マンション査定のポイントは?見られる箇所や高額査定を得る注意点

「マンションの査定で評価されるポイントは何だろう・・?」

マンションを売却する際に、査定時に見られているポイントを知っている方は少ないと思います。

リナビス
不動産会社が何をチェックするか知らず査定を受けるのは心配。

今回はマンションの査定で見られるポイントを余すところなく紹介していきます。さらに、高額査定を得るためのコツまで解説していきます。

マンション査定の基礎知識については以下の記事をご覧ください。

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マンション査定の解説記事の目次
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マンション査定で見られる9つのポイント

マンションの査定方法は不動産会社によって異なりますが、査定時に見ているポイントはどの会社も大きく変わりません。

査定で必ず確認するのは9のポイントを事前に覚えておきましょう。

ポイント①:立地条件

マンションの周辺環境を含めた立地条件は査定額に大きく影響するポイントです。

交通の便

交通の便とは、最寄り駅までの徒歩圏や、駅が徒歩圏にない場合はバス停までの距離のことをさします。
査定に与える影響が大きく、近ければ近いほど評点は高くなります。

基本的には会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなります。物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。

逆にアクセスが悪く人口も減少しているエリアは利便性が低いとみなされ査定額が下がります。

もし駅から遠く車が必須の立地であれば、駐車場の有無も査定額に影響します。

生活利便性の高さ

マンション周辺にスーパーや病院など、生活するために必要な施設がある方が高く評価されます。

一般的にはこれらの施設から徒歩10分(800m)が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。

周辺の騒音や景観

周辺環境が騒音がないか、景観として問題ないかもチェックされます

振動の項目は近くに高速道路や新幹線があると窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され大きく評価を落とします。
逆に、近くに工場などもないような閑散とした住宅街などは高い評価を得ます。

眺望や景観の項目は周囲を見渡せるような高地にあるか、自然に囲まれているかなどが高評価に繋がります。

ポイント②:マンションの築年数

立地条件と並んで査定額に大きく影響するポイントがマンションの築年数です。

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が古いほど査定額は低くなる傾向があります。

中古マンション価格と築年数の関係

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフになりますが、築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~15年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

上の表はより詳細に築年数と売却額の相関性を示した表になりますが、築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。

内装に目立った傷がないマンションでも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、自動的に査定額も低くなることを覚えておきましょう。

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ポイント③:住戸位置(階数・方角)

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの開口部の方位、日当たりや風通りの良さのことをさします。

階数

所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評価額は高く査定されます。以下のグラフでも所在階による評価点の違いが如実に分かると覆います。

中古マンション査定 階数

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

階段のみのマンションだと3階を基準としてそれ以上の階層だと評価額が下がります。

方角

開口部の方位は日当たりとも関係があり、陽当たりがよく、角部屋など採光の取りやすい部屋の方が人気です。
例えば方位が南東か南西かだけの違いでも日の入り方が変わってくるので評価に大きな差がでます。基本的には日が入りやすい南向きのマンションの方が高く評価されます

ポイント④:専有部分の状態

次に見られるポイントはマンション専有部分の内装です。

室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると低い評価を受けます。また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

また、キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況も念入りにチェックされるポイントです。

高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。

一方で、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所なので普段からのメンテナンスが大切です。

専有部分をリフォームしていれば、査定額にプラスになります。

ポイント⑤:共有部分の状態

マンションの査定では専有箇所以外の部分、つまり共有部分もチェックされるポイントです。

例えばマンションのエントランスの高級感やセキュリティ対策として、オートロック、監視カメラの有無がチェックされます。

外壁が剥げていないか、エントランスが薄暗くないか、耐震性能が高いかなどが主に評価されています。

また、オートロックのみか二重鍵構造なのか、インターネットに対応しているかどうかが主に評価されています。

他にも宅配ロッカーや歓談スペースの有無などがあるとプラスポイントです。

ポイント⑥:維持管理状況

維持管理状況とはマンション全体の維持管理状況のことをさします。
この項目はさらに、修繕・管理、保守・清掃の状況、管理員の勤務形態の3つに分けられます。

修繕・管理の項目はマンションを修繕するための月額費用に焦点があてられ、修繕積立金や管理費が住民負担額が高いと評点は悪くなります。
また、保守・清掃の状況は実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られています。

管理員の勤務形態は勤務頻度を中心に評価がつけられ、週3~5日は管理人がいる日勤の状態は良い評点をえることが出来ます。

室内の維持管理状況による評価点の違い

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

ポイント⑦:耐震基準・構造

1981年6月1日以降に施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、地震が起きたときの不安や住宅ローンの組みにくさから評価が下がります。

耐震基準

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。

一番査定価格が高く出やすいのが耐震性や遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

ポイント⑧:管理費・修繕積立金

マンションの住民が毎月支払う費用のうち、管理費は主に管理会社への委託費用、修繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられます。

この管理や修繕積立金が高いマンションは、買主の負担になるため査定額が低くなります。
築年数が経つにつれて修繕工事が必要なるので管理費の負担が大きくなる傾向があります。

ポイント⑨:施工・販売会社

マンションの施工会社も、査定の際にチェックされる場合があります。

マンションの施工を請け負った会社については、過去に施工実績が豊富な会社や大手企業がが施工していれば、それだけで査定額がプラスとなる可能性もあります。
仮にマンションに不具合があったとしても、信頼できる販売会社だと買い主である住人に補償をしてくれるため、施工会社の資金力の有無まで査定額に影響するのです。
一方、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だと、マイナス査定となる可能性があります。

以上がマンションの査定時に見られる9つのポイントです。

マンション査定に影響する3つの外的ポイント

マンションの査定額を決めるのは、マンション本体の要因だけではなく、周辺の売り出し状況や経済的要因にも左右します。以下で外部要因の代表的な項目を解説します。

周辺物件の価格

周辺のマンションの売り出し状況、特にあなたの住んでいるマンションと似た条件の物件は競合として見られ、査定価格が左右されます。

いくらあなたのマンションの状態が良くても、競合のマンションが極端に安く売りだされている場合は査定価格が安くなる場合が多いです。

大規模マンションの場合は、同じマンションの別の部屋で売りに出ていることもあります。

同じマンションであれば部屋の状態はそれほど変わらないので、競合物件の売り出し価格が査定額の基準になります。

周辺の相場を調べる方法

マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」というキャッチコピーの通り、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認することができます。

マンションマーケット

マンション名を入力すると相場価格を算出するだけでなく「過去の売買価格」「資産評価」またマンション内に現在販売中の物件があると「現在販売中の中古物件」として表示されるので、自分のマンションの売り出し価格の相場を調べるにはうってつけです。

ただし、掲載されている金額が実際に売買契約を結んだ金額(成約価格)ではなく、売り出し価格であるという点です。売り出し価格とは、買主側が「この金額で売りたい」という金額です。

売り出し価格で成約するわけではないので、あくまで「売り出し価格」の参考値として活用してください。

マンション周辺の開発予定

駅や新路線の誕生、大型スーパーなの商業施設の建設予定、公園など、今後人口が集中しそうな都市や地域のマンションは査定価格が上がる可能性が高いです。

例えば、2027年に開通が予定されているリニア中央新幹線によって、名古屋駅周辺のマンション価格が5年後には大幅に上昇すると予想されています。

参考記事:PRESIDENT Onlineの「AIが選ぶ物件価格が上がる町下がる町

逆に近隣に別のマンションが建てられたり、ビルの建設で日当たりが悪くなる可能性があれば査定にマイナスの影響が出るでしょう。

売却時の景気動向

景気もマンションの査定価格に深く影響を与えます。

日経平均株価が下がっているなど、日本経済が低迷しているときはマンション含む不動産の購買需要も減り、価格も減少していきます。

以下のグラフでも日経平均株価とマンションの売却額(成約価格)との相関性が分かると思います。

マンション成約価格と株価の相関性

他にも金融緩和による住宅ローン金利の引き下げや東京オリンピックによる新築・中古マンションの価格高騰など外部の要因を挙げるとキリがありません。

マンションの価格を下げる・上げる要因について更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

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マンションで高額査定を得るための注意点

マンションを高く・スムーズに売却するには、査定で失敗しないことが大切です。

査定で失敗しないために、査定で重視されるポイントを理解した次は、査定を受ける際に気を付けたい注意点を見ていきましょう。

注意点①:リフォームは不要だが修繕はしよう

査定額に影響を与える箇所で比較的に安価で実施できる簡易的な修繕はやっておくと良いでしょう。

「壁や障子に穴があいている」「畳の傷みがひどい」「ドアが閉まらない」など明らかに査定額に悪影響が出る箇所は修繕した方が良いです

例えば、畳は1枚1万円程なので印象を良くするには費用対効果の高い修繕です。

タバコやペットによって汚れた壁紙、給湯器など生活に必要な設備が壊れて使えない場合は部分的修繕しておくと良いです。

簡易リフォーム箇所リフォーム費用相場
畳の張替1.3万円/枚
障子の張替2000円/枚
ドアの修繕5万円/枚
壁紙の張替1000円/㎡
給湯機の修繕2万円

注意点②:売却予定があるなら「訪問査定」を依頼

一般的にマンションの査定方法は「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、実際に不動産をみないでデータや概要をもとに簡易的に査定額を算出する査定方法のことです。

簡易査定とも呼ばれ、数時間~1日の期間で手軽に行われます。近年では、特別に書類を用意することなくネット経由で無料で査定依頼を出すことができるようになっています。

ただし、実際に物件を見て査定するわけではないので、机上査定時の査定額は市場価格とかけ離れているリスクがあります。

一方、訪問査定とはデータだけではなく、現地の状況を加味して査定額を算出する査定方法のことです。

査定結果が出るまで3~4日の期間がかかってしまいますが、不動産会社の担当が実際にマンションを訪れて調査を行うので机上査定よりも正確な査定額を算出できます。

訪問査定のメリット

  • より正確な査定額を算出することが可能
  • 査定時の対応力や審査力など、不動産会社の見極めが出来る

訪問査定のデメリット

  • 査定結果が出るまで3~4日の期間を要してしまう
マンションを直近で売却したいと考えている場合は、正確な査定額を把握する必要があるため、必ず訪問査定を依頼しましょう。

注意点③:査定を受ける際は1社に絞ってはいけない

正確な査定額を知るには、複数の不動産業者に査定を依頼することが大切です。

不動産会社によって査定で見るポイントは同じだったとしても、査定方法が異なるので会社によって査定額にも差が生じます。

査定額の差額

不動産会社の中には、あなたのマンションを高い価格でも買いたいお客を抱えている場合もあります。
1社にしか査定をしていなければ、その会社が出した査定価格が高いか低いか判断できず、安い価格で売り出すことになりかねません。

複数の不動産会社から査定を受ければ、各社が提示する査定額を比較できるので、高い査定額を得やすく、結果的に高額売却をできる可能性も高まります。

一括査定サイトの利用を検討しよう

ただし、自分自身で1社1社不動産会社を調べてアポイントを取るために何度も同じ説明をするのは手間がかかります。

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手間を省くのであればインターネットの不動産一括査定サービスすまいステップがおすすめです。

このサービスを使えば、マンションの住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、マンションを高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

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また、マンション査定全般の情報を知りたい方はこちら記事もご覧ください。

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不動産会社B1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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