「家を購入したばかりなのに転勤することに・・」
「家族で引っ越すなら今の家をどうしよう・・」
家をせっかく購入したのに転勤を命じられた場合、持ち家をどうするか悩みますよね。
購入したばかりの家を手放すのはもったいないですが、単身赴任で家族と離れるのもつらいので家をどうにかしたいと思う人は少なくありません。
転勤の場合、持ち家をどうすべきかは「空き家のまま所有する」「賃貸に出す」「売却する」の3パターンがあります。
また、転勤前に購入した家をどうしたかの回答（非単身赴任134名）としては次の結果となりました。
出典：東急住宅リース・東急社宅マネジメント調べ
空き家で所有してる：30.6%
売却した：20.1%
賃貸と空き家が約3割、売却が2割を占めています。では、転勤を機に持ち家を貸すのか、空き家にする、売るのかどのようにして決めればよいのでしょうか？
この記事では、転勤で持ち家をどうすべきかの判断基準と各方法のメリットやデメリットを詳しく紹介していきます。
会社の事情で転勤が避けられない場合は、持ち家をどのようにすべきか選択肢別の特徴を知り適切な対策を取りましょう。
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転勤決定！家どうする？決め方とは
転勤によって「家族で引っ越す」という選択をした場合、転勤が差し迫っている短い期間内で「空き家のまま所有する」「賃貸に出す」「売却する」の選択肢から1つ選ぶことになります。選択肢が3つもあると自分がどれを選んでいいか迷いますよね。
転勤時に家をどうするは転勤期間を基準に決めるのがオススメです。具体的にオススメの選択は次の通りです。
転勤期間が決まっている：賃貸に出す
いつ戻れるか不明：売却する
2年以内に持ち家に戻るなら
2年以内に戻る予定ならば、売却する人はあまりいないでしょう。
また、家が1~2人暮らし用ではない場合は2年以内の短期で借りてくれる方を見つけるのは難しいでしょう。
見つかったとしても、長く住めない物件は家賃はかなり安くなってしまいます。
よって、2年以内に戻る予定ならば、家財などそのままで空き家にしておくのがオススメです。
しかし、適切な管理が行われていない空き家は、空き家自体が老朽化するだけでなく、周りの景観にも影響し近隣地域の住民の迷惑にもなります。
庭の雑草の除去、家の換気、郵便物の片付け、通水などをしておく必要があります。
転勤期間が決まっているなら
転勤期間が決まっており数年以内で帰ってくるのであれば賃貸もオススメです。
貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」の2パターンがあります。
いつ家に戻るか分かっているなら契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。
ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。
転勤期間が決まっていないなら
転勤期間が不明でいつ戻るかわからない場合には売却するのが最善でしょう。
空き家を所有し続けても固定資産税や維持費がかかり、家の資産価値も年々落ちてしまいます。
また、住宅ローンが残っている場合は転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。
このように費用の負担を軽くするためにも、家の資産価値が高い早いタイミングで売却した方が良いでしょう。
転勤を機に家を空き家にするメリット
空き家にするメリットを解説します。
転勤で住まなくなった家を賃貸にするメリットは、主に2つあります。
- 自分のタイミングで戻れる
- 入居者とのトラブルが起きない
空き家にしておけば、どのタイミングで転勤から戻ったとしてもすぐに居住できます。
家族がいる場合でも一緒に一時的に住居を移して別荘のように使うことも可能です。
また、人にもよりますが他人に家を貸すことで発生しうるトラブルや心理的な不安を感じずに済むのもメリットと言えるでしょう。
すぐに戻れる環境がある安心感があるため、短期間の転勤なら空き家のままでもメリットがあります。
転勤を機に家を空き家にするデメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするデメリットは、主に2つあります。
- 住んでなくても税金や維持費がかかる
- 定期的にメンテナンスしないと、老朽化する
固定資産税は居住の有無に関係なく課税されるため、住んでいない期間も税金の支払いは必要です。
1~2年であれば大きい出費にはなりませんが、数年分になると使っていない家のために費用を支払うのはもったいなく感じるでしょう。
また、人が住んでいない家は急速に劣化が進むため空き家にする場合は定期的なメンテナンスが必要です。
長期的に空き家にする場合は委託管理サービスを利用し業者に管理してもらうこともできます。費用は多少かかるものの、家を空けている間の劣化を防げます。
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【注意点】管理できないと税金が6倍になる！
近年では、増加する空き家に対する対策のために、「空家等対策特別措置法」が2015年5月から施行され、自治体が認定した「特定空き家」に対して強制的に補修や撤去が行われるようになりました。
この「特定空き家」に認定されると、固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができなくなり毎年固定資産税が6倍、都市計画税は3倍もかかります。
最悪の場合には、役所によって家が取り壊され、解体費用が請求されるという事態にまで発展します。撤去や補修の費用は、所有者の負担となります。
そのため、空き家のまま所有するなら「短期間で家に戻る」または「定期的にメンテナンスができる」ことを条件に選択しましょう。
転勤を機に家を賃貸にするメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするメリットは、主に3つあります。
- 今後戻ることが可能（家を手放さなくてすむ）
- 家賃収入が入る
- 家の劣化を防げる
家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻れます。
また、賃貸に出せば継続的な家賃収入を得られ、家にローンが残っていても家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。
さらに、借主に居住してもらうので家の劣化を防ぐにも効果的です。
家に誰かが住んでいることでこうした老朽化リスクから解放されるため、借り手が見つからない人は身内に無料で貸し出す方もいらっしゃるほどです。
転勤を機に家を賃貸にするデメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするデメリットは、主に3つあります。
- 借主を見つけるのが難しい
- 空き家リスクもある
- 住宅ローン違反の可能性もある
どんな家でも借り手が見つかるわけではありません。
特に一戸建ての場合、借り手は子育て世代に限定されることが多く、立地条件も重視されます。
立地条件を優先すると、一軒家よりマンションの方が利便性が高いので一戸建ての借り手を見つけるのは簡単ではありません。
また、一軒家を借りる層は定住を求めるファミリー層が多いため1~2年といった短期間の借り手を見つけるのは非常に困難です。
たとえ見つかったとしても相場より安い価格で貸し出すことになるでしょう。
また、住宅ローンを組んで家を購入している場合はローン契約違反になる可能性もあります。
そもそも住宅ローンは居住用で利用することを前提としているため、賃貸にすると事業利用と判断されて契約区分から外れてしまう場合があります。
ただし、期間限定での賃貸利用なら、そのまま住宅ローンを継続できる場合があるため、一度銀行に相談してみると良いでしょう。
仮に住宅ローンに違反する場合でも、事業用ローンに切り替えることで融資は受け続けることができます。
【注意点】賃料がそのまま収益にならない！
家を貸して賃料を得たとしても様々な費用がかかるので実質の利益はそれほど多くありません。
例えば賃料を得ることで所得税や住民税が賃料の15%程度かかり固定資産税や都市計画税と合わせて毎年支払わないといけません。
家の修繕費、損害保険料、不動産会社への業務委託料、ローンの利息もかかります。家を賃貸にするにしても出費も多くかかるので大きな収益源にするのは難しいと考えておきましょう。
転勤を機に家を売却するメリット
転勤で住まなくなった家を売却するメリットは、主に2つあります。
- 持ち家を現金にできる
- 維持管理の費用や手間がない
売却金額を住宅ローンの返済に充てられます。
家の維持費や固定資産税、火災保険料も不要になるので資金的余裕が生まれます。
住宅ローン残債よりも高く売ることができれば、新生活に向けてまとまった資金を手にできるかもしれません。
売却後は家の管理も不要なので管理にかける費用や時間的コストも節約できます。
早めに売却をするなら金銭的なメリットは大きく、転勤先での家の購入や賃貸などの選択肢が広がることも売却のメリットです。
長期間利用の予定がない家を持ち続けることで起きるリスクから解放されるので「こんなことなら売っておけば良かった」と後悔することもなくなります。
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転勤を機に家を売却するデメリット
転勤で住まなくなった家を売却するデメリットは、主に2つあります。
- 持ち家を手放すことになる
- 買主を見つける手間がかかる
せっかく手に入れた家を手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。
売却すると家の所有権は買主に移るので家に戻りたくても戻れなくなります。
また、買い手探しに関しても半年ほどの期間がかかるのが一般的です。
不動産会社に買い取ってもらうならすぐに売却できますが、仲介で売却するより安くなってしまいます。
家を売るには様々な制約条件があるため、家の売却を検討している場合はすぐに不動産会社に相談しましょう。
【注意点】ローンを完済しないと売れない！
家を売却したい！と思っても住宅ローンが残っている家を勝手に売ることはできません。ローンが残っている家を売るにはローンを返済して抵当権を抹消しなければいけません。
まずは家の売却額でローンを返済するのが理想のため、まずは不動産会社に家がいくらで売れるか査定してもらうことをオススメします。
家の売却価格で返済が難しい場合は貯蓄を切り崩すことになります。それでもローンの返済が難しいなら買い替えローンを利用するなど返済金の準備が必要になります。
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転勤で家をどうするか迷ったら不動産会社に相談！
転勤にともない家をどうするかの選択肢を紹介していきましたが、期限が迫られた中1人で決断するのは難しいと思います。
転勤によって家をどのように扱うべきか悩んでいるなら、まずは不動産のプロである不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社に相談すれば売却価格や賃貸価格の目安を知れるほか、あなたの状況に合わせて選択肢を一緒に考えてくれるでしょう。
また、相談する不動産会社を探す際は不動産一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に相談することをオススメします。
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信頼できる不動産会社を見つけ、転勤の事情を話して持ち家をどうすべきか相談すると、自分では考えてもいなかったよりよい選択肢を提案してもらえる可能性もあります。
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転勤が多い方のマイカーの持ち方はこちらの記事で解説されています。
