不動産の売却を検討している時に、譲渡所得という言葉を聞くことは多いのではないでしょうか。売却時にかかる税金です。売却を行ったときには、さまざまな税金が課せられますが、譲渡所得の1つである短期譲渡所得とはどのような税金なのでしょうか。また、どれくらいの税金が課せられることになるのか、実際に計算してみましょう。
不動産を売却するなら、どれくらいの利益が出るのかをきちんと把握して、タイミングを見計らって売却しましょう。
1. 短期譲渡所得とは
短期譲渡所得とは、不動産を売却した時にかかる税金のことです。不動産は、売却し不動産会社などの仲介手数料を支払えば、それ以外の費用が全て利益になるかというとそうではありません。
不動産売却を検討した時には、不動産売却時にかかる税金を知ることは大切です。短期譲渡とはどんな税金なのか、確認しましょう。
1.1 短期譲渡所得とはどんな税金のことか
不動産を売却した時に、購入した価格よりも高い価格で売却できた時は、譲渡所得がかかります。つまり、所得税のことです。合わせて住民税も納める必要があります。この譲渡所得は、給与などの収入とは別で計算して納税することになっています。
この譲渡所得には、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。それぞれ、課税される税率や条件が異なります。それぞれ、不動産の所有期間によって区分されています。売却を検討した時は、まず、どちらの譲渡所得に該当するのか確認しましょう。
| 譲渡所得 | 所有期間 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 |
| 長期譲渡所得 | 5年超 |
・短期譲渡所得
・長期譲渡所得
・譲渡所得は給与とは別
2. 短期譲渡と長期譲渡の違い
不動産の所有期間で「短期情報」と「長期譲渡所得」に分けられますが、税率や条件なども異なります。また、この所有期間は、購入した日から売却した日というわけではありません。どのように起算するべきか、また、それぞれの税率や条件の違いを確認しましょう。
2.1 短期譲渡所得と長期譲渡所得の起算の方法
短期譲渡所得は所有期間が5年以下、長期譲渡所得は所有期間が5年を超えた場合です。期間によって、税率や条件が異なるため、しっかりと自分の不動産の所有期間を知ることが大切です。短期譲渡所得も長期譲渡所得も、売却した年の1月1日現在を基準にして計算します。
例えば、2013年6月1日に不動産を取得し、2018年9月1日に売却した場合はどうでしょう。実際の所有期間は、5年3カ月です。しかし、譲渡所得を計算する上では、1月1日時点として計算するため、4年6カ月となり、短期譲渡所得が適用されます。2019年1月1日以降に売却すれば、5年6カ月となり長期譲渡所得が適用となります。
2.2 譲渡所得の税率について
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率がどれくらい違うのか見てみましょう。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% |
表からも分かるように、短期譲渡所得は合計39.63％、長期譲渡所得は合計20.315％と税率は、短期譲渡所得の方が長期譲渡所得の2倍近くとなっています。さらに長期譲渡所得には、所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例があります。課税譲渡所得が6,000万円以下の部分では、所得税10.21％・住民税4％の14.21％とさらに税率が低くなります。
短期譲渡・長期譲渡ともに平成25年から平成49年までは、この税率に復興特別所得税2.1％が課せられることになっています。
2.3 短期譲渡の方が税率が高い理由とは
短期譲渡と長期譲渡では、2倍近くも違う税率となります。なぜ、短期譲渡の場合は、これほどまでに税率が高いのでしょうか。その理由は、不動産バブル期が背景にあります。
バブル期は、土地を次から次へと転売することで膨大な利益を得ることが可能でした。買った土地は少しの期間保有しているだけで、高い価格で売却できたそうです。
こうして、金儲けの投機目的で土地を購入する人が増え、土地の価格が高騰、一般の人が土地が欲しくても手がでませんでした。こうした状況を打破しようと、この転売による利益の獲得を防止した政府の策が短期譲渡所得の税率となったのです。
2.4 長期譲渡よりも短期譲渡のほうがお得な場合も
税率だけで考えると、長期譲渡のほうが節税でき、利益が出やすいのではないかと思えてしまうでしょう。そのため、5年を超えてから売却を検討しようと思う人もいるのではないでしょうか。
しかし、税金が高くつくからと不要な物件を抱えたままにしていると、固定資産税や都市計画税が余計にかかってしまいます。居住している物件であれば特に問題ありませんが、住んでいない物件の場合は、先延ばしにすることで余計な税金がかかり、長期譲渡よりも短期譲渡のほうが安く済む場合もあります。
他にも、築年数の浅い物件のほうが売却時に高値で売れる可能性も高いでしょう。築年数が増えるごとに経年劣化により建物の価値は下がっていきます。建物の価値を判断する要素として、築年数は大切です。短期譲渡で売却したほうが高い価格で売却でき、利益がでる要素があります。
・売却した年の1月1日
・所得税と住民税
・築浅物件は価値が高い
3. 短期譲渡所得の税率と特例を確認しよう
短期譲渡する場合でも特別控除の特例で差し引かれることもあります。そのため、必ずしも長期譲渡のほうが税金が安くなるとも言い切れません。短期譲渡の税金と控除についてしっかりと確認して、売却のタイミングを見極めましょう。
3.1 譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、売却した物件の売却価格からその物件を購入した時の取得費と売却するときに必要となった諸経費を差し引いた金額を基に、所得税と住民税を計算します。
| 課税譲渡所得＝売却価格ー（取得費+譲渡費用）－特別控除 |
取得費とは
取得費とは、物件を購入した時の、購入代金や仲介手数料や登記費用などの諸費用のことです。また、購入時の金額だけではなく、リフォームなどを行っていればその費用も加えることができます。更に、建物は築年数が経過すれば、価値が下がっていくため経過年数によって減価償却費を差し引かなければいけません。
| 取得費が不明な物件 | ・売却価格の5％を取得費とすることができる（概算取得費） |
| 相続等で取得した物件 | ・評価額ではなく、前所有者の取得費を引き継ぐ ・取得費には、相続・贈与などの名義変更のための登記費用を加えられる ・概算取得費で計算するときは、登記費用は加えることができない |
譲渡費用とは
物件を購入する際に、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。この費用を譲渡費用といいます。譲渡費用は取得費から差引くことができます。測量費や建物を取り壊した場合の費用なども含むことができます。
3.2 税金を安くすることができる特例とは
物件の取得した状況や売却する状況などによって、特例を受けることができます。特例により税金を安くすることができるので、自分の保有している物件の状況と特例の内容が合致していないかよく確認するようにしましょう。
相続税を取得費に加算できる場合
物件を相続により取得した場合は、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば一定金額の相続税額を取得費に加わえることができます。課税譲渡所得の算出には、売却価格から取得費や諸費用を差し引いた金額となるため、取得費が多くなることで安くなります。
つまり、相続税額を取得費に加えることで、課税譲渡所得が少なくなりますから、税金が安くなります。この特例を受けるには、確定申告をすることが必要です。相続した物件を売却する際は、忘れずに行いましょう。
3,000万円控除の特例
譲渡所得を最大で3,000万円控除することができる特例です。条件を満たしている物件であれば、特例を利用することできるので、税負担を0円にすることができる可能性があります。もちろん、短期譲渡でも利用することができるので安心してください。この特例を受ける場合も確定申告が必須となります。
3,000万円控除に必要な利用条件は下記の通りです。基本的には、居住用として利用していたマイホームであることが必須な条件となります。そのため、「マイホームの特例」と言われています。
- 住んでいる家または、家と一緒に土地や借地権を売却。
- 住んでいない場合は、住まなくなった日から3年経過する日が属する年の12月31日に売却。
- 売却した2～3年以内にマイホームの交換、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除といった特例を受けていないこと。
- 売主と買主の関係が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと。
- 仮住まいや一時的な住まい、この特例を受ける目的として入居した場合は適用外。
- 別荘など趣味や娯楽などの保養のために所有されていた場合は適用外。
その他の特別控除の特例
物件を売った時の状況により控除を受けることができる場合があります。それぞれの特別控除額は、課税譲渡所得の金額が上限です。また、特別控除額は、上限が設けられています。年間で控除の合計が5,000万円までとなります。
| 特例の種類 | 控除額 |
|---|---|
| 公共事業などのために土地建物を売った | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った | 2,000万円 |
| 定住宅造成事業などのために土地を売った | 1,500万円 |
| 平成21年または平成22年に取得した土地を譲渡した | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売った | 800万円 |
・取得費と譲渡費用
・マイホーム特例
・特例は確定申告が必須
4.? 実際に譲渡所得を計算してみよう
税率や控除などを理解できたら、短期譲渡所得税の計算を実際に行ってみましょう。譲渡所得税は、購入した金額よりも売却した金額が高く、利益が生じた場合に課税されます。つまり、購入した金額よりも安い価格で売却した場合は、税金は課税されません。
いくつかの例をあげて計算してみましょう。パターンに応じて、どれくらいの税金が必要なのか確認して、売却のタイミングを検討しましょう。
4.1 取得費が分かる場合
物件を3,000万円で購入し、5年以内（短期譲渡）に4,000万円で売却しました。物件購入にかかった諸費用は180万円と想定して計算してみましょう。
| 売却価格4,000万円ー（取得費3,000万円+譲渡費用180万円）－特別控除3,000万円＝課税譲渡所得0円 |
マイホームである家を売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用となり、課税譲渡所得は0円となります。つまり、短期譲渡所得税はかかりません。
4.2 取得費が分からない場合
もし、取得費が分からない場合はどうなるのでしょうか。購入価格は不明で譲渡費用は180万円、4,000万円で売却したとして計算してみましょう。所有期間は5年以内に売却したとします。購入価格が不明のため、取得費は概算取得（売却価格の5％）として計算します。
| ・売却価格4,000万円ー（概算取得費4,000万円×5％+譲渡費用180万円）－特別控除3,000万円 ＝課税譲渡所得620万円 ・課税譲渡所得620万円×短期譲渡所得税率39.63％＝所得税・住民税245万7,060円 |
取得費が分かる場合と分からない場合では、245万円以上も税額に差が生じます。できるだけ取得費が分かる書類などは大切に保管をしましょう。相続の場合は、取得費が分からないことが多くあります。相続税を所得費に加算することはできますが、取得費が分かるのと分からないのとで課税所得が大きく変わります。できる限り取得費が分かる書類を準備出来るようにしておきましょう。
4.3 住まなくなって3年を経過してしまった場合
転勤などにより住んでいた家をしばらく空き家にしていた後、売却することになった場合はどうでしょうか。この場合は、3,000万円の控除を適用することができません。同じように取得費は3,000万円、諸費用を180万円、売却を4,000万円で計算してみましょう。所有期間は5年以内の短期譲渡とします。
| ・売却価格4,000万円ー（取得費3,000万円+譲渡費用180万円） ＝課税譲渡所得820万円 ・課税譲渡所得820万円×短期譲渡所得税率39.63％＝所得税・住民税324万9,660円 |
3,000万円の控除がなくなることで、325万円も税金を納めなくてはならなくてはいけません。住むことがない可能性がある物件となるなら、できるだけ早めに対応するのが得策となります。
・3,000万円の特別控除
・取得費の保管が重要
・空き家は早めの対応を
5. もしものために譲渡所得を知って備えよう
多くの人はマイホームにできるだけ長く住もうと思って購入すると思います。しかし、さまざまな事情で早期に売却を検討しなくてはいけない場合もあるでしょう。5年以内という短期での売却を検討した時は、物件の価値も下がりにくく、また、近隣環境により土地価格が上昇して高値で売却できる可能性があります。購入時よりも高値で売却できた場合は、譲渡所得を納めなくてはいけません。
短期譲渡の場合は、税金が高くなりがちです。早期で売却を検討するなら控除の特例を考慮し、タイミングよく売却することで節税につながります。少しの期間の違いでも課税所得は大きく変わるため、売却タイミングをしっかりと見極めましょう。また、課税譲渡所得に大きく関わりのある、購入した時の参考資料はしっかりと保管しておくのも忘れないようにしましょう。
