金融機関から融資を受けて不動産を購入する時、返済が滞った際の担保として、不動産に「抵当権」が設定されます。
この抵当権は、ローンの返済が行われない場合に債権者である金融機関が対象の不動産を差し押さえて貸付額を回収できる権利を指しています。
抵当権は「ローンを完済した時」「不動産を売却する時」などに抹消するのですが、自動では抹消されません。
「抵当権抹消手続き」という手続きを不動産の所有者が行う必要があります。
この記事では、自分で抵当権抹消手続きを行うための手順と必要書類、かかる費用、司法書士に依頼する場合との比較などを詳しく解説しています。
スムーズな抵当権抹消手続きのために確認してみて下さい。
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抵当権の抹消手続きとは
抵当権の抹消手続きとは、すなわち「抵当権抹消登記」のことを指しています。
必要書類を準備し、法務局に抵当権抹消登記の申請を行うことで完了します。
では、この抵当権抹消登記は、いつどのような方法で行う必要があるのでしょうか。
以下で詳しく見ていきましょう。
抵当権抹消手続きが必要になるタイミング
抵当権の抹消手続きを行うタイミングは、主に以下の3パターンです。
住宅ローンを完済したとき
抵当権抹消手続きを行うタイミングとして一番多いのが、この「住宅ローンを完済したとき」です。
抵当権の設定されている不動産の住宅ローンを完済した時、ローンを組んでいた金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が届き、なるべくはやく抵当権抹消登記を完了させるように連絡を受けます。
抵当権は、ローンが払ってもらえないときの担保なので、借り入れ残高がなくなった場合には不要になるということです。
住宅ローンの完済が理由の場合、「抵当権の抹消登記を行わないとペナルティが課せられる」ということはありませんが、のちのち大きな手間が生まれる可能性があるので、できるだけ早めに完了しましょう。
抵当権の抹消登記を行わないと何が起こるのかは、「抵当権の抹消を行わないとどうなる？」の章で詳しく解説しています。
抵当権抹消登記の住んでいない不動産を相続するとき
不動産を相続した時、すでに住宅ローンの返済が終わっていても、抵当権の抹消登記が行われていない可能性があります。
先程お伝えしたとおり、住宅ローンの完済の際の抵当権抹消登記は行わなくてもペナルティがないので、放置したままになってしまうことも珍しくないのです。
この場合、抵当権の抹消登記を行わないと相続の登記を完了できないので、相続人が抵当権の抹消登記を代わりに行う必要があります。
不動産を売却するとき
不動産を売却するときには、原則として、あらかじめ抵当権を抹消した上で買い主に引き渡すことになっています。
そのため、不動産を売却する予定があるのであれば、はやめに抵当権の抹消登記を完了しましょう。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には残債を支払うまで抵当権の抹消はできないので、不動産を売却して得た代金でローンを返済した上で抵当権抹消登記を行います。
なお、不動産の売却代金でローンを返済しきれないのであれば、「自己資金を用意する」「金融機関から『つなぎ融資』などの特殊な融資を受ける」などの方法で残りの債務額を返さねばなりません。
不動産を売却する際の手続きは以下の記事で詳しく解説しています。
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抵当権の抹消手続きの方法は２つ
上記のような状況にあり、抵当権の抹消手続きを行わなければならない場合、手続きを完了させる方法は2つあります。
自分で抵当権抹消登記を行う
まず考えられるのは、自分で抵当権の抹消登記を行う方法です。
「登記」というと難しくて手続きが大変そうな印象を受けるかもしれません。
しかし実際のところ、抵当権の抹消手続きは手順さえ確認しておけば初めての方でも簡単に行なうことができます。
この場合、抵当権抹消手続きにかかる費用が「登録免許税」と「登記事項証明書の発行手数料」のみになるので、非常にリーズナブルに手続きを完了できます。
司法書士に依頼する
自分で行う方法以外にも、司法書士に抵当権の抹消登記を代行してもらう方法があります。
司法書士に依頼することで、自分自身で法務局とやり取りすることなく登記を完了できるので、忙しい方におすすめの方法です。
不動産会社の仲介で不動産の売却を行う際などには、不動産会社から抵当権抹消手続きは司法書士に依頼するよう指示を受けることもあります。
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する場合、登記にかかる費用に加えて司法書士への報酬を支払う必要があるのがネックです。
抵当権抹消手続きは自分でやるべきか、司法書士に依頼すべきか
抵当権の抹消手続き自体は難しいものではなく、明確な期限があるものでもないので、時間を取れる時にご自身で行う方も多いです。
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼した場合と自分で抵当権抹消手続きを行った場合では、手続きにかかる費用が10,000円～20,000円ほど変わってきます。
一棟の家付きの土地の抵当権抹消手続きにかかる費用は、以下のようになります。
【抵当権抹消手続きを自分で行った場合の費用】
登録免許税 2,000円
登記事項証明書 1200円
合計 3,200円
【抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合の費用】
登録免許税 2,000円
登記事項証明書 1,200円
司法書士に支払う報酬 1,0000円～20,000円
合計 13,200～23,200円
このように費用に違いが出てくるので、多忙などの理由がなければ自分で抵当権抹消登記を行うのが良いと思います。
ただし、住宅ローンの残っている不動産の売却の際は、抵当権抹消手続きが可能なタイミングが限定的なので、司法書士に任せることをおすすめします。
なお、不動産を売却する場合には、まずはじめに不動産の査定額を知る必要があります。
自分で不動産会社を探すのが面倒という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に査定額を知ることができます。
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自分で抵当権抹消手続きを行う方法
では、実際に抵当権抹消手続きを自分で行う場合にはどのような手順を踏むのでしょうか。
法務局の作成している記入例をもとに、詳しく確認していきましょう。
抵当権抹消に必要な書類
抵当権抹消手続きに必要な書類は以下のとおりです。
- 登記済証または登記識別情報
- 登記原因証明情報（抵当権解除証書）
- 委任状（代理権限証明情報）
- 金融機関の資格証明書
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記事項証明書
一つずつどのようなものかご紹介します。
登記済証または登記識別情報
不動産に抵当権を設定した際に発行される書類です。ローン完済後、金融機関から送られてくる書類に含まれます。
平成18年以前に発行されたものについては「登記済証」、それ以降の法務局のオンライン化後に発行されたものについては「登記識別情報」とよばれ、それぞれ形式が異なります。ただし、役割はどちらも同じです。
登記済証は書面、登記識別情報は数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号となっています。
登記原因証明情報（抵当権解除証書）
住宅ローンの返済が完了した旨を通知する書類です。ローン完済後、金融機関から送られてくる書類に含まれます。
この書類の受取をもって、正式に住宅ローンの返済完了です。
書類の名前は金融機関ごとに異なっており、「抵当権解除証」「弁済証書」「抵当権放棄証書」などと記載されているケースが多いです。
抵当権抹消の日付などの項目が空欄になっている場合があるので、そのときはローンを完済した日（最後の引き落とし日など）を記入します。
分からなければ、金融機関に問い合わせましょう。
委任状（代理権限証明情報）
抵当権者となっている銀行などの金融機関が、不動産の所有者に登記手続きを委任するための委任状です。ローン完済後、金融機関から送られてくる書類に含まれます。
本来抵当権の抹消登記は、抵当権者である金融機関と不動産の所有者の共同申請によって行う必要があります。
しかし実際の抵当権抹消登記は不動産の所有者によっての手続きが行われますので、金融機関の同意を証明するために委任状を用意します。
こちらも抵当権抹消の日付などの項目が空欄になっている場合があるので、同じくローンを完済した日（最後の引き落とし日など）を記入します。
金融機関の資格証明書
住宅ローンを組んでいた金融機関の登記簿です。ローン完済後に金融機関から送られてくる書類に含まれます。
書類の名前は金融機関ごとに異なり、「代表者事項証明書」「登記事項証明書」「現在事項一部証明書」などと記載されていることが多いです。
この書類のみ有効期限が設けられており、発行日から３ヶ月を過ぎると無効となります。
ただし、期限を過ぎてしまった場合でも法務局に依頼すれば1,000円で再取得が可能です。
抵当権抹消登記申請書
必要事項を記載し、法務局に提出する書類です。
法務局HPでPDFまたはwordファイルにてダウンロードすることができるので、こちらを印刷して必要事項を記入しましょう。
wordファイルをダウンロードする場合には、直接編集して必要事項を記入しても問題ありません。
作成の際には、法務省が用意している抵当権抹消登記申請書の記載例を参考にしてみて下さい。
本記事の手順の解説の章でも、抵当権抹消登記申請書の記載例を確認することができます。
登記事項証明書
抵当権の設定されている不動産の登記簿上の登録内容を確認するためのものです。
自分で抵当権抹消手続きを行う手順
必要書類を確認できたら、法務局に申請して抵当権抹消登記を完了させるまでの手順を確認していきましょう。
抵当権抹消登記完了までのステップはおおまかに分けると以下の6つです。
- 必要書類を準備する
- 管轄の法務局を調べる
- 抵当権抹消登記申請書を作成する
- 提出する書類をまとめる
- 法務局に抵当権抹消登記の申請を行う
- 登記完了証を受け取る
（1）必要書類を準備する
必要書類を手元に集めましょう。
必要書類をなくしてしまった場合は再取得が必要なので、「抵当権抹消手続きに必要な書類をなくした場合の対応」の章を参考にしてみて下さい。
（2）管轄の法務局を調べる
法務局は全国に500ヶ所ほどありますが、どこの法務局でも手続きが行えるというものではありません。
抵当権抹消登記の申請は、抵当権が設定されている不動産の住所を管轄する法務局でのみ行うことができます。
管轄する法務局はこちらのページで確認することが可能です。
（3）抵当権抹消登記申請書を作成する
法務局HPから抵当権抹消登記申請書のテンプレートを取得し、法務省の記載例をもとに必要事項を記入します。
記入例の赤字で記されている部分を記載します。それぞれ何を記載するのかは、以下に簡単にまとめています。
原因
抵当権が消滅した日（ローンを完済した日）とその原因を記載します。令和１年７月１日にローンを完済して抵当権抹消する場合は、「令和１年７月１日解除」と記載します。
権利者
不動産の現在の所有者の情報を記載します。登記事項証明書に記載された不動産の登記情報と現在の所有者の情報が一致しない場合は、事前に不動産の登記情報を現在のものへ変更しておく必要があります。
不動産の登記情報を変更する際の手続きはこちらを確認して下さい。
義務者
抵当権者、つまり住宅ローンを組んだ金融機関の情報を記入します。
この記載が登記記録（登記事項証明書）に記録（記載）された内容と一致していない場合は、登記記録（登記事項証明書）上の住所及び名称から現在のものまでの変更の経過が分かる、当該金融機関等の登記事項証明書（履歴事項証明書・閉鎖事項証明書・閉鎖謄本等）が必要になります。
なお、会社法人等番号を記載する場合には、履歴事項証明書や閉鎖登記事項証明書を添付する必要はありません。
添付情報
抵当権抹消登記申請書とともに法務局に提出する書類について記載します。
管轄法務局への申請日
抵当権の設定されている不動産を管轄する法務局の名前と、申請日を記載します。
申請人兼義務者代理人
金融機関から発行された委任状記載の申請者の情報を書きます。多くの場合、ここの情報は上述の権利者の情報と同じです。
書類不備などがあった時に法務局から連絡を受けるために、連絡先の電話番号も記載しておきます。
登録免許税
登録免許税として納める金額の総額を記載します。
登録免許税は建物と土地それぞれにかかるので、一般的な一戸建て一棟の抵当権抹消の場合には、1,000円×2の2,000円の登録免許税を支払う必要があります。
登録免許税は、印紙貼付台紙に登録免許税の収入印紙を貼り、登記申請書とともに法務局へ提出します。
収入印紙は全国の郵便局および法務局で販売しています。
法務局に直接提出しに行く場合には、事前の準備は不要です。
不動産の表示
登記事項証明書に記載された不動産の登記内容をそのまま記載します。
（4）提出する書類をまとめる
抵当権抹消登記申請書の作成が完了したら、法務局に提出が必要な書類とともにまとめます。
この時、書類のまとめ方にはルールがあるので、以下に記載しておきます。
提出書類を2グループに分ける
抵当権抹消登記の申請書類は、以下の2つのグループに分けてまとめます。
| Aグループ | Bグループ |
|---|---|
| 抵当権抹消登記申請書 | 登記済証または登記識別情報の原本 |
| 登録免許税貼用台紙 | 登記済証または登記識別情報のコピー |
| 登記原因証明情報 | ー |
| 金融機関の資格証明書 | ー |
| 代理権限証明情報（委任状） | ー |
Aグループの申請書類を順番に並べる
Aグループの申請書類は、抵当権抹消登記申請書を一番上にし、その次に登録免許税の印紙貼付用台紙、そのあとにその他書類、最後に代理権限証明情報（委任状）という順番になるように並べ、ホッチキスで左綴じにします。
契印する
抵当権抹消登記申請書に使用した印鑑で、登記申請書と印紙貼付台紙に契印をします。
この作業は忘れがちなので注意して下さい。
AグループとBグループをひとまとめにする
Aグループの抵当権抹消登記申請書を表紙にするようにして、Aグループの書類とBグループの書類をまとめ、クリップなどでひとまとめにして、申請書類のまとめ作業は完了です。
（5）法務局に抵当権抹消登記の申請を行う
作成した抵当権抹消登記申請書を、法務局に提出します。
提出方法は不動産を管轄する法務局に直接持っていく方法と、郵送する方法の2種類があります。
法務局に直接持っていく場合は、「登記手続き相談」の予約を取るのもおすすめです。
作成した書類を事前に確認・添削してもらうことができるので、後日修正のために法務局に赴くなどの手間を省くことができます。
登記手続き相談は電話で予約が取れるほか、当日でも時間に空きがあれば受け付けてもらうことができます。
申請書を提出する際には、「補正日」も窓口で確認しておいて下さい。
補正日は「申請に不備がないかこの日までに確認します」という日付です。
万が一不備があると、この補正日以降に法務局から「書類作成に使用した印鑑を持って補正に来て下さい」という連絡が入ります。
（6）登記完了証を受け取る
法務局で申請を完了したあと、提出した書類に問題がなければ、補正日以降に「登録完了証」とよばれる書類を受け取りにいくことになります。
この時、登記済証の原本も返還してもらえます。
受け取りには抵当権抹消登記申請書に使用した印鑑が必要なので、忘れずに持参しましょう。
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抵当権抹消手続きに必要な書類をなくした場合の対応
抵当権抹消手続きに必要な書類には、再発行が可能な書類と再発行が不可能な書類があります。
再発行が不可能な書類をなくした場合は特別な手続きをして抵当権抹消登記を完了する必要があるので注意が必要です。
以下で具体的にどのような手続きか確認しておきましょう。
再発行ができる書類
抵当権抹消手続きに必要な書類で再発行ができる書類は以下の書類です。
- 登記原因証明情報（抵当権解除証書）
- 委任状（代理権限証明情報）
- 金融機関の資格証明書
- 登記事項証明書
「登記事項証明書」は法務局に再発行を依頼し、その他の書類は住宅ローンを組んだ金融機関に直接問い合わせて再発行をお願いしましょう。
再発行ができない書類
抵当権抹消手続きに必要な書類で再発行ができないのは、「登記済証または登記識別情報」になります。
この書類をなくしてしまった場合、「事前通知制度」または「資格者代理人による本人確認情報制度」による登記申請を行うことになります。
事前通知制度
事前通知制度とは、正当な理由で登記済証および登記識別情報を提出できない場合に、法務局の登記官が登記名義人の本人確認を行った上で登記申請を受理する制度のことです。
事前通知制度を利用する場合、以下のような手順を踏みます。
- 登記済証および登記識別情報を提出できない理由を記載して登記申請を行う
- 登記官から登記名義人に対して事前通知書が書留郵便で送付される
- 事前通知書を受け取ったあと2週間以内に、登記名義人が登記内容が真実である旨の申し出を行う（事前通知書への署名と捺印または電子署名）
- 登記名義人から返送された書類を法務局が受領し、登記の完了
資格者代理人（司法書士など）による本人確認情報制度
資格者代理人（司法書士など）による本人確認情報制度とは、登記名義人が登記済証および登記識別情報を提出できない場合に、司法書士などの特定の有資格者が作成した「本人確認情報」をもとに登記を行う制度です。
具体的には、以下のような手順を踏むことになります。
- 運転免許証、パスポートなどの本人確認書類をもとに登記名義人の本人確認情報を司法書士などの特定の有資格者に作成してもらう
- 抵当権抹消登記申請の際に登記名義人の本人確認情報を併せて提出する
この方法のネックは、本人確認情報の作成費用として、司法書士に5~10万円を支払う必要があることです。
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抵当権の抹消を行わないとどうなる？
ここまでで抵当権の抹消の手続き方法を確認してきましたが、抵当権の抹消を行わなかった場合には何が起きるのでしょうか。
以下で確認しておきましょう。
新たに住宅ローンを組めない
住宅ローンを完済すれば、実体としては抵当権は消えています。
しかし登記簿上残っていると、不動産売却や、土地や家を担保にして新しくローンを組むことができないというトラブルにつながります。
抵当権は消えているのだと訴えても、効力はありません。
そのため、抵当権抹消登記は使用期限や期間が決まっていなくても、早めに抵当権抹消登記は行う方が良いです。
金融機関の登記情報が変わり、のちのち手続きが煩雑になる
金融機関からの委任状や資格証明書には、その書類が出た時点での情報が記載されています。
しかし時間の経過により、代表者や銀行の経営体制などが変わると問題です。その間の変更の履歴をすべて書面として集める必要が出てきます。
書類を一から集めるのは非常に手間なので、できるだけ早めに抵当権を抹消しておくべきです。
再発行可能な書類とできない書類がある
抵当権の抹消手続きを行おうとした時、関連する書類が紛失しているケースがあります。
紛失したことに気づいたら、金融機関に連絡をすると、抵当権の抹消登記に必要な書類を再発行してもらうことができます。
一般的に、再発行までの時間は2週間程度です。
ただし登記識別情報通知書および登記済証は、紛失しても再発行されないので注意してください。
その場合は、前述のように「事前通知制度」または「資格者代理人（司法書士など）による本人確認情報制度」により抹消登記の申請をしなければなりません。
住宅ローンの支払いが完了すると、支払い義務の開放に安心と達成感を感じるでしょう。ローンの完済で抵当権は消滅しますが、登記簿には抵当権が記載されたままで、自動的には消えません。抵当権抹消登記の手続きをしないと法的には不動産の正式な所有[…]
不動産を売却できない
不動産を売却する際、原則として抵当権を抹消する必要があります。
面倒くさがって抵当権の抹消を後回しにしていると、不動産を売却する話がまとまってから手続きの必要であると分かってしまい、売買のスケジュールが乱れてしまう可能性も。
特に書類を紛失していた場合には、抵当権抹消登記の完了までに最低2週間ほどの時間が必要になってしまうので、できるだけ早いうちに終わらせておくのがよいでしょう。
なお、不動産を売却する際にはまずは査定が必要になるので、まだ査定を受けていない方は不動産一括査定サイトなどで査定額をきくことをおすすめします。
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抵当権抹消手続きに関するFAQ
以下では、抵当権抹消手続きを行う上でよく挙がる質問へ回答しています。
不明点を極力無くせるよう、一度確認しておきましょう。
本人以外での手続きは可能？
抵当権の抹消登記は、本人以外の申請も可能です。
配偶者に頼む場合、司法書士に依頼する場合などがこのケースに当てはまります。
前者の場合は「代行者」、後者の場合は「委任者」として申請を行います。
なお後者の場合は、金融機関の委任状に併せて登記名義人から司法書士に申請を委任するための委任状を記入する必要があります。
オンラインで抵当権の抹消手続きはできる？
抵当権の抹消登記はオンラインでも可能です。ただし、事前に「電子署名の登録」と法務省の提供する「申請用総合ソフト」をインストールしておく必要があるほか、必要書類を法務局に送付しておく必要があります。
何かと煩雑な手続きが必要になるので、特別な理由がないのであれば、直接法務局に申請しに行くことをおすすめします。
なお、抵当権抹消の登記は郵送でもできるので、もし直接法務局に行く時間が取れないのであれば郵送での対応も可能です。
相続で抵当権抹消をする時に必要な対応は？
相続した不動産について抵当権抹消登記を行う場合は、先に相続による不動産の所有権の移転登記を行った上で抵当権抹消登記を行う流れになります。
相続による所有権の移転登記には、以下の書類が必要になります。
- 被相続人の除票等
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人の印鑑証明書
- 相続人の住民票
なお、何世代も相続登記をしていない場合（数次相続の場合）は、その間の相続人すべての書類が必要になります。
住所や氏名に変更があった場合の対応は？
抵当権の設定された不動産の登記事項証明書に記載されている住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合、住所変更の登記を抵当権抹消の登記と同時に申請します。
この住所変更の登記を行う際には、住所・氏名の変遷を確認するために住民票の提出が必要になります。
不動産が共有名義になっている場合はどうすればいい？
不動産が共有名義になっている場合でも、手続きは基本的に変わりません。
また、申請に際して共有人全員の捺印は必要なく、代表者一名のもので事足ります。共有人全員で手続きをする必要もありません。
抵当権抹消登記申請書の中で、代表して申請を行う方の名義の横に「（申請者）」と記載して下さい。
抵当権抹消のタイミングは家を売却するチャンス
抵当権抹消のタイミングは、実は不動産を売却する絶好の機会です。
住宅ローンの残債がなくなっている状態なので、不動産を売却して得た利益をすべて住み替え先の購入費用に充てることができます。
「子供のために郊外の一戸建てを買ったけど、夫婦二人で住むには広すぎるし立地が不便……」
「家族が増えて家が手狭になってきた……」
このような不満を抱いておられる方も珍しくはないと思います。
昔と違い、今は一生のうちに何度も家を買い替える世帯も増えてきました。もし今の家に不満があるなら、買い替えを検討してみてもいいかも知れません。
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記事のおさらい
抵当権抹消の手続きは自分でできるの？
抵当権抹消手続きは司法書士に依頼しなくても行うことができます。詳しく知りたい方は自分で抵当権抹消手続きを行う方法をご覧ください。
抵当権抹消登記にかかる費用は？
抵当権抹消登記にかかる費用は、自分で行った場合不動産一つにつき3,200円、司法書士に依頼した場合1万円～2万円ほどです。詳しくは抵当権抹消手続きは自分でやるべきか、司法書士に依頼すべきかをご覧ください。
抵当権を抹消しないとどうなるの？
抵当権抹消を行わない場合に起こることとしては、以下の3つが代表的です。詳しく知りたい方は抵当権の抹消を行わないとどうなる？をご覧下さい。
- 新たに住宅ローンを組めない
- 金融機関の登記情報が変わり、のちのち手続きが煩雑になる
- 不動産を売却できない
抵当権抹手続きはオンラインでできる？
抵当権の抹消登記はオンラインでも可能ですが、事前に「電子署名の登録」と法務省の提供する「申請用総合ソフト」をインストールしておく必要があるほか、必要書類を法務局に送付しておく必要があります。詳しくはオンラインで抵当権の抹消手続きはできる？をご覧ください。
