ワンルームマンションの売却を検討しているあなた。
通常のマンションに比べて少し売れずらい印象を抱いていませんか。それもそのはず、不動産取引市場においてもワンルームマンションを見かけることが多くありません。
この記事では、ワンルームマンション売却の注意点と投資用で売るときのコツをご紹介していきます。
マンション経営の際に経費計上できるもの｜注意ポイントについて
ワンルームマンション売却の5つの注意点
どのようなことに留意してワンルームマンション売却を進めていくのが良いのでしょうか。
マンション売却の注意点を知りたい方は「マンション売却で失敗しないための注意点」
注意点①：事前にマンションのローン残債を把握する
まずはローン残債を確認して自分の経済状況と照らし合わせて、ローン残債があるマンションを売却する場合は、一括返済して清算をします。
基本的には売却代金で清算することになりますが、売却代金でも補うことができない場合、自己資金で補う必要があります。
売却価格だけでローン残債を返済できないことが分かった場合、売却活動を始める前にあらかじめ不動産会社や金融機関の担当者と相談しておきましょう。
※ローン残債があるマンションの詳しい売却方法に関しては以下の記事をご覧ください。
注意点②：信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ
不動産会社と営業担当をしっかり選ばなければ、売却の失敗に繋がってしまいます。
とは言っても「マンションに強い」や「特定のエリアでの売買に強い」など会社によって特徴は様々です。
その中でも、自分が所有しているワンルームマンションを得意としている不動産会社・営業担当の見極めが大事になってきます。
- 査定の根拠を聞く
- 販売戦略が明確になっているか確認する
査定の根拠を聞く
不動産会社に対して査定額の根拠を聞くことで、不動産会社が得意な分野だから高い査定額なのか、「高預かり」なのかがわかります。
相場よりも高く売れる自信のある企業であれば、「似たようなマンションを高値で売却したことがある」といった過去の売却事例などの根拠が必ずあります。
査定額を算出した理由に説得感があるか否かで契約する会社を見極めましょう。
まずは複数社から査定を依頼し、査定額や対応の違いを比較しましょう。
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販売戦略が明確になっているか確認する
不動産会社に、そのマンションをどのように販売するのか、戦略や方針の質問をしてみましょう。質問することによって不動産会社として、マンション売却が得意なのかどうかを図ることができます。
慎重に営業担当者を見極めるためには、査定金額になった根拠をワンルームマンションの良い点だけでなく悪い点からも聞くようにしましょう。
※売却時の不動産会社の選び方や判断基準に関しては、以下の記事をご覧ください。
不動産会社選びで家売却の成否が決まる⁉優良企業の見極め方を紹介！
注意点③：慎重に媒介契約の種類を判断する
ワンルームマンションを売却する時は、特に慎重に媒介契約を結ぶ必要があります。
ワンルームマンションの買い手は、投資目的であることが多く売買価格に敏感であるため売却活動における値下げが激しくなる可能性があり、営業力が弱い一社だけに任せていては安く買われる可能性が出てきます。
反対に、数多くの会社と契約を結びすぎると比較しすぎてしまい、高い価格での購入申し込みを逃してしまうことがあります。
そのため、ワンルームマンションを売却する時は、不動産会社を見極め・選ぶだけにとどまらず、そのような不動産会社2~3社程度と一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。
なお、契約方法は以下の表をもとに比較してください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 契約の有効期間 | 指定なし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| 指定流通機構への登録 | 任意 | 契約の翌日から7日以内に登録 | 契約の翌日から5日以内に登録 |
| 業務状況の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
自己発見取引：自分が買主を見つけて直接取引すること。一般媒介、専任媒介契約では禁止されていませんが、専属専任媒介契約では禁止されているため、自分が見つけた相手であっても仲介を通す必要があります。
指定流通機構への登録：通称レインズへの登録のこと。レインズとは、全国の不動産業者が利用するネットワークシステムで、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しています。正式名称は不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）、頭文字をとってレインズと呼ばれています。レインズに登録されると全国の不動産会社を通じて物件情報が広く届けられるので、買い手を早く見つけられるというメリットがあります。
ここまで、媒介契約について説明してきました。
媒介契約では不動産会社選びが非常に重要です。まずは複数社から査定を依頼し、査定額や対応の違いを比較しましょう。
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囲い込みには注意が必要
専任媒介・専属専任媒介契約をしたい方は、「囲い込み」に注意しましょう。
囲い込みをされると、不動産会社が売主のためにできるだけ高く売ろうとする努力を怠る可能性があるためです。
他社を排除して自社とだけ媒介契約を結ばせようとする働きかけのことで、完全に違法とはいえないため行う不動産会社も存在します。
なぜなら、ひとつの不動産会社が売主・買主の両者を探すことで本来片方のみからしか得られない仲介手数料を両方から得ることができます。
そのため、少し売却価格が低くても媒介契約を結んだ時点で通常より得だと考え不動産会社が力を抜いてしまう可能性があります。
注意点④：「仲介」か「買取」を適切に選んで売却する
ワンルームマンションを売却する際には「仲介」と「買取」の2種類の売却方法のあり、自分に適した方法で売却することが重要です。
「仲介」とは、売主と買主の間に不動産会社が入って仲介する一般的な売却方法で、「買取」とは、不動産会社が直接売主から物件を買取る売却方法です。
それぞれ、仲介と買取には以下のようなメリット・デメリットがあります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| メリット | ・自分で売却価格を設定できるため、相場価格や相場以上の価格でも売却できる。 | ・売却まで早く、早期に現金化できる。 ・第三者に知られることなく売却することができる。 |
| デメリット | ・契約不適合責任（売却後に発見された物件の不良を負う責任）が発生する。 ・部屋が汚い場合、リフォーム代を支払う必要がある。 | ・売却価格が大幅に安くなる。（目安としては相場の60~80%) |
可能な限り高く売却したいという方は「仲介」、時間と手間をかけずに確実に売却したい方や早い段階で現金化をしたい方は「買取」がお勧めです。
ある程度の資金が必要な買取を対応していない業者も多いので、もし買取を選択する場合は不動産会社に事前確認しましょう。
※「買取」の詳しい売却方法と詳しいメリット・デメリットに関しては以下の記事をご覧ください。
注意点⑤：売却時にかかる費用や税金を正しく把握する
ワンルームマンションを売却するときには、以下のような費用や税金がかかります。
また、売却後の確定申告ではワンルームマンションが居住用か投資用かによって特例が適用されるかどうかが変わってくるので正しく把握する必要があります。
| 項目 | 概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| ①仲介手数料 | 成約時に不動産会社に支払う費用 | 仲介手数料=売却価格×3%+6万円＋消費税 |
| ②印紙代 | 経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金 | 契約価格により金額が異なる(例:契約価格が1000万円ならば5000円) |
| ③抵当権抹消費用 | 抵当権を抹消するための費用（物件引き渡しの際に司法書士に支払う） | 1～2万円前後 |
| ④登録免許税 | 抵当権抹消登記にかかる税金（③の費用と一緒に司法書士に支払う） | |
| ④住宅ローン返済手数料 | 住宅ローン残債がある場合金融機関に支払う費用 | 残債元本の0.3%程度 |
| ⑤賃貸管理解約違約金 | 投資用マンションを売却するときはオーナーチェンジで管理会社が変わる場合支払う費用 | 家賃の1~6か月分 |
| ⑥譲渡所得税 | 売却益が出た際に利益に対して課せられる税金 | 別途計算式で計算 ※税率 短期譲渡所得（売却年の1月1日現在で所有期間5年以下の場合）：39.63% 長期譲渡所得（売却年の1月1日現在で所有期間5年超の場合）：20.315% |
これらの費用のなかでも、投資用マンション売却で特に気を付けなければならないのは、譲渡所得税です。
譲渡所得は以下の式で求められ、譲渡所得がプラスになったときのみ税金がかかります。
譲渡所得＝譲渡収入ー取得費用ー譲渡費用
- 譲渡収入…不動産を売却して得た価格
- 取得費用…売却したマンションの購入価格等（建物部分は減価償却する）
- 譲渡費用…マンションを売却するためにかかった費用（仲介手数料）
投資用のワンルームマンションは居住用ではないため売却時の「3000万円特例控除」をはじめとした節税がないため、譲渡所得税を課せられます。
そのため、上の表で記した保有期間による税率を意識して、確定申告を行う必要があります。ご覧の通り保有期間が5年超か5年以下かによって税率が2倍ほど変わるため、可能な限り5年以上保有してから売却することをおすすめします。
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投資用ワンルームマンションはいつ売却するのが良いのか
さて、ワンルームマンションの売却を失敗しないための注意点は分かりましたが、投資目的で購入したワンルームマンションを売却する場合、高く売却して初期投資を回収する必要があります。
2023年はマンションの売り時！
マンションの価格は2013年から上昇傾向にあり、戸建てと比べても価格に大きな差があります。
なぜこのようにマンションの価格指数が上昇しているかというと、オリンピックによる地価の上昇と建材や人件費の高騰によってマンションの不動産価格が高騰していると言われています。
今後、マンションの価格が上昇するかは分かりませんが、現在マンションは最も高値の年となっています。
ワンルームマンションに人気がある
近年ワンルームマンションの人気が上昇しており、その理由は以下の2つにあります。
- 立地が良く、築浅物件が多い
- 物件を複数所持でき、リスク分散もできる
立地が良く、築浅物件が多い
ワンルームマンションに住む人の多くは、一人暮らしではないのでしょうか。
配偶者などがいないため、職場や学校へのアクセスを重視する傾向があります。
ワンルームマンションは都心部の多くに建てられており、単身者のニーズにマッチしています。
物件を複数所持でき、リスク分散もできる
ワンルームマンションは住む以外にも、投資目的で複数を所有している人も多いです。
複数所持する場合、1つの部屋で借主がいない場合でも、他の所持している部屋での賃料があるため、収益が0になりません。
また、オーナーに子供がいる場合、相続時にも分散できるため、きょうだい間での相続トラブルを回避できるメリットもあります。
売却を検討している方は一括査定サイトの「すまいステップ」がおすすめ！
ワンルームマンション売却を検討している方は、まず不動産査定を行いましょう。
その中でもおすすめのサイトが「すまいステップ」。
すまいステップに加盟している不動産会社は、厳正な審査を通過した優良企業のみとなっています。
また、査定を対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有」「売買仲介の営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介の実績」といった高く売却するに必要な条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めて査定をする方でも高額でマンション売却できる可能性があります。
この一括査定では、費用が一切かからないので、「とりあえず査定額だけでも知りたい」と考えている方でも気軽に査定額を知ることが可能です。
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競合物件が少ないタイミングで売却する
競合となる同じような条件のワンルームマンションが市場にあまり出回っていないタイミングで売却すると失敗しにくいです。
なぜなら、ワンルームマンションの購入を検討している投資家は利回りを重視して物件を選ぶため、周辺エリアで同じような条件のワンルームマンションが売りに出ていない場合、少し強めの売却価格でも売れる可能性が高いからです。
収支がマイナスになったタイミングで売却する人が多い
実際に、投資対象としてワンルームマンションを運用していた方の多くは、収支がマイナスになったタイミングで売却する方が多かったようです。
ワンルームマンション売却を専門とする株式会社東・仲が150人の顧客から回答を得たアンケートでは、以下のような売却理由が並びました。
| 順位 | 理由 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 将来に対して不安がある。マイナス収支になっている | 41% |
| 2位 | 高値で売却できる相場と判断した | 19% |
| 3位 | 資金回収、買い替え | 16% |
| 4位 | 高齢のため、相続対策 | 15% |
| 5位 | 所有していることが面倒 | 6% |
| 6位 | 空室になった | 3% |
（参照：投資用ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則）
このように、約4割以上の方がマイナス収支の状態で投資用ワンルームマンションを売却していることからも、消極的な売却は決してよくないことではありません。
月々の収支がプラスかマイナスかで売却判断しよう
売却を決断する前に現状のワンルームマンションの収支状況を確認していきましょう。
不動産投資の経験が少ない状態で、ワンルームマンション投資をはじめた方などはマイナス収支になる方は多くいます。
特に新築物件の場合、最初は新築としてのプレミアムがのっているため、そのまま家賃と管理費が変動しない可能性はまずありません。
年月が経てば経つほど、家賃収入は減少し、管理費による支出は増えます。
具体的に2400万円のローンで購入した新築物件の例を見ていきましょう。
| 購入時 | 5年後 | |||
|---|---|---|---|---|
| 家賃 | +96000円 | 家賃 | ＋87000円 | |
| 管理費 | －10000円 | ➡ | 管理費 | －15000円 |
| ローン月額 | －85000円 | ローン月額 | －85000円 | |
| プラス | 1000円 | マイナス | 13000円 | |
このように、購入時は家賃収入でローン返済が出来る状態であっても、次第に税金や設備負担を考慮するとマイナス収支の場合、年間の負担額が増えていきます。
また、今回の例では家賃収入がある想定で計算しましたが、空室によって家賃収入がゼロになる場合やリフォームによる別途費用がかかることも想定できます。
基本的に賃貸では築年数が立つほど家賃は下がり管理費は増加するため、一度月々の収支がマイナスになると継続的にプラスになることは見込みにくいでしょう。
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投資用ワンルームマンションを高く売る2つの法則
投資目的のワンルームマンションは売却して収支をプラスにするという出口戦略が必要不可欠です。
そのためには、高く売却する必要があるため、投資用ならではの5つの高値売却の法則をご紹介していきます。
法則①：事前に売却価格のシミュレーションを行う
高く売るために自分が所有しているワンルームマンションが実際にはいくらくらいで売却できるか自分で計算することも重要です。
不動産の査定方法には「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つがあります。原価法とは主に戸建ての建物部分を査定するときに用いられる査定方法で、マンションの査定には「収益還元法」と「取引事例比較法」が用いられますが、収益還元法が将来見込まれる収益から価格を算定する方法であるのに対し、取引事例比較法はその名の通り、類似物件の市場での取引価格をもとに算定する方法ですので、投資用マンションには収益還元法を用いるのが一般的です。
収益還元法には、１年間の純利益を利回りで割って不動産価格を算定する「直接還元法」と、保有期間中の純利益だけでなく売却したときに得られる利益を現在の価格に割り戻して不動産価格を算定する「DFC（ディスカウン・キャッシュ・フロー）法があります。
ここでは直接還元法を用いてシミュレーションしていきます。
以下の計算式を見て確認していきましょう。それぞれの用語も併せてご紹介していきます。
価格=純利益（NOI)÷利回り
- 純利益（NOI）：家賃収入から経営に必要な経費（管理費や固定資産税、修繕費など）を差し引いた残りの額
- 利回り：購入価格に対して家賃収入がどれくらいあるかを示した指標
- 利回り=月額家賃収入×12÷購入価格×100
良い立地であれば家賃収入が高くなり、築年数が浅いほど維持にかかる費用が低くなる傾向があります。
そのため、良い立地で築年数が浅い物件ほど収益性が高く・利回りが低い一方で、悪い立地で築年数が古い物件ほど収益性が低く・利回りが高くなります。
以下の表は、2016年からの全国/一都三県の利回りの推移を示した表です。先ほど申し上げたように築年数と立地（エリア）によって利回りが異なることが分かると思います。
低金利時代の影響もあって、推移をみると年々利回りは低くなっているのが分かると思います。市況だけでなく金融政策もワンルームマンション売却に追い風の要因になっています。
実際の売却価格をシュミレーションして算出してみましょう。
※年間家賃収入（管理費込み）120万円(10万円×12ヶ月)、一都三県の2019年7~9月の利回り平均5.06%を参照。
価格=120万円÷5.06×100=2372万円 おおよその売却価格は2372万円と算出することができました。
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法則②：高額査定のポイントをチェックする
査定では、不動産会社に依頼して「自分の不動産がいくらで売却できるか」を詳細に算出してもらいます。
ですが、投資用ワンルームマンションは入居者の需要が高い要素があると家賃収入が増える可能性があるため、査定でも高い評価を受ける可能性があります。
特に以下の5つの要素があると高額査定が期待できるといえます。
- 駅から徒歩10分以内の立地
- オートロックなどの防犯対策
- バス・トイレ別の間取り
- 25平方メートル以上の広さ
- 総戸数30戸以上
ワンルームマンションは学生・社会人が一人暮らしをしているケースが多いため、駅への近さは日々の通勤・通学の利便性に大きく関わる重要な要素です。
また、安全や清潔感を求める女性入居者には、マンション全体の防犯設備や水回り部分のゆとりは重視されています。
近年広い部屋のワンルームマンションが増えてきたため競合物件に負けないという観点で、25平方メートル以上の広さは強みといえます。
そして、部屋だけでなくマンションの規模が大きいほど共用部分にかけられる資金が潤沢になるため、維持・管理の観点で総戸数の多さはワンルームマンションの重要な要素と言えます。
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記事のおさらい
ワンルームマンションを売却する上での注意点は？
ワンルームマンションを売却する際は以下5つの項目に注意しましょう。
- 事前にマンションのローン残債を把握する
- 信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ
- 慎重に媒介契約の種類を判断する
- 「仲介」か「買取」を適切に選んで売却する
- 売却時にかかる費用や税金を正しく把握する
詳しく知りたい方はワンルームマンション売却の5つの注意点をご覧ください。
売り時はいつ？
売り時の判断基準は以下の3つです。
- 最高値を更新した2020年
- 競合物件が少ないタイミング
- 収支がマイナスになったタイミング
詳しくは投資用ワンルームマンションはいつ売却するのが良いのかをご覧ください。
事前に売却価格のシミュレーションを行う方法は？
投資用のワンルームマンションは『収益還元法』を用いて計算しましょう。詳しく知りたい方は事前に売却価格のシミュレーションを行うをご覧下さい。
高額査定のポイントは？
“高額査定を受けるポイントは以下5つです。
- 駅から徒歩10分以内の立地
- オートロックなどの防犯対策
- バス・トイレ別の間取り
- 25平方メートル以上の広さ
- 総戸数30戸以上
詳しくは高額査定のポイントをチェックするをご覧ください。
