ワンルームマンション売却の5つの注意点と投資用の売却術を徹底解説

ワンルームマンションの売却を検討しているあなた。

通常のマンションに比べて少し売れずらい印象を抱いていませんか。それもそのはず、不動産取引市場においてもなかなかワンルームマンションをみかけることがありませんものね。
また、特に投資用物件としてワンルームマンションを所有しており売却を検討している方は、売却することによって購入時のマイナスを取り返し、利益を回収したいと当然考えていることでしょう。

そこでこの記事では、ワンルームマンション売却の注意点と投資用で売るときの高く売るときのコツをご紹介していきます。

「家を売りたい」と考えている方へ

  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • すまいステップ」なら、実績のある不動産会社に出会える
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ワンルームマンション売却の5つの注意点

どのようなことに留意してワンルームマンション売却を進めていくのが良いのでしょうか。

注意点①:事前にマンションのローン残債を把握する

ワンルームマンションの売却を検討し始めたら不動産会社と接点を持つ前に、まずはローン残債を確認して自分の経済状況と照らし合わせてみましょう。
ローン残債があるマンションを売却する場合は、一括返済して精算する必要があります。基本的には売却代金で精算することになりますが売却代金でも補うことが出来なさそうな場合、自己資金で補うか金融機関のローンを使用する必要があります。
ただ、そのような事前準備なしで売却手続きを行う場になってローン残債を一括返済できないということになった場合、契約不履行となり相手方から違約金を請求されてしまうというトラブルになりかねません。
そのため売却価格だけでローン残債を変換できないことが分かった場合は、売却活動を始める前にあらかじめ不動産会社や金融機関の担当者と相談しておきましょう。

※ローン残債があるマンションの詳しい売却方法に関しては以下の記事をご覧ください。

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注意点②:信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ

不動産会社・営業担当者どちらかでも信頼できない場合は、ワンルームマンション売却は失敗するでしょう。

不動産会社の信頼性を見極めるときは、ワンルームマンションの売却実績や専門性に注目しましょう。

ワンルームマンションは他物件種に比べ売買価格が低いため、不動産会社にとっては成約時に得られる仲介手数料が少ない「単価の低い」不動産という扱いになります。
ただ、売却を完了するまでの手間は物件種によってそこまで大きく異なることはないので、幅広い物件種を扱う大手は単価の高い不動産に注力して仲介を行います。
一方で、ワンルームマンション売却の実績がある専門性が高い不動産会社は、投資用物件としてワンルームマンションを探している顧客との関係性が強くワンルームマンション売却に関しては大手の販売チャネルにも負けていないともいえます。
また、大手の場合ワンルームマンション売却の担当者は新人や若手になるケースが多く、営業担当者個人としての力量でも専門性が高い不動産会社に分があるといえるでしょう。
ワンルームマンション売却において不動産会社は何でも支えてくれるパートナーという位置づけなので経験がある不動産会社は安心ですよね。

ただ、実績がある不動産会社でも不動産会社により得意とする物件の種類やエリアが異なるため、あなたの所有しているエリアのワンルームマンションを売却したことがまったくない不動産会社に査定を依頼してしまうという可能性もあります。どの不動産会社を選んだらよいかをしっかり見極めるためにも、複数の不動産会社の査定価格を比較しましょう。
複数の不動産会社の査定を比較するなら、インターネット上で無料で査定依頼が出来る「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトの代表例は、すまいステップ」です。大手だけではなく地域に密着した地元の不動産会社まで優良不動産会社と提携しています。
わずか60秒ほどで手続きが完了し、最大で4社に対して査定依頼を行うことが出来るので、売却の第一歩を気軽に踏み出すのに最適な方法ではないでしょうか。

また、営業担当者の信頼性を見極めるときは、査定金額の根拠をきちんと聞きましょう。

複数社に査定依頼をした際によくある間違いが、一番高い査定金額を出した不動産会社に安易に売却の依頼をすることです。
ただ、査定依頼時に不動産一括査定サイトを使うことが主流になった今日、不動産会社同士の競争も激化し「相場より高い金額でもいいからとりあえず媒介契約を結ぼう」という方針の営業担当者や不動産会社もいます。
その結果、「買主の心当たりがあり、高値で売却できそうです」とその気にさせ勢いで契約をとるといった手法にハマってしまう恐れもあります。

慎重に営業担当者を見極めるためには、査定金額になった根拠をワンルームマンションの良い点だけでなく悪い点からも聞くようにしましょう。
営業担当者は、自分のワンルームマンションを売却を任せる代理人であるため、根拠がきちんと示せる説得力がある人を選ぶようにしましょう。

※売却時の不動産会社の選び方や判断基準に関しては、以下の記事をご覧ください。

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注意点③:慎重に媒介契約の種類を判断する

ワンルームマンションを売却する時は、特に慎重に媒介契約を結ぶ必要があります。

なぜなら、先ほどご説明したように不動産会社にとってワンルームマンションは成約しても旨味が少ない物件であるため、販売活動が上手くいくという可能性がそこまで高くないためです。

また、ワンルームマンションの買い手は投資目的であることが多く売買価格に敏感であるため売却活動における値下げが激しくなる可能性があり、営業力が弱い一社だけに任せていては安く買いたたかれてしまったり、反対に数多くの会社と契約を結びすぎると比較しすぎてしまい高い価格での購入申し込みを逃してしまう可能性があります。

そのため、ワンルームマンションを売却する時は良い不動産そのような会社を選ぶだけにとどまらず、そのような不動産会社2~3社程度と一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。

それでも、一社だけと契約したいという方は、「囲い込み」に注意しましょう。
囲い込みとは、他社を排除して自社とだけ媒介契約を結ばせようとする働きかけのことで、完全に違法とはいえないため行う不動産会社も存在します。
囲い込みをされると、不動産会社が売主のためにできるだけ高く売ろうとする努力を怠る可能性があるため
なぜなら、ひとつの不動産会社が売主・買主の両者を探すことで本来片方のみからしか得られない仲介手数料を両方から得ることが出来るため、少し売却価格が低くても媒介契約を結んだ時点で通常より得だと考え不動産会社が力を抜いてしまう可能性があります。
一度媒介契約を結んでしまうと、そのあとなかなか売れなくても業者を変えるという決断が心理的にしにくいため早い段階で手を打つ必要があります。

なお、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの契約方法は以下の表をもとに比較してください。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務○※明示型を選んだ場合××
自己発見取引×
契約の有効期間指定なし3ヵ月以内3ヵ月以内
指定流通機構への登録任意7日以内に登録5日以内に登録
業務状況の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上

注意点④:「仲介」か「買取」を適切に選んで売却する

ワンルームマンションを売却する際には「仲介」と「買取」の2種類の売却方法のあり、自分に適した方法で売却することが重要です。
「仲介」とは、売主と買主の間に不動産会社が入って仲介する一般的な売却方法で、「買取」とは、不動産会社が直接売主から物件を買取る売却方法です。
それぞれ、仲介と買取には以下のようなメリット・デメリットがあります。

仲介買取
メリット・自分で売却価格を設定できるため、相場価格や相場以上の価格でも売却できる。・売却まで早く、早期に現金化できる。

・第三者に知られることなく売却することができる。

デメリット・瑕疵担保責任(売却後に発見された物件の不良を負う責任)が発生する。

・部屋が汚い場合、リフォーム代を支払う必要がある。

・売却価格が大幅に安くなる。(目安としては相場の60~80%)

可能な限り高く売却したいという方は「仲介」、時間と手間をかけずに確実に売却したい方や早い段階で現金化をしたい方は「買取」がお勧めです。
ある程度の資金が必要な買取を対応していない業者も多いので、もし買取を選択する場合は不動産会社に事前確認しましょう。

※「買取」の詳しい売却方法と詳しいメリット・デメリットに関しては以下の記事をご覧ください。

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注意点⑤:売却時にかかる費用や税金を正しく把握する

ワンルームマンションを売却するときには、以下のような費用や税金がかかります。
また、売却後の確定申告ではワンルームマンションが居住用か投資用かによって特例が適用されるかどうかが変わってくるので正しく把握する必要があります。

項目概要費用の目安
①仲介手数料成約時に不動産会社に支払う費用仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税
②印紙代経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金契約価格により金額が異なる(例:契約価格が1000万円ならば1.5万円)
③抵当権抹消費用抵当権を抹消するための費用(物件引き渡しの際に司法書士に支払う)3万円前後
④住宅ローン返済手数料住宅ローン残債がある場合金融機関に支払う費用残債元本の0.3%程度
⑤賃貸管理解約違約金オーナーチェンジで管理会社が変わる場合支払う費用家賃の1~6か月分
⑥譲渡所得税売却益が出た際に利益に対して課せられる税金別途計算式で計算
※税率
短期譲渡所得(売却年の1月1日現在で所有期間5年以下の場合):39.63%
長期譲渡所得(売却年の1月1日現在で所有期間5年超の場合):20.315%

これらの費用のなかでも、投資用マンション売却で特に気を付けなければならないのは、譲渡所得税です。
譲渡所得は以下の式で求められ、譲渡所得がプラスになったときのみ税金がかかります。

譲渡所得=譲渡収入ー取得費用ー譲渡費用(ー特別控除)

  • 譲渡収入…不動産を売却して得た価格
  • 取得費用…売却したマンションの購入価格等(建物部分は減価償却する)
  • 譲渡費用…マンションを売却するためにかかった費用(仲介手数料)
  • (特別控除)…3000万円特別控除等

投資用のワンルームマンションは居住用ではないため売却時の「3000万円特別控除」をはじめとした節税がないため、譲渡所得税を課せられます。
そのため、上の表で記した保有期間による税率を意識して、確定申告を行う必要があります。ご覧の通り保有期間が5年超か5年以下かによって税率が2倍ほど変わるため、可能な限り5年以上保有してから売却することをおすすめします。

※マンション売却後の確定申告の方法に関しては以下をご覧ください。

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投資用ワンルームマンションはいつ売却するのが良いのか

さて、ワンルームマンションの売却を失敗しないための注意点は分かりましたが、投資目的で購入したワンルームマンションを売却する場合、高く売却して初期投資を回収する必要があります。

2020年の売り時を逃さない

直近での売却を検討されている方は価格相場が高い2020年のうちに売却を行うようにしましょう。

ワンルームマンションの価格相場はピークを迎え、これまで上昇傾向にあったワンルームマンションの売却相場が下落しはじめていると予想されています。
以下は、過去10年の一都三県のワンルームマンション(区分マンション)の価格推移を示したグラフです。ご覧の通り、2013年からワンルームマンションの価格は年々高騰しており東京23区では2019年4月~6月期に2200万円を超える最高値を記録しましたが、7-9月段階ではやや下がり2164万円に落ち着いています
※「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 」作成の四半期レポート2019年7月~9月から引用

そして、2020年の東京オリンピックを目前に控えていますがこの過去のオリンピックでも開催前は市場の不動産投機熱が高まる一方で開催後に投機熱が冷める傾向があることからワンルームマンションを売却するなら、特に東京オリンピックが終わるまでに着手することを強くおすすめします。

※マンションの売却相場動向は以下記事の第5章「マンションの相場動向を知ろう」でご説明しています。

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競合物件が少ないタイミングで売却する

競合となる同じような条件のワンルームマンションが市場にあまり出回っていないタイミングで売却すると失敗しにくいです。

なぜなら、ワンルームマンションの購入を検討している投資家は利回りを重視して物件を選ぶため、周辺エリアで同じような条件のワンルームマンションが売りに出ていない場合、少し強めの売却価格でも売れる可能性が高いからです。
ワンルームマンションでは、分譲マンションと比較しても立地が特に重視される傾向にあるため、実際に売り出されている周辺の物件を調べましょう。

売り出し中の物件を調べるには、株式会社LIFULLが運営しているHome`sがオススメです。不動産会社に査定を依頼する前に相場を調べるついでに、売り出し中の物件数を確認して出来るだけ少ないタイミングに売却を行うことが好ましいです。

収支がマイナスになったタイミングで売却する人が多い

実際に、投資対象としてワンルームマンションを運用していた方の多くは、収支がマイナスになったタイミングで売却する方が多かったようです。
ワンルームマンション売却を専門とする株式会社東・仲が150人の顧客から回答を得たアンケートでは、以下のような売却理由が並びました。

順位理由割合
1位将来に対して不安がある。マイナス収支になっている41%
2位高値で売却できる相場と判断した19%
3位資金回収、買い替え16%
4位高齢のため、相続対策15%
5位所有していることが面倒6%
6位空室になった3%

(参照:投資用ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則)

このように、約4割以上の方がマイナス収支の状態で投資用ワンルームマンションを売却していることからも、消極的な売却は決してよくないことではありません。

月々の収支がプラスかマイナスかで売却判断しよう

売却を決断する前に現状のワンルームマンションの収支状況を確認していきましょう。

不動産投資の経験が少ない状態でワンルームマンション投資をはじめた方などはマイナス収支になる方は多くいます。
例えば、「ワンルームマンション投資は低リスクで資産形成が可能です」と営業を受けて家賃収入のみでローンを完済できると考えた方などです。

特に新築物件の場合、最初は新築としてのプレミアムがのっているため、そのまま家賃と管理費が変動しない可能性はまずありません。
年月が経てば経つほど、家賃収入は減少し、管理費による支出は増えます。

具体的に2400万円のローンで購入した新築物件の例を見ていきましょう。

購入時5年後
家賃+96000円家賃+87000円
管理費-10000円管理費-15000円
ローン月額-85000円ローン月額-85000円
プラス1000円マイナス13000円

このように、購入時は家賃収入でローン返済が出来る状態であっても、次第に税金や設備負担を考慮するとマイナス収支の場合、年間の負担額が増えていきます。
また、今回の例では家賃収入がある想定で計算しましたが、空室によって家賃収入がゼロになる場合やリフォームによる別途費用がかかることも想定できます。

基本的に賃貸では築年数が立つほど家賃は下がり管理費は増加するため、一度月々の収支がマイナスになると継続的にプラスになることは見込みにくいでしょう。
そのため、月々の収支がマイナスになったときが投資用ワンルームマンションのひとつの売り時だといえます。

投資用ワンルームマンションを高く売る2つの法則

投資目的のワンルームマンションは売却して収支をプラスにするという出口戦略が必要不可欠です。
そのためには、高く売却する必要があるため、投資用ならではの5つの高値売却の法則をご紹介していきます。

法則①:事前に売却価格のシミュレーションを行う

高く売るために自分が所有しているワンルームマンションが実際にはいくらくらいで売却できるか自分で計算することも重要です。
投資用ワンルームマンションは「収益還元法」を用いて計算します。この場合、価格は物件の収益性と利回りによって決まり、利回りの低い物件ほど価格は高くなります。

以下の計算式を見て確認していきましょう。それぞれの用語も併せてご紹介していきます。

価格=純利益(NOI)÷利回り

  • 純利益(NOI):家賃収入から経営に必要な経費を差し引いた残りの額
  • 利回り:購入価格に対して家賃収入がどれくらいあるかを示した指標
    • 利回り=月額家賃収入×12÷購入価格×100

良い立地であれば家賃収入が高くなり、築年数が浅いほど維持にかかる費用が低くなる傾向があります。
そのため、良い立地で築年数が浅い物件ほど収益性が高く・利回りが低い一方で、悪い立地で築年数が古い物件ほど収益性が低く・利回りが高くなります。
以下の表は、2016年からの全国/一都三県の利回りの推移を示した表です。先ほど申し上げたように築年数と立地(エリア)によって利回りが異なることが分かると思います。
低金利時代の影響もあって、推移をみると年々利回りは低くなっているのが分かると思います。市況だけでなく金融政策もワンルームマンション売却に追い風の要因になっています。
実際の売却価格をシュミレーションして算出してみましょう。

〇築年数15年・一都三県の投資用ワンルームマンションを売却する場合。
※年間家賃収入(管理費込み)120万円(10万円×12ヶ月)、一都三県の2019年7~9月の利回り平均5.06%を参照。
価格=120÷5.06×100=2372万円  おおよその売却価格は2372万円と算出することができました。

法則②:高額査定のポイントをチェックする

査定では、不動産会社に依頼して「自分の不動産がいくらで売却できるか」を詳細に算出してもらいますが、投資用ワンルームマンションは入居者の需要が高い要素があると家賃収入が増える可能性があるため、査定でも高い評価を受ける可能性があります。
特に以下の5つの要素があると高額査定が期待できるといえます。

  1. 駅から徒歩10分以内の立地
  2. オートロックなどの防犯対策
  3. バス・トイレ別の間取り
  4. 25平方メートル以上の広さ
  5. 総戸数30戸以上

ワンルームマンションは学生・社会人が一人暮らしをしているケースが多いため、駅への近さは日々の通勤・通学の利便性に大きく関わる重要な要素です。また、安全や清潔感を求める女性入居者には、マンション全体の防犯設備や水回り部分のゆとりは重視されています。また、近年広い部屋のワンルームマンションが増えてきたため競合物件に負けないという観点で、25平方メートル以上の広さは強みといえます。そして、部屋だけでなくマンションの規模が大きいほど共用部分にかけられる資金が潤沢になるため、維持・管理の観点で総戸数の多さはワンルームマンションの重要な要素と言えます。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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