マンション査定の方法について疑問を持っている方は少なくないのではないでしょうか。
- この記事のポイント
- マンション査定の方法は「不動産会社に依頼」が一般的
- 不動産会社による査定方法は「机上査定」と「訪問査定」
- マンションの査定額は「取引事例法」で算出
マンション売却を検討するなら、「マンションがいくらで売れるか」を知るために査定する必要があります。
そこで、「マンション査定の方法ってどんなものがある？」「どうやって査定依頼するの？」という疑問を持つ方もいるでしょう。。
そんな方に向けてこの記事では、マンション査定の方法について徹底解説していきます。
マンション査定を受ける方法
マンション査定を受けるには、以下の4つの方法があります。
- 不動産会社に依頼する
- 不動産鑑定士に依頼する
- ネットで査定シミュレーションする
- 不動産一括査定を利用する
4つの査定方法によって得られる情報が異なるため、状況に合わせて依頼先を使い分けることが大切です。
それぞれ詳しく説明していきます。
不動産会社に依頼する
マンション査定の方法でもっとも一般的なものは、「不動産会社に依頼」です。
マンションの売却を考えている方は、不動産会社に査定依頼しましょう。
不動産会社が行う査定には以下の2種類あります。
- 机上査定(簡易査定)
- 訪問査定
それぞれどんな査定方法なのか解説します。
査定方法①机上査定(簡易査定)
「机上査定」とは、過去の不動産取引のデータをもとに査定額を算出します。
依頼を受けた不動産会社は現地へ行かずにおおよその査定額を算出するので、「簡易査定」とも呼ばれています。
同じマンション内で売却事例がある場合は、その売却価格が査定の基準となるので、机上査定でも実態に近い査定価格が分かります。
とはいえ、机上査定で出る査定額は簡易的なものなので、実際に売却できる価格とのずれが大きい場合もあります。
マンション売却を迷っているならまずは机上査定を行い、その後気になった不動産会社だけに訪問査定を依頼してみることがおすすめです。
もちろん、最初から訪問査定を行うことも可能ですが、訪問してもらう不動産会社を選定するためにも、一度机上査定をしておくとよいでしょう。
机上査定を依頼したい方は、以下のフォームから簡単に申し込みできます。
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査定方法②訪問査定
「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、室内や建物を詳細にチェックしたうえで査定額を算出します。
訪問査定では、実際にマンションを見てもらうため、机上査定よりも算出される査定額の正確性は高いです。
訪問査定時に見られる主なポイントは以下の通りです。
- 立地条件：生活の利便性や交通の便が良いか
- 階数や方角：日当たりが良い場所や高層のマンションだと価値は高くなります。
- ライフライン：上下水道、ガス、浄化槽の状況
- 管理状況：設備の破損の有無や修繕・管理状況
- 耐震基準：新耐震基準を満たしているか
- 騒音・臭気：騒音や臭いなどの近隣の環境
さらに、訪問査定後には、査定結果や計算に用いた周辺相場、売却事例などをまとめた査定書をもらえます。
マンション査定で不動産会社に見られるポイントを詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
不動産鑑定士に依頼する
2つ目のマンション査定の方法は「不動産鑑定士に依頼」です。
不動産鑑定で得られた結果と鑑定書は、財産分与や相続税の評価といった特殊な場面で利用されることが多いです。
不動産会社からの査定と異なり、不動産鑑定には約20万円～90万円の費用が発生します。
以下の記事では、不動産鑑定について詳しく解説しているので、そもそも鑑定が必要なのかどうか確認してみてくださいね。
ネットで査定シミュレーションする
3つ目のマンション査定の方法は、「ネットで査定シミュレーション」です。
以下のシミュレーターを実際に使ってみましょう。
マンション名とマンションの情報を入力するだけで、簡単に想定売却価格を算出できます。
不動産一括査定を利用する
マンションの売却を決めた時、どの不動産会社に依頼するか迷ってしまう方もいるでしょう。
そんな方には、4つ目のマンション査定の方法として「不動産一括査定」の利用がおすすめです。
不動産一括査定を利用すれば、自宅にいながらいつでも手軽に不動産会社へ査定依頼できます。
「すまいステップ」の不動産一括査定では、最大4社までの査定を無料で依頼できます。
マンションの売却を決めたら不動産会社による査定が必要不可欠なので、どの不動産会社に依頼するか迷ったらぜひ活用してみましょう。
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マンション査定はどの方法がいい？それぞれのメリット・デメリット
マンションの査定には4つの方法があることを解説しました。
どの査定方法を選べばよいのか、迷ってしまう方もいるでしょう。
この章では、それぞれの方法のメリット・デメリットを解説していきます。
- 机上査定のメリット・デメリット
- 訪問査定のメリット・デメリット
- 不動産鑑定のメリット・デメリット
- 査定シミュレーションのメリット・デメリット
机上査定のメリット・デメリット
机上査定のメリットとデメリットを以下の表にまとめました。
| メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|
|
|
|
机上査定は、依頼してから最短当日に査定結果を受け取れるので、すぐに査定額を知りたい時に便利です。
また、査定結果はメールで受け取れるので、不動産会社と顔を合わせる必要がなく、日程調整などの手間が省けることも大きなメリットです。
訪問査定のメリット・デメリット
訪問査定のメリットとデメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|
|
|
|
訪問査定では、不動産会社の担当者が現地まで訪れ、実際にマンションを見て査定額を算出してくれます。
そのため、机上査定よりも正確性の高い査定額が分かることが大きなメリットです。
しかし、担当者が訪れる日程の調整や、立ち合いのための手間や時間を割く必要があることがデメリットと言えます。
不動産鑑定のメリット・デメリット
不動産鑑定のメリットとデメリットは以下の通りです。
| メリット | メリット | 向いている人 |
|---|---|---|
|
| 正式な鑑定結果が必要な人 |
不動産鑑定は、裁判などでも利用できる鑑定書を手に入れられることが大きなメリットですが、多額の費用がかかります。
査定シミュレーションのメリット・デメリット
査定シミュレーションのメリットとデメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット | 向いている方 |
|---|---|---|
|
| おおよその査定を今すぐ知りたい人 |
査定シミュレーションのメリットは、やはり匿名で使えることと、その場ですぐに査定額が分かることです。
ただし、あくまでもシミュレーションのため、正確な査定額を知りたい方は不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
マンション査定の方法は「不動産会社に依頼」がおすすめ
これまでマンション査定の方法を4つ紹介しました。
この記事を読んでいる方の中には、すでにマンションの売却を決めている方もいれば、まだ売却するかどうか悩んでいる方もいるでしょう。
そんな時に役に立つのが不動産会社による査定です。
もちろん何の問題もありません。
むしろ、少しでもマンションの売却を視野に入れている場合は不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
いざ売却するとなれば、いずれにしても不動産会社に査定依頼することになるからです。
この章では、以下の2つについて解説します。
- 査定は無料で受けられる
- 査定後は必ず売却しなくてもよい
査定は無料で受けられる
不動産会社による査定は、誰でも無料で受けられます。
仲介手数料は、売却が成立したら支払い義務が発生するので、売却相談や査定の時点では費用を請求されることはありません。
どの不動産会社でも査定は無料で行われているので、気軽に依頼してみましょう。
まだ売却するか迷っているなら、今売却すべきなのか、いつが売り時なのかを判断するためにも役立つはずです。
仲介手数料について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
査定後は必ず売却しなくてもよい
不動産会社に査定してもらった後、必ず売却しなければならないわけではありません。
以下のグラフは、すまいステップで行ったアンケート結果をまとめたものです。
査定を受けた人のうち、半数以上の人が「査定後に不動産を売らなかった」と回答しました。
査定だけで済ませた人も多くいるため、あまり気負わずに査定依頼してみましょう。
まずは机上査定を受けてみることがおすすめです。
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マンションの査定額を決める3つの方法
不動産会社が査定額を算出する方法は原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。
このなかでも、マンション査定では取引事例比較法が利用されることがほとんどです。
この章ではマンション査定でよく利用される取引事例比較法を中心に査定方法を紹介していきます。
マンション査定で一般的な「取引事例比較法」
取引事例比較法は、近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出する方法です。
取引事例比較法はどの中古マンションを事例にするかによって査定価格が変動しるので、原則的に事例対象となるマンションは近隣エリアから選出されると決まっています。
取引事例比較法は以下の式で計算を行います。
＝事例地の単価(円/㎡) × 建物面積（㎡） × 補正率
補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことで、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して決めます。
事情補正
「転勤や離婚で売却を急いでいる」「ローンの返済のために売却せざるを得ない」といったやむを得ず売らなければならない事情があると適正な価格に補正されます。
時点修正
不動産の相場に変動するので、選択した取引事例の成約時点と現在の相場を比較して価格を修正します。
地域要因比較
事例不動産の地域と査定物件の地域要因を比較して価格を修正します。事例不動産が査定物件の近隣であればこの比較は不要です。
個別的要因比較
物件の個別要因の違いを考慮します。築年数やリフォームの有無、日当たり、敷地の形状などを考慮して価格を修正します。
例えば、査定したマンションAが駅徒歩5分で100坪に対し、事例物件として選んだマンションBが駅徒歩7分80坪で2000万円だとします。
この場合マンションAの方が好立地で坪数も大きいので、その分が補正されてマンションBよりも査定価格が高くなります。
主にマンションを査定をするときに用いられる方法で、売買事例が豊富な都市部の方が、より正確な査定額を算出できます。
賃貸マンションで用いられる「収益還元法」
収益還元法は、対象不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。
賃貸マンションや商業ビルなど居住用の物件ではなく、収益や投資目的の物件を査定する際に用いられる方法です。
収益還元法は以下の式で計算を行います。
＝1年間の純利益 ÷ 還元利回り
例えば、マンション賃月額が10万円、管理費が1万円、還元利回り10%の賃貸物件を査定すると、(10万円－1万円）×12カ月 ÷10% = 1080万円という計算になります。
期待還元利回りをいくらで見るかで、大きく査定額が変動するので不動産会社は周辺の賃貸不動産の利回りを参考に慎重に判断しています。
やや計算が複雑な査定方法ですが、居住用のマンション売却を考えている場合は知っておかなくても問題ありません。
マンション査定では利用されない「原価法」
原価法は、今ある建物を立て壊して、そこに新しい建物を建築時のコストから物件価格を割り戻す査定方法です。
マンションの査定ではほとんど使われることはなく間取りや内装の個別性が強い戸建てを査定する際に用いられることが多いです。
以上が査定額の算出する3つの方法です。
マンション査定の流れは4ステップ
不動産会社にマンション査定を依頼すると、どのような流れで行われるのでしょうか？
マンション査定は以下の4ステップで行われます。
机上査定を申し込む
訪問査定の申し込み・日時を決める
現地調査に立ち会う
査定結果を受け取る
また、マンション査定の前に以下のような準備を行っておくと査定がスムーズにいきやすく、より正確性の高い査定額が期待できます。
- マンションの売却相場を調べる
- 必要な書類を用意する
- マンションのアピールポイントや瑕疵をまとめておく
- 簡単な掃除や片付けは済ませておく
この章では、マンション査定の流れについてさらに詳しく解説していきます。
①机上査定を申し込む
まずは、不動産会社のHPや不動産一括査定を利用して査定を申し込みます。
机上査定か訪問査定を選択できますが、いきなり訪問査定はハードルが高いと感じたら、まずは机上査定を申し込みましょう。
机上査定では、簡単なマンションの情報からおおよその査定額が算出され、メールで査定結果を受け取れます。
不動産一括査定を利用した場合、選択した複数の不動産会社から査定結果が届くので、提示された査定額を比較しましょう。
②訪問査定の申し込み・日時を決める
机上査定の結果を受けて、マンションを売却する意志が固まったら訪問査定を申し込みましょう。
不動産会社の担当者に訪問査定を行う日時の希望を伝え、担当者の都合と調整して日程を決めます。
訪問査定当日は売主も立ち合う必要があるため、前後のスケジュールには余裕も持たせておきましょう。
③現地調査に立ち会う
訪問査定当日は、以下のような流れで現地調査が行われます。
マンションの室内や建物の調査：プラスポイント、マイナスポイントの確認
売主へのヒアリング：売主にしか分からない情報の確認
現地調査では、担当者から売主に対してマンションに関するヒアリングも行われるので、質問にはできるだけ正直に答えましょう。
担当者から売主に対するヒアリングでは、主に以下のようなことが尋ねられます。
- 売却理由
- 住宅ローンの残債額
- 設備の故障や不具合の有無
- リフォーム歴
- 近隣住民との関係性
- 周辺環境について（嫌悪施設の有無など）
マンション査定で見られるポイントについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
④査定結果を受け取る
訪問査定後、1週間程度で査定結果が出ます。
査定結果はメールでも受け取れますが、できれば対面で受け取って直接話を聞くようにするとよいでしょう。
訪問査定での担当者の言動は、不動産会社を選ぶ時の参考にもできるので、しっかりチェックしておきましょう。
マンションの査定額に影響を与えるポイント
次にマンション査定時にどのようなポイントが見られるのか解説していきます。
外部要因
ではまずはマンションの査定額に影響を与える外部要因について解説していきます。
周辺の売り出し物件の状況
周辺であなたと似た条件のマンションの売り出し状況が大きく査定額に影響を与えます。
査定額に影響を与えるポイントは以下のようなものがあります。
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- 広さ
- 築年数
- 方角
- 階数
- 日当たり
以上の条件が似ているマンションはあなたの競合物件となります。
そのため、同じ条件のマンションが多く売り出されているときは、査定価格や成約価格が大きく変動することがあります。
査定価格や成約価格が安くなるパターン
上述した競合物件があなたのマンションよりも極端に安く売り出されているケースがある場合は査定価格や成約価格が安くなりがちです。
例えば相場価格が4000万円のマンションが3000万円で売り出されていれば、そのマンションに買い手が殺到しますし、仮にあなたが適切な売り出し価格を付けたとしても相対的に高い値段に見えてしまいます。
ですのでこのようなケースの時には、まずはその中マンションが売れるのを待ってから売りに出すことをお勧めします。
査定価格や成約価格が高くなるパターン
上述したパターンとは真逆のパターンです。
仮に相場価格が4000万円のマンションが5000万円で売り出されてれば、あなたが相場より高い4500万円で売り出しても相対的にみると安く見えます。
このようなパターンでは高く売れるチャンスがありますが、高すぎる売り出し価格をつけることは避けましょう。
景気状況
不動産の価格は景気と連動して大きく変化します。特にマンションは、景気が悪い時には人気が落ち、査定額が低いです。
こちらの表は首都圏の新築マンションの成約率を表しております。
平成20年前後が大きく下がっていることが分かりますがこの時期はリーマンショックがありました。このことからも分かるように景気状況と成約率は強い関連があり、査定額にも影響を与えるポイントとなっています。
近隣の開発予定
例えば、あなたのマンションの近くで新しい駅ができたり、新路線誕生、道路の延伸ができたとします。すると、交通の便は一気に向上します。
これと同時にマンションの査定額も大幅にアップする傾向にあり、主に以下のような要因が査定額に影響を与えます。
- 駅・新路線の開発
- アウトレットモールなどの大型商業施設の開発
- 大きな公園の設立
物件要因
では次に物件別に査定額に影響を与えるポイントをご紹介します。
立地条件
マンションの査定時に最も査定額に影響を与えるのがこの立地条件です。
主に、駅から徒歩何分かかるか、バスで何分かかるか、付近にスーパーなどの買い物ができる場所があるか等です。また、ファミリー層向けであれば近隣に公園や学校があるかというのもおおきなチェックポイントとなります。
特に、駅から徒歩7分以内のマンションはいわゆる「駅近」と言われ人気が高いです。
階数、方角、日当たり
マンションでは階数や方角、日当たりも大きなチェックポイントとなります。
引用:公益財団法人 不動産流通推進センター
これは、階数がマンションの査定額に与える評価をまとめたグラフです。ご覧のように、1階や2階では価格を下げ、4階以上は価格のアップに繋がります。
また、南向きや角部屋は評価が上がるポイントとなります。
忘れてはいけないのが「建築予定」です。たとえ、南向きで日当たりの良い部屋であっても目の前に高層マンションが建つといった建築予定があっては、日当たりが阻害されてしまい、査定額が下がってしまいます。
耐震基準、構造
1981年（昭和56年）6月1日以降に竣工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前のマンションは「旧耐震基準」のため、地震への不安や住宅ローンの組みにくさから値段が下がります。
引用:公益財団法人 不動産流通推進センター
さらに、耐震補強工事を行っているマンションは査定額が上がりやすいです。
また、マンションの構造でも査定額が大きく異なります。以下の順で査定額は高くなります。
- 鉄筋コンクリート造
- 鉄骨造
- 木造
鉄筋コンクリートや鉄骨造は、耐震性だけでなく、遮音性にも優れているため査定額アップに繋がります。
管理・セキュリティー状況
マンションでは、管理やセキュリティー状況もチェックされます。
- 管理人はいるか
- エントランスや廊下は清潔か
- ゴミ捨て場はしっかりと管理されているか
- 外壁などのメンテナンスは行われているか
共有施設の有無・使用状況
プールやジム、また住人が集まって歓談するスペースがなどの共有施設があるかどうか、また共有施設がしっかりと管理なされているかどうかも査定のポイントです。
駐車場
駐車場の台数が十分であるかどうか、また希望者がきちんと使えるかどうか、また機械式か平面式かでも大きく査定額が変わります。
マンションを売却する際に注意すべきことを知りたい方は『マンション売却で失敗しないための注意点』をご覧ください。
マンション査定の方法は目的に合わせて選択しよう
マンション査定には、以下の4つの方法があることを解説しました。
- 不動産会社に依頼する「机上査定」と「訪問査定」：まだ売却を迷っている人は机上査定、売却を決めている人は訪問査定
- 不動産鑑定士に依頼する「不動産鑑定」：売却しないが正式な結果が必要な人向け
- 自分で査定できる「査定シミュレーション」：とりあえず査定だけしたい人向け
それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解し、自分の状況に合わせて査定方法を選択することが大切です。
どのマンション査定の方法を選ぶべきかぜひ参考にしてみてください。
まだどの不動産会社に査定依頼するか迷っている方は、「すまいステップ」を活用しましょう。
すまいステップは、一度の申し込みで最大4社までの査定結果を無料で受け取れます。
