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マンション売却の売買契約書とは?記載内容や確認すべき項目を解説

  • 更新日:2024年2月21日
マンション売却の売買契約書とは?記載内容や確認すべき項目を解説

マンションを購入する際には、さまざまな書類や手続きを進めていきます。

中でも、マンションの売買契約時の「内容がわからない」や「手続きの流れがわからない」と悩んでる方がいるのではないのでしょうか。

実際にマンションの売買契約はたくさんな手続きがあるので、分からなくなってしまうことも多々あります。この記事ではマンションの売買契約書をはじめとした契約に関することを解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも売買契約書とは?

そもそも不動産の売買契約書とは何でしょうか?この章では、売買契約書の基礎知識について解説します。

売買契約書とは

不動産売買契約書とは、対象の不動産を記載された金額で買主が購入することを記した契約書のことを指します。

不動産売買契約書には、 取引の対象となる不動産について、売買代金、支払い時期、不動産の住所や面積、売主と買主の指名や住所といった情報が記載されます。

マンションの場合は、マンションの名称や所在地、マンションの構造や延床面積、区分所有建物(専有部分)の詳しい情報や、敷地権の詳細情報といった情報も記載されます。

マンション売買契約書

引用:不動産売買契約書(中古マンション)

マンション売買契約書は誰が作成する?

マンションの売買契約書は基本的に不動産会社が作成してくれます。売主と買主の不動産会社が異なる場合はどちらかの不動産会社が作成し、もう一方に確認してもらう形になります。

個人間でマンションの売買を行う場合、「売買契約書をどちらかが作成する」という決まりはないので、話し合って進めることも可能です。

ですが、個人間売買をする際には後々のトラブル回避のためにも、司法書士に依頼して売買契約書を作成した方が良いですね。

マンション売買契約書はいつもらえる?

マンションの売買契約書は、不動産会社によって日程は異なります。ですが、契約日の2日前には売買契約書をもらうようにしましょう。

契約日の2日前にもらっておき、事前に目を通しておけば契約当日のトラブルを避けられます。

すまリス
マンションの場合、管理規約の写しも一緒にもらっておくと尚良いです!
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マンションの売買契約書に記載されている内容

マンションの売買契約書にはたくさんの項目があり、どれも堅苦しく記載されています。

この章では、マンションの売買契約書に記載されている内容を分かりやすく説明しています。

契約したマンションの詳しい情報

マンションの情報とは以下の通りです。

  • マンションの名称や所在地
  • マンションの構造や延床面積
  • 売買代金と支払時期

マンションの詳細情報から代金と支払いタイミングまで記載されています。

この時点で、購入前の説明と相違がないかチェックしておきましょう。

マンションの登記について

マンションの売買契約書には、行う登記から時期までが記載されています。

マンションの売買契約書に記載されている登記の内容が以下になります。

第5条 所有権移転の時期
本物件の所有権は、買主が売主に売買代金全額を支払ったときに、売主から買主に移転する。
第6条 所有権移転登記
1.売主は、売買代金全額の受領と同時に、本物件の所有権移転登記の申請手続に必要な書類を買主に交付しなければならない。
2.所有権移転登記に要する登録免許税及びその他の登記手続費用は買主の負担とし、売渡しに要する登記手続費用は売主の負担とする。
上記の契約内容を要約すると、所有権移転登記を行うのは基本的に買主です。
他にも、「住宅ローンを組む場合、金融機関が抵当権を設定する」という旨が記載されています。

登記について詳しく知りたい方はこちら

公租公課の負担について

公租公課とは?
国や自治体に納める税金などの負担のこと。
マンションを購入する際に、固定資産税や都市計画税が必要となります。買主は決済日以降の分を負担して、引き渡し日に精算するケースが多いです。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは?
これまでは「瑕疵担保責任」でしたが、民法改正に伴い「契約不適合責任」が登場しました。
契約不適合責任が問われるのは、「契約内容と異なる物件を売却したとき」に問われる責任です。
もしマンションに雨漏りなどの欠陥が発覚した場合は、売り主の責任として損害賠償や補修を求めることが可能です。
ただし、売買契約書に欠陥について記されていた場合には損害賠償などを求めることができません。
すまリス
マンションに欠陥が発見した際には、早めに対応しましょう!

危険負担について

危険負担とは?
引渡し前に、自然災害などでマンションが滅失したときは、買主は契約を解除することができます。

上述では、自然災害でマンションは滅失をした際には契約解除ができると記載していますが、直せるのであれば修復でも対応ができます。

契約違反による契約解除について

マンションの契約後に買主がローン審査に落ちてしまった場合、マンションの契約自体が白紙になってしまいます。

このようなケースにも対応できるように、マンションの売買契約書には契約解除に関する内容が記されています。

売買代金を支払わない時や、買主の自己都合で解約する場合など、手付金または売買代金の10%~20%を違約金代わりに支払わなければいけません。


マンションの売買契約の流れ

マンションの売買契約書を理解できても、売買契約の流れを理解できていないとスムーズに引き渡しまで進みません。

この章では、マンションの売買契約の流れについて解説しています。

マンションの売買契約の流れは以下の通りです。

マンション売買契約書

重要事項説明の読み合わせ

重要事項説明とは、不動産会社が買主に知ってほしいマンションの現状や権利関係などをまとめた書類です。

買主にとっては、マンションを誤認して購入しないための大切な書類なので、不明な点があれば、不動産会社に質問しながら確認していきましょう。

重要事項説明の内容は以下の通りです。

  • 権利関係
  • 法令上の制限
  • 管理関係
  • 取引条件

などが記載されています。名前の通り重要事項なことばかりなので説明を受けて納得したうえで、署名押印しましょう。

売買契約の締結をする

重要事項説明と一緒にマンションの売買契約書に関する説明も行います。

マンションの売買契約書は、確認漏れや事実と異なる点がないように読み合わせしながらチェックしていきます。

売買契約書の内容に問題がなければ、署名捺印と収入印紙を張り付けます。

このタイミングで買主は手付金を支払いましょう。

すまリス
上記の手順を踏んで、やっとマンションの売買契約が成立します!

住宅ローンの本審査に申し込む

売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を申し込みましょう。

住宅ローンの本審査では、主に以下のようなものがチェックされます。

  • 住宅ローン返済完了時の年齢
  • 契約者の勤務形態と勤続年数
  • 勤務先の事業内容
  • 契約者の健康状態

審査にかかる時間は金融機関によって異なりますが、大体10日~15営業日程度で審査の可否が通知されます。

マンションの引き渡し日を決める

売買契約を結ぶ際に、マンションの引き渡し日を決める「決済日」を定めましょう。

この時にローンを融資する銀行への事務手数料マンションの登記費用などの残代金を支払います。

住宅ローンを組む場合、金融機関が個室を用意してくれます。立ち会うの人は以下の人が一般的です。

  • 買主
  • 売主
  • 不動産会社の担当者
  • 司法書士

融資の実行と決済が終了したら、司法書士は法務局に向かい登記の手続きを行ってくれます。

このタイミングで、マンションの鍵を受け取りマンションへの引っ越しが可能になります。

みんなの不動産売却体験談

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大阪府大阪市住之江区 / 30代

査定価格3,200万円売却価格2,900万円

不動産会社の決め手
不動産会社の担当者の態度による決めました。査定価格も高いこと。対応はスピードが速さのこと。家を売ることを任せたくなります。宜しくお願い致します。
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male

神奈川県藤沢市 / 50代

査定価格2,500万円売却価格2,490万円

不動産会社の決め手
一括査定である程度絞り現地査定5社程度から選びました。最終的に1社にお願いしました。提示された金額などにリアリティがありわかりやすかった。
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埼玉県入間市 / 40代

査定価格2,400万円売却価格2,400万円

不動産会社の決め手
今回の売却に関しては、サイトを通じて紹介された不動産屋と、家を購入した時の不動産屋が同じであったため、信頼できると思い、この不動産屋にしようと決めました。
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北海道札幌市豊平区 / 40代

査定価格3,600万円売却価格3,600万円

不動産会社の決め手
すでに似たような物件を扱っており、お客様もお持ちのようだったので、売却までのスピードは他社より期待できました。また、査定額というより、売れる金額をしっかり説明していただいたことも決め手になりました。会社の規模やサ…
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茨城県つくば市 / 40代

査定価格4,500万円売却価格4,800万円

不動産会社の決め手
会社のホームページデザイン、査定をお願いした後のアクションの早さ、担当者の人柄など総合的に信頼ができるかどうかを見定めた。結果的に希望金額で売却できたので良かった。
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マンションの売買契約書でのチェックポイント【チェックリスト付】

マンションの売買契約書にサインをしてしまうと、その後は契約書に基づき手続きが行われていきます。

この時に「契約書にサインしちゃったけどこの点おかしい…」と内容に問題が発覚したとしても内容の変更はできないのです。

この章では、トラブルが起きないようにマンションの売買契約書のチェックすべきポイントを紹介しています。

マンション売買契約のチェックリストは以下の通りです、

マンション売買契約書でチェックしておくポイント
  • マンションの価格に相違はないか
  • 設備・備品の内容が正確か
  • 契約不適合責任の内容に間違いないか
  • 危険負担の内容が適切か
  • 契約解除の内容に問題ないか
  • マンションの土地は敷地利用権か

マンションの価格に相違はないか

マンションの価格は前もって知らされている価格売買契約書に記載されてる価格に違いがないか、内容を入念にチェックしておきましょう。

また、手付金の金額や支払い方法についてもあらかじめ確認しておくのスムーズに現金の用意ができます。

設備・備品の内容が正確か

マンションの売買契約書には、買主に引き渡すマンションの設備や備品について記載されています。

例えば照明やエアコン、給湯器などは残していくケースもあれば売主が新居に移動する場合があります。内容をチェックしておかないと引き渡し後のトラブルになってしまいます。

売買契約書を交わすときには備品の引き渡し内容のほか、設備・備品の不具合などについても確認しておきましょう。

契約不適合責任の内容に間違いがないか

契約不適合責任とは、事前に説明を受けていない欠陥入居後に見つかったときには、その責任を売主に要求できます。

責任とは具体的に、売主に修繕費を出してもらったり損害賠償を求めることが可能です。

すまリス
契約不適合責任には期限が決まっているので注意しましょう!

危険負担の内容が適切か

危険負担とは、自然災害の影響で建物の焼失や倒壊が起きた場合に、建物の修復などの負担が必要です。この責任を売主と買主のどちらが負うのかを、予め売買契約書で決めておきます。

危険負担の内容が明確に記載されていないと、トラブルに発展することもあるので十分にチェックしておきましょう。

契約解除の内容に問題がないか

マンション売買契約書には売主や買主の契約違反によって契約が解除される旨が記載されていることが多いです。

例えば、支払い代金の遅延や引き渡しの期日を守らなかった場合は契約解除され、損害賠償や違約金の請求が行われることがあります。

万が一のときに損害を被らないよう、契約解除に関する内容にも目を通しておきましょう。

マンションの土地は敷地利用権なのか

マンション売買契約書の場合、土地が敷地利用権なのかを確認しておきましょう。

敷地利用権でないと、建物と別に売買ができてしまい建て替えや修繕の際に土地の所有者の同意が必要になってしまい苦慮する可能性があります。

マンションの売買契約書に関する注意点

最後に売買契約書に関する注意点について解説します。

必要額の収入印紙を用意する

不動産仲介でマンションを売買する場合、売買契約書に必要額の収入印紙を貼るのを忘れずに行いましょう。

収入印紙の必要額は、マンションの売却価格によって異なります。

令和6年(2024年)3月31日までに作成される文書の印紙税には、軽減税率が適用されます。ここでは、本則税率と軽減税率、それぞれの場合の金額を掲載しています。

記載金額本則税率の印紙税額軽減税率の印紙税額
1万円未満非課税非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円を超えて50万円以下400円200円
50万円を超えて100万円以下1,000円500円
100万円を超えて500万円以下2,000円1,000円
500万円を超えて1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超えて1億円以下6万円3万円
1億円を超えて5億円以下10万円6万円

売買契約書を紛失してしまったら

売買契約書を紛失してしまった場合、不動産会社か売主にお願いすることで再発行ができます。

不動産会社は売買契約書の保管が義務付けられており、最低でも5年、会社によっては20年間は売買契約書を保管しています。

個人で売買をするとき、売買契約書は必要か

マンション売買を個人で行う場合、売買契約書の作成は義務付けられていません。

しかし、万が一マンションに問題があった場合、契約内容を証明することができませんので、売買契約書を作成しておくことをおすすめします。

個人売買での売買契約書作成時には、収入印紙の貼付は必要ありません。

個人で売買契約書を作成する方法は、こちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

売買契約書で「あれ?」と感じたら遠慮なく聞こう

マンションの売買契約書や重要事項説明を聞いて、「今までの内容と違う!」や「そうなるとは思っていなかった」と感じたら遠慮なく不動産会社の担当者などに聞きましょう。

場合によっては、契約が延長する可能性もあります。仮にそのような事態が起きてもすべての責任は書面や事前の説明が異なった不動産会社にあります。

遠慮せずに勇気を出して伝えましょう。

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