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戸建てを売却してマンション購入するのはアリ?住み替えて後悔した人の体験談も紹介

  • 更新日:2024年5月20日
戸建てを売却してマンション購入するのはアリ?住み替えて後悔した人の体験談も紹介

「戸建てからマンションへ住み替えたい!」

「戸建てからマンションへ住み替えるのはアリ?」

戸建てを購入したものの、近所付き合いや町内会などの付き合いなどに嫌気が差し、マンションに戻りたいと思っている方も少なくないでしょう。

この記事では、戸建てを売却して新たにマンションを購入するメリットや注意点などを詳しく解説します。

マンションへ住み替えを検討している方は、ぜひ参考にご覧ください。

こんな人に読んでほしい!
  • 戸建てからマンションへ住み替えたい人
  • 戸建ての生活に不満を抱いている人
  • マンション暮らしが恋しい人

戸建てを売却してマンションを購入するのはアリなのか

今住んでいる戸建てを売却してマンションを購入することに不安や疑問を抱いている方もいるでしょう。

結論、今マンションを買うよりも数年後の方が安く買える可能性が高いです。

ここでは、マンションを購入するのはアリかどうかを解説します。マンション価格の相場推移や将来性などを見据えて判断しましょう。

マンション価格は年々上昇傾向

マンションの価格は年々上昇しています。

以下は、国土交通省が公表している「不動産価格指数」を表したグラフです。

不動産価格指数

引用:国土交通省

不動産価格指数:「100」を基準値とした不動産の価値を表す数値

マンションの数値は、2012年以降上昇し続けているのがわかります。2023年には195まで上昇しており、10年ほどで約2倍も価値が上昇しています。

すまリス
マンション需要が大きく増しているんだ!

このように不動産価格指数を見ると、いかにマンションの価値が上がってきているかわかるでしょう。

次に、実際の成約価格を見てみましょう。

以下はREINSが公表している「首都圏中古マンションの成約価格」を表したグラフです。

首都圏中古マンションの成約価格

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)」を参考にすまいステップ編集部が作成

2013年から成約価格が上昇し続けているのがわかります。

2023年の平均成約価格は4,500万円以上で、2013年と比べて約2,000万円も上昇しています。

これらの理由からマンションの価値や価格は実際に高騰しており、数年前と比べて買いにくい状況といえるでしょう。

マンションの売値と買値の差額

マンションの価値が上昇しているとお伝えしましたが、実際に購入した場合どれくらい損をするのか見てみましょう。

以下は、国土交通省が公表している「マンションの売却損益」を表したグラフです。

年度取得価格(買値)売却価格(売値)売却損益(差額)
2017年3,451万円2,579万円-872万円
2018年3,574万円3,117万円-457万円
2019年3,953万円3,108万円-845万円
2020年4,000万円2,841万円-1159万円
2021年4,405万円3,804万円-601万円

参考:国土交通省『令和3年度住宅市場動向調査報告書』

すべての年で損失が上回っており、その額は平均で約790万円です。

建物は築年数が経過するほど価値が低下していくため、購入価格よりも売却価格の方が安くなるのは仕方ないともいえます。

それでも、マンションの価格はエリアや利便性によって大きく異なるため、「買った価格より安く売れる」とは言い切れません。人気エリアや駅から近いマンションなどであれば、築年数の経過したマンションでも高額売却は十分に可能です。

上記の情報は参考程度に捉えましょう。

すまリス
利便性の良い立地のマンションなら高く売れるかも!

マイナス金利政策の解除により今後は価格下降の可能性

ここまで、マンションの価格が高騰しており、購入すると損する可能性が高いとお伝えしました。

それでも、今後はマンションの高騰状況が緩まる可能性があります。理由は、日銀が発表した「マイナス金利政策の解除と金利上昇」が関わっています。

ついに日銀が決断した。3月19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決めたのだ。

実に17年ぶりの利上げとなる。政策転換に踏み切った理由として日銀が挙げたのが、賃金と物価の好循環だ。ただ、この好循環は「実現」したわけではなく、「実現が見通せる状況に至った」段階だという。

引用:NHK

日銀は2024年3月19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除と金利上昇を決定しました。

これまでは超低金利時代と言われ、金利1%未満で住宅ローンを利用できる状況でした。そのため、自己資金の少ない人でも住宅ローンを簡単に組めるようになり、簡単に不動産を購入できました。

すまリス
購入資金満額を借りる「フルローン」を組む人も多かったんだ!

しかし、マイナス金利政策の解除と金利上昇が決定したため、今後は今までのような低金利で住宅ローンを組めなくなると予想されます。

つまり、自己資金の少ない人は住宅ローンを組みづらくなり、必然と不動産購入が難しくなるということです。

これにより、需要と供給のバランスが改善され、マンション価格の高騰も緩くなっていくと想定できます。

ここまでをまとめると以下のような見解となります。

POINT
  • 現在はマンション価格が高騰している
  • 今購入しても損する可能性が高い
  • マイナス金利政策の解除により今後はマンション価格が低下するかも

このような理由から、マンション購入を検討している方は、今購入するよりも数年待ってからの方が安い価格で購入できるかもしれません。

実際に戸建てを売却してマンションを購入した人の割合

実際に戸建てからマンションへ住み替えた人の割合をご紹介します。

住み替え先の物件種別に関するアンケート結果

引用:すまいステップ「住み替えに関するアンケート」

すまいステップのアンケートによると実際に戸建てから住み替えた人の36%以上がマンションへ住み替えたと回答しています。

割合を見ると戸建てからマンションへの住み替えは少なく、戸建てから戸建てへの住み替えの方が多いようです。

実際に住み替えた人の感想も見てみましょう。

実際に住み替えた感想

東京都:20代女性
建物ごと売却をすることにより、建物を自分たちで更地にするなどの手間も省けた。手間暇を考えれば上物ごと売却したほうが面倒ごとはないと思った。

値段が少し低いとは感じたが、古い家だし、土地も狭いし、区画整理などで少し不利な位置にあるためそれが妥当だと感じた。上物を取り壊すにしてもお金がかかるので上物ごと引き取ってもらえるのは助かった。

すまいステップアンケートより

このように、実際に戸建てからマンションへ住み替える人は一定数いるため、住み替えを検討している方は検討してもよいのではないでしょうか。

住宅ローンが残っていても戸建てからマンションへ住み替える方法

ローンが残っているけど売れるの?」と不安に思っている方に向けて、ローンが残っていても売る方法を解説します。

ローンが残っている状態で売った人の実際の割合もご紹介するので参考にしてみてください。

戸建ての売却資金をローン返済に充てる

売却資金でローン返済

最も一般的な方法は、戸建ての売却資金をローン返済に充てる方法です。

売却価格がある程度あればそのままローン返済に充てられるため、追加で費用を賄う必要もありません。

最も一般的でスムーズに住み替えできる方法といえます。

住み替えローンを利用する

住み替えローン

住み替えローンを利用することで、現在のローン残債分住み替え先購入資金の両方を金融機関から借りられます。

そのため、売却資金でローン返済できない場合でも住み替えが可能です。

すまリス
でも「ローン返済分+購入資金」の両方を借りるから返済額も多くなるよ!

これまでのローン返済よりも厳しくなる可能性が高いため、毎月の収入と支出のバランスを見てから判断するのがよいでしょう。

ローンが残っている状態で売却できた人は50%以上もいる

ローンが残っている状態で売った人の割合をご紹介します。

以下は、実際に住み替えた人に対して「売却時にローンは残っていたかどうか」のアンケート結果です。

売却時の住宅ローン状況に関するグラフ

引用:すまいステップアンケート

売却時にローンが残っていた割合は51%で、そのうち84.3%が売却資金で完済できたと回答しています。

ただし、約15%の人は売却資金のみで完済できない「オーバーローン状態」だったようです。

すまリス
ローン残債が売却資金を上回っている状態のことだよ!

このように、不動産を売却する人の半数がローン残債のある状態で売却しているため、現在ローンが残っている方でも十分に売却できるといえるでしょう。

戸建てを売却してマンションを購入する時の注意点

戸建てでの生活に慣れている人にとっては、マンションならではの注意点につまずいてしまうことがあります。

住み替え前に知っておきたい注意点は以下の3つです。

どのように備えておけばよいのか、注意点ごとに解説します。

マンションは管理費や修繕積立金などが必要

マンション所有者になると、管理費や修繕積立金が必要となります。

  • 管理費:管理組合と管理会社がマンションの維持管理をするため
  • 修繕積立金:将来的に行われる大規模修繕の費用に充てるため

国土交通省が行った平成30年度マンション総合調査結果によると、月当たりの修繕積立金の平均は11,243円です。

年度修繕積立金
平成11年7,378円
平成15年9,066円
平成20年10,898円
平成25年10,783円
平成30年11,243円

引用:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

しかし、マンションによっては建物の老朽化などを理由にさらに高額となる場合もあります。

管理費と修繕積立金がいくらかかりそうか事前に調べておき、毎月の出費に含めても無理なく支払えるか計算しておきましょう。

マンションのリフォーム・リノベーションには制限がある

中古マンションであっても自由にリフォームやリノベーションを行えるとは限りません。理由として、次の3つが挙げられます。

  • マンションの構造上撤去できない壁や配管があるから
  • 管理規約上リフォーム・リノベーションを認めていないことがあるから
  • 専有部分以外のリフォーム・リノベーションが認められないことがあるから

築年数の経過しているマンションでは排水管の位置が住戸の床下にあり、簡単にずらせず、水回りやキッチンのリフォームが難しい場合があります。

マンションを建てる際の工法によっては、壁をずらすことで耐久性に影響が及んでしまうため、間取りの変更ができないことも珍しくありません。

すまリス
戸建てのようにひとつの住戸ではないから自由度で劣るんだ

また、マンションは多くの人が生活するため、管理規約が設けられています。

たとえば階下の住人へ騒音が響く可能性を考慮し、吸音性の高い床材のみが規約で認められている場合は、床をフローリングに取り換えるといった一般的なリフォームも難しいことがあります。

また、一般的にリフォーム・リノベーションが行えるのは専有部分に限られるため、共有部分となるドアやベランダ、窓などは変更できません。

中古マンションだからリフォーム・リノベーションを行える、とは考えずに、マンションごとに自分たちが想定するリフォーム・リノベーションを行えるのかどうか調べておくとよいでしょう。

区分所有者となるので規約に縛られる

マンションを購入すると区分所有者となるため、区分所有法の規制に従う必要があります。

区分所有法:マンション一棟において一室の所有者が共同管理のために定められた法律
つまり、「一棟のマンションを複数人が共同して使用するので、みんなで協力して使いましょう!」という法律です。
すまリス
戸建てと違ってマンションは「みんなの物」になるんだ
しかし、ルールが定まっていないと共用部分を自分勝手に使用したり、用途に合わない方法で使ったりする可能性がでてきます。
マンションには居住者全員が利用できる「共用部分」が存在します。
  • エレベーター
  • ゴミ出し場
  • 駐車場・駐輪場
このようにさまざまな共用部分があります。
これらを快適に利用すべく、マンションごとにルールが定められているのが一般的です。
また、マンション所有者になると管理組合にも参加することとなります。
管理組合:分譲マンションを維持管理するために区分所有者で構成された団体
管理組合へ参加すればマンションの維持管理する義務を負うため、さまざまな規約に従う必要があります。戸建てと違って「自分だけの物」ではないため、何かと面倒と感じる可能性もあるでしょう。
このように、賃貸で住んでいたときと違い、所有者になるとさまざまな規約に従わなければなりません。人によっては「ルールが多くてイヤだな……」と思う場合もあるため、事前に区分所有法について調べておくのがよいでしょう。

戸建てを売却してマンションを購入する時のポイント

戸建てを売却してマンションを購入する時、どんなマンションを購入すればよいか迷う方もいると思います。

マンションの購入に迷ったら、以下4つのポイントを押さえるとよいでしょう。

駅や病院・利便施設が近いか

先にも述べているように、マンションは立地が良い場所に建てられていることが多く、利便性が高いことが特徴です。

しかし、全てのマンションの利便性が高いわけではないので、購入するマンションは駅や病院が近いか、スーパーやコンビニ・商業施設が近くにあるかどうかを確認して選びましょう。

すまリス
たとえば、駅まで徒歩5分圏内のマンションなら車がなくても生活しやすいね!

戸建てからマンションへの住み替えは、老後に向けて検討する方も多いです。

将来車を手放すことを考えると、周辺環境が整った場所を選ぶべきだと言えます。

部屋の数や間取りは適切か

マンションを購入する時は、必要最低限の部屋数と間取りを選択しましょう。

特に子どもがいる家庭では、子どもが実家を離れるタイミングでマンションへの住み替えを検討する方もいるでしょう。
間取りや部屋の数は、住む人数によって適切なものに変えることで日々の掃除の手間や電気代を減らせるなどのメリットがあります。
戸建てでは広すぎるという問題も、適切な間取りのマンションへ住み替えれば解決します。なお、夫婦2人で住むなら、2DKや広めの1LDKがおすすめです。
すまリス
必要最低限の間取りなら、必然と面積が小さくなるから購入費用も抑えられるかも。

管理費や修繕費は安いか

マンションを購入すると、管理費や修繕費を支払っていくことになります。

購入するマンションの管理費や修繕費はいくらなのか確認しましょう。

すまリス
毎月支払う費用だから、できるだけ安い費用で済むマンションを選びたいね!

以下のようなマンションは、管理費や修繕費が比較的安いとされています。

  • 戸数が多い
  • 築年数が浅い
  • タワーマンション(高層マンション)ではない

戸数が多ければ所有者1人あたりの負担が軽減されるため、安くなりやすいです。

築年数の浅いマンションは、まだ劣化や損傷が大きくない可能性が高いため、修繕費がかかりにくい特徴があります。

タワーマンションに関しては、共用部分や設備が豪華なケースが多いので管理費が高額になる傾向にあります。

このように、マンションのタイプによって管理費や修繕費は大きく異なるため、事前にどれくらいかかるのか調べておくのがよいでしょう。

将来売却しやすいか

マンションの購入は、将来売却しやすいマンションかどうかも視野に入れておくようにしましょう。

理由として、マンションは相続放棄されるケースが増えているからです。

マンションは、戸建てと違って簡単に建て替えたり更地にして土地活用できません。

すまリス
売れなかったら空き部屋として放置するしかないんだ

いずれ相続する子どもの立場からすると、売却も選択できるマンションであれば相続することも検討できます。

そのため、マンションを購入する時は、「将来的に売却できるかどうか」も考えておく必要があります。

なお、売却しやすいマンションは以下のとおりです。

  • 駅から徒歩5分圏内
  • 周辺に利便施設が多い
  • 開発が予定されているエリア
  • 管理費や修繕費が安い

築年数の経過した古いマンションでも、これらの条件を満たしていれば十分に売却可能です。

子どもに相続するときのことを考えて購入しましょう。

戸建てを売却してマンションを購入した人の体験談

戸建てを売却してマンションを購入した人は、どのくらいの期間をかけて住み替えているのでしょうか?

ここでは、実際に戸建てからマンションへ住み替えた人の体験談をご紹介します。

すまリス
きっかけやどんなことに注意したのかも気になるね!

年齢によってはローンが組めない

この方は、義父が戸建てからマンションへ住み替えた際の住宅ローンについて投稿しています。
住宅ローンは借入人の返済能力の有無を見ているため、高年齢の場合は審査に通らない可能性があります。
特にマンションの価格は高騰しているので、ローン借入額も高くなる傾向にあるため、余計に審査に通りにくいといえるでしょう。
すまリス
「収入」「職業」「年齢」などを見られるんだ!

住み替えに伴う整理が大変

この方は、マンションへの住み替えに伴う、グッズ等の整理が大変だと投稿しています。

間取りによりますが、マンションは戸建てよりも収納性で劣る可能性が高く、物が多い場合は引っ越し時に大変な思いをすることになります。

マンションへの住み替えを検討している方は、事前に断捨離をしておくのがよいでしょう。

すまリス
物が減れば引っ越し費用も抑えられるよ!

子どもが独立した後はマンションの方が住みやすい

子どもがいる間は戸建ての方が便利ですが、子どもが独立すると夫婦二人で生活するため、広すぎる状態となります。

2階や3階建ての場合、徐々に使用しなくなることも考えられます。また、老後は階段の昇り降りが億劫となり、さらに必要なくなるでしょう。

このように、子どもの独立のタイミングでマンションへ住み替える人も一定数います。

すまリス
「夫婦2人で3LDK」は広すぎるよね!

戸建ての売却とマンションの購入は計画的に進めよう

戸建てを売却しマンションへ住み替えをスムーズに完了させるには、計画的に進めていくことが重要です。

売却まで半年以上の時間がかかるだけでなく、マンションならではのランニングコストの発生や、戸建て売却時に依頼する不動産会社を調べておくなど、さまざまな用意が必要となります。

住み替えを具体的に考えるために、いくらくらいで戸建てを売却できそうか、信頼できる不動産会社探しから始めるのもおすすめです。戸建てからマンションへの住み替えを後悔することがないよう、注意点をおさえ、計画的な住み替えを目指しましょう。

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