不動産売却にかかる税金はいくら?計算方法や節税対策まで解説!

不動産を売却する際には様々な費用がかかります。なかでも税金は種類も多く、金額が大きくなることもあるため、何にいくらかかるか把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や税金の計算方法、節税対策などを不動産売却が初めての方にも分かりやすく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金一覧

まずは、不動産売却にかかる税金の種類と、それぞれの概要を把握しましょう。

不動産を売却時に必ず発生する税金と、場合によって発生する税金の2通りあります

「必須」か「場合によって」税金の種類税金の解説
必ず発生印紙税売買契約時に貼り付ける収入印紙への税
消費税仲介手数料等に課税される税
場合によって発生登録免許税不動産登記の名義変更にかかる税
所得税売却時に利益が発生した際に支払う税
住民税
復興特別税

各税金について詳しく解説していきます。

契約書にかかる印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章にかかる税金です。

収入印紙を売買契約書に貼って消印することで納税したことになります。

印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

記載金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主と買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

たいていの場合は、売主買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に張り付ける分を自分で負担します。

契約当日に仲介業者が印紙を用意していることが一般的で、売主は印紙税額相当の現金を持っていくように指示されます。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

不動産の譲渡に伴う消費税

不動産売却時に支払う仲介手数料などに対して消費税が発生します。その他には以下の費用に対して消費税がかかります。

  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料

また、居住用の不動産ではなく、投資用のマンションを売却した場合は、消費税の課税対象となるので注意しましょう。

所有権移転登記にかかる登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する場合は、物件の引き渡し前にローンを完済して抵当権を外さなければいけません。

抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されず、債務者が手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています

また、土地と建物は別々の不動産として数えられるので、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて1万円~2万円ほどかかります。

譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税

不動産売却で出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して所得税住民税復興特別所得税がかかります。

不動産の売却益が多ければ多いほど、譲渡所得に対しての税金も増えてしまいます。逆に言うと譲渡所得がなければこれら3つの税金はかかりません。

所得税と復興所得税は、不動産売却の翌年に必要な確定申告の期間(2月16日~3月15日)に支払います。

住民税は、確定申告を行うと翌年分の住民税として課税されます。翌年の6月から年4回、6、9、10、2月の末日が支払の期限となります。

 

以上が不動産売却時に発生する税金の一覧です。
次の章では譲渡所得税について詳しく解説していきます。

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金

不動産を売却で発生する税金のうち、大きな割合を占めるのが可能性があるのが譲渡所得にかかる税金です。

この章では譲渡所得とは何を指し、いくら課税されるのか計算方法を紹介します。

譲渡所得とは

所有する建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得と言います。
譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から必要経費を差し引いた金額です。

また、譲渡所得への税金は、確定申告により納めることになります。納税時には分離課税方式が適応され、給与所得とは別の所得として計算して確定申告する必要があると覚えておきましょう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得を算出する場合、次のような計算式となります。なお、この計算結果がマイナスになる場合は税金がかかりません。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

必要経費は不動産の購入時にかかった費用(取得費)、および売却にかかった費用(譲渡費用)です。

買った時の費用が「取得費」

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した不動産の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額を言います。

取得費用に含まれる費用

  • 売却する物件の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料や税金
  • 増改築費用
  • 住宅ローンの利息

また、建物のように期間の経過とともに価値が減少する資産は償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は以下の表にまとめました。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

例えば、3000万円で買ったマンションを15年後に売却する場合、このマンションの価値は減価償却を受けて1863万円。取得費は3000万円-1863万円=1137万円となります。

※減価償却費用計算式:3000万円×0.9×0.046×15 = 1863万円

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 不動産売却にかかった仲介手数料や税金
  • 建物の取り壊し費用、測量費など
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不動産の所有期間で税率が変わる

所得税と住民税の金額は次の計算式で算出します。

税率は不動産の所有期間が5年を超えているかによって変わってきます。

所得税住民税復興所得税の計算式
所得税・住民税 ・復興所得税 
=  譲渡所得×税率

所有期間5年がライン

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%です。この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税0.63%)
●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税0.315%)

例えば売却価格が5000万円、取得費が3000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−3000万円−400万円」で1600万円と計算されます。

1600万円の譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
1600万円×39.63%=634.1万円(所得税480万円+住民税144万円+復興所得税10万円)
●所有期間5年超
1600万円×20.315%=325.0万円(所得税240万円+住民税80万円+復興所得税5万円)

物件の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

また、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

以上が不動産売却時かかる税金の基礎知識となります。

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【節税対策】不動産売却の税金を控除できる特例

この章では不動産売却で発生する税金の負担を軽くできる特例を紹介します。

税金対策として用いられる特例は主に4つあり、売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。

不動産売却の特例フローチャート

それではそれぞれの特例を解説していきます。

【売却益が出た場合】3000万円特別控除

戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

つまり不動産売却で出た譲渡所得が3000万円以下であれば税金を全額控除できます。

ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしている方に限られます。

・マイホームを住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

3000万円特別控除は他の特例との併用はできません。さらに、一度この特例を受けると、その後2年間は再適用を受けられなくなります。

3000万円特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【買い替えの場合】住宅ローン控除

「住宅ローン控除」は、家の買い替え時に使える特例で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローンを利用してマイホームを買った場合、毎年ローン残高の1%、最大40万円または20万円までを10年間、所得税・住民税から控除できる制度です。

2019年時点では、消費税率の引き上げに合わせて、控除期間が13年間に拡充されています。

この制度の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。この控除は3,000万円特別控除との併用ができないため、どちらを利用したほうがより有利になるのか、状況に応じて判断する必要があります。

【所有期間が10年以上の場合】軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際には、軽減税率が適用されより低い税率で譲渡所得を計算できます。

この制度を利用した場合の税率は、次の表のようになります。

課税譲渡所得金額税率
6,000万円以下の部分14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分20%(所得税15%+住民税5%)

この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに節税できます。

適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている必要があるので注意してください。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

【売却損が出た場合】損益通算

マイホームを売って赤字(購入金額より売却金額の方が少ない)になったケースを救済するのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。その分課税される所得が抑えられ税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して差し引くことができます。損失金額は、最長3年間の繰り越しができます。

例えば、3000万円で売却した不動産の取得費が5000万円、譲渡費用が200万円かかっていた場合、損失は2100万円出たことになります。

ただし、損失通算を繰り越して利用すれば給与所得(例では400万円とする)など、他の所得と損益通算できます。

譲渡損失3000万円-(5000万円+200万円)=-2200万円
損益通算400万円(給与所得)-2200万円=-1800万円

上記の例では、給与所得を相殺してもなお1800万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1800万円、2021年で1400万円、2022年1000万円、2023年に残り600万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2020年400万円(給与所得)-2100万円-1800万円
2021年400万円(給与所得)-1700万円-1400万円
2022年400万円(給与所得)-1300万円-1000万円
2023年400万円(給与所得)-900万円-600万円

2024年からは通常通り課税されます。損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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以上が4つが不動産売却時の税金を控除できる制度となります。

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不動産売却時の税金シミュレーション

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、築10年の戸建てを3000万円で売却した場合の税金がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額:3000万円(取得費含む)
・売却額:5000万円
・譲渡費用:100万円
・居住期間15年

ステップ1:譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 3,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 15 = 1,255万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円(購入費用) – 1,255万円(償却費) = 1,745万円

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 5,000万円(売却価格)-1,745万円(取得費)-100万円(譲渡費用)= 3,155万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3,155万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 155万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が15年なので税率は20.315%となります。

譲渡所得税=155万円(課税譲渡所得)×20.315% =31.4万円

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が161.9万円であることが分かります。

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不動産売却後には確定申告が必要

不動産売却で利益を得た場合には確定申告をする必要があります。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に生じた所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1カ月で、お近くの税務署で手続きをします。

確定申告の方法は3種類

確定申告には、書面で行う方法と電子申告による方法がありますが、それぞれの方法を詳しく解説します。

税務署の窓口に直接提出

最も一般的な方法が、税務署に出いて、窓口で書類を提出する方法です。

分からないことがあれば、税務署の職員に直接聞くこともできるため、確定申告が初めてで不安という方におすすめの方法です。

提出場所は、現住所の管轄の税務署になります。管轄の税務署は、国税庁のWebサイト「国税局・税務署を調べる」で調べてください。

郵送で提出

直接出向くことが難しい場合は、管轄の税務署に郵送で書類を提出することも可能です。

この際、宅配便やメール便ではなく、郵便で送付する必要があるため注意しましょう。消印の日付が提出日として扱われるので、期間内に間に合うように投函してください。

e-Taxを使って電子申告

「e-Tax」と呼ばれる国税電子申告・納税システムを利用して、インターネット経由でデータを提出する方法もあります。

ただし、電子申告を行うためには、ICカードリーダライタを購入するか、税務署に出向いて電子証明書を取得する必要があるなど手間がかかり、一般的には行う人が少ない方法となっています。

パソコン作業が得意な方にとっては、自宅で全ての作業を終えられる便利な方法だと思いますので、ぜひ国税庁のマニュアルを参考に行ってみてください。

参考:国税庁のマニュアル

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類と取得方法を確認しておきましょう。

確定申告直前になって必要書類が手元にないと、申告期限に間に合わない事態になりかねないので、必要書類はやめに準備しておきましょう。

主に次のような書類が必要になります。

確定申告時の主な必要書類(適用を受ける特例により)

売却で赤字になり、損益通算や繰越控除を行う場合は譲渡損失に関する計算明細書などが必要です。

確定申告時の主な必要書類(譲渡損失が出た場合)

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。適用を受ける特例などによって、使用する申告書類や添付する書類が異なるので注意しましょう。

また、申告書の書き方は、国税庁の発表している記載例を見れば分かりますが、不明点があれば税務署で聞くこともできます。

ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の提出は居住地を所管する国税局・税務署へ提出します。お近くの国税局・税務署は国税局のサイトから郵便番号を入れるだけで探すことができます。

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不動産売却にかかる税金を賢く節税しよう

売却時に必ずかかる税金もありますが、特に売却益に課税される税金は金額が大きくなるケースがあるため、よく把握しておくことが大切です。

売却益に課税される所得税などは、特別控除などの制度を利用することで大幅に節税することができるので、どの制度を受けることができるのか確認しておくようにしましょう。

また、不動産売却について詳しく知りたい方は不動産売却を成功させる6つのコツ!流れや費用感までやさしく解説をご覧ください。


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