賃貸で何度か不動産会社を利用した経験があっても、売却となると、どんな不動産会社に頼めばわからず、悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。
しかも、不動産売却を成功させるためには、会社選びがとても重要です。そこで本記事では、不動産売却会社選びで大事なポイントをご紹介しています。
【不動産売却会社選びのポイント6つ】
- 売却実績
- サービス
- 会社の評判
- 営業担当者の力量
- 営業担当者の対応
- 大手か地元密着型の中小か
また、不動産の売却方法や実際に売却する流れについても解説しています。これから売却を相談する不動産会社を探したい方は、是非ご参考にしてください。
不動産売却会社選びのポイント6つ
1章では不動産売却会社を選ぶ際のポイントを詳しく紹介します。
売却実績
不動産売却を任せる会社を選ぶ時は、まず第一に「不動産の売却実績」をチェックしましょう。
不動産売買の実績がある会社を選ぶ
不動産会社とひと口に言っても、不動産の売買を主に取り扱う会社と、賃貸や管理を主に手掛ける会社は異なります。
不動産の売却を考えた時は、不動産売買の実績がある「不動産仲介会社」を選びましょう。
売りたい不動産に似た物件の売却実績がある会社を選ぶ
不動産会社によって、取り扱う物件や地域にも得意・不得意があります。
都心のマンションと田舎の戸建てでは、高く売れる会社・早く売れる会社が変わってくるのです。
そのため、依頼を検討する不動産会社に、売りたい不動産と条件の似た不動産の売却実績があるかどうかを必ず確認しましょう。
不動産の条件が似ているかどうかは、以下のポイントで判断します。
- 所在地域
- 物件種別（土地、戸建て、マンション、ビルなど）
不動産会社の売却実績は、企業のサイトや、店頭に掲載していることが多いです。
サービス
不動産会社が売主に提供しているサービスの中で、利用したいものがあるかどうかも判断するポイントになります。不動産会社は、仲介を依頼された不動産の売却を成功させるために、様々なサービスを用意しています。
たとえば、以下のようなサービスがあります。
| サービス | 内容 |
|---|---|
| ハウスクリーニング | 室内を清掃するサービス。 |
| インスペクション | 中古住宅の建物の基礎や構造に問題がないか調査し、保証するサービス。 |
| プロカメラマンによる撮影 | 広告に掲載する物件の写真を、プロのカメラマンに撮影してもらうサービス。 |
| ホームステージング | 室内をモデルルームのように演出してもらうサービス。近年ではVRを活用したホームステージングもある。 |
| 荷物預かりサービス | 売主の荷物を一時預かりするサービス。住みながらの売却でも、片付いた室内を見学してもらえる。 |
| 買取保証 | 仲介での売買が成立しなかった場合に、不動産会社があらかじめ決めた金額で物件を買い取ってくれる。 |
| リースバック | 物件を業者に買い取ってもらった後に、その物件に賃貸契約を結んで住み続けられる。 |
不動産会社によって、サービスを無償で実施しているか、オプション料金を支払う必要があるかは異なります。
受けたいサービスがある場合は、相談する際に確認しておきましょう。
会社の評判
相談を検討している不動産会社の評判がよいかどうかも、できれば調べておきましょう。
不動産会社の評判は、以下の方法で調べられます。
- 不動産会社のサイト
- 口コミサイトやSNS、Googleレビュー
- すまいステップの口コミ
- 過去の行政処分歴の確認
不動産会社のサイトをチェック
インターネットを活用している不動産会社は、会社を利用した人のアンケート回答や体験談をサイトに載せていることがあります。
気になる会社のwebサイトはチェックしてみましょう。
口コミサイトやSNS、Googleレビューをチェック
『不動産会社自身が載せているアンケートでは、悪い部分はわからないのでは？』と思われる方は、レビューサイトやSNS、グーグルの書き込みなどを参考にするという方法もあります。
ただし、自由に書き込める場所での口コミには信憑性の低いものもあります。
全てが正しい評価であるとは限らないことには注意しておきましょう。
すまいステップの「ユーザーの声」をチェック
すまいステップでは、一括査定サービスを通じて実際に不動産会社で売却をした人を対象にしたアンケートの結果を掲載しています。
以下のリンクから、各エリアの不動産会社の情報を閲覧できます。
| 北海道・東北 | 北海道 青森県 岩手県 秋田県 宮城県 山形県 福島県 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 山梨県 長野県 新潟県 富山県 石川県 福井県 |
| 関東 | 東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 茨城県 栃木県 群馬県 |
| 東海 | 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 |
| 関西 | 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 和歌山県 |
| 中国 | 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 |
| 四国 | 愛媛県 香川県 高知県 徳島県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 |
過去の行政処分歴をチェック
法律に違反するような行為をして、処罰を受けている会社は、国土交通省が公開している「ネガティブ情報等検索サイト」で調べられます。
過去に処罰を受けて、現在は是正しているというケースもありますが、気になる方は確認してみましょう。
営業担当者の力量
対応に当たってくれる担当者に力量があるかどうかも、売却を任せるかどうか検討する上で重要です。
1章でも解説した通り、あなたの不動産を売却するための業務は不動産会社が担うのですが、基本的には担当についた営業マンが業務を一手に引き受けます。
つまり、担当者の実力が、売却の成否を大きく左右するのです。
営業担当者が、不動産売買についての専門的な知識を有しているかどうかは、「宅地建物取引士」の資格の有無で判断できます。
また、資格を持っているだけでなく、仲介での売買取引の経験がどれくらいあるかも重要です。
営業担当者の対応
不動産会社の担当者の力量だけはなく「対応の良さ」についてもチェックしておきましょう。
具体的には、
- 対応の迅速さ
- 対応の丁寧さ
- 親身になってくれるかどうか
の3点を確認します。
問い合わせや査定を通じて対応の迅速さ・丁寧さをチェック
不動産会社の担当者の対応の迅速さと丁寧さは、重視すべきポイントです。なぜなら、あなたについた担当者は、買主側への応対も担当するからです。
不動産売却は、タイミングがとても重要です。問い合わせの回答や査定の結果がどれくらい早く返ってくるかは、その担当者のフットワークの軽さを測る良いものさしになります。
しかし急ぐあまり、言い回しが粗雑だったり、ミスが多いのも困ります。
担当者が親身になってくれるかどうかも重要
また、売主のあなたに親身になってくれる担当者かどうかも、大切にしたいポイントです。
多くの人にとって、不動産売却は人生で何度も経験することのない大きなイベントです。
それでも「自分にはよくわからないから」と売却を任せっきりにせずに、気になること・不安なことをきちんと尋ねてコミュニケーション重ねることで、信頼できる担当者かどうかを判断しましょう。
特に以下のポイントには、注意してみましょう。
- わかりにくいことを、誤魔化さずにわかりやすく説明してくれるか
- 売主にとって不利益になることを隠したりしないか
不動産の売却は、平均的なケースでも3ヶ月から6ヶ月かかる長丁場です。
売却成功までタッグを組んで臨めるように、担当者の営業力・交渉力だけでなく、人柄も重視して決めるのがおすすめです。
大手か地元密着型の中小か
いざ不動産会社を訪ねようと思った時に、CMでよく見かける大手の不動産会社と地元の不動産会社では、どちらに売却を頼んだ方がよいか悩まれる方も多いでしょう。
たとえば、全国から購入希望者を望めるような人気エリアの不動産は大手、地元の人にターゲットを絞った方が売却しやすい地方や郊外の不動産は地元密着型の会社がおすすめです。
この章では、全国展開している大手の不動産会社と地元密着型の中小の不動産会社の特徴や、依頼する時に注意すべきポイントを解説します。
大手の不動産会社の特徴
大手の不動産会社の「売り」は、以下の通りです。
大手のメリット
- 知名度が高く、顧客が多い
- サービスが充実している
なんといっても、大手不動産会社はネームバリューがあるのが特徴です。
資金力もあるため、広告をたくさん出稿したり、サービスや保証を充実させたりして、多くのお客さんを集められます。
支店が各地にあることで、依頼をした店舗で直接買い手が見つからなくても、別の店舗の顧客に紹介するといった連携を取れるのも、大手不動産会社の強みです。
一方で、注意しなければならないポイントもあります。
大手に依頼する時の注意点
- 営業マンが地域に精通しているとは限らない
- 囲い込みに注意
たとえば、遠方から赴任したばかりの営業マンが担当者になると、その地域の事情や特色に疎く、営業力に欠けることがあります。
また中小企業に比べて、営業のノルマが厳しいことが多いです。
自分の売り上げのために「囲い込み」をしようとする営業マンには気をつけましょう。
地元密着型の中小不動産会社の特徴
地元に密着した中小企業の「売り」は、以下の通りです。
地元密着型の中小のメリット
- 地域に精通している
- 顧客1人1人への親身な対応
地元に長年根を張って営業している中小の不動産会社は、地域の特色を熟知していたり、その地域で土地を買いたい地元の顧客を抱えていることが多いです。
また大手不動産会社と比べると、営業マンが同時に担当している取引が少なく、親身で柔軟な対応をしてもらいやすい傾向があります。
一方で、以下のような注意点があります。
中小に依頼する時の注意点
- 宣伝力や集客力は大手に劣る
- 最新の動向には疎い場合もある
地元の営業に強い一方で、広く全国的に買い手を募る宣伝力や集客力は大手に劣ることが多いです。
近年主流になってきているインターネットを利用した宣伝は苦手だったり、最新の市場の動向には疎かったりする場合もあります。
また、売却実績の数が大手よりも少ないのはもちろんですが、直近で売買したのは戸建てばかりでマンションは売れていないなど、実績のある物件種別が極端に偏っていることもあります。
依頼を検討している会社の売却実績はしっかり確認しておきましょう。
売却したい不動産と自分の状況に応じて選ぼう
以下に改めて、全国展開している大手不動産会社と、地元密着型の中小の不動産会社の特徴をまとめました。
| 大手の特徴 | 地元密着型の中小の特徴 |
|---|---|
|
|
大手の不動産会社がよいか、地元密着型の中小企業がよいかは、売りたい不動産の立地や「不動産会社にどのような対応をしてもらいたいか」という希望によって選ぶとよいでしょう。
不動産売却は業界大手を選ぶべきか｜大手企業と中小企業を比較しよう
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不動産売却会社を選ぶ際の注意点
この章では、不動産売却を依頼する会社を選ぶ時の注意点について解説します。
不動産会社を選ぶ時の注意点
- 契約前に種類の違いを把握しておく
- 囲い込みの疑いがある会社は変更する
- 不動産売却は複数の会社で比較する
不動産会社との契約は事前に種類の違いを把握しておく
不動産会社との間で取り交わす媒介契約は、種類の違いを事前に把握するのがポイントです。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、自分に合った契約形態を選びましょう。
媒介契約には、大きく分けて「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、依頼できる会社の数や、販売活動の報告義務の有無など、それぞれ異なった特徴があります。
【媒介契約の種類と特徴】
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼可能な会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 依頼主への販売活動の報告 | なし | 14日に1度 | 7日に1度 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
| レインズ(指定流通機構)への登録 | 義務なし | 義務あり | 義務あり |
| 契約の自動更新 | 規定なし | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
一般媒介は、複数社に依頼できるほか、自分で買主を見つけて取引できるなど、媒介契約の中でも自由度の高さが特徴です。契約期間にも定めがありません。
また専任媒介の場合、依頼できるのは1社のみですが自己発見取引は可能です。
業者間の不動産情報を共有できる「レインズ(指定流通機構)」への登録が義務づけられているので、依頼者は販売状況を確認できます。
専属専任媒介は、依頼できるのが1社のみで自己発見取引もできません。
しかし、販売活動の報告は専任媒介と比較すると1週間に1度と、より詳細に販売状況を把握することが可能です。
媒介契約とは？契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説
「囲い込み」の疑いがある会社は変更する
「囲い込み」が疑われる不動産会社には注意が必要です。
囲い込みとは、売主の依頼物件をほかの不動産会社に契約させないことを指します。依頼者と相手方の双方から仲介手数料を受領する「両手仲介」を目的に行われる行為です。
一般的には、同業者から物件の問い合わせがあっても「買手が決まった」と虚偽の報告をしたり、サイト内で「他業者取り扱い不可」と表示するなどして囲い込みを行います。
囲い込みにあうと、購入者が減って販売期間が長くなったり、値下げをしないと売却できなくなったりする可能性もあるため注意が必要です。
囲い込みを回避するには直接担当者に確認するほか、いつでも解約が可能な「一般媒介」を選択するのも方法のひとつでしょう。
専任媒介と専属専任媒介は契約期間が定められていますが、一般媒介は複数社との契約が可能なため、そもそも、解約せずとも次の会社を探すことが可能です。
不動産売却は複数の会社で比較する
自分に適した不動産会社を選ぶには、複数社に査定依頼して比較検討するのがポイントです。
査定額は不動産会社によって異なるため、最初から1社に絞ると、その値が相場より高いのか低いのかの判断がつきません。
また提供するサービスも会社ごとに違いがあります。しっかり比較検討することで、自分のニーズに合った不動産会社を選ぶことが可能です。
加えて、不動産会社は査定額の高さだけで選ばないようにしましょう。
売却実績や担当者の対応、また囲い込みの疑いがないかなど、会社の評判を事前にチェックし、安心して任せられる信頼度の高い会社を選ぶことが重要です。
不動産を売却する方法
不動産を売却する方法は「仲介」「買取」の2つです。
仲介で売却
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、仲介役となって不動産を売買します。
仲介のメリットは、買取と比べて売却価格が高くなりやすい点です。不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、仲介役である不動産会社が高く売れるタイミングを見極め、買主との価格交渉に応じてくれるため、査定価格よりも高い価格で売却されることが多いです。
ただし、仲介の場合、売却までに、買主探しや買主が住宅ローンを組むための審査、契約など、さまざまな手続きを経る必要があり、買取ほどのスピーディーさはありません。
買取で売却
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。買取と仲介では、買主が異なります。
買取のメリットは、仲介では買手が見つからなかった不動産も売却しやすく、売却期間が短い点です。不動産会社が買取査定価格を算出し、売主がその価格に応じれば契約し、決済後に引き渡しをして完了となります。
ただし、買取価格は仲介で取引される価格よりも低く、相場価格の6～8割程です。
不動産を売却する流れ
ここでは不動産を実際に売却する流れについて説明していきます。
不動産会社に査定依頼を出す
不動産の売却を考えるのであれば、まずは不動産会社に査定依頼を出します。
この段階で、不動産会社を絞る必要はありません。自分の不動産の相場を知るため複数の不動産会社に査定を依頼するといいでしょう。
そこで便利なのがすまいステップの一括査定サービスです。一度に複数の会社に査定価格の見積もりが取れます。完全無料のサービスのため、お気軽にご相談ください。
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不動産会社と媒介契約を結ぶ
次に、不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約とは、不動産会社が売主に代わって売却活動することを約する契約のことです。どの不動産会社と媒介契約を交わすかは、1章を参考にするとよいでしょう。
また、媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つに分かれており、それぞれで特徴が異なります。それぞれについて以下で説明していきます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは名前の通り、1社と専属契約する契約形態です。
ほかの不動産会社と媒介契約するだけでなく、自分で見つけた買主と契約するのも禁止されています。
ただし、優秀な不動産会社や担当者であれば問題ありませんが、不誠実な対応をする企業や担当者、知識や経験の乏しい担当者に依頼すると、売却活動がスムーズに進まずに売却の長期化になる恐れがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社と専任契約する契約形態です。
専属専任媒介契約と似ていますが、専任媒介契約は自分で見つけた買主と契約できます。
親族や友人などで買ってくれる人がいそうな場合は専任媒介契約を選ぶのがよいでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約したり自分で見つけた買主と契約したりしてもよい契約形態です。
媒介契約のなかで最も縛りの弱い契約なので、「いろいろな不動産会社と比較したい」「そんなに売り急いでいない」という方に向いています。
売却活動の開始
媒介契約を結んだら、不動産の売却活動が始まります。売却活動は、基本的に不動産会社が行います。
物件情報を掲載したり、購入希望者の内覧に対応しましょう。基本的に広告料は不動産会社が負担しますが、例外として売主が負担するケースもあるので注意が必要です。
内覧は、売主自身が実際に立ち合う場合があります。売主が立ち会うことで売却に有利になることもあります。
買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売主・買主・双方の不動産会社の担当者の立ち会いのもとで売買契約を結びます。
売買契約では、売主と買主で、売却価格や支払時期、支払い方法についてのすり合わせや、不動産の情報を再確認します。
売買契約は、売主側の不動産仲介会社で行うことが多いです。契約前に重要事項説明書の説明を受け、その後売買契約書の確認、署名捺印をして契約完了です。
契約時には手付金を買主から受け取り、不動産会社へ仲介手数料を半分を支払います。
不動産の引き渡しを行う
引き渡し当日には、売主・買主・双方の不動産会社の担当者・金融機関の担当者・司法書士が立ち会って、以下の手続きをします。
- 売却代金の「残代金」の受領
- 未経過の固定資産税の精算
- 不動産の名義変更
- 買主への不動産の引き渡し
（鍵や重要書類の引き継ぎ） - 仲介手数料の残額の支払い
不動産の名義変更手続きは、必要書類の提出と、書類への署名捺印で完了します。
登記申請の手続きは委任を受けた司法書士が行い、決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残りを支払います。
ポイントを押さえて不動産売却を依頼する会社を探そう
不動産売却を依頼する会社選びは、売却の成否を左右する大切な要素です。
検討する際は、以下のポイントを押さえて選びましょう。
- 売却の実績があるか
- 利用してみたいサービスがあるか
- 会社の評判はよいか
- 担当者に力量があるか
- 担当者の対応がよいか
また、大手か地元密着型の中小かどうかは、売りたい物件やご自身の状況に応じて選びましょう。
そして、不動産会社を選ぶ際は、最初から1社に絞るのではなく、少なくとも2社から3社以上の複数社に査定をしてもらって、結果や対応を比較検討することも重要です。
インターネットの一括査定を利用すると、家にいながら、複数の会社に簡単に査定依頼を送ることができます。
すまいステップの一括査定では、「不動産売買の実力がある会社」を厳選してご紹介しているので、不動産会社選びに是非、お役立てください。
