【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

不動産査定の方法を徹底解説!査定額を左右するポイントも解説

  • 更新日:2023年3月23日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
不動産査定の方法を徹底解説!査定額を左右するポイントも解説

「不動産を売却する際の査定方法を知りたい」「査定額を高くするためにはどうすればいい?」

「不動産査定」は不動産売却において非常に重要な項目です。

しかし不動産売却が初めてなら、査定の方法や流れなどが分からず、悩んでいる方もいるのではないでしょうか?

本記事では不動産査定の方法や流れ、査定額を高くするポイント、依頼時の注意点などを詳しく解説しています。

不動産査定についてお悩みの方はぜひ参考にご覧ください。

すまリス
査定方法を理解して、損をしない不動産売却をしよう!

不動産査定の方法

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。

それぞれの特徴を理解して、ご自分に合った方法で査定してみましょう。

机上査定

机上査定とは、築年数や土地面積などのデータから査定額を算出する査定方法のことです。

査定依頼を受けた不動産会社は査定対象の物件条件を見て査定額を算出します。

不動産会社へ物件の条件を提出するだけで、特に書類は必要ありません。

机上査定のメリット

机上査定のメリット
  • 不動産会社へ出向かなくてよい
  • 査定結果を早く知れる
  • 書類提出が必要ないから簡単に査定してもらえる

机上査定のメリットは、手軽に査定ができるところです。

不動産会社へメールを送るだけで査定ができ、不動産会社へ出向く必要がなく、書類の提出も必要ありません。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリット
  • 訪問査定よりも精度が劣る

机上査定のデメリットは、査定の精度が低い点です。

物件のデータのみで査定額が算出され、その他の日照や眺望、振動、臭気などの要素を考慮せず算出しています。

そのため、訪問査定より精度が劣ります。

机上査定はこんな人におすすめ

  • すぐに査定額を知りたい方
  • 売却を本格的に考えていない方
  • 手間をかけずに、おおまかな査定額を知りたい方

机上査定は、手軽に査定額を知りたい方におすすめです。

不動産会社へ出向く必要がなくその場ですぐに査定できるため、本格的に売却を検討していない方は利用してみましょう。

訪問査定

訪問査定とは、査定依頼をした不動産会社が実際に物件を見て査定する方法です。

担当者が実際に現地に出向いて建物の状態や周辺状況(劣化具合や設備の状態、駅から建物までの道のり、利便性など)をチェックして算出します。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリット
  • 机上査定より精度が高い
  • 不動産会社が信頼できるか見極められる

訪問査定のメリットは、データのみで査定する「机上査定」より細かくチェックでき、精度が高い点です。

また、担当者が訪問する際に直接話せるため、「丁寧な対応をしてくれるか」「知識をしっかり持っているか」などを見極められます。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリット
  • 書類の準備が必要
  • 査定結果まで時間がかかる

訪問査定のデメリットは、提出する書類が多いため、準備するまでに時間がかかる点です。

本人確認証、実印・印鑑証明書、登記簿謄本、土地・建物の測量図などが必要です。

また、査定結果が分かるまでに一週間ほどかかる場合があります。

訪問査定はこんな人におすすめ

  • 正確な査定額を知りたい方
  • 担当者に直接査定してもらいたい方
  • 本格的に売却を検討している方

訪問査定は、正確な査定額を知りたい方におすすめです。

不動産会社の担当者が直接査定するため精度が高く、人の目で細部まで確認するため、正確な査定額がわかります。

不動産売却を本格的に検討している方は利用してみましょう。

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不動産査定額の算出方法

不動産査定の算出方法は3つです。

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

不動産会社によって算出方法が異なるため、それぞれの査定方法を理解しておきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去に取引された条件の物件を比較して算出する方法です。
比較する物件は、売却したい物件と過去に取引された類似の物件で比較します。

主にマンションや土地の査定時によく使用されます。

原価法

原価法とは、全く同じ建物を再度建て直したと仮定した場合にかかる費用を求め、
そこから経年劣化などで償却した価値を差し引いて査定額を算出する方法です。

戸建ての査定に利用されることが多い方法です。

収益還元法

収益還元法とは、売却したい物件が将来どのくらいの利益を出せるかに基づいて査定する方法です。

主にアパートや投資用不動産の査定時によく使用される方法で、2種類の方法によって算出されます。

①直接還元法

直接還元法とは、一年間の純利益(収益から経費を除いた額)を還元利回りで還元して査定額を算出する方法です。

算出方法が簡単であるため、不動産会社の多くがこの手法を使用しています。

②DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法のことで、売却したい物件から将来得られる収益や売却益を考慮して現在の価値に換算して算出する方法です。

DCF法のほうが直接還元法と比較して正確に査定を行うことができます。

しかし、査定額の算出方法が複雑であるため、直接還元法を利用する不動産会社が多いです。

不動産査定時のチェックポイント

不動産査定時には、さまざまな要因によって査定額が決定します。

査定額を上げるために、影響するポイントを理解しましょう。

築年数

一般的に、査定額は築年数が古いほど査定額が低くなります。

これは、国が定めている「法定耐用年数」の考え方に基づいて査定額を算出しているからです。

戸建てとマンションの場合で法定耐用年数が異なるため確認しておきましょう。

戸建ては22年で価値がなくなる

木造住宅の法定耐用年数である22年を経過すると建物の価値は無くなります。

戸建ては特に期間の経過による価値の下がり幅が大きいため、早期売却を検討しましょう。

マンションの法定耐用年数は47年

マンションの法定耐用年数は47年です。

戸建てよりも価値は長い期間保てますが、期間が経過するほど価値は下がります。

売却の際はできるだけ早い方が高値で売れる可能性があります。

建物の立地

建物の立地の良し悪しで査定額は大きく異なります。

周辺の環境や利便性について、どのような事項が影響するのかを確認しましょう。

周辺環境

物件の近くに駅があったり、スーパーや大型商業施設があったりすると利便性が良いため査定額が高くなる傾向があります。

反対に、ゴミ処理施設や宗教施設などの嫌悪施設があれば査定額が低くなる場合もあります。

また、治安が良い環境であれば価値も上がります。

犯罪のない安全な街で暮らしたいと思うのは住む方の共通の考えです。

治安の状況は各都道府県の犯罪マップで確認できます。

日当たり

日当たりのよい物件は査定額が高くなりやすいです。

在は日当たりがよくても、周辺に高層ビルが建設予定であれば、将来的に日当たりが悪くなると判断されて評価が下がる場合もあります。

南向きの窓があるなど、日当たりが良い場合は評点が上がることが多いです。

建物の構造

建物の構造や間取りも査定額に影響しますので確認しておきましょう。

耐震基準

旧耐震基準と新耐震基準によって査定額が異なります。

旧耐震基準は震度5までの耐震基準のことで、震度7まで耐えられる新耐震基準と比べて安全性が劣ります。

そのため、旧耐震基準の建物の査定額は低く評価されます。

旧耐震基準:1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物のこと(震度5まで耐えられる)
新耐震基準:1981年6月1日以降に建築確認申請を通過した建物のこと(震度7まで耐えられる)

間取り

一般的には3LDKの物件は需要が高いため、査定額が高くなりやすい傾向があります。

反対に、部屋数が少なすぎたり、特殊な間取りだったりする場合は査定額が高くなりにくい傾向があります。

土地の形

土地の形は、整っている(四角形で凹凸や斜面がない)ほど査定額は高くなりやすいです。

土地が整っていればその上に建てる建物の向きや形などを自由にできるため需要があります。

しかし、いびつな形(三角形、旗竿地、斜面地)では土地の使い方に制限がかかってしまうため査定額が低くなってしまいます。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れは下記の5ステップです。

  1. 不動産会社へ申し込む
  2. 訪問日時を決める
  3. 必要書類を用意する
  4. 査定に立ち会う
  5. 査定額の決定

①不動産会社へ申し込む

申し込み方法はいくつかあります。

  • 電話する
  • メールする
  • 一括査定サイトを利用する

一括査定サイトを利用すれば複数社の査定額を知ることができます。

②訪問日時を決める

訪問日時が決まったら、なるべく綺麗に掃除しておきましょう。

「管理状況がよくない」と判断され、査定結果に反映される場合があります。

③必要書類を用意する

専用の書類が必要ですので訪問日ギリギリになって慌てないように余裕をもって用意しておきましょう。

④査定に立ち会う

担当者と直接話してみて、「親身になってくれるか」「不動産の知識は豊富か」などをチェックしておきましょう。

⑤査定額の決定

1社の査定だけで終わらずに複数の不動産会社へ査定依頼して比較してみましょう。

まとめ

不動産査定の方法について解説しました。

机上査定と訪問査定はそれぞれメリットとデメリットがありますので、自分の状況に合わせて査定しましょう。

また、査定を依頼する際は4~5社ほど比較して、最適な不動産会社を選びましょう。

すまいステップなら簡単な情報を入力するだけで一括査定できます。

「査定額をなんとなく知りたい」という方もぜひご活用ください。

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記事のおさらい

不動産査定の方法は?

机上査定と訪問査定があります。机上査定は手軽に査定でき、訪問査定は担当者が実際に訪問して査定するため精度が高いです。詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産査定額を算出する方法は?

査定額の算出方法は以下の3つです。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

詳しくはこちらをご覧ください。

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