【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却の手数料は売却価格の約3%【計算方法を解説】

「マンション売却で手数料はいくらかかる?」

「マンション売却の手数料は払わなければいけないの?」

マンションを売却する時には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料がいくらかかるのか一緒に求めてみましょう。

監修者松岡慶子
監修松岡慶子
神戸大学出身。音楽関係のライターとして、音楽専門誌等に執筆経験がある。 2016年10月28日に大阪市中央区に「はる司法書士事務所」を開設。監修本として「事業者必携 これならわかる 最新 不動産業界の法務対策」「事業者必携 不動産契約基本フォーマット 実践書式80」「図解で早わかり 民法改正対応! 最新 土地・建物の法律と手続き」(いずれも三修社)などがある。
【保有資格】司法書士
【URL】はる司法書士事務所

マンション売却の手数料をシミュレーションしよう

マンション売却の手数料の概算表

次の段落で詳しく解説しますが、マンション売却の手数料はマンションの売却価格によって決まります。

下記の表はマンションの売却価格ごとの仲介手数料の概算表です。

マンションの売却価格マンション売却の仲介手数料
2,000万円66万円
2,500万円81万円
3,000万円96万円
3,500万円105万円
4,000万円126万円
4,500万円141万円
5,000万円156万円
5,500万円171万円
6,000万円186万円

全て消費税抜きの価格

仲介手数料には消費税がかかります。実際には上記で算出された価格に消費税を足した金額を不動産会社に支払います。

この章で、マンション売却の仲介手数料がいくらか、およその価格が分かりましたね。

ところで、マンション売却の手数料はどのように算出されるのでしょうか?

次の章では、仲介手数料の詳細な求め方を解説します。

マンション売却の仲介手数料の計算式

マンション売却の手数料は、一般的に下記の計算式で求められます。

仲介手数料
(マンションの売却価格×3%)+ 6万円 +消費税

ただし、この計算式は簡略化された速算式です。必ずこの価格になるとは限りません。

この章では、マンション売却の手数料を算出する上で知っておくべき基礎知識を解説します。

マンション売却の手数料の法定上限額

マンション売却の手数料は、売却価格に対して法律で下記のように上限が定められています。

マンションの売却価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売却価格の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分売却価格の4%+消費税
400万円を超えの部分売却価格のの3%+消費税

マンション売却の仲介手数料の計算方法

では上記の法令に基づいて、5,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料の上限を求めてみましょう。

  1. 5,000万円のうち、200万円までの部分
    200万円×5%
    =10万円
  2. 5,000万円のうち、200万円超400万円までの部分
    200万円×4%
    =8万円
  3. 5,000万円のうち、400万円を超える部分
    (5,000万円 – 400万円)×3%
    =138万円
  4. ①~③の金額を合計する
    10万円 + 8万円 + 138万円
    =156万円

400万円以下の部分は金額が決まっているため、冒頭の速算式で求められるということです。

この価格に、消費税を足した金額が不動産会社に支払う手数料の上限となります。

仲介手数料の上限についての例外

平成30年1月1日の宅建業法一部改訂で、売却価格が400万円未満の「低廉な空き家」にあたるマンションを売却する際の仲介手数料に対して特例が設けられました。

この特例により、売却価格が400万円未満のマンションが売却できた場合は仲介手数料の上限が18万円+消費税となります。

つまり、もし上記の法定上限が18万円未満だとしても、不動産会社は仲介手数料として上限18万円を請求できるということです。

売却したいマンションが「低廉な空き家」にあたる場合は、不動産会社から売主に告知があるため不安な場合や疑問点は不動産会社の担当者に尋ねてみましょう。

※参考:国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について(平成29年12月4日国土動第104号により一部改正(平成30年1月1日施行))」

ここまで、マンション売却の手数料の計算方法を見てきました。

仲介手数料の上限は法律で定められており、現状不動産会社による金額の差はほとんどありません。大事なのは不動産会社にマンションを高く売る力量があるかです。

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マンション売却の手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社にマンション売却の仲介を依頼して、売買契約が成立した場合に成功報酬として売主が不動産会社に支払う費用のことです。

マンション売却時は、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行っていくのが一般的です。媒介契約により不動産会社が売却活動の一端を担ってくれます。

なぜマンション売却で仲介手数料を払うのか

マンション売却で成功した場合、不動産会社に報酬を払いますが、なぜ仲介手数料を支払わなきゃいけないのでしょうか。

仲介手数料を支払う理由は以下になります。

上記が不動産会社が行ってくれる業務です。このような業務を行う場合、人件費や広告作成費など費用が必要です。

マンション売却で必要な業務を代わりに行ってくれることに対して、仲介手数料を支払います。

マンション売却で仲介手数料はいつ払えばいいのか

仲介手数料は、マンション売却の売買が成立した時に成功報酬として支払いが必要です。

仲介手数料の支払いは、2回に分けて支払いを行います。

支払いタイミング
1回目:買主と売買契約が成立した時に半額支払う
2回目:マンションの引き渡しが完了した時に半額支払う
マンション売却は売買契約の成立後に様々な手続きが発生するので、契約したら終わりではありません。
そのため、不動産会社は売買契約の成立後引き渡し時2回に分けて支払いしてる会社が多いです。

マンション売却の手数料は安くなる?

ここまで、マンション売却の手数料がどのぐらいかかるのか見てきました。

すまリス
マンション売却でかかる仲介手数料は「上限」が決められているんだね!ところで、「上限」ということは、仲介手数料をより安く設定している不動産会社はあるの?
下の図は、一般財団法人土地総合研究所が不動産会社116社に「不動産売買仲介の手数料率の決め方」を尋ねた結果です。
仲介手数料の決め方
81%にあたる116社が法律による上限いっぱいの仲介手数料を設定していました。
しかし、中には法律で定められた上限額より安く設定している不動産会社もありました。
どうして仲介手数料を安くできるのでしょうか?仲介手数料が値引かれる3つのパターンを解説します。
  • 不動産会社が「両手仲介」を行っている
  • 広告費の出費を抑えている
  • 営業努力によって仲介手数料を抑えている

不動産会社が「両手仲介」を行っている

実は、不動産会社は売主からだけでなく買主からも仲介手数料を貰っています。

同じ不動産会社が、売主からも買主からも手数料を貰うことを「両手仲介」と言います。

両手仲介とは

4000万円の物件を売却した場合、法定上限いっぱいの仲介手数料だとして不動産会社は売主から126万円を貰えます。

しかし、両手仲介の場合は売主から126万円、買主から126万円で合計252万円の仲介手数料を得られます。

仮に、売主から「端数分の6万円をまけてくれないか」と交渉されても、両手仲介を成立させれば十分に儲けられるのです。

リスク

すまリス
仲介手数料も安くなって、不動産会社も儲かるならいいことづくめじゃないか!
しかし、そうとは限りません。
最初から仲介手数料の値引きを打診すると、不動産会社はなんとしても両手仲介を行おうとするかもしれません。
すると、物件の「囲い込み」が行われます。
囲い込み
「囲い込み」とは、他社からの購入希望者を取りつがないことを指します。
例え他社から4,500万円で購入申し込みが入っても、「もうその物件は売れてしまったので」などと嘘をつき購入を断ります。
その代わり、自社で「3800万円なら買ってもいい」という購入希望者がいれば、売主のあなたと価格交渉をして売買を成立させます。
売主の立場から見れば、数万円の費用の節約のために100万円単位で売却価格が安くなってしまう可能性もあるのです。

広告の出費を抑えている

そもそも、仲介手数料にはどのような費用が含まれているのでしょうか?

不動産会社の営業マンへの給料はもちろんですが、「広告費」も仲介手数料の中から支払われています。

広告費は、マンションが高く・早く売れるように購入希望者を募集するために使われます。

広告費の主な使用用途は以下のようなものです。

  • SUUMO・ホームズなどのポータルサイトへの掲載費用
  • 地域誌への掲載費用
  • SNSやWebサイトでの広告費
  • 近隣エリアなどに配るビラの印刷代・配達代

リスク

広告の出稿を抑えると、その分購入希望者の目に留まる機会が少なくなります。

そのため、マンションが売却できるまでの期間が長引いたり、高く買ってくれる買主が見つからず売却価格が安くなってしまう可能性があります。

営業努力によって仲介手数料を抑えている

ここまでを読んで、「仲介手数料が値引きできるのはウラがあるからだ」と分かって頂けたと思います。

しかし一方で、企業努力によって売主に損をさせることなく仲介手数料の値引き行っている企業もあります。

例えば兵庫県に本社を置く株式会社ウィルでは、3カ月以内に売却できた場合は早期に成約したことで削減できた広告宣伝費を仲介手数料を割引という形で売主に還元しています。

株式会社ウィルの仲介手数料還元制度

※引用:株式会社ウィルホームページ「ウィルの報酬制度(22年5月25日閲覧)」より

先述した通り、仲介手数料の中には購入希望者を募るための広告費なども含まれています。

売却期間が長引くほど広告費の負担も重くなりがちなため、早期に売却できると不動産会社にとっても嬉しいのです。

この形式の手数料の値引きは広告宣伝費の還元するために行われており、仲介手数料が値引かれたからといってサービスの品質が落ちるわけではありません。

すまリス
まっとうな企業努力によって仲介手数料が安くなることもあるんだね!

記事のおさらい

マンション売却時の仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産会社にマンション売却の仲介を依頼して、売買契約が成立した場合に成功報酬として売主が不動産会社に支払う費用のことです。マンション売却時は、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行っていくのが一般的です。媒介契約により不動産会社が売却活動の一端を担ってくれます。

詳しく知りたい方はマンション売却時の仲介手数料とは?をご覧ください。

マンション売却でかかる仲介手数料はいくら?

仲介手数料は課税対象取引のため、消費税も考慮しなければなりません。それぞれ対象になる金額部分を、計算式に当てはめて算出しますが、売却価格が400万円を超える場合は、次の式でまとめて計算できます。
売却価格が400万円超えの仲介手数料=売却価格×(3%+60,000円)+消費税

詳しくはマンション売却でかかる仲介手数料はいくら?をご覧ください。

マンション売却でかかる手数料を抑える方法は?

マンション売却でかかる手数料を抑える方法は以下の通りです。

  • 仲介手数料の安い不動産会社を探す
  • 不動産会社に値引き交渉を行う
  • 値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ
  • マンション買取を検討する

詳しく知りたい方はマンション売却でかかる手数料を抑える方法をご覧下さい。

 

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