【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

不動産売却には税金がかかる!節税方法や支払い時期を分かりやすく解説!

  • 更新日:2024年8月2日
監修伯母 敏子

平成29年11月に伯母敏子税理士事務所として独立開業。現在は中小企業の税務、法人成り、クラウド会計、経理事務改善の提案等のサポート、各種セミナー、各種執筆活動を通じて、主に中小企業経営者向けサービスを提供している。

【保有資格】税理士

【URL】UBA-Style
不動産売却には税金がかかる!節税方法や支払い時期を分かりやすく解説!

不動産売却したら税金ってかかるの?」不動産を初めて売却する場合、こんな疑問を抱く方が少なくないのではないでしょうか。

不動産売却をして利益が出た場合「譲渡所得税」がかかります。それ以外にも「印紙税」「登録免許税」がかかります。この記事では、不動産売却にかかる税金の概要や税金を節税する方法、支払い時期などを解説していきます。

すまリス

不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください!

不動産を売却すると税金がかかる

不動産を売却すると税金がかかります。本章で詳しく解説していきます。

不動産売却で発生した利益にかかる税金

不動産を売却して利益が出た場合「譲渡所得税」がかかります。

譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益である譲渡所得にかかる所得税・住民税です。不動産売却で得た利益は「個人の所得」とみなされ、会社員の給与や個人事業主の収入と同様に所得税・住民税が課せられます。

譲渡所得税は、売却価格の総額そのものではなく、売却価格から不動産の売却にかかった費用(取得費)や不動産の購入にかかった費用(譲渡所得)を除いた譲渡所得」の額に応じて課せられます。

譲渡所得の解説図

すまリス
譲渡所得税の計算方法や譲渡所得について、「譲渡所得税について分かりやすく解説! 」でくわしく解説するね!

不動産を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。不動産の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。

すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。

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手続きにかかる税金

不動産売却時の手続きに印紙税登録免許税がかかります。

印紙税とは、買主との売買契約を締結する際に作成する「売買契約書」にかかる税金です。不動産売却では、売主と買主の間で取引が成立すると必ず売買契約書を作成します。

すまリス
そのため、印紙税は不動産を売却すると必ず支払う税金となります。

印紙税は、売買契約書1通ごとに課税されます。一般的に不動産売却では、売買契約書を売主・買主の保管用に2通作成するので、売主・買主がそれぞれ売買契約書1通分の印紙税を負担します。

印紙税は、売却価格に応じて決定されます。

売却価格本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円30,0000円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

2024年3月31日までに作成される売買契約書には、軽減税率(一番右の欄)が適用されます。以下の記事では印紙税について詳しく解説しているので、参考にしてください。

登録免許税とは、第三者に不動産の権利関係などを明らかにする重要な手続きである「登記」にかかる税金です。

登記は、第三者に不動産の権利を主張して公的に所有者が自分であると示すために行われます。不動産は、実際に使用している人が所有者とは限りません。また、不動産の所有者が誰なのか、簡単にわかるものでもありません。そのため、登記を行い第三者に不動産の権利を主張して公的に所有者が自分であると示すことが重要です。

登記には所有権移転登記」と抵当権抹消登記の2つの手続きがあります。一般的に売主は抵当権抹消登記にかかる税金を負担します。

抵当権抹消登記とは?
金融機関から住宅ローンを借り入れる際に、金融機関が担保として不動産に設定した抵当権を抹消する手続きです。

抵当権抹消登記を行う際には、建物・土地1件につき1,000円ずつ課税されます。土地の上に建物が立っている場合は、土地・建物それぞれに1,000円ずつ税金がかかり、合計2,000円納税する必要があります。

すまリス
不動産売却にかかる税金にどれくらい税金かかるんだろう…?

すまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、マンション(95名)・戸建て(83名)・土地(81名)売却の経験者259名を対象に「マンション・戸建て・土地にかかった税金」についてアンケートを行いました。

マンション売却にかかった税金 戸建て売却にかかった税金 土地売却平均税金

費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

譲渡所得税について分かりやすく解説!

不動産売却で利益が発生したらかかる譲渡所得税について詳しく解説していきます。

譲渡所得税の計算式

すまリス
譲渡所得税の計算式は、「(譲渡所得- 特別控除額 ) × 税率(20%~39%)」です!

譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除額を差し引き、税率をかけることで求められます。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却して生じる所得をさします。譲渡所得の計算式は、「譲渡所得=売却価格-取得費用-譲渡費用」です。(参考:国税庁「譲渡所得の対象となる資産と課税方法」)

譲渡所得の計算式

それぞれの項目がなにを指しているのか、以下でそれぞれ見ていきましょう。

売却価格とは、不動産が売れた価格のことです。

取得費とは、売却した不動産を取得するのにかかった費用です。具体的には、以下のような費用などが取得費用に含まれます。

  • 不動産の購入代金
  • 不動産購入時にかかった税金(印紙税・登録免許税など)
  • 不動産購入にかかった仲介手数料
  • 不動産購入時に支払った立ち退き料
  • 建築にかかった費用
  • 測量費
  • 土地の造成費用

参考:国税庁「取得費となるもの

相続した不動産などで不動産の購入にかかった費用(=取得費)が不明の場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

また、売却する不動産が戸建てやマンションなどの建物の場合、取得費用の合計から「減価償却費」を引く必要があります。減価償却費とは、時間の経過とともに減少した建物の価値の減少分をあらわす費用で、以下の計算式で計算できます。

減価償却費の計算方法の図解

「償却率」は建物の使用用途・建物構造によって変わります。以下は非事業用建物(マイホームなど)の耐用年数と償却率をまとめたものです。

譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用を指します。具体的には、以下のような費用が譲渡費用に含まれます。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時にかかった税金
  • 土地の測量等にかかった費用
  • 土地を売った際の建物の解体費用

参考:国税庁「譲渡費用となるもの

特別控除額とは

特別控除額とは、政府の設けている特別控除の特例の条件を満たすことで、譲渡所得から控除できる金額のことです。特別控除の特例はいくつか種類があります。

税金を控除する制度」の章で各特例の概要や計算式等を詳しく解説しているので、参考にしてください。また、以下の記事では特別控除額について詳しく解説しているので、参考にしてください。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得にかける税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。

不動産を売った年の1月1日現在でその不動産の所有期間が5年を超える場合、「長期譲渡所得」の税率20.315%が適用されます。不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」の税率39.63%が適用されます。

譲渡所得の種類所得税率住民税率合計税率
短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得 (所有期間5年超の場合)15.315%5%20.315%

参考:国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算

不動産の譲渡所得を計算する際に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準にするので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2023年4月1日に売却したら、短期譲渡所得の税率39.63%が適用されます。一方、2015年4月1日に購入した不動産を2024年1月1日に売却したら、長期譲渡所得の税率20.315%が適用されます。

譲渡所得にかける税率

所有期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

譲渡所得税がかからないケースがある

不動産の売却にかかった費用(取得費)や不動産の購入にかかった費用(譲渡所得)が売却価格を上回る場合、譲渡所得税は発生しません。

例えば、3,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却して譲渡費用が800万円かかったとする場合を想定します。この場合、譲渡所得は「2,500万円-(3,000万円+800万円)」-1,300万円となります。

上記のような譲渡所得がマイナスとなる場合、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税は、不動産の売却にかかった費用(取得費)や不動産の購入にかかった費用(譲渡所得)が売却価格を下回る場合のみ発生します。

確定申告が必要になる

不動産売却で譲渡所得税が発生した場合、譲渡所得税のうちの所得税は売却した年の翌年2月16日~3月15日に確定申告を行う必要があります。

譲渡所得税が発生したにもかかわらず、期限内に確定申告を行わないと延滞税などの罰金が科せられるので、漏れが無いように注意しましょう。
みんなの不動産売却体験談

male

大阪府八尾市 / 30代

査定価格2,800万円売却価格2,750万円

不動産会社の決め手
何社かに依頼して一番査定額が高かったし、担当してくれた人が気さくで喋りやすかったし、いろんな事を提案して頂いたりしたから決めた。大手やったから安心した。
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male

京都府京都市右京区 / 40代

査定価格2,490万円売却価格2,290万円

不動産会社の決め手
購入した不動産会社さんで、信頼できるところだったので、売却もお願いしました。とてもスムーズに対応していただき、早く売却することができて良かったです。
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female

東京都調布市 / 40代

査定価格2,500万円売却価格2,500万円

不動産会社の決め手
対応の速さと、おおよそ、これぐらいで、売れますよと先に出してくれていると、決めようかなと思います。あとは、他社と比べたときにも、そことあまり差のないようにしてくれるとありがたいです。
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female

徳島県板野郡北島町 / 30代

査定価格2,500万円売却価格2,450万円

不動産会社の決め手
信頼できるかが一番でした。最初は大手の方が安心感があるし、知名度もあると思っていたが、担当者に不満に感じる事があり、最終的には信頼できると感じた不動産会社にお願いしました。
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male

東京都葛飾区 / 40代

査定価格1,600万円売却価格1,650万円

不動産会社の決め手
いくつかの不動産屋さんの担当者とお話しをしましたか、その中で1番信頼できる方だと思いました。いろいろ対応も早かったですし、売却の手続きも滞りなく進みました。
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不動産売却の譲渡所得を控除する制度

不動産売却にかかる税金の負担軽減ができる様々な特例があります。不動産売却にかかる譲渡所得税を控除するための特例をいくつかご紹介します。

リンクからそれぞれの特例の詳細や適用条件を確認できるので、ご自身の不動産にあった特例を確認してみてください。

特例名概要
マイホームの3,000万円特別控除マイホーム(居住用財産)を売却する時、譲渡所得から最高3,000万円控除できる。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例マイホームの3,000万円特別控除を適用した後に残った譲渡所得の税率が下げられる。
相続した空き家の3,000万円特別控除相続した不動産を売却する時、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円控除できる。
居住用財産の買い換えの特例マイホームを売却して新しいマイホームに買い替える時、一定条件を満たせば譲渡所得税を繰り延べられる。
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例マイホームを売却して譲渡所得がマイナスになる場合に、赤字の金額を他の所得から差し引け、税金を少なく出来る。また、他の所得から差し引けなかった赤字は翌年の所得から差し引ける。

一点注意していただきたいのは、いずれの特例も適用のために確定申告が必要になることです。

すまリス
不動産売却をした方は、翌年の確定申告時期に必ず譲渡所得の確定申告を行いましょう!

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームの3,000万円特別控除とは、マイホーム(居住用)を売却した際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除する特例です。(参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」)

マイホームの3,000万円特別控除を適用した場合、譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

(譲渡所得- 3,000万円) × 税率(20%~39%)

マイホームの3,000万円特別控除を適用して、譲渡所得が3,000万円を下回る場合は譲渡所得税が課税されません。マイホームの3000万円特別控除の適用条件は以下の通りです。

  • 売却した不動産が自宅である(別荘不可)
  • 過去2年以内にマイホームの3000万円特別控除の特例、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていない
  • 過去2年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している

マイホームの3000万円特別控除は、不動産の所有期間に関わらず適用できます。

ただし、「居住用財産の買い換えの特例」や「住宅ローン控除」とは併用できないので注意してください。また、マイホームの3000万円特別控除の適用によって譲渡所得税がかからない場合も確定申告が必要になります。

以下の記事で、マイホームの3000万円特別控除を詳しく解説しているので参考にしてください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、マイホームの3,000万円特別控除を適用した後に残った譲渡所得の税率が下げられる特例です。(参考:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」)

売却する年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超える場合、条件を満たせば軽減税率が適用され、譲渡所得の6000万円以下の税率を20%から14.21%に下げられます

例えば、譲渡所得が8,000万円でマイホームを売ったときの軽減税率の特例を適用した場合の譲渡所得税を計算してみましょう。

▼マイホームを売ったときの軽減税率の特例を適用した場合
(6,000万円×14%)+(2,000万円×20%)=1,260万円▼マイホームを売ったときの軽減税率の特例を適用していない場合
8,000万円×20%=1,600万円

上記のケースの場合、譲渡所得税を360万円分節税できます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用条件は以下の通りです。

  • 売却した不動産が日本国内の自宅である(別荘不可)
  • 過去2年以内にマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けていない
  • 過去2年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
  • 現在住んでいる、あるいは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている

マイホームを売ったときの軽減税率の特例はマイホームの3,000万円の特別控と併用ができます。以下の記事で、マイホームを売ったときの軽減税率の特例を詳しく解説しているので参考にしてください。

相続した空き家の3000万円特別控除

相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。(参考:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」)

相続した空き家の3,000万円特別控除を適用した場合、譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

(譲渡所得- 3,000万円) × 税率(20%~39%)

相続した空き家の3000万円特別控除の適用条件は以下の通りです。

  • 相続した空き家もしくは空き家の建っていた土地を更地にして売却している
  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続の開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかった
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
  • 売却時に一定の耐震基準を満たしている
  • 相続から売却までに賃貸に出したり、居住したりしていない
  • 売却代金が1億円以下である

ただし、適用期限が2016年4月1日から2027年12月31日に限定されているので、注意しましょう。以下の記事で、相続した空き家の3,000万円特別控除を詳しく解説しているので参考にしてください。

居住用財産の買い換えの特例

居住用財産の買い替えの特例とは、マイホームを売却して新しいマイホームに買い替える時、一定条件を満たせば譲渡所得税を繰り延べられる特例です。(参考:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」)

譲渡所得税の納税が免除されるというわけではなく、譲渡所得税の納税が新しく購入したマイホームを売却する時に先送りされます。新しく購入したマイホームを売却する時に譲渡所得税が課税されます。

居住用財産の買い替えの特例の適用条件は以下のようなものがあげられます。

  • 所有期間が10年を超える居住用不動産を売却する
  • 転居から3年以内に新たな居住用不動産を取得する
  • 家屋と敷地・借地権の了承を売却する
  • 特例を受けていない
  • 国内の不動産を売却する
  • 売却額が1億円以下である

居住用財産の買い替えの特例は、「マイホームの3,000万円特別控除」と併用できないので注意しましょう。また、居住用財産の買い替えの特例の適用を受けると新しく購入したマイホームで住宅ローンの控除が適用できません

以下の記事で、居住用財産の買い替えの特例を詳しく解説しているので参考にしてください。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームを売却して譲渡所得がマイナスになる場合に、赤字の金額を他の所得から差し引け、税金を少なくできる。また、他の所得から差し引けなかった赤字は翌年の所得から差し引ける特例です。(参考:国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」)

以下のようなケースの場合、特例の適用を考えると良いでしょう。

  • 今持っている不動産を売却すると、売却価格より売却にかかった費用や購入にかかった費用の方がかかりそう
  • 売却価格で住宅ローンの残債が完済できない
  • 上記2つにあてはまりそうだが新しい住宅ローンを組んで新居を購入したい

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は以下のようなものがあげられます。

  • 売却するマイホームの所有期間が売却する年の1月1日時点で5年間を超えている
  • 売却するマイホームに10年以上の住宅ローンが残っている
  • 売却する年の所得が3,000万円以下である

以下の記事で、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を詳しく解説しているので参考にしてください。

不動産売却にかかる税金を特例以外で節税する方法

すまリス
不動産売却にかかる税金をなるべく抑えたいな…

このようなことを思っている方も多いと思います。そこで本章では、不動産を売却にかかる税金を節税する方法を解説してきます。

譲渡所得が出たらふるさと納税する

譲渡所得が出たらふるさと納税を行い税金を節税すると良いでしょう。

ふるさと納税とは、都道府県・市区町村に寄付を行い返礼品を受け取れる制度です。自治体に寄付すると寄付金額の一部が所得税・住民税から控除されます。

控除額には上限がありますが、譲渡所得による所得の増加もふるさと納税控除の上限額の引き上げになるので、譲渡所得が出た年は、控除内でいつもより多く寄付できます。

相続税を取得費に加算する

相続によって相続税を支払ってから3年以内に不動産を売却すると、課税された相続税を不動産の取得費用に含められます

これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。(参考:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」)なお、この特例は相続税が課税された人しか使えないので、利用する前には自分が相続税を課税されたどうかを確認しましょう。

以下の記事では、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について詳しく解説しているので参考にください。

不動産売却にかかる税金いつ支払う?納税方法は?

不動産売却時に発生した税金の支払い時期は以下の通りです。

不動産売却にかかる税金の支払時期の解説図

印紙税は、売買契約時に売買契約書の書面に金額分の収入印紙を張り付けて納税します。収入印紙税は、郵便局の窓口や法務局の印紙販売所などで購入できます。ただし、不動産売却における収入印紙は、不動産会社が用意してくれることが多いです。

すまリス
相談している不動産会社に問い合わせてみましょう!

登録免許税は、売却する不動産を引き渡す前に金融機関で納税額分を現金で支払います。ただし、登録免許税が3万円以下の場合、登記の際に領収書を申請書に添付して納税します。(参考:国税庁「登録免許税の計算」)

不動産売却で譲渡所得税が発生した場合、譲渡所得税のうちの所得税は、売却した年の翌年2月16日~3月15日に確定申告を行う必要があります。譲渡所得税のうちの住民税は、市区町村から送付される納税通知書にしたがって、年4回に分けて納税します。

ただし、サラリーマンの場合は、給与所得に課税されている住民税と合わせて源泉徴収による納税(特別徴収)できます。

まとめ

不動産売却にかかる税金は譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類で、このうち譲渡所得税が大部分を占めます。

しかし、控除の特例の条件を満たせば、譲渡所得税を大きく減らせます。特例の利用を忘れて損をすることがないよう、早めに売却する不動産に適用できる特例を見つけておきましょう。

なお、「自宅が控除の特例の条件を満たしているか自分じゃ判断が難しい……」という場合には、不動産会社に相談してみましょう。すまいステップなら、節税に詳しい優良不動産会社を複数社ご紹介することが可能です。

お金は一切かからないので、不動産売却の税金についてお悩みの方はぜひすまいステップのご利用を検討してみてください。下のフォームに入力することで、簡単に問い合わせができます。

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