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4000万円で土地を売却したときの税金はいくら?計算方法まで解説

  • 更新日:2024年6月13日
4000万円で土地を売却したときの税金はいくら?計算方法まで解説

「4000万円で土地を売却した場合にかかる税金はいくらなんだろう?」

せっかく土地を売っても、売却後に支払う税負担が大きければ手取り額が少なくなってしまいますよね。

本記事では、土地を4000万円で売却した場合にかかる税金の種類や、いくらかかるかについてわかりやすく解説しています。

土地売却に関する疑問は、売却実績が豊富な不動産会社に相談することがイチバンです。
不動産一括査定サイトのすまいステップから査定を依頼すると、土地の売却相場の見込みだけでなく、売却後に税金がいくらかかるのかについても相談できます。
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土地を4000万で売却したときにかかる税金は約400万円~約800万円

土地を4000万円で売却して利益(譲渡所得)が2,000万の場合、かかる税金の総額は約400万円~約800万円です。

すまリス
税額は譲渡所得の大きさによって左右されるから、あくまで参考程度にとらえてね!

内訳と金額は、土地売却にかかる以下4種類の税金によって決まります。

▼4000万円で土地を売却した場合にかかる税金の内訳

種類売却価格が4000万の場合の税額
登録免許税約11.2万円
印紙税1万円
所得税約300万円(土地の保有期間が5年以上)
または
約600万円(土地の保有期間が5年未満)
住民税約100万円(土地の保有期間が5年以上)
または
約180万円(土地の保有期間が5年未満)

登録免許税が約11.2万円

登録免許税は、相続登記(土地の名義変更)にかかる税金のことです。
とくに相続した土地は名義が被相続人のままになっているケースが多いので、名義変更が必要かは確認してください。
税額は固定資産税評価額×0.4%で算出されます。
固定資産税評価額は売却価格の0.7倍なので、売却価格が4000万円の計算式は『4000万×0.7×0.4%』で税額は約11.2万円です。

印紙税が1万円

印紙税は、売買契約手続きにかかる税金のことです。具体的には、売買契約書や領収書を作成する際に課せられます。
金額は売却価格に応じて異なり、4000万円で土地を売却した場合の印紙税額は1万円となります。

所得税が約300万円または約600万円

所得税土地の売却益(譲渡所得)にかかる税金で、土地の所有期間が5年未満か5年以上かによって税率が異なります
所有期間が5年未満の場合の所得税率は約30%、5年以上の場合は約15%です。
【所得税の計算式】
所得税
=売却益(譲渡所得)×税率
仮に譲渡所得が2,000万円なら所有期間が5年未満の場合の税額は600万円、5年超えの場合は300万円となります。
なお、相続した土地の場合は所有期間を被相続人から引き継げるため、一般的には所有期間が5年以上の税率が適用されます。

住民税が約100万円または約180万円

住民税も所得税と同様に譲渡所得にかかる税金で、土地の所有期間によって税率が異なります

住民税は所得税よりも税率が低く、所有期間が5年未満の場合の所得税率は約9%、5年以上の場合は約5%です。

【住民税の式】
住民税
=売却益(譲渡所得)×税率
仮に譲渡所得が2,000万円なら所有期間が5年未満の場合の税額は約180万円、5年超えの場合は約100万円となります。
なお、相続した土地の場合は所有期間を被相続人から引き継げるため、一般的には所有期間が5年以上の税率が適用されます。
譲渡所得は、売却代金から土地の売却や購入にかかった費用を差し引いて計算します。
詳しい計算方法は次章で解説しています。
土地の売却を具体的にご検討中の方は、売却実績が豊富なお近くの不動産会社に相談してみましょう。すまいステップから依頼できるのは土地の売却実績が豊富な優秀な担当者のみ。土地売却で税金がいくらかかるかについても相談できます。以下のバナーから依頼できますので、お気軽にご相談ください。
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費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

4000万円で土地を売却する場合、所得税と住民税はどう計算する?

本章では、4000万円で土地を売却した場合の所得税と住民税の計算方法を、ステップにわけて解説します。

▼所得税と住民税の計算式

【所得税と住民税の計算式】
所得税・住民税
=売却益(譲渡所得)- 控除額 × 税率

【STEP①】譲渡所得を計算

譲渡所得とは売却代金から費用を差し引いて計算をします。
譲渡所得で差し引かれる費用は「譲渡費用」と「取得費」と呼ばれます。

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得
=売却代金(4000万円)ー譲渡費用ー取得費

譲渡費用とは売却にかかった費用を指し、取得費とは土地の入手にかかった費用のことを指します。内訳は次のようになります。

種類概要
譲渡費用売却時にかかった仲介手数料や印紙税、解体費用や測量費などの総額。
取得費土地を購入した時に払った代金、仲介手数料、税金の総額。土地を相続した場合は相続税も対象となる。
取得費用が不明な場合は「概算取得費(売却代金×5%)」で代用して計算する。
すまリス
譲渡所得から譲渡費用と取得費を指し引いた金額がゼロ以下になる場合、所得税も住民税も支払わなくてよくなるよ!

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

【STEP②】特例によって控除できないか確認

譲渡所得は特例によって控除することが可能です。
以下は土地売却で利用できる特例の種類と控除額です。特別控除を利用すると、売却利益から控除額を差し引くことで節税できます。

▼土地売却で利用できる特別控除

相続した土地を売却する  控除額3,000万円
被相続人の居住用財産を売ったときの特例

相続税の納税者である  控除額相続税額の一部
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

参考:国税庁ホームページ

すまリス
譲渡所得から控除額を差し引いた金額がゼロ以下になる場合、所得税と住民税は支払わなくてよくなるよ!

【STEP③】所有期間にあった税率をかける

譲渡所得にかけ合わせる税率土地の所有期間によって変わります

所得税と住民税の平均税率は、所有期間が5年以下であれば19.8%(約20%)5年超えであれば10.15%(約10%)です。

所有期間5年以下所有期間5年超え
所得税率30.6%15.3%
住民税率9%5%
平均税率19.8%10.15%
すまリス
相続した土地の場合は、被相続人から所有期間を引き継ぐよ!
例えば、親が10年所有した土地を相続したその年に売却したら、所有期間が10年の税率が適用されるよ!

相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

なお、所有期間は「土地を取得した日から売却した年の1月1日まで」の年数を計算します

【例】2016年9月1日に取得した土地を2021年10月1日に売却した場合
「2016年9月1日から2021年1月1日まで」で所有期間を計算する
所有期間は4年と4ヶ月になるため、短期譲渡所得で計上する

所有期間が10年以上なら、税率が更に下がる場合も

売却する土地が、「所有期間が10年以上(※)」かつ「家を建てて住んでいた土地」の場合、税率が更に下がります
(※家屋を取り壊した日の属する年の1月1日時点で所有期間が10年を超える必要があります。)

課税対象となる譲渡所得金額の6,000万円までの部分に、軽減税率が適用できます。
この特例を、「所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」といいます。

種類6,000万円までの部分6,000万円を超える部分
所得税率10.21%15.315%
住民税率4%5%

土地を4000万円で売却した際に使える特別控除

前章で解説した通り、土地売却でかかる税金は特例によって控除できる可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる特例です。

3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得が3,000万円未満であれば実質的に税金を非課税にできます。

▼特例を受けるための条件(一部)

  • 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
  • 相続から売却までのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
    • 建物を取り壊している場合、相続から取り壊しまでのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと

注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却まで、居住用に利用されていない土地であるということです。

すまリス
新しい建物が建っていた土地や、一度でも住んだり商業目的に利用してしまうと、特例がうけられなくなってしまうんだね!

※詳しい内容は『No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例』をご覧ください。

▼3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-3,000万円(特別控除)

取得費加算の特例

「取得費加算の特例」とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税を加算することができる特例です。

取得費加算の特例を利用することで、譲渡所得から相続税額の一部を控除でき、譲渡所得税を減らすことができます。

▼特例を受けるための条件(一部)

  • 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
  • その財産を取得した者に相続税が課税されていること
  • 相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月以内)から3年を経過する日までに売却すること

ポイントは、相続税の納税者でなければ利用ができないということです。

相続税は約8%程度のひとしか納税義務がありません。つまり、ほとんどの人は取得費加算の特例を利用できないこととなっています。

また、利用するには「相続税の申告期限から3年を経過する日まで(=相続開始から3年10か月以内)に売却」する必要があります。

相続税の申告期限は相続開始(被相続人が死去した日)から10か月以内です。つまり、特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に土地を売却することになります。

※詳しい内容は『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』をご覧ください。

▼取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算式

譲渡所得
=売却価格-取得費-譲渡費用-取得費に加算する相続税額

また、取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求めます。

取得費に加算する相続税額
=売却した土地の相続税課税価格 / 相続税全体の課税価格 × 納めた相続税額

その他の特例

上記以外のもうけられる特例をまとめました。当てはまりそうな特例は、詳しい適用要件をぜひチェックしましょう。

▼土地売却で利用できるその他の特例

住んでいた土地を売却した 3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
【併用可能:取得費加算の特例または相続空き家の3,000万円控除】

平成21・22年に取得した土地を売却した 1,000万円特別控除
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

(参考:国税庁ホームページ)

控除の特例について、より詳しい内容や適用の要件については以下の記事で解説しています。詳しく知りたい方はご参照ください。

土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

みんなの不動産売却体験談

male

東京都町田市 / 40代

査定価格2,200万円売却価格2,350万円

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奈良県奈良市 / 50代

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埼玉県ふじみ野市 / 40代

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土地を4000万円で売却した場合の税額を計算しましょう

この記事では土地の売却にどんな税金がいくらかかるのか解説しました。
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「もっと具体的に税金がいくらかかるか自分で計算したい!」という方には、以下の記事で更に多くの具体例で税金の計算方法を解説しています。
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