によっては無料としているところもあります。
しかし、仲介手数料の安さだけを考えると、サービスの質が低かったり利用先が限定されたりすることも多いため、業者の選定は慎重に行わなければなりません。費用が安くて信頼できる不動産会社を探したいなら、一括査定サイトでそれぞれの条件を比較してみることがおすすめです。
すまいステップなら、一度に最大4社の査定結果を比較できるため、より好条件を提示する業者を選びやすいでしょう。査定を受けた業者とは、直接コンタクトを取ることも可能なため、このときに仲介手数料の金額についても相談できます。
信頼できる不動産会社を見つけることは、利益の確保だけではなく、スムーズに売却を完了させるためにも重要なため、依頼先はこだわって選定することをおすすめします。
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仲介手数料を安くできる理由
上限いっぱいまで請求する不動産会社が多い中で、なぜ仲介手数料を安く設定する業者があるのか、疑問に思う人もいるでしょう。これにはいくつか理由があり、代表的には次のものが挙げられます。
- 売却物件を優先的に獲得したい
- 仲介手数料以外で利益を出している
- 売主と買主の双方から手数料をもらっている
業者によって理由は異なりますが、これらのうちのどれかに該当するスタイルをとっているなら、仲介手数料を安く設定していることが多いです。
不動産会社に値下げの交渉を行う
通常は、上限いっぱいの仲介手数料を請求している不動産会社であっても、値下げの交渉を行うことで、割り引いてもらえることはあります。設定している金額は、固定の据え置きとは限らないため、売却時の条件を工夫するなどして、一度交渉をしてみるとよいでしょう。
売却価格が高くて請求できる金額が多かったり、他の不動産会社と利用を迷っているなどと伝えたりすることで、値下げをしてもらえる可能性はあります。他の不動産会社との条件を比較する際には、査定結果を見せて交渉することがおすすめです。
ただし、交渉の余地があるだけで、必ずしも値引きをしてもらえるとは限りません。どのような条件を提示しても、仲介手数料の金額は変えない不動産会社もあることは覚えておきましょう。
マンション売却時の仲介手数料に関する3つの注意点
失敗なくスムーズにマンションを売却するためには、仲介手数料についての注意点を知っておくことが大切です。
- 手数料が安さだけで不動産会社を選ぶのはNG
- 支払った仲介手数料は取り戻せないこともある
- 値下げ交渉はやりすぎない
これら3つのポイントを把握して、後悔なくマンションを売却しましょう。
手数料が安さだけで不動産会社を選ぶのはNG
仲介手数料を安くしたいなら、できるだけ最初の設定金額が低い不動産会社を選ぶ必要がありますが、金額の多寡だけで決めてしまうことはおすすめできません。仲介手数料が安い理由はさまざまありますが、ネガティブな理由で安くなっているということも多いです。
例えばサービスの質が悪く、集客ができないために仲介手数料を安くしていたり、その他のところで費用を多く請求することで、仲介手数料の割引分を補填していたりする不動産会社は少なくありません。
つまり、金額の安さだけで選んでしまうと、売却活動がスムーズに進められなかったり、割引分を上回る金額を請求されて、結局コストが高くついてしまったりすることもあります。
質が悪い不動産会社や、悪徳業者に引っかかってしまう可能性も高いため、仲介手数料の金額だけで判断せずに、信頼できるかどうかを念入りにチェックするようにしましょう。
支払った仲介手数料は取り戻せないこともある
仲介手数料は、不動産売却が成立した際の成功報酬ですが、契約締結後に契約解除になってしまったとしても、支払った手数料が戻ってこないことがあります。売買契約が締結されても、取引が確実に行われる保証はなく、買主と売主それぞれの都合で契約破棄になることも少なくありません。
このときに、すでに支払った仲介手数料は不動産会社のものとなり、返還されないことが多いため注意が必要です。売主の都合で契約破棄となった場合はもちろん、ローンの審査が下りなかったなど、買主都合でも手数料が戻ってこないケースは多々あります。
基本的に、不動産会社に落ち度が認められない限りは、支払った仲介手数料は戻ってこないと考えなければなりません。
値下げ交渉はやりすぎない
少しでも仲介手数料を安くしたいなら、値下げ交渉を行うことも大切ですが、やりすぎは禁物です。値下げ交渉をやり過ぎると、売却活動を後回しにされたり、手を抜かれてしまったりすることも少なくありません。
そもそも不動産会社は、仲介手数料で利益を獲得しているため、これを値引きしてしまうと獲得できる利益が少なくなってしまいます。発生する利益が少ない案件については、積極的に売却活動を行わないこともあり、なかなか買い手が見つからなくなってしまうことも少なくありません。
多少の交渉は問題ありませんが、値下げを無理強いすると印象が悪くなり、その後の売却活動に悪影響をもたらしかねないことは理解しておきましょう。
手数料のことも含めてマンションの売却計画を立てよう
マンションを売却する際は、仲介手数料やローンの一括返済手数料を考慮して、売却計画を立てることが大切です。支払う費用を頭に入れていないと、思ったほど利益が出ずに資金計画で苦労する可能性があります。
円滑な資金計画を立て、売却から住み替えまでをスムーズに行うためにも、手数料を念入りに計算してから売却活動に臨みましょう。
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