【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【早見表付き】不動産売却にかかる税金とは?払わなくて良い条件は?計算方法・支払時期まで解説

「不動産売却には税金がかかるらしいけど、どんな税金が課せられるの?」

不動産を初めて売却する場合、こんな疑問を抱く方が少なくないのではないでしょうか。

不動産売却をすると、「譲渡所得税(所得税・住民税)」「登録免許税」「印紙税」の3つの税金がかかります。

税金の種類概要金額
譲渡所得税(所得税・住民税)不動産売却で得た利益にかかる税金(売却価格 ー 取得費用 - 譲渡費用 - 特別控除額 ) × 税率(20%~39%)
登録免許税不動産の名義変更にかかる税金固定資産税評価額×税率(1.5%~3%)
印紙税売買契約の締結にかかる税金2,000円~2万円

それぞれの税金の支払時期は以下の通りです。

不動産売却にかかる税金の支払時期の解説図

この記事では、不動産売却にかかる税金について、概要や税額の計算方法を解説していきます。

また、売却価格や築年数などを入力するだけで不動産売却にかかる税金が分かる税金シミュレーターもご用意しましたので、ぜひご活用ください。

不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

監修伯母 敏子

平成29年11月に伯母敏子税理士事務所として独立開業。現在は中小企業の税務、法人成り、クラウド会計、経理事務改善の提案等のサポート、各種セミナー、各種執筆活動を通じて、主に中小企業経営者向けサービスを提供している。

【保有資格】税理士

【URL】UBA-Style

譲渡所得税(所得税・住民税)

「譲渡所得税」とは、不動産売却で得た利益(譲渡所得)にかかる所得税・住民税のことです。

譲渡所得の解説図

不動産売却で得た利益は「個人の所得」とみなされ、会社員の給与や個人事業主の収入と同様に所得税・住民税が課せられます。

これらを総称して譲渡所得税と呼びます。

なお、2037年までは、復興特別所得税と呼ばれる税金が所得税にあわせて徴収されます。

譲渡所得が出たら確定申告が必要

譲渡所得税は分離課税という種類の税金なので、給与所得・事業所得などの所得とは別で税金を計算します。

そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合には必ず確定申告が必要になります。

不動産売却で利益が出なかった場合は非課税になりますが、利益が出た場合、不動産売却のなかで最も高額な税金となりえます。

ただし、3000万円の特別控除の特例」や「相続した空き家の3000万円特別控除」といった譲渡所得税を控除する制度が存在するため、不動産売却で譲渡所得税を支払うケースは意外と少ないです。

すまリス
譲渡所得税の計算はすこし複雑だから、「譲渡所得税の計算方法」の章でくわしく解説するね!

譲渡所得税額の早見表【居住用財産】

難しい計算はせずに、とりあえず譲渡所得税が発生するかどうかだけ知りたい!

そんな方のために、「居住用財産の譲渡所得税」の早見表をご用意しました。
以下の早見表で、譲渡所得と所有期間から自宅または相続した空き家を売却した際の譲渡所得税額を大まかに知ることができます。

譲渡所得を計算する際には、売却価格から購入したときの価格や売買にかかった手数料を引くのを忘れないようにしてください。

【譲渡所得税額の早見表】

自宅相続した空き家
譲渡所得所有期間
5年未満
所有期間
5年以上10年未満
所有期間
10年以上
所有期間
5年未満
所有期間
5年以上
3000万円0円0円0円0円0円
4000万円396万円203万円142万円396万円203万円
5000万円792万円406万円284万円792万円406万円
6000万円1188万円609万円426万円1188万円609万円
7000万円1585万円812万円568万円1585万円812万円
8000万円1981万円1015万円710万円1981万円1015万円
9000万円2377万円1218万円852万円2377万円1218万円
1億円2774万円1422万円1056万円2774万円1422万円

国税庁公表の情報をもとに編集部で作成

計算条件の詳細はこちら

いかがでしょうか。
より正確な譲渡所得税額を知りたい場合や、非居住用財産の譲渡所得税を確認したい場合は、「譲渡所得税の計算方法」の章を見ながら実際に計算してみてください。

不動産売却の譲渡所得税の計算方法

この章では、譲渡所得税を実際に計算する方法を詳しく解説します。

譲渡所得税は、売却価格から売却にかかる経費(=譲渡費用)と不動産の購入にかかった費用(=取得費用)を差し引いて譲渡所得を計算し、譲渡所得に税率をかけることで求めることができます。

譲渡所得税の計算方法の図

それぞれの項目がなにを指しているのか、以下でそれぞれ見ていきましょう。

売却価格

売却価格とは、不動産が売れた価格のことです。

正式には、「譲渡価額」と呼ばれます。

取得費用

取得費用とは、売却した不動産を取得するのにかかった費用のことです。

具体的には、以下のような費用が取得費用に含まれます。

  • 不動産の購入代金
  • 不動産購入時にかかった税金
  • 不動産購入にかかった仲介手数料
  • 建築にかかった費用
  • 設備費用

なお、相続した不動産などで実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%を概算取得費とすることができます。

また、売却する不動産が建物の場合、取得費用の合計から「減価償却費」を引く必要があります。

減価償却費とは、時間の経過とともに減少した建物の価値の減少分をあらわす費用で、以下の計算式で計算できます。

減価償却費の計算方法の図解

「償却率」は建物の使用用途・建物構造によって変わります。
以下は非事業用建物(マイホームなど)の耐用年数と償却率をまとめたものです。
構造耐用年数償却率
木骨モルタル造30年0.034
木造または合成樹脂造33年0.031
金属造骨格材の肉厚3mm以下28年0.036
金属造骨格材の肉厚3mm以下40年0.025
金属造骨格材の肉厚3mm以下51年0.020
れんが造、石造又はブロック造57年0.018
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造70年0.015

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用を指します。

具体的には、以下のような費用が譲渡費用に含まれます。

  • 仲介手数料
  • 土地の測量等にかかった費用
  • 貸家の売却に際して支払った立退料
  • 土地を売った際の建物の解体費用

特別控除額

特別控除額とは、政府の設けている特別控除の特例の条件を満たすことで、譲渡所得から控除できる金額のことです。

例えば直近まで住んでいた自宅の売却の場合、条件を満たせば譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。(マイホームの3000万円特別控除

特別控除の特例については売却する不動産によっていくつか種類があるので、「譲渡所得税を控除する制度」の章で詳しく解説していきます。

税率

譲渡所得税にかかる税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。

不動産を売った年の1月1日現在でその不動産の所有期間が5年を超える場合、「長期譲渡所得」の税率20.315%が適用されます。

不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」の税率39.63%が適用されます。

譲渡所得の種類所得税率住民税率合計税率
短期譲渡所得 (所有期間5年未満の場合)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得 (所有期間5年超の場合)15.315%5%20.315%

不動産の譲渡所得を計算する際に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準にするので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所有期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

不動産売却の税金について知りたいならすまいステップがおすすめ

不動産売却にかかる税金は複数ある上、譲渡所得税などの計算の複雑な税金も含まれます。

そのため、もし税金の計算・支払い方法について疑問があるのであれば、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

不動産売却のプロが、お持ちの不動産の売却に関する税金をすぐに計算してくれるでしょう。

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ご利用はもちろん完全無料なので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却の譲渡所得を控除する制度

最後に、不動産売却にかかる譲渡所得税を控除するための特例をいくつかご紹介します。

リンクからそれぞれの特例の詳細や適用条件を見ることができるので、ご所有の不動産にあった特例を確認してみてください。

一点注意していただきたいのは、いずれの特例も適用のために確定申告が必要であるこということです。

不動産売却をした方は、翌年の確定申告時期に必ず譲渡所得について確定申告を行いましょう。

マイホームの3000万円特別控除

自宅を売却した際、条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除することができます。(No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホームの3000万円特別控除の適用条件
  • 売却した不動産が自宅である(別荘不可)
  • 過去2年以内にマイホームの3000万円特別控除の特例、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていない
  • 過去2年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超える自宅を売却した際、条件を満たせば譲渡所得税の税率を14.21%まで下げることができます。(No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

また、この特例はマイホームの3,000万円の特別控除と併用ができます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用条件
  • 売却した不動産が日本国内の自宅である(別荘不可)
  • 過去2年以内にマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けていない
  • 過去2年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている

相続した空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除することができます。(No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続した空き家の3000万円特別控除の適用条件
  • 相続した空き家もしくは空き家の建っていた土地を更地にして売却している
  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続の開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかった
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 売却時に一定の耐震基準を満たしている
  • 相続から売却までに賃貸に出したり、居住したりしていない
  • 売却代金が1億円以下である

公共事業のために売却した不動産の5000万円特別控除

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために不動産を売った場合、条件を満たせば譲渡所得から最大5000万円を控除することができます。(No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例)

公共事業のために売却した不動産の5000万円特別控除の適用条件
  • 売った土地建物が固定資産である
  • その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていない
  • 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っている
  • 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続または遺贈により当該資産を取得した者を含む)が売却している

低未利用土地等の100万円特別控除

令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間において、個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合、条件を満たせば譲渡所得から最大100万円を控除することができます。(No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除)

低未利用土地等の100万円特別控除の適用条件
  • 売却した土地等は都市計画区域内にある低未利用土地等である
  • 売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えている
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 売却金額が低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下である
  • 売却後にその低未利用土地等の利用がされること
  • この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地またはその土地の上に存する権利について、前年または前々年にこの特例の適用を受けていない
  • 売却した土地等について、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていない

不動産売却の税金計算シミュレーション

この章では、ご自身の不動産の「売却価格」「取得費用」「譲渡費用」がわかっている方向けの税金計算シミュレーターをご案内します。

下記のフォームに必要事項を入れていただけば、無料・匿名で不動産売却にかかる税金を計算することができます。

自分で計算する場合の計算事例

また、実際に計算してみたい方のために、譲渡所得税の計算事例も掲載します。

「この計算で合ってるかな……?」と不安な方は参考にしてみてください。

今回の計算に用いる事例は以下の通りです。

  • 新築で購入したマンション(居住用・鉄筋コンクリート造)
  • 築年数14年
  • 4000万円(うち建物費用2500万円)で購入
  • 6000万円で売却
  • 取得にかかった諸費用200万円
  • 譲渡にかかった諸費用300万円

譲渡所得の求め方

まずは、今回の事例における譲渡所得を計算してみましょう。

売却価格とは不動産の売れた価格のことなので、6000万円です。

取得費用は、不動産の購入価格に取得費用を足し、そこから減価償却費を差し引いて算出します。

減価償却費 = 建物の購入価格2500万円 × 0.9 × 鉄筋コンクリート造の償却率0.015 × 14年 = 472.5万円
取得費用 = 不動産の購入価格4000万円 + 取得にかかった諸費用200万円 -472.5万円 = 3727.5万円

譲渡費用は譲渡にかかった諸費用のことなので、300万円です。

譲渡所得は、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて算出します。

譲渡所得 = 売却価格6000万円 – 取得費用3727.5万円 – 譲渡費用300万円 = 1972.5万円

今回のケースにおける譲渡所得は1972.5万円です。

譲渡所得税の求め方

譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額に税率をかけて計算します。

今回は居住用不動産(マイホーム)の売却なので、「マイホームの3000万円特別控除」を適用することができます。

譲渡所得税 = ( 譲渡所得1972.5万円 – 特別控除額3000万円 ) × 長期保有税率20.315% = -208.736625万円

今回は「マイホームの3000万円特別控除」の適用により、譲渡所得がマイナスとなったため譲渡所得税は発生しません。

印紙税

「印紙税」とは売買契約の締結にかかる税金で、売買契約締結時に収入印紙を購入することで支払います。

金額は売買契約の金額に応じて決まります。以下は、契約金額と印紙税額の対応表です。

契約金額本則税額軽減後税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2000円1000円
500万円を超え1000万円以下のもの10000円5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの20000円10000円
5000万円を超え1億円以下のもの60000円30000円
1億円を超え5億円以下のもの100000円60000円
5億円を超え10億円以下のもの200000円160000円
10億円を超え50億円以下のもの400000円320000円
50億円を超えるもの600000円480000円

令和4年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産の売買契約書は軽減措置の対象となるため、表の右側の金額が適用されます。
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

なお、10万円以下の契約については軽減措置は適用されないので注意してください。

登録免許税

「登録免許税」とは不動産の登記内容の変更にかかる税金です。

不動産売却においては、名義変更登記抵当権抹消登記の2種類の登記に登録免許税がかかります。

うち抵当権抹消登記は不動産ひとつにつき1000円、名義変更登記は不動産の固定資産税評価額によって変わります。

不動産売買における名義変更登記の費用は買い主が負担するのが通例のため、売り主にかかるのは抵当権抹消登記の登録免許税のみです。

まとめ

不動産売却にかかる税金は譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類で、このうち譲渡所得税が大部分を占めます。

しかし、控除の特例の条件を満たせば、譲渡所得税を大きく減らすことができます。

特例の利用を忘れて損をすることがないよう、早めに売却する不動産に適用できる特例を見つけておきましょう。

なお、「自宅が控除の特例の条件を満たしているか自分じゃ判断が難しい……」という場合には、不動産会社に相談してみましょう。

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