銀行はしてくれない抵当権抹消|必要書類やトラブルの対処法とは

住宅ローンを完済すると、抵当権の抹消ができます。しかし抵当権の末梢と言っても、何をすれば良いか、分からない人も多いのではないでしょうか。抵当権の抹消を行うには、書類や手続が必要です。
抵当権の抹消をするには、なにをすれば良いのか。どこへ行き、何が必要か、何をすれば良いのか理解しておけば、いざとなった時、スムーズに対応できるでしょう。

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抵当権抹消のため銀行に求める書類について

抵当権抹消を行う時には、複数の書類が必要です。抵当権の抹消という、一枚の書類を書けば良いというわけではありません。法務局に対して登記申請なども行う必要があります。そのため、添付書類などの用意も必要です。まずは銀行に求める抵当権抹消のための書類について知っておきましょう。

抵当権について

家や土地を購入する時、一般的に住宅ローンを利用する人がほとんどでしょう。一括現金で支払えるだけの資金があり、それで、購入をしたなら問題はありません。しかし銀行などの金融機関から、住宅ローンを活用したなら、抵当権がつきます。
住宅ローンといっても、借金であるのは間違いないでしょう。お金を融資、つまり貸す側としては、貸したお金が確実に戻ってくるだけの保証が欲しいのは当然です。そのため、金融機関が住宅ローンを提供する時、あなたが購入する家と土地を担保にします。
もしなにかしらの事情で住宅ローンの支払いが困難になったとします。そうすると、住宅ローンを提供した金融機関は家と土地を取り上げることができます。この権利が、抵当権と呼ばれるものです。もちろん抵当権を拒否すれば、銀行は住宅ローンを拒否するでしょう。

登記原因証明情報

抵当権を抹消するには、複数の書類が必要であり、その一つに、登記原因証明情報があります。これは登記の原因、理由の事実を明確にするための書類です。登記の原因によって権利の変動があったことを証明できます。
登記原因証明情報は、銀行によって呼び方が異なるのも理解しておきましょう。他にも、解除証明書、弁済証明書、抵当権放棄証書という名称があります。抵当権抹消の日付けについては、最後にローンを返済した日を記入します。銀行引き落としなら、最後に引き落とされた日にちです。分からなければ、金融機関に問い合わせをしましょう。

登記識別情報か登記済証は権利証のこと

不動産登記を行うと、登記完了後に「登記識別情報」や「登記済証」が発行されます。登記識別情報は、平成17年、100年ぶりに改正された不動産登記法によって導入された制度です。
登記識別情報通知という書面に、QRコードと一緒に登記識別情報が印字されています。この登記識別情報は、12字による無作為の英数字の組み合わせで作られており、パスワードのようなものと考えれば良いでしょう。不動産登記において、申請人自身が登記名義人となる登記申請をした時に通知されます。
不動産登記法改正前には、登記済証が交付されていました。一般的に、権利証と呼ばれていた書類です。登記済証は、抵当権を設定した時、抵当権者に交付されます。別名として、抵当権設定契約証書とも呼ばれています。通常は、登記済と赤い印判が押されています。

債権者への委任状

代理権限証明情報という書類も必要です。抵当権抹消登記では、原則として、抵当権者と所有者が共同申請することになっています。住宅ローンにより抵当権者となっている銀行などの金融機関は、所有者に登記手続きを委任するための委任状を発行してくれるので、それにより登記申請を行います。
銀行などが抵当権抹消登録を行うわけではありませんから気をつけましょう。委任状に受任者という欄はありますが、空欄です。受任者の欄には所有者の、氏名や住所を記入します。

抵当権抹消登記を後回しにするとトラブルに

抵当権抹消のための書類は、使用期限などがないため、いつ出しても良いと考える人も居るかもしれません。しかし抹消登記はなるべく早く行った方が良いです。抵当権抹消登記をしないと、登記簿上では、抵当権が残っているからです。
住宅ローンを完済すれば、実体として、抵当権は消えています。しかし登記簿上残っていると、不動産売却や、土地や家を担保にして新しくローンを組むことができないというトラブルにつながります。そこで、抵当権は消えているのだと訴えても、話は通じないでしょう。そのため、抵当権抹消登記は使用期限や期間が決まっていなくても、早目に抵当権抹消登記は行う方が良いです。

抵当権抹消をしないことで起きるトラブル

抵当権抹消登記を早目に行わないとさまざまなトラブルが想定できます。例えば金融機関からの委任状には、その書類が出た時点での代表者が記載されています。しかし時間の経過により、代表者が交代すると問題です。その状態の委任状を使うことはできますが、手間がかかることは覚悟した方がよいでしょう。
また、紛失なども考えられます。特に登記識別情報、登記済証などは再発行ができません。紛失した場合、抵当権を抹消するには、複雑な手続きが必要になるだけではなく、費用がかかることも考えなければなりません。また、家や、土地の売買に影響が出て、スケジュールが変わる可能性も考えなければならないです。時間がかかることで、せっかく購入者が見つかっても、結局白紙になるケースもあります。

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抵当権とは
・抵当権
・登記原因証明情報
・登記済証などは権利証

銀行の抵当権抹消書類で良くあるトラブル

抵当権抹消の手続きにおいて、トラブルが生じるケースもあります。取り扱うものが大きいですから、トラブルになると、焦ってしまうのも当然です。ただ、トラブルが生じた時、どうすれば良いのか適切な対処を知っていれば落ち着いて行動できるでしょう。

銀行で合併が起きることもある

抵当権を設定した時点から時間が経過する中で、銀行の本店が移動したり、合併や商号の変更が行われるケースもあります。この場合、商号や本店の変更を踏まえて、どうすればよいか分からない人もいるでしょう。
商号や本店が変わった場合、変更の経緯が分かる登記簿謄本を添付すれば、抹消登録ができます。合併の場合ですと、抵当権者である銀行など金融機関の合併登記を申請し、抵当権抹消登記という流れとなります。登記簿謄本は法務局などで取得することが可能です。

代表が変わることもある

委任状に記載されている銀行の代表者が退任しているケースも、混乱を生む原因の一つです。この場合、抵当権者である銀行などに問い合わせをすると、新しい委任状を送ってもらえるケースもあるようです。ただ、それ以外にも、旧代表者の在任時期、ならびに新代表者の氏名を記載することが対処法となります。こうすることで、抵当権抹消登記の手続きが行えます。
ポイントは、在任時期の記載でしょう。そのためには、閉鎖登記簿などの取得が必要になるケースもあります。新しい委任状を取り寄せる場合だと、時間、手間などが必要となるので、状況に合わせて選択しましょう。

再発行可能な書類とできない書類がある

抵当権の抹消手続きを行おうとした時、関連する書類が紛失しているケースがあります。中には抵当権抹消の手続きは、不動産業者が行うものと勘違いしている場合もあるでしょう。しかし時間が経過し、自宅の売却や想像で登記が必要となった時、困ることになります。
紛失したことに気づいたら、金融機関に連絡をすると、抵当権の抹消登記に必要な書類を再発行してもらうことができます。一般的に、再発行までの時間は1周間~2周間程度。ただし登記識別情報通知書と、登記済証は紛失しても再発行されないので注意してください。その場合は、通常と異なる、特別な手続きにより抹消登記の申請をしなければなりません。

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・合併や代表者が変更も
・再発行不可能な物も
・再発行不可の物は別手続き

抵当権抹消書類が無くなった場合の対処法

銀行の抵当権抹消書類をなくしたなら、特別な手続きをする必要があります。例えば原則事前通知制度などで登記手続きは可能です。他にも資格者代理人による本人確認情報によって登記手続きもできます。具体的にどのような手続きか理解しておきましょう。

登記名義人であるか確認する本人確認情報

本人確認情報は、登記申請で、申請人が申請権限を持った登記名義人であるかどうか確認できる情報が記載されている書面のことです。資格者代理人による本人確認では、まず登記を代理して申請する司法書士などと所有者が面談を行います。そして、所有者本人に間違いないと確認したという書類を司法書士が作成します。
登記官は本人確認情報をチェックし、認めれば、事前通知制度を行わず登記手続きができます。つまり本人確認情報とは、抵当権抹消を求める人が、本当に家や土地といった不動産の所有者かどうかを証明する書類です。

資格者代理人による本人確認もある

本人確認情報では、登記などの代理を行える資格者代理人が申請人と面談をした日時や場所、その他もろもろもの状況まで明確にする必要があります。資格者代理人というのは、一般的に司法書士などがあげられるでしょう。また、司法書士などが本人確認をする場合、数万円の費用がかかることも考えてください。
どうしてこんなに費用がかかるのかと不思議に感じる人もいるかもしれません。しかし本人確認情報の作成は、司法書士には大きな責任が伴います。不動産登記法では、虚偽の登記名義人確認情報を提供すると、2年以下の懲役という、刑事罰も考えられます。そのため、司法書士も本人確認情報については慎重になるのです。費用がかかるのもしかたないでしょう。

公証役場で公証人に本人確認してもらおう

本人確認は、資格者代理人以外に、公証役場で公証人に本人確認をしてもらうことも可能です。司法書士に対する登記申請の委任状に署名などを行います。その委任状に、公証人により、本人確認をしたことの認証文を付けるというもの。
そしてその委任状を、登記申請書に添付するという流れです。費用もそこまでかかりませんが、公証役場へ行くなどの手間がかかります。また内容によって必要書類も違うので、まずは司法書士などに相談することが大切です。

事前通知制度による本人確認も可能

事前通知制度とは、登記済証などを提出できない場合、登記官が事前通知という手続きで本人確認をし、登記申請を行う方法です。流れとしては、登記識別情報や登記済証を紛失などして、出せないことを登記申請書に記載をし、登記申請を行います。
次に、登記所から、登記義務者宛に、本人限定郵便が届きます。当該申請があったこと、当該申請の内容が真実であるなら通知を発送した日から2週間以内にその旨の申し出を行うという内容の通知です。回答欄に氏名などの必要な情報を記入し、申請書か委任状に押した実印を押印して登記所に出します。
事前通知書は登記所で、押印された印が申請書、あるいは委任状に押された印と同じかどうか確認します。そして、間違いないと確認されれば、登記識別情報、または登記済証の提供があったと同じ扱いとなり登記の手続きが進められるというものです。法務局では、印鑑を押された返信がない限り、登記をすることはありません。

登記済証や登記識別情報と共に印鑑や印鑑証明が紛失した場合

泥棒などに入られて、もし登記済証や登記識別情報などが盗まれた可能性があると、一大事です。この場合、法務局へ速やかに正登記防止申し出書を提出してください。この不正登記防止の申し出書を提出すると、登記に関して3カ月間、登記を見張ってくれる制度です。
例えば、自分以外の赤の他人が登記申請を行った時、法務局が申請人を厳しく確認します。また、不動登記防止申し出書を出した人にも通知がきます。申請も却下してもらえるでしょう。

 

抵当権抹消の知識を得てトラブル回避を

抵当権抹消をしなければ、不動産を売却することはできません。住宅ローンを完済して、もう、大丈夫だと考えていても、抵当権抹消をさぼってずっと行っていないと、面倒な手続きが増えてしまいます。それは回避しなければならないでしょう。住宅ローンを抹消したら、抵当権抹消を行い、すっきりとした生活を送ってください。

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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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