土地や建物など、不動産を所有していると毎年固定資産税を支払わなければなりません。固定資産税額は人によって異なるため、平均ではどれくらいなのかと気になる人は多いです。
周囲と比較して自分の納付額が多すぎないか確認するには、計算方法を知っておく必要があります。固定資産税とはどのように算出されるのか、平均値から求めかた、節税の方法まで知っておきましょう。
不動産売却にかかる税金全般については「不動産売却にかかる税金は全5種類！譲渡所得税の計算方法は？」の記事をご覧ください。
ご自宅がマンションの場合は、「マンション売却で支払う税金の計算方法！シミュレーションと節税対策」が参考になります。
固定資産税の平均額は4つの条件によって異なる
住宅を持っている人の固定資産税は、10～30万円程度が多く、新築物件だと高い傾向にあります。平均の幅が広いのは、税額は次の4つの要素によって変動するからです。
- 個人の保有資産
- 家の構造や広さ
- 各市町村の税率
- 地価の変動
それぞれの要素を考慮して計算すると、納付額が10万円以下になるということも少なくありません。
個人の保有資産
そもそも固定資産税は個人が保有している資産に対して課税されるもののため、この数や内容が重要になります。固定資産税の課税対象として代表的なのは、住宅や土地であり、購入した後もランニングコストとして固定資産税はかかり続けます。
他にも資産として認められるものは課税対象となり、ボートや飛行機、ヘリコプターなどの特殊な乗り物や、路面舗装や門、塀といったところまで該当するため注意が必要です。資産の範囲は広いため、場合によっては複数点が課税対象となることもあります。
家の構造や広さ
住宅にかけられる固定資産税は一律ではなく、家の構造や広さによっても異なります。例えば自宅にトイレや洗面台が2つ以上あるなど、設備が増えると税額は増加される場合があります。面積は広いほど増額され、これは土地の価格が上がることも関係しているでしょう。
住宅や土地が整備されている、あるいは広くて購入価格が上がる場合は、それに比例して固定資産税額も上がる傾向にあります。
各市町村の税率
固定資産税の税率は全国一律ではなく、各市町村によって若干異なる場合があるため注意が必要です。基本的には1.4%となっていますが、地域によっては別の税率を採用していることもあるため、市区町村の役場などで確認しておくとよいでしょう。
また、地域によっては都市計画税という固定資産税に含まれる別途の税金がかかることもあります。都市計画税の税率は0.3%ですが、これは最大税率であり、確定しているわけではありません。固定資産税と都市計画税は、それぞれ地域差が出ることもあるため、事前に確認しておきましょう。
地価の変動
固定資産税は所有している資産の価値によって税額が決まり、価値が上がるほど税金も高くなります。不動産の中で注意が必要なのは土地であり、土地は経年劣化しないため経過年数による価値の減少はなく、地価の変動によって価値が動きます。
つまり、地価が上がると固定資産税も増額になる可能性があり、反対に地価が下がると税額も下がる可能性があります。
対して建物部分は経年劣化によって価値が減少していくため、固定資産税が前年より上がるということはまずありません。土地部分は税額の変動性が少なく、かつ場合によっては前年比よりプラスになってしまう可能性があることは理解しておきましょう。
不動産売却で固定資産税はどうなるのか？代表的な清算方法などを解説
不動産の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
不動産の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
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固定資産税の計算方法
実際に固定資産税がどのように決定するのか、計算方法を知りましょう。固定資産税の計算方法は資産の内容によって異なります。
資産の種類は複数ありますが、代表的なものである住宅の計算方法を確認していきます。住宅の固定資産税は、家屋と土地のそれぞれの部分で、違う計算方法を用います。
家屋の固定資産税の計算方法
建物部分である家屋の固定資産税の算出は、次の計算式で行います。
固定資産税=家屋の評価額×固定資産税率1.4%
固定資産税を求める計算式自体は、家屋の評価額に税率をかけるだけの簡単なものですが、家屋の評価額を求める式が複雑です。
家屋の評価額=評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率
家屋の計算式は非常に複雑で、自宅の価値や面積はもちろん、設備や経過年数など複数の要素を考慮して計算しなければなりません。評価1点当たりの価額は設置されている設備を表し、再構築費評点とは家を作り直した時にかかる費用を指します。
これに床面積や経年劣化による補正率をかけなければならないため、自分で計算するのは難しいです。そのため、家屋の評価額を求める際には、簡易的な計算方法として購入価額の70%を概算の評価額とする場合があります。
細かく計算するのは難しいため、家屋部分は70%の概算で評価額を算出し、それに固定資産税税率をかけて求めるとよいでしょう。
土地の固定資産税の計算方法
住宅の土地部分の固定資産税も、基本的な計算方法は家屋と同じで、土地の評価額に固定資産税の税率をかけて求めます。土地の評価額は、次の式で求めます。
土地の評価額=土地の面積×路線価
路線価とは土地が面している路線の価値であり、これは国税庁のホームページから、路線価図をチェックすることで確認できます。土地の面積と路線価をかけたものが土地の評価額となるため、家屋の評価額よりは簡単に計算できるでしょう。
参考：路線価図
固定資産税路線価とその他の地価について｜固定資産税の計算方法
実勢価格とは？調べ方から公示地価など他の価格との違いまで解説
固定資産税額の3つの算出例
より具体的に固定資産税額を把握するために、次の3つの計算例を確認していきましょう。
- 新築マンションでの固定資産税
- 新築の分譲住宅で初めての固定資産税
- 中古住宅の固定資産税
計算式を思い浮かべながら、実際の税額を確認することが大切です。
新築マンションでの固定資産税
土地の評価額が2,000万円、家屋の評価額が1,000万円のマンションとします。それぞれ税率1.4%をかけ合わせると土地は28万円、家屋は14万円で、合計金額は42万円となります。ただし、新築マンションの場合は固定資産税の軽減の特例を受けられるため、実際の税額はこれよりも安いです。
土地を200平方メートル以下と想定するなら、小規模住宅用地の特例が適用されるため、土地の評価額は6分の1になります。さらに新築のマンションは家屋の評価額が5年間2分の1になる軽減制度もあるため、これらを考慮すると土地は約46,000円、家屋は7万円の約11万円程度が、実際の固定資産税となるでしょう。
新築の分譲住宅で初めての固定資産税
土地の評価額が1,000万円、家屋の評価額が1,500万円の新築分譲住宅と仮定します。この時200平方メートル以下部分の土地については評価額が6分の1に軽減され、新築住宅のため家屋部分の評価額も2分の1となります。土地面積を200平方メートル以下とするならば、それぞれの固定資産税の計算式は次の通りです。
- 土地の評価額1,000万円×1/6×1.4%=約23,000円
- 家屋の評価額1,500万円×1/2×1.4%=10万5,000円
合計すると約12万円程度です。
中古住宅の固定資産税
中古住宅の場合は、新築のように家屋部分の軽減特例は受けられません。しかし、土地部分の軽減は可能なため、200平方メートル以下の部分は変わらず評価額の6分の1で計算できます。中古住宅で土地が200平方メートル以下で1,000万円、家屋が500万円の場合は、次のように計算します。
- 土地の評価額1,000万円×1/6×1.4%=約23,000円
- 家屋の評価額500万円×1.4%=70,000円
合計すると総額約90,000円程度です。
大阪府大阪市北区 / 30代 査定価格1,800万円売却価格1,900万円 新潟県西蒲原郡弥彦村 / 40代 査定価格1,260万円売却価格1,260万円 埼玉県所沢市 / 50代 査定価格550万円売却価格600万円 東京都西東京市 / 40代 査定価格4,600万円売却価格4,680万円 群馬県高崎市 / 40代 査定価格2,400万円売却価格2,400万円 
固定資産税の減税政策
保有している資産によっては高額になる固定資産税は、毎年支払いが必要なため、大きな出費となることも少なくありません。
所有資産が多いと課税対象も増えるため、高額になることは避けられませんが、減税の政策も用意されています。適用できるものは積極的に使い、上手に固定資産税の減税を目指しましょう。
土地や新築住宅に対する特例
土地や新築住宅に向けた特例制度は軽減率が大きく、適用すると固定資産税を大幅に削減できます。土地に向けた特例制度は小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例があります。小規模住宅用地は200平方メートル以下の部分に適用され、土地の評価額を6分の1となり、一般住宅用地は200平方メートルを超える部分です。
一般住宅用地に該当する部分は評価額が3分の1となるため、例えば300平方メートルの土地なら200平方メートル部分までは6分の1、残りの100平方メートル部分は3分の1にして評価額を計算します。
家屋の軽減特例は新築住宅のみ適用され、評価額を2分の1とするものです。家屋の軽減特例は令和2年の3月31日までに新築されるものが対象であり、戸建ては3年間、マンションは5年間と適用期間も異なります。
また、減税対象となるのは、建物の床面積の120平方メートル以内の部分に限られるため、これを超える部分は通常通りの評価額で税額を計算します。
リフォームや省エネ対策での減税制度
住宅のリフォームや省エネ対策をすることでも、固定資産税の減税は図れます。リフォームといっても減税の対象となる内容は決まっており、耐震改修やバリアフリー化を目指した工事を行うことで、固定資産税の減税対象となります。
省エネやバリアフリーの改修を行った場合は、翌年から1年間に限り、家屋の固定資産税を3分の1に軽減できます。耐震改修も同じく1年適用できますが、軽減率は2分の1と大きいです。また、耐震改修でも「重要避難路沿いにある建物」という要件に該当する場合は、2分の1の軽減が2年間受けられます。
それぞれ工事完了から3カ月以内に税務署に軽減特例を適用したいむねを、申告しなければなりません。また、併用可能なのは省エネとバリアフリーのみであり、これらと耐震改修は併用はできないため注意が必要です。
固定資産税を納税する際に知っておくべきこと
毎年課税される固定資産税をスムーズに納税するには、知っておくべきことがいくつかあります。ポイントを把握しておかないと納税が上手くいかなかったり、場合によっては損をしたりすることもあります。税金の支払いで失敗しないためにも、納税についての重要ポイントは正しく把握しておきましょう。
納税通知や振り込みの時期
固定資産税は毎年支払いが必要であり、その年の金額は納税通知書によって知らされます。納税通知が来るのは大体4～6月頃であり、納付期限は通知書に記載されています。
期限は明確に決まっているわけではなく、市区町村によって異なるため、必ず確認しておかなければなりません。支払い忘れることのないよう、納税通知書が届き次第、すぐに振り込むように心がけておきましょう。
支払い方法の種類
固定資産税の支払い方法は、窓口での現金払いや振り込みなどが主流です。振り込みの場合は金融機関やコンビニなどでも可能なため、納税通知書を確認して利用できる機関を確認しておきましょう。
また、固定資産税は年4回の分割払いが基本ですが、一括精算が可能なこともあります。税額が大きく負担が重たく感じるなら、スタンダードな分割払いを選択するとよいでしょう。
評価額に問題がある場合は審査の申し出をする
納税通知書には課税対象となっている資産の評価額が記載されていますが、これが想像していたよりも高いということもあるでしょう。この場合は納税通知書を受け取った翌日から60日以内に、固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることで、評価額を見直してくれる可能性があります。
審査の申し出を行うと、調査が行われ、後日再調査の結果が知らされます。調査結果で評価額の設定ミスがあった場合は、支払い過ぎた分の固定資産税の還付が可能です。
設定ミスが露見するだけではなく、還付の請求までして初めて手元にお金が入ってくるため、必ず請求は行いましょう。また、調査の結果、評価額が正当となることもあり、この場合は諦めるか弁護士などの専門家に相談して、訴訟を考えるという方法もあります。
不動産売却を検討している場合はまず一括査定サイトを利用しよう
固定資産税の負担が苦しいと感じるなら、不動産を売却するのもひとつの方法です。
資産を手放すことで固定資産税の課税対象から外れることになり、かつ売却によって資金も得られるため、金銭的な問題は解決しやすいです。
少しでも高値で売りたいなら、一括査定サイトを利用して、複数社の査定結果を比較しましょう。同じ不動産でも不動産会社によって売却価格は変動するため、より販売に強みを持った会社を選ぶことが大切です。
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固定資産税を滞納する危険性
納税は国民の義務であり、これを怠るとさまざまなペナルティがあります。これは固定資産税も同じであり、滞納することには多くのリスクがあることを理解しておかなければなりません。滞納によってどのような事態が起こりえるのか、その危険性を知っておきましょう。
全額納税しないと財産を差し押さえられる
固定資産税を滞納し続け、1年以上が経過すると、財産を差し押さえられる可能性があります。差し押さえの対象となるのは土地や家屋はもちろんのこと、給料や預金口座も対象となるため注意しなければなりません。また、差し押さえられた不動産は一定期間が経過したのち、競売にかけられて売却されます。
売却で得たお金から滞納分を支払い、不足がある分は自己負担で納付しなければなりません。競売での売却だと価格が安くなってしまうことも多いため、手放すなら自身で売ったほうが資金を確保しやすいでしょう。また、差し押さえされる財産は不動産だけに限らず、車やブランド品といった高価なものも対象となります。
延滞金が滞納の翌日から発生
納付期限を超過すると、その翌日から延滞金が発生し、納税額は増えてしまいます。滞納してから1カ月は年利2～3%の課税ですが、1カ月を超過すると8～9%程度と税率が高くなるため注意しなければなりません。延滞金の税率は地域によって異なります。
早期の役所への相談で対処できる
もしも固定資産税の支払いが難しく、滞納してしまいそうな場合は、早めに役所に相談することが大切です。支払いが難しいむねを説明することで、徴収の猶予を受けられたり、延滞金の追徴課税率を下げる、あるいは免除となることもあります。
相談せずに滞納すると差し押さえや高い延滞金の負担が課せられるため、早めに行動して対処することが大切です。
固定資産税がいくらかは計算して算出しよう
固定資産税は平均が明確に決まっているわけではなく、個人が所有している資産によって納付額が決定します。
そのため、一度持っている資産の数や種類、価値を洗い出し、一度自分で計算してみることがおすすめです。概算で固定資産税の税額を算出し、毎年のコストを把握して、資産の取捨選択や活用を考えましょう。
記事のおさらい
固定資産税の平均額が変動する要素は？
住宅を持っている人の固定資産税は、10～30万円程度が多くを占めます。なぜこれほどまでに平均額に幅が出るのか。それは平均額が変動する4つの要素があるからです。
- 個人の保有資産
- 家の構造や広さ
- 各市町村の税率
- 地価の変動
詳しく知りたい方は固定資産税の平均額は4つの条件によって異なるをご覧ください。
固定資産税の計算方法は？
家屋の固定資産税＝家屋の評価額×固定資産税税率1.4％
土地の固定資産税＝土地の評価額×固定資産税税率1.4％
各評価額の計算は少し複雑になります。詳しくは固定資産税の計算方法は？をご覧ください。
固定資産税を減税することはできる？
可能です。「土地や新築住宅に対する特例」や「リフォームや省エネ対策での減税制度」を利用し減税することができます。
詳しく知りたい方は固定資産税の減税政策をご覧下さい。
固定資産税を納税する際に何か知っておくべきことはある？
納税がうまくいかなかったり、場合によって損をしたりする古賀あるので、以下の点に注意しましょう。
- 納税通知や振り込みの時期
- 支払い方法の種類
- 評価額に問題がある場合は審査の申し出をする
詳しくは固定資産税を納税する際に知っておくべきことをご覧ください。
