不動産の売却をする際、売り出し価格の目安を把握するために物件を査定してもらいます。
ただ、いざ査定依頼をしようと思い立っても
- 査定は無料と有料どっちがいいんだろう？
- 無料査定でトラブル起きないの？
といった不安があると思います。
この記事では、不動産の無料査定と有料査定の違いや無料査定のトラブルを防ぐ方法を紹介していきます。
あなたの不動産の
不動産の「無料査定」と「有料査定」の違い
不動産会社が行う査定は原則すべて無料です。一方で、不動産鑑定士に依頼して有料で不動産査定を行う方法もあります。
不動産の無料査定と有料査定の違いをまとめると、以下のようになります。
| 項目 | 無料査定 | 有料査定 |
|---|---|---|
| 査定する人 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 特徴 | 営業的側面が強い | 証拠資料の側面が強い |
| 利用の場面 | 不動産売買 | 遺産相続、法人の不動産取引 |
より詳しく無料査定と有料査定の違いを説明していきます。
不動産売却時に一般的な無料査定
冒頭でお伝えした通り、不動産会社が行う査定は基本全て無料のため、不動産を売却したいと考え方のほとんどが無料査定を依頼します。
不動産会社が無料で査定を行う理由は、査定依頼者が将来の見込み客になり得るからです。
もし、査定した不動産会社経由で不動産の売買が成立した場合、その報酬として不動産会社に仲介手数料が支払われます。
このようにして「あなたの不動産を売らせてください」というスタンスで営業を行っているために、査定は無料で行ってくれるのです。
一方で、査定額の正確さに欠けているため裁判所や税務署などの公的機関に提示する際は、査定価格を提示しても証明根拠が低いため採用してもらえません。
「不動産の売り出し価格の参考にしたい」といった法的効力を必要としない場合は無料の不動産査定で十分です。
不動産鑑定士に依頼する有料査定
不動産鑑定とは、不動産の経済価値を判定することを目的に不動産鑑定士という専門資格者に不動産評価額の算出を依頼することを指します。
不動産査定を生業とし、国家資格を有する「不動産鑑定士」に査定を依頼する場合は有料になります。
不動産鑑定士資格は国家資格なので、無料査定に比べて正確な査定額を算出できるのがメリットです。
この資格は国家資格であり、鑑定評価は独占業務となるため信頼度は非常に高く、鑑定士が作った査定書は公的な証明書として有効になります。
ただし、優良査定の相場は15万円～30万円程度と決して安くはないので、「不動産の参考価格が知りたい」程度であれば不動産鑑定は不要です。
ここでは典型的なパターンである「土地のみ」「建物のみ」「土地と建物」「マンション」の鑑定費用の相場を紹介します。
| 不動産の種類 | 詳細 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 土地のみ | 戸建住宅程度の土地 | 20万円~ |
| 大規模な土地 | 30万円～ | |
| 建物のみ | 戸建住宅 | 20万円~ |
| 土地と建物 | 戸建住宅 | 25万円~ |
| マンション | 一室の所有権 | 30万円∼ |
- 遺産相続で揉めた時
- 法人間の不動産の取引が行われる時
- 不動産会社では価格が分からない物件の取引が行われる時
➀遺産相続で揉めた時
相続する遺産の分割で揉めた時にその不動産の適切な価値を知る必要があります。その際に第三者である不動産鑑定士によって作成された適切な不動産価値を記した不動産鑑定書です。
この不動産鑑定書は裁判の資料としても使われます。
➁法人間の不動産の取引が行われる時
関係会社間の不動産の取引ではしばしば脱税行為が行われます。
そのような脱税行為を防ぎ、きちんとした不動産価値を把握するために不動産鑑定士に依頼し、不動産鑑定書に基づき取引を行います。
➂不動産会社では価格が分からない物件の取引が行われる時
大型商業施設や沼地、ゴルフ場などといった不動産会社では取引が行われたことがなく、価格が分からないような物件の取引が行われる時には不動産鑑定士に依頼します。
この章のまとめ
- 不動産鑑定士に依頼して有料で不動産査定をするのは限られたケースのみ
- 普通の方であれば無料の不動産査定で問題ない
- 不動産会社は営業目的で不動産査定を無料で行っている
無料の不動産査定で用いる3つの査定額算出方法
無料での不動産査定には
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
の3つの方法があり、査定する物件種別によって利用される方法が異なります。
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取引事例比較法とは
マンションの査定方法で最も用いられるのが「取引事例比較法」です。この査定方法は、直近で行われた取引と近しい条件のマンションと査定に出されているマンションを比較して査定額を決める方法です。
Bの不動産を取引事例比較法で求めてみましょう。
直近で行われた取引でBと比較的条件が近しいAの不動産が3000万円で売れています。
ここでAは角地であるのに対してBは角地でありません。よって3000万円より価値が下がります。
一方でBはスーパーマーケットに近いというメリットがあります。以上の二つの条件を加味してBは2700万円という価格が算出されます。
（これはあくまで非常に簡易化したやり方です。実際は様々な要因を加味して査定額が算出されます。）
原価法とは
原価法は、現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引くことで建物評価を算出する評価法です。
戸建てはマンションに比べて間取りや内装の個別性が強いという特徴があります。そのため周辺相場を比較するより、物件の建築費用から逆算して計算する原価法が向いています。
それでは実際に数値を用いて計算してみましょう。ここでは築15年の木造建築（200㎡）を原価法で求めたいと思います。
再調達価格は金融機関や不動産会社によって多少は異なりますが、あらかじめ決められています。以下の表をご覧ください。
| 標準 | やや高単価 | 高単価 | |
|---|---|---|---|
| 木造 | 14.8万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 軽量鉄骨造 | 14.8万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 重量鉄骨造 | 15.6万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 22.0万円/㎡ |
| 鉄筋コンクリート造 | 18.8万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
この場合、簡略化のため14.8万円/㎡を15万円/㎡とすると
となります。
次に建物の設備が老朽した分（減価修正）を求めます。
減価修正は耐用年数から築年数を引いた数を耐用年数で割ることで求められます。耐用年数は国税庁によって定められています。
| 建物の構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 19年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
ここで木造の耐用年数は22年、今回のケースの建物の築年数は15年ですから減価修正は
となります。
よって、この建物を原価法で求めると査定額は
と求められます。
収益還元法とは
収益還元法は、対象不動産が賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法で、賃貸マンションや商業ビルなど収益目的の物件を査定する際に使われます。
主に投資用物件に用いられます。
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があり、一般的にDCF法はその複雑さ故あまり使われません。
ここでは直接還元法を例にとって計算してみます。
還元利回りが5％、一年間の収益が500万円であり、経費が年間50万円かかる不動産があったとしたら、
と求められます。
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無料査定を依頼する際の4つの注意点
不動産査定を無料で依頼する場合の注意点が4つあります。これらの注意点を意識してトラブルを前もって回避しましょう。
注意点①：不動産査定に必要な書類がある
不動産査定を依頼する場合に必要な書類があるので、前もって用意しておきましょう。
| 必要な書類 | 用途 | 取得方法 | 取得費用 |
|---|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 不動産の権利が誰にあるかを記した証明書 | 法務局 | 450円～600円 |
| 公図 | 地図 | 法務局 | 450円～500円 |
| 本人確認書類 | 本人証明 | 略 | 略 |
| 登記済権利書 | 不動産の所有者を記した証明書 | 法務局 | 原則再発行不可 |
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注意点②：しつこい営業電話がある可能性あり
前述した通り、不動産会社は営業目的で無料査定を行っているので、場合によっては何度も営業電話がかかってきます。
特に、人気エリアの不動産なら不動産会社も利益を得れやすいのでしつこく電話連絡がくるかもしれません。
みゆちん さん
いよいよマンション売らなきゃ、で。
昨日の深夜にオンラインの不動産一括査定を2カ所に申し込んだら、朝から電話が鳴りっぱなし。
とりあえず留守番電話さんに対応してもらってる。
ヤマトキ さん
不動産売却の一括査定を出してみたところ2分後には大量の電話…番号は違うのに変えておけばよかった…
査定依頼者にとっては電話で直接不動産会社と話した方が「信頼できる担当者か」を判断しやすい一方で、何度も連絡が来るのに煩わしさを感じる人もいるでしょう。
机上査定で営業電話を回避できる
このデメリットへの対処法としては「机上査定」を選ぶことをオススメします。
無料査定には「訪問査定」と「机上査定」という2種類の査定方法がありますが、簡易査定を依頼すれば不動産会社と直接会わずに査定額を算出してもらます。
不動産会社によっては、より精緻な査定結果を出すために電話があるかもしれませんが電話を断っても問題ありません。
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注意点③：査定価格通りの金額で売れるわけではない
査定価格はあくまで参考値であり絶対的な指標ではありません。
査定額はあくまで不動産会社がデータをもとに3か月以内で売れるであろう価格を予測したものです。
査定額のまま売却できるとは限らず、実際に売りに出すと売却価格が下がる可能性があることは理解しておきましょう。
注意点④：査定前のリフォームやハウスクリーニングは不要
すこしでも高い査定額を得たいがために数百万円かけてリフォームを行ったり、プロのハウスクリーニングを依頼する方がいますが、基本的には必要ありません。
なぜなら、600万円かけてリフォームしたからと言って600万円査定額が上がるとは限らないからです。
加えて、現在はリノベーションが流行しており、購入してから自分の好きなように改修したいという方もいます。
ですので以上のような大掛かりなリフォームやプロのハウスクリーニングは必要ありません。
無料で不動産査定を行うオススメの方法
では実際に無料で不動産査定を行う場合、どのような方法があるのでしょうか？
この章では実際におすすめの方法を口コミとともにご紹介します。
無料査定の依頼なら不動産一括査定サイトが便利
不動産査定を無料で依頼する場合に一社ではなく、複数の不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社によって得意不得意が分かれますので、複数社の不動産会社に査定依頼をすることで価格の相場感を掴むことができます。
また、上述したように査定額と成約価格は別物です。査定額だけで媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶのではなく、きちんとその査定価格の根拠を聞き、比較検討したうえで決めましょう。
複数社の不動産会社に査定依頼をするときにおすすめなのが「不動産一括査定サービス」です。
このサービスを利用すれば、あなたの物件の情報を打ち込むだけで提携している複数社の不動産会社に同時に査定依頼をすることができます。
「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・！」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。しかし、不動産を売る経験は人生で何度もあることではないので、初めて不動産一括[…]
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不動産一括査定サイトのすまいステップは厳選審査のもと優良企業のみと提携しているため、初心者でも安心して査定依頼ができます。
すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。さらに査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。
大手から中小まで、全国の優良不動産会社に簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取るれるので、マンションの査定価格を手軽に知りたいのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。
実際にすまいステップを使用された方の口コミをご紹介します。
京都府：D.H.様
京都府のマンションを売却しました。私も年なので、もう自分の身の回りのことをすることすら辛くなってきました。数年前に予約しておいた老人ホームにやっと入れることになったので、マンションを処分することにしたのです。契約金を支払うために早く売却したかったのですが、不動産会社のほうも頑張ってくれて、1ヶ月ほど買い手を見つけてくれました。相場よりも高く売れたのでとても満足しています。これで思い残すこともありません。
無料査定に関するよくある質問
最後にこの章でよく寄せられる無料不動産査定に関する質問にお答えします。
不動産査定書を無料で入手する方法を教えてください。
不動産を売却する際には不動産査定書というものが必要になってきます。しかし、「不動産査定書ってどこで入手できるんだろう」「不動産査定書っていくら費用がかかるんだろう」「不動産査定書ってどうやって見るの？」といったような不安があるのでは[…]
無料で不動産査定を行うことできるソフトはありますか？
不動産査定は大手不動産会社に依頼したほうがいいのでしょうか？
不動産を売却する際に以下のような悩みがありませんか？「どこに査定依頼を出したらいいんだろう・・？」「査定ってどういう流れなの・・？」不動産売却は多くの方にとって初めての経験。査定ってどういうもので、何を準備すればいいのか分からな[…]
