不動産売却にかかる税金は全5種類！譲渡所得税の計算方法は？

不動産を売却する際には様々な費用がかかります。

なかでも税金は種類も多く、金額が大きくなることもあるため、何にいくらかかるか把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や税金の計算方法、節税対策などを不動産売却が初めての方にも分かりやすく解説します。

ぜひ参考にしてみてください。

監修伯母 敏子

平成29年11月に伯母敏子税理士事務所として独立開業。現在は中小企業の税務、法人成り、クラウド会計、経理事務改善の提案等のサポート、各種セミナー、各種執筆活動を通じて、主に中小企業経営者向けサービスを提供している。

【保有資格】税理士

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不動産売却には譲渡所得税がかかる

不動産売却にかかる税金の中で最も計算の複雑な税金が、「譲渡所得税」です。

譲渡所得税は発生する場合と発生しない場合があり、不動産の所有年数によっても税率が変わります。

詳しく内容を確認しておきましょう。

譲渡所得税とは

不動産売却で出た利益を「譲渡所得」といい、その譲渡所得に対して特別控除等を差し引いた「課税譲渡所得」にかかる税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得税は、課税譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の3つをまとめた呼び方ということです。

不動産の売却益が多ければ多いほど、譲渡所得に対しての税金も増えてしまいます。逆に言うと譲渡所得がなければこれらの税金はかかりません。

また、譲渡所得税は他の所得等とは別々で計算される「分離課税」の税金です。

そのため、会社員の方でも譲渡所得税に関しては個人で確定申告を行う必要があります。

譲渡所得税の納付方法

所得税と復興特別所得税は、不動産売却の翌年に確定申告書を提出し、3月15日までに納付します。

住民税は、所得税及び復興特別所得税の確定申告を行うことにより課税されます。

売却の翌年の6月から年4回となっており、6月・8月・10月・1月の末日が支払の期限となります。

所得税と住民税で納付時期が異なっているので、あとになって「まだ住民税の支払いが残っているんだった！」と慌てることがないよう注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

以下では、実際に譲渡所得税の金額を計算する方法を見ていきましょう。

譲渡所得税の計算では、「譲渡所得」「取得費用」「譲渡費用」「不動産の所有期間」を先に算出しておく必要があります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得を算出する場合、次のような計算式となります。

なお、この計算結果がマイナスになる場合は税金がかかりません。

必要経費は不動産の購入時にかかった費用（取得費）、および売却にかかった費用（譲渡費用）です。

買った時の費用が「取得費」

取得費とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した不動産の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費等を加えた合計金額を言います。

また、建物のように期間の経過とともに価値が減少する資産は、減価償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

建物の償却率は以下の表にまとめました。

※減価償却費用計算式：3000万円（購入費）×0.9×0.046×15 = 1863万円

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

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不動産の所有期間で譲渡所得税率が変わる

所有期間が5年以下だと税率が約2倍になる

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

例えば売却価格が5000万円、取得費が3000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−(3000万円＋400万円)」で1600万円と計算されます。特別控除等がなければ、譲渡所得が課税譲渡所得になります。

1600万円の譲渡所得にかかる譲渡所得税は、所有期間により以下のように金額が変動します。

不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

不動産の譲渡所得を計算する際に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所有期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

以上が不動産売却時かかる税金の基礎知識となります。

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それではそれぞれの特例を解説していきます。

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【譲渡益が出た場合】3000万円特別控除

所有期間の長短に関係なく戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

つまり不動産売却で出た譲渡所得が3000万円以下であれば税金を全額控除できます。

ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしている方に限られます。

なお、一度3000万円特別控除を受けると、その後2年間は再適用を受けられなくなります。

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【買い替えの場合】特定の居住用財産の買換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えた場合、売却の利益（譲渡所得）に対する税金を繰り延べできる特例があります。

これを「特定居住用財産の買換えの特例」と言います。

注意したいのは、税金がされ非課税になるわけではなく、繰り延べされるということです。

特例利用時の譲渡所得には課税されませんが、次に買換えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されます。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

元のマンションの売却金額より新居購入費用が同額以上であれば、税金は全額繰り延べとなります。

新居の購入価格が安い場合は、その差額に税金がかかります。

また、この特例を受けるには次のような主な条件を満たしておく必要があります。

所有期間10年超の場合の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際には軽減税率が適用され、より低い税率で譲渡所得にかかる税金を計算できます。

この制度を利用した場合の税率は、次の表のようになります。

この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。

3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに節税できます。

適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があるので注意してください。

また、前年・前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

【譲渡損が出た場合】損益通算と繰越控除

5年以上所有しているマイホームを売って赤字（購入金額より売却金額の方が少ない）になり、新たにマイホームを購入した方を救済するのが、「譲渡損失の損益通算」「譲渡損失の繰越控除の特例」です。

それぞれの特例によって要件が異なりますので詳細の確認が必要になります。

譲渡損失の損益通算を受けると、不動産売却での損失を他の所得との間で損益通算することができます。

「損益通算」とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。

損益通算をすることで課税される所得が抑えられ、税金を少なくすることができます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して差し引くことができます。

損失金額は、最長3年間の繰り越しができます。

例えば、3000万円で売却した不動産の取得費が5000万円、譲渡費用が200万円かかっていた場合、損失は2200万円出たことになります。

ただし、損失通算を繰り越して利用すれば、給与所得（例では400万円とする）などの他の所得と損益通算できます。

上記の例では、給与所得を相殺してもなお1800万円の損失が残っているため、翌年以降の3年間、税金を繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1800万円、2021年で1400万円、2022年1000万円、2023年に残り600万円となって控除の年数が終了します。

2024年からは通常通り課税されます。損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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譲渡所得税の計算シミュレーション

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、築10年の戸建てを3000万円で売却した場合の税金がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

ステップ1：譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

続いて、譲渡所得を計算していきます。

ステップ2：特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

ステップ3：課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が15年なので税率は14.21％となります。

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が31.4万円であることが分かります。

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譲渡所得税以外にかかる税金

不動産売却には、譲渡所得以外にも「印紙税」「登録免許税」「消費税」といった税金がかかります。

これらも詳しく見ていきましょう。

契約書にかかる印紙税

「印紙税」とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章にかかる税金です。

収入印紙を売買契約書に貼って消印する必要があります。

印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

※税額は令和4年3月31日までの軽減措置が適応された価格です

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主と買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

たいていの場合は、売主買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に貼る分を自分で負担します。

契約当日に仲介業者が印紙を用意していることが一般的で、売主は印紙税額相当の現金を持っていくように指示されます。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

不動産の譲渡に伴う消費税

不動産売却時に支払う仲介手数料などに対して消費税が発生します。その他には以下の費用に対して消費税がかかります。

• 司法書士に支払う手数料
• 融資手続きの手数料

また、居住用の不動産ではなく、投資用（事業用）のマンションを売却した場合は、消費税の課税対象となるので注意しましょう。

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所有権移転登記にかかる登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する場合は、物件の引き渡し前にローンを完済して抵当権を外さなければいけません。

抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されず、債務者が手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています。

また、土地と建物は別々の不動産として数えられるので、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて1万円~2万円ほどかかります。

不動産売却後には確定申告が必要

マイホーム売却で譲渡益が出た場合には確定申告をする必要があります

所得税及び復興特別所得税の確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に生じたすべての所得金額と、それに対する所得税及び復興特別所得税の金額計算し、申告期限までに確定申告書を提出し、源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

確定申告の申告期間は翌年の2月16日から3月15日までの1カ月で、管轄の税務署で手続きをします。

確定申告の方法は3種類

確定申告には、書面で行う方法と電子申告による方法がありますが、それぞれの方法を詳しく解説します。

税務署の窓口に直接提出

最も一般的な方法が、税務署に出いて、窓口で書類を提出する方法です。

分からないことがあれば、税務署の職員に直接聞くこともできるため、確定申告が初めてで不安という方におすすめの方法です。

提出場所は、現住所の管轄の税務署になります。管轄の税務署は、国税庁のWebサイト「国税局・税務署を調べる」で調べてください。

郵送で提出

直接出向くことが難しい場合は、管轄の税務署に郵送で書類を提出することも可能です。

この際、宅配便やメール便ではなく、郵便物または信書便物として送付する必要があるため注意しましょう。消印の日付が提出日として扱われるので、提出期限に間に合うように投函してください。

e-Taxを使って電子申告

「e-Tax」と呼ばれる国税電子申告・納税システムを利用して、インターネット経由でデータを提出する方法もあります。

ただし、電子申告を行うためには、ICカードリーダライタと電子証明書が必要であるため、一般的には行う人が少ない方法となっています。

パソコン作業が得意な方にとっては、自宅で全ての作業を終えられる便利な方法だと思いますので、ぜひ国税庁のマニュアルを参考に行ってみてください。

参考：国税庁のマニュアル

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類と取得方法を確認しておきましょう。

確定申告直前になって必要書類が手元にないと、申告期限に間に合わない事態になりかねないので、必要書類は早めに準備しておきましょう。

主に次のような書類が必要になります。

売却で赤字になり、損益通算や繰越控除を行う場合は譲渡損失に関する計算明細書などが必要です。

申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。適用を受ける特例などによって、使用する申告書類や添付する書類が異なるので注意しましょう。

また、申告書の書き方は、国税庁の発表している記載例を見れば分かりますが、不明点があれば税務署で聞くこともできます。

ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の提出は居住地を所管する国税局・税務署へ提出します。お近くの国税局・税務署は国税局のサイトから郵便番号を入れるだけで探すことができます。

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不動産売却にかかる税金を賢く節税しよう

売却時に必ずかかる税金もありますが、特に売却益に課税される税金は金額が大きくなるケースがあるため、よく把握しておくことが大切です。

売却益に課税される所得税などは、特別控除などの制度を利用することで大幅に節税することができるので、どの制度を受けることができるのか確認しておくようにしましょう。

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