不動産売却にかかる税金はいくら?計算方法や節税対策まで解説!

不動産売却の際には様々な費用がかかりますが、なかでも税金は種類も多く、金額が大きくなることもあるため、売却前にしっかり把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や、いくら位かかるのか、税金の計算方法について、不動産売却が初めての方にも分かりやすいように解説します。さらに節税方法として特別控除などの制度についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金一覧

まずは、不動産売却にかかる税金の種類と、それぞれの概要を把握しましょう。不動産売却時に支払う税金を表にまとめましたので、ご自身に関係があるのはどの税金かを確認してみてください。

支払う時期税金の種類税金の解説
売却時印紙税売買契約時に貼り付ける収入印紙への税
登録免許税不動産登記の名義変更にかかる税
売却時に利益が発生所得税却時に利益が発生した際に支払う税
住民税
復興特別税

以上のように、不動産を売却時に必ずかかる税金と、売却して利益が発生したらかかる税金の2通りあります

不動産売却で必ずかかる税金

不動産を売却したら、利益が出ても出なくても必ず支払う税金が「印紙税」と「登録免許税」です。

まずは、この売却時に必ずかかる税金についてそれぞれの内容を確認して行きましょう。

契約書の印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。

印紙税の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

記載金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

たいていの場合は、売主買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に張り付ける分を自分で負担します。

実際の売買契約の時に売主が自ら印紙を買いに行くことはほとんどありません。契約当日は仲介業者が用意しており、売主は必要な印紙税額相当の現金を持っていくように指示されます。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

所有権移転登記にかかる登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権付きの不動産を売却することはできないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておく必要があります。

この抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではなく、債務者が自ら手続きを行って抹消する必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円と定められています

またこの際に、土地と建物はそれぞれ別々の不動産として数えられます。

したがって、一戸建ての売却であれば、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円かかることになります。なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合には手数料を含めて1万円~2万円ほどかかります。

不動産売却で利益発生時にかかる税金

不動産の売却によって利益を得た場合は、譲渡所得と見なされ所得税住民税復興特別所得税の支払い義務が発生します。

この章では、譲渡所得の計算方法や譲渡所得にかかる税金の種類と税額の計算方法を詳しく解説します。

譲渡所得の計算式

まずは譲渡所得の計算は次のような式になります。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

必要経費は不動産の購入時にかかった費用(取得費)、および売却にかかった費用(譲渡費用)です。

買った時の費用が「取得費」

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した不動産の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額を言います。

取得費用に含まれる費用

  • 売却する物件の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料や税金
  • 増改築費用
  • 住宅ローンの利息

また、建物のように期間の経過とともに価値が減少する資産は償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は以下の表にまとめました。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

例えば、3000万円で買ったマンションを15年後に売却する場合、このマンションの価値は減価償却を受けて1863万円。取得費は3000万円-1863万円=1137万円となります。

※減価償却費用計算式:3000万円×0.9×0.046×15 = 1863万円

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 不動産売却にかかった仲介手数料や税金
  • 建物の取り壊し費用、測量費など

不動産の所有期間で税率が変わる

所得税と住民税の金額は次の計算式で算出します。税率は不動産の所有期間が5年を超えているかによって変わってきます。

所得税住民税復興所得税の計算式
所得税・住民税 ・復興所得税 
=  譲渡所得×税率

所有期間5年がライン

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%です。この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税0.63%)
●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税0.315%)

例えば売却価格が5000万円、取得費が3000万円、譲渡費用が400万円とすると、譲渡所得は「5000万円−3000万円−400万円」で1600万円と計算されます。

1600万円の譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
1600万円×39.63%=634.1万円(所得税480万円+住民税144万円+復興所得税10万円)
●所有期間5年超
1600万円×20.315%=325.0万円(所得税240万円+住民税80万円+復興所得税5万円)

物件の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

また、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

以上が不動産売却時かかる税金の基礎知識となります。以下にて本章のおさらいをしましょう。

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不動産売却時の税金を支払う方法とタイミング

不動産売却時にはさまざまな税金がかかりますが、これらの税金はいつどのように支払えばよいのでしょうか。

この章では、それぞれの税金の支払い方法と支払うタイミングについて解説して行きます。

印紙税の支払い方法とタイミング

まずは印紙税の支払い方法とタイミングを見て行きましょう。

支払うタイミング

印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼りつけることで支払うため、印紙税を支払うタイミングは、不動産の売買契約時ということになります。

支払い方法

納付金額に相当する収入印紙を購入し、売買契約書に貼りつけることで支払います。収入印紙は財務省が発行しており、法務局の登記所や郵便局、その他販売所として指定を受けた店で購入することができます。

収入印紙を購入したら売買契約書に添付し、契約書と収入印紙にまたがるように押印もしくは署名を行い、納付完了となります。なお、この際に使用する印鑑は、契約書などに押印したものと同じものでなくても構いません。

登録免許税の支払い方法とタイミング

次に、売主が負担する登録免許税の支払い方法と、タイミングを見て行きましょう。

支払うタイミング

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合には、必ず抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権付きの不動産を売却する場合、売却代金をローンの残債に当てるので、売却代金が入金されるのと同じタイミング、つまり物件の引き渡し時に抵当権を抹消することになります。また、所有権移転登記もこれと同じタイミングで行います。

支払い方法

抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うために、次の書類を用意する必要があります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 登記原因証明情報を作成するための書面(司法書士が作成)
  • 委任状(司法書士が用意)
  • 第三者の許可書、同意書、承諾書等(農地の売買、未成年者による売買の場合のみ必要)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 抵当権の抹消登記に必要な書類(金融機関が保管)
  • 住宅家屋証明書(登録免許税の特例に該当する場合必要)
  • 資格証明書(売主が法人の場合必要)

抵当権抹消登記と所有権移転登記は、司法書士の立会いのもとで行うことが基本です。司法書士に一連の手続きを依頼して、売買契約時に売主と買主、司法書士、金融機関が立会って行うのが一般的な流れになります。

譲渡所得税の支払い方法とタイミング

売却益にかかる所得税、住民税、復興所得税の支払い方法とタイミングを解説します。

支払うタイミング

所得税と復興所得税は、確定申告の期間に納税します。確定申告を行う期間は、不動産売却の翌年の2月16日~3月15日です。住民税は、確定申告を行うと所得税の申告に基づいて、翌年分の住民税として課税されます。翌年の6月から年4回、6、9、10、2月の末日が期限となります。

支払い方法

不動産売却による譲渡所得税は、他の所得とは分離して課税される「分離課税」で、給与などとは別に確定申告を行う必要があります。所得税と復興所得税は、確定申告のタイミングで納税します。所得税の納税は、確定申告をして納税額が分かり次第、確定申告期間中に行います。

納税は、現金、銀行口座、インターネットなどで行うことができます。現金で納税する場合は、納付書を用意し、税務署か日本銀行の歳入代理店である金融機関で支払います。また、確定申告時に振替口座依頼書を提出することで、指定した口座からの振替で納税することも可能です。

e-taxで電子申告を行った場合は、ダイレクト納付や、インターネットバンキングで指定した口座からの口座引き落としで納税することができます。

不動産売却後の確定申告について

不動産売却で利益を得た場合には、確定申告をする必要があります。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に生じた所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

この税金の計算は、給与などの所得とは別にして行います。これを分離課税といいます。

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1カ月で、お近くの税務署で手続きをします。

直前になって必要な書類が足りない状況になると、申告期限に間に合わないという事が発生しかねません。必要な書類を前もって準備しておきましょう。

確定申告に必要な書類

まずは、確定申告に必要な書類と取得方法を確認して行きましょう。不動産売却後の確定申告では、主に次のような書類が必要になります。

確定申告時の主な必要書類(適用を受ける特例により)

売却で赤字になり、損益通算や繰越控除を行う場合は譲渡損失に関する計算明細書などが必要です。

確定申告時の主な必要書類(譲渡損失が出た場合)

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。適用を受ける特例などによって、使用する申告書類や添付する書類が異なるので注意しましょう。

また、申告書の書き方は、国税庁の発表している記載例を見れば分かりますが、不明点があれば税務署で聞くこともできます。ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の提出は居住地を所管する国税局・税務署へ提出します。お近くの国税局・税務署は国税局のサイトから郵便番号を入れるだけで探すことができます。

確定申告のやり方

確定申告には、書面で行う方法と電子申告による方法がありますが、それぞれの方法を詳しく解説します。

税務署の窓口に直接提出する方法

最も一般的な方法が、税務署に出いて、窓口で書類を提出する方法です。分からないことがあれば、税務署の職員に直接聞くこともできるため、確定申告が初めてで不安という方はこの方法がおすすめです。

提出場所は、現住所の管轄の税務署になります。管轄の税務署は、国税庁のWebサイト「国税局・税務署を調べる」で調べてください

郵送で提出する方法

直接出向くことが難しい場合は、管轄の税務署に郵送で書類を提出することも可能です。この際、宅配便やメール便ではなく、郵便で送付する必要があるため注意しましょう。消印の日付が提出日として扱われるので、期間内に間に合うように投函してください。

e-Taxを使って電子申告する方法

「e-Tax」と呼ばれる国税電子申告・納税システムを利用して、インターネット経由でデータを提出する方法もあります。ただし、電子申告を行うためには、ICカードリーダライタを購入するか、税務署に出向いて電子証明書を取得する必要があるなど手間がかかり、一般的には行う人が少ない方法となっています。

パソコン作業が得意な方にとっては、自宅で全ての作業を終えられる便利な方法だと思いますので、ぜひ国税庁のマニュアルを参考に行ってみてください。

参考:国税庁のマニュアル

不動産売却時で節税するため特例

この章では不動産売却でかかる税金の負担を軽くする方法を紹介します。

税金対策で用いられる特例は主に3つあり、売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。

不動産売却の特例フローチャート

この章では上図で紹介している3つの特例について詳しく解説していきます。

【売却益が出た場合】3000万円特別控除

この特例は、戸建てやマンションなどマイホームの売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

例えば、マンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。また、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

・マイホームを住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

3000万円特別控除の適用を受けるには、売却の翌年に確定申告をする必要があります。適用により税額がゼロになる場合も申告が必要です。

また、3000万円特別向上はは他の特例との併用はできません。また、一度この特例を受けると、その後2年間は再適用を受けられなくなります。

3000万円特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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マイホームの買い替えで使える住宅ローン控除

「住宅ローン控除」は、家の買い替え時に使える特例で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローンを利用してマイホームを買った場合、毎年ローン残高の1%、最大40万円または20万円までを10年間、所得税・住民税から控除できるという制度です。

2019年時点では、消費税率の引き上げに合わせて、控除期間が13年間に拡充されています。この制度の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。この控除は3,000万円特別控除との併用ができないため、どちらを利用したほうがより有利になるのか、状況に応じて判断する必要があります。

所有期間による軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際には、軽減税率が適用され、長期譲渡所得の税額より低い税率で譲渡所得を計算することができます。この制度を利用した場合の税率は、次の表のようになります。

課税譲渡所得金額税率
6,000万円以下の部分14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分20%(所得税15%+住民税5%)

また、この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。したがって、3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに節税することができます。

適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている必要があるので注意してください。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

売却損が出た場合の損益通算

マイホームを売ると赤字(購入した金額より売却した金額の方が少ない)なったケースを救済するのが、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。その分課税される所得が抑えられ、税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。損失金額は、最長3年間の繰り越しができます。

例えば、3000万円で売却した不動産の取得費が5000万円、譲渡費用が200万円かかっていた場合には2100万円の損失ですが、この特例の利用すれば給与所得(例では400万円とする)など、他の所得と損益通算できます。

譲渡損失3000万円-(5000万円+200万円)=-2200万円
損益通算400万円(給与所得)-2200万円=-1800万円

上記例では、給与所得を相殺してもなお1800万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1800万円、2021年で1400万円、2022年1000万円、2023年に残り600万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2020年400万円(給与所得)-2100万円-1800万円
2021年400万円(給与所得)-1700万円-1400万円
2022年400万円(給与所得)-1300万円-1000万円
2023年400万円(給与所得)-900万円-600万円

2024年からは通常通り課税されます。損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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不動産売却時の税金シミュレーション

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、築10年の戸建てを3000万円で売却した場合の税金がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額:3000万円(取得費含む)
・売却額:5000万円
・譲渡費用:100万円
・居住期間15年

ステップ1:譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 3,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 15 = 1,255万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円(購入費用) – 1,255万円(償却費) = 1,745万円

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 5,000万円(売却価格)-1,745万円(取得費)-100万円(譲渡費用)= 3,155万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3,155万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 155万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が15年なので税率は20.315%となります。

譲渡所得税=155万円(課税譲渡所得)×20.315% =31.4万円

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が161.9万円であることが分かります。

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不動産売却にかかる税金を賢く節税しよう

売却時に必ずかかる税金もありますが、特に売却益に課税される税金は金額が大きくなるケースがあるため、よく把握しておくことが大切です。売却益に課税される所得税などは、特別控除などの制度を利用することで大幅に節税することができるので、どの制度を受けることができるのか確認しておくようにしましょう。

また、不動産売却について詳しく知りたい方は不動産売却を成功させる6つのコツ!流れや費用感までやさしく解説をご覧ください。


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