マンション売却でさえ難しいのに、賃貸中のマンションは売れるのかと不安になってしまいます。
「所有している賃貸マンションどうやって売却すればいいのか分からない」、「そもそも賃貸中のマンションって売却できるの？」と悩んでいる方がいるのではないのでしょうか。
この記事では賃貸中のマンションは売却できるのか、売却する方法と注意点を紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
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賃貸中のマンションは売却できるの？
結論から言うと、賃貸中のマンションは売却が可能です。
賃貸中で居住中のマンションの所有権と賃貸権を売主から買主に移転させることをオーナーチェンジと言い、移転したマンションをオーナーチェンジ物件となります。
2020年4月に改正された民法で、オーナーチェンジで借りている部屋やマンションの所有者が変わった時のルールが明確化しました。
マンションの所有移転登記が行われていれば、所有者は新オーナー（買主）となり家賃の請求が可能です。
これまでは、マンションの売却や譲渡に関して入居者に承諾を得る必要がありましたが、それも不要になりました。
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賃貸中のマンションを売却する方法
賃貸中のマンションを売却する方法は以下の3つがあります。
- 賃貸中のまま売却する（オーナーチェンジ）
- 退去してから売却
- 入居者に売る
賃貸中のまま売却する（オーナーチェンジ）
オーナチェンジとは、入居者は住み続けたままでオーナーだけが変わる売却方法です。
オーナーチェンジの場合は投資用物件として登録されるので、ネットなどの広告にも投資用物件として掲載され、ターゲットは投資家やこれから投資用マンションを持つ人になります。
オーナーチェンジのメリット・デメリット
オーナーチェンジのメリット・デメリットは以下の通りです。
| オーナーチェンジのメリット・デメリット | ||
|---|---|---|
| 誰が | メリット | デメリット |
| 売主 | ・買主にメリットが多く売却しやすい ・入居者の交渉の手間や立退料が発生しない | ・入居者がいるため安く売却してしまう ・投資用マンションなので買主が限定的 |
| 買主 | ・購入後すぐに家賃収入を得られる ・空室のマンションを購入するより安く購入できる ・運営状況、入居者を事前に知れる | ・入居者がいるため内覧が難しい ・物件に瑕疵がある可能性がある |
上記のようなメリット・デメリットがありますが、一番トラブルが起きにくく平和的な売却方法と言えます。
退去してから売却
退去してからマンション売却をすると、マイホームか投資用のどっちで売却をするか選べます。
この売却方法では、入居者の立ち退きが一番のネックです。
借地借家法によると「正当な理由」でない限り入居者の立ち退きを求めることができません。
正当な理由とは主に以下の通りです。
- 建物の過度な老朽化
- 家賃の滞納
- 長い間居住していない
また入居者に立ち退き料として家賃の6か月分を支払わなければいけません。
退去してから売却するメリット・デメリット
退去してから売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
| 退去してから売却するメリット・デメリット | ||
|---|---|---|
| 誰が | メリット | デメリット |
| 売主 | ・居住用としてマンション売却ができる ・マイホームの3,000万円特別控除が使える ・入居者がいないため高く売却できる可能性がある | ・立ち退き交渉が必要になる ・立ち退き料で家賃の6か月分支払う |
| 買主 | ・内覧ができる ・購入後にリフォーム、リノベーションができる | ・改装、現状回復の費用が必要 |
退去してから売却すると、居住用としても売却が可能なので幅は広がります。
ですが、それ以上に売主と入居者どちらにも経済的・心理的に大きな負担がかかることでしょう。
入居者に売る
最後は、今住んでる入居者にマンションを購入してもらう方法です。部屋が気に入って「家賃を払い続けるよりも購入したい」と考えている人も中にはいます。
入居者は引っ越しをせずに物件を購入でき、オーナーは立ち退きの交渉や立退料の支払いが不要です。
また買い手を探す時間も割くことができ、スムーズに売却ができます。
入居者に売るメリット・デメリット
入居者に売るメリット・デメリットは以下の通りです。
| 入居者に売るメリット・デメリット | ||
|---|---|---|
| 誰が | メリット | デメリット |
| 売主 | ・立ち退き交渉、立退料を支払う必要がない ・買い手を探す必要がない ・仲介手数料を支払わなくて済む | ・全員が購入したいとは限らない |
| 買主 | ・引っ越しせずにマイホームを手に入れられる ・資産になる | ・購入する資金が必要 |
入居者にマンションを売る場合、手続きが少なくメリットもありますが、入居してる人が全員「購入したい」というわけではありません。
長く住み続けてくれてる入居者に相談してみましょう。
賃貸中のマンションを売却する時の流れ
この章では、賃貸中のマンションを売却する流れをオーナーチェンジ基軸に紹介しています。マンション売却の流れは以下の通りです。
- 入居者に意思や予定を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結び売却活動を始める
- 売却後にオーナー変更通知を入居者に通達する
入居者に意思や予定を確認する
ここでは、入居者に購入意思がないか・退去予定がないかを確認しておきます。
入居者が購入する場合、不動産会社に仲介を依頼することはなくコストを削減できます。
入居者が退去する予定がある場合、いつ退去予定なのかを確認して空室になったタイミングで売却すると良いでしょう。
不動産会社に査定を依頼する
入居者の確認が取れたら不動産会社に査定を依頼しましょう。賃貸中のマンションはマイホームではなく投資用マンションとして見られるので、査定方法も異なります。
査定方法はマンションを活用した時の収益を基に査定する、収益還元法という査定方法です。
不動産会社に査定依頼する時は、1社だけではなく3社以上の複数社に申し込みましょう。
なぜなら、複数社に申し込むと会社ごとで査定額が比較でき、価格の相場観を掴むことができます。
※マンション査定に関して詳しく知りたい方はこちら
マンション査定でおすすめなサイトは「すまいステップ」
複数の不動産会社に査定依頼を出すには、時間と労力がかかってしまいます。
そこでおすすめのサイトは「すまいステップ」の不動産一括査定です。
すまいステップを利用すれば、1分程度で複数社に査定依頼ができます。そしてその中から気になる不動産会社と繋がり相談も可能です。
マンション売却を検討している方は下記にバナーから査定を依頼してみましょう。
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媒介契約を結び売却活動を始める
査定依頼して条件があった不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ売却活動スタートです。
ほとんどの売却活動は不動産会社が担ってくれます。ですが、不動産会社の担当者に任せっきりせず、担当者と連絡を取りながら売却活動を進めましょう。
マンションの売り出し価格は売主が自由に決めることができます。売主は「せっかくだし高く売りたい」と考える方がほとんどだと思います。
そんな時は、値下げ交渉を見越して査定額より1割高い価格で設定しておきましょう。
※媒介契約について詳しく知りたい方はこちら
売却後にオーナー変更通知を入居者に通達する
入居者にマンション売却の承諾を得る必要はありませんが、売却してオーナーが変わった事については入居者に通知します。
基本的に以下の項目を記載します。
- オーナー変更した旨
- オーナーの変更した日にち
- 敷金の返還義務を新しいオーナーに引き継いだ旨
- 賃貸借契約を新しいオーナーに引き継いだ旨
- 家賃の振込口座の変更先
敷金は新しいオーナーに引き継がれる
関東で呼ばれる「敷金」は関西だと「保証金」呼ばれています。オーナーチェンジの場合は、敷金は新しいオーナーに引き継がれます。
入居者が退去する際には、新オーナーから敷金を返還しなければいけません。
オーナーチェンジ時に家賃の滞納がある場合は、旧オーナーが敷金から滞納分を差し引き、新オーナーが残金分の返還義務を引き継ぐのが原則です。
賃貸中のマンションを売却するのにかかる費用
賃貸中のマンションを売却するときには、居住用のマンションを売却するときとは異なる費用がかかります。
賃貸中のマンションを売却して引き渡すまでに発生する費用は以下の通りです。
| 費用の種類 | かかる費用 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円×消費税（10％） |
| 住宅ローン繰り上げ返済手数料 | 0～3万円 |
| 家賃の清算 | 引き渡し日以降の支払いで受け取った賃料 |
| 立ち退き料 | 家賃の半年～1年分/1部屋あたり |
| 引越料 | 数万円／1部屋あたり |
| クリーニング費用 | 数万円／1部屋あたり |
| リフォーム費用 | 数10万円～数100万円/1部屋あたり |
立ち退き料は交渉する入居者によって変わってくるため、交渉が難航すると多額の立ち退き料を支払う可能性があります。
クリーニングやリフォームはどのくらいの費用をかけるかの判断が難しく、慎重に考えることが必要です。
費用を節約したい方は、高額になりがちな立ち退き料を節約できるため、オーナーチェンジか入居者への売却がおすすめです。
賃貸中のマンション売却に必要な書類
賃貸中のマンションを売却する時、通常のマンション売却で必要な書類に加えて、以下の書類を用意します。
- 入居者との賃貸借契約書
- 管理会社との管理委託契約書
- リフォームや修繕画の履歴がわかる書類
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に書類を用意しておきましょう。
入居者との賃貸借契約書
オーナチェンジをする場合、入居者との賃貸借契約書を用意しましょう。
なぜなら、この書類には家賃や敷金などの条件が記載されており、現在の入居者がどんな人なのかを新オーナー（買主）に伝える必要があるためです。
入居者に家賃の滞納やトラブルがあると、新オーナーは急に不利な立場から始まってしまいます。
そうなると、マンションが売れにくくなり、売却価格にも影響が出てくる可能性があります。
なので、売却前に不安要素は解消しておきましょう。
管理会社との管理委託契約書
マンションを管理会社に委託している場合は、管理委託契約書を用意しましょう。
売主と管理会社の契約内容はさまざまですが、実際に入居者が住んでいる場合は「住む権利」を一番に主張されます。
居住中のマンションを売却する時に、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。
リフォームや修繕画の履歴がわかる書類
オーナーチェンジの場合は、物件に入居者がいるため内覧を十分にできません。
そんな時にリフォームや修繕の履歴がわかる書類や物件内部の写真などを用意しておくと、新オーナーは安心してマンションを購入してくれるかもしれません。
※通常のマンション売却での必要書類を知りたい方はこちら
埼玉県越谷市 / 40代 査定価格3,880万円売却価格3,780万円 群馬県高崎市 / 40代 査定価格2,400万円売却価格2,400万円 石川県かほく市 / 20代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 福岡県北九州市門司区 / 30代 査定価格550万円売却価格500万円 神奈川県横浜市港北区 / 40代 査定価格4,600万円売却価格4,800万円 
賃貸中のマンションを売却する時の注意点
この章では、賃貸中のマンション売却をするときの注意点について解説しています。
注意点を理解して、トラブルの無いようにしましょう。
入居者を退去させることはできない
まず入居者を強制的に退去させることはできません。
入居者の権利は借地借家法により保護されており、賃貸借契約のオーナーからの立ち退き交渉は「正当の事由」がなければ認められません。
また、正当な事由があっても必ず立ち退いてもらえるとは限りません。
退去はあくまでも入居者との交渉次第ということです。トラブルになりそうな場合は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
売却後の家賃は新しいオーナーに渡す
もう一つは、売却後にもらっている家賃は新オーナーに渡しましょう。
所有権移転登記の日以降は、所有権が新オーナーに移ります。
所有権移転登記の日以降に入居者からすでに家賃をもらっている場合は、日割り計算をして新オーナーに渡す必要があります。
