「家賃がもったいないからと言って、家を購入するバカって頭悪いよね」という方がいます。
築年数の経過により資産価値が下がる家に、お金をかける必要はないという考え方です。
マイホームを希望する方が知識人のそのような発言を聞くと、「家を買うのは損？家賃を払って賃貸に住んだほうがお得なの？」と悩んでしまいます。
持ち家と賃貸では、それぞれメリット・デメリットが異なります。また生きている間はずっと住居が必要になるため、「今」だけではなく、老後の「将来」まで考える必要があります。
この記事では、持ち家と賃貸物件のそれぞれのメリット・デメリット、住まいを選ぶ200倍の法則などについて解説しています。持ち家と賃貸で迷っているなら、参考にしてみてください。
- この記事でわかること
- 持ち家と賃貸、それぞれのメリット・デメリット
- 生涯コストのシミュレーション例と「200倍の法則」という判断基準
- 持ち家の資産価値の実態（税務上の目安と実際の売却価格の違い）
住み替えの手順や基礎知識を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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家賃はもったいないという考えは本当か
「家は生涯コストが安い」と一般的に言われています。まずこれが本当なのかどうか、そして賃貸に住むのは本当にもったいないことなのかみていきましょう。
生涯コストで考えれば家賃はもったいない場合も
生涯コストを簡易シミュレーションしてみるものおすすめです。
たとえば30歳の方が、5,000万円の住宅を購入して90歳まで維持したと仮定した場合の総額を約8,340万円とします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 初期費用 | 250万円 |
| 住宅ローン合計 | 約6,430万円 |
| リフォーム代 | 1,000万円 |
| 固定資産税 | 600万円 |
| 保険代など | 60万円 |
※仮定は、初期費用は物件の5％、住宅ローン合計は金利1.5%の35年固定で頭金・ボーナス払いなしの千円以上切り上げ、固定資産税は年10万円平均、火災保険は年1万円とします。
8,340万円の予算で同じく60年賃貸に住んだ場合、相当家賃は約11万円です（火災保険を年1万円、更新料を2年に1回1か月分かかると仮定）。つまり、11万円以上の家賃を払い続けるならば、家を購入した方が安くつきます。
同じ考え方で4,000万円の家を購入する場合も試算してみましょう。
ここではリフォーム代・固定資産税・保険料を5,000万円のケースと同額と仮定した簡易シミュレーションのため、実際は物件価格に応じて固定資産税などが変わる点に注意してください。この仮定で計算すると、マイホームの総額は7,004万円程度、賃貸に換算すると家賃は9万3,000円程度になります。
このシミュレーションはあくまで一つの試算例です。実際の家賃相場や物件価格、金利情勢によって結果は変わりますが、持ち家の場合は手元に資産として家や土地が残り、子供へ相続したり売却してお金に換えたりできる点は、賃貸にはないメリットといえるでしょう。
賃貸もメリットがあるので一概にはいえない
コストの部分のみを見れば家を購入する方が、お得です。しかし賃貸には、マイホーム購入にはないメリットがあります。
賃貸のメリットとしてよく取り上げられるのは、柔軟に住み替えられる点です。設備や建物が古くなってきたり、近隣にトラブルメーカーが住み始めた場合など、よりよい設備や環境を備えた物件に引っ越せます。また、固定資産税を支払う必要もありません。
人それぞれに住居について重要視するものが異なるため、コスト面だけで「家賃はもったいない」とは言えません。自分のライフスタイルに合わせて、マイホーム購入と賃貸のどちらがお得か、自分で考えて判断することが重要です。
家賃を払って賃貸物件で暮らすメリット
マイホームにあこがれ購入する方も多いですが、最近では生涯を賃貸で暮らす方も増えてきました。ここでは家賃を払って賃貸で暮らすメリットをみていきます。
生活の自由度が増す
家を購入すると諸費用や住み替えの難しさから、一生その土地で暮らしていく覚悟が必要です。もちろん住み替えもできますが、旧居と新居の住宅ローンが一時的に重複したり、仮住まいが必要になったりと、賃貸間の引っ越しのように簡単にはいきません。
家を売却するのも、首都圏の中古戸建住宅では登録から成約まで平均100.9日かかっており、買主が見つかりにくい物件では1年以上に及ぶこともあります。
| 年 | 中古マンション（日） | 中古戸建住宅（日） | 新築戸建住宅（日） | 土地（日） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 80.1 | 83.3 | 90.4 | 79.0 |
| 2024 | 85.3 | 97.3 | 103.9 | 89.4 |
| 2025 | 82.5 | 100.9 | 103.4 | 89.8 |
賃貸の場合、引っ越したいと思ってから引っ越すまでに必要な準備期間は一カ月程度です。手続きも簡単で、現住所の大家さんに一か月前までに退去の連絡をして、引っ越し会社に連絡するだけです。
ほかに銀行や職場などの住所変更手続き、住民票の転出届、郵便物の転送手続きや水道・ガスの転居手続きなどもありますが、家の住み替えと比べると簡単でしょう。賃貸暮らしには、引っ越したくなったらいつでも引っ越せる気軽さがあります。
「夫の転勤の際に、家族全員で新しい土地で暮らしていきたい」「気に入った土地をいろいろ試したい」など、賃貸のほうがライフスタイルに合わせた家選びができます。
家族構成にあった住まいで生活できる
どのような家族が何人いるかなどの家族構成によって、住みやすい間取りは変わります。
例えば夫婦2人暮らしならば、部屋数はそれほど必要ありません。コミュニケーションを取りやすくお互いの存在を感じながらも、プライベートな時間を保てるような間取りが向いています。友人や知人が訪れることを考えても、2LDKで十分でしょう。むしろ「通勤しやすい」「駅が近い」「買い物がしやすい」といった利便性が重要視されます。
しかし子供が生まれると、2LDKでは手狭になってきます。特に子供が2人の4人家族の場合、子供部屋が将来必要になることを考えても3LDK以上ほしいところです。また利便性に加えて、子供の通う学校や遊び場となる公園、いざというときの病院、治安などを重視するようになります。
家に住む家族の人数は変わります。出産により子供の人数が増えることもあれば、子供が家から巣立って夫婦二人の生活に戻るかもしれません。もしくは自身の親の老後の面倒を見るために、親と同居する可能性もあります。
賃貸なら家族構成やライフスタイルの変化に合わせて、適した間取りや環境の物件に引っ越せます。家を購入してしまうと不便さを感じながら生活しなければならないことを考えると、賃貸の方がより柔軟性が高いでしょう。
近隣トラブルに悩まされない
家を購入した方のよくある失敗の一つが、近隣トラブルです。事前に調査をしていなければ、近隣にどのような人たちが住んでいるのか把握するのは難しく、マイホームに住み始めてから初めて近隣のトラブルメーカーの存在を知ることも多いでしょう。
近隣トラブルには、マナーの悪さ、騒音、悪臭、悪口や言いがかり、ペット関連のトラブルなどがあります。相手に注意を促して問題が解決すればよいですが、もめて大きなトラブルに発展することもあります。
賃貸であれば、「嫌だ」「不快だ」と思ったらすぐに引っ越せます。しかし持ち家の場合は簡単に引っ越せないので、トラブルメーカーともうまく付き合っていかなければなりません。
家賃だけで維持費はかからない
住まいは、経年劣化します。よく「木造住宅は20年で資産価値がなくなる」といわれますが、これは税務上の減価償却の考え方が元になった目安です。
国税庁の耐用年数表では、木造・住宅用の建物は法定耐用年数22年（事業用の場合）、マイホームなど自己居住用の場合はその1.5倍の33年で計算します。
一方、実際に売買される価格には土地の価値も含まれるため、建物の評価がゼロに近づいても大きく下がりきることはありません。
実際、首都圏の中古戸建は、新築同然の築0〜5年で平均5,147万円のところ、築41年を超えても平均2,437万円と、新築時の半分近い価格で取引されています。とはいえ経年劣化による生活の不便さを改善しようと思えば、お金をかけてリフォームするしかない点は変わりません。
| 築年帯 | 中古戸建の成約価格（首都圏） |
|---|---|
| 築0〜5年 | 5,147万円 |
| 築6〜10年 | 4,940万円 |
| 築11〜15年 | 4,749万円 |
| 築16〜20年 | 4,313万円 |
| 築21〜25年 | 4,148万円 |
| 築26〜30年 | 3,662万円 |
| 築31〜35年 | 3,148万円 |
| 築36〜40年 | 2,914万円 |
| 築41年〜 | 2,437万円 |
| リフォーム内容 | 金額（一戸建ての目安） |
|---|---|
| システムバスの交換 | 100万円〜120万円 |
| 耐震補強（基礎からの工事） | 100万円〜224万円 |
| システムキッチンの交換 | 100万円〜150万円 |
| スレート屋根の塗り替え | 50万円〜100万円 |
| タンクレストイレへの交換 | 36万円〜47万円 |
上記は家の一部をリフォームする際の参考価格です。もしもマイホームを全面リフォームするなら、リフォーム費用は1,000万円〜1,250万円程度、二世帯住宅化をするなら1,250万円〜1,500万円程度が目安になります。以前と比べてリフォーム費用の相場が上がっている背景には、資材価格の急騰や職人の人手不足による人件費の上昇があります。
賃貸ならリフォームは行わないため、家賃だけで住める安心感があります。
よくあるリフォーム例と金額は以下の通りです。
| リフォーム内容 | 金額 |
|---|---|
| システムバスの交換 | 60万円から150万円 |
| 耐震補強（基礎からの工事） | 100万円から200万円 |
| 内窓の設置 | 6万円から12万円 |
| システムキッチンの交換 | 40万円から80万円 |
| 畳からフローリングへの交換 | 15万円から80万円 |
| スレート屋根の塗り替え | 20万円から80万円 |
| タンクレストイレへの交換 | 30万円から50万円 |
- 参考データについて
- ※参考：ホームプロ「施工費用・値段相場」の各カテゴリ事例データ（浴室13,896件・キッチン15,991件・屋根4,777件・トイレ13,903件・全面リフォーム1,000件・二世帯951件）より。国土交通省「住まいの耐震化」の耐震改修モデルケース（築50年・延床約100㎡で224万円）。リフォーム費用相場が上昇している背景は、日本経済新聞「TOTO、ユニットバスの受注を停止 ホルムズ封鎖で材料ナフサ不足」（2026年4月13日）、国土交通省「公共工事設計労務単価」（令和8年3月適用、前年度比4.5％引き上げ）より。
上記は家の一部をリフォームする際の参考価格です。もしもマイホームを全面リフォームするなら、リフォーム費用は500万円から2,500万円、二世帯住宅化をするなら800万円から2,500万円かかります。
賃貸ならリフォームは行わないため、家賃だけで住める安心感があります。
参考：国土交通省 リフォームの内容と価格について（pdf）
参考：国土交通省 中古住宅流通、リフォーム市場の現状（pdf）
家賃を支払うことをやめて家を購入するメリット
マイホームに憧れる方は大勢います。ここでは賃貸をやめて、家を購入するメリットをみていきましょう。
資産が増え社会的信用が得られる
賃貸の場合、毎月家賃を払い続けても退去時に資産として手元に残るものは何もありません。片方は家賃、片方は住宅ローンで毎月同じ金額を払い続けるならば、最終的に土地や建物が資産として手元に残る家の購入の方が、賃貸よりもお得でしょう。
賃貸の場合、毎月家賃を払い続けても退去時に資産として手元に残るものは何もありません。片方は家賃、片方は住宅ローンで毎月同じ金額を払い続けるならば、最終的に土地や建物が資産として手元に残る家の購入の方が、賃貸よりもお得でしょう。
また資産となった土地や建物には、以下のような使い道があります。
建物の資産価値は築年数が経つごとに減少しますが、土地の資産価値はなくなりません。何らかの理由で住み替えをしたり、老後に老人ホームや子供の家で住むために家を出ることになっても、上手に売却や資産運用できれば手元に現金が入るでしょう。
またマイホームを持つことにより社会的信用が得られ、融資も受けやすくなります。所有している土地や建物を担保にして「不動産担保ローン」を利用すると、金融機関や商品によって差はありますが、担保にした資産の6割から8割程度まで借りられるケースが多いです。使い道について限定されることも、ほぼありません。車の購入、子供の学費、リフォーム代、介護にかかる費用、趣味など、さまざまなものに使えてとても便利です。
建物の資産価値は築年数が経つごとに減少しますが、土地の資産価値はなくなりません。何らかの理由で住み替えをしたり、老後に老人ホームや子供の家で住むために家を出ることになっても、上手に売却や資産運用できれば手元に現金が入るでしょう。
またマイホームを持つことにより社会的信用が得られ、融資も受けやすくなります。所有している土地や建物を担保にして「不動産担保ローン」を利用すると、金融機関や商品によって差はありますが、担保にした資産の6割から8割程度まで借りられるケースが多いです。使い道について限定されることも、ほぼありません。車の購入、子供の学費、リフォーム代、介護にかかる費用、趣味など、さまざまなものに使えてとても便利です。
ローンを完済すればお金がかからない
老後のことを考えてみましょう。賃貸の場合、定年退職をして収入がなくても、一生家賃を払い続ける必要があります。若いころから計画的に貯蓄していないと、毎月の家賃を支払い続けるのは困難です。また引っ越したいと思っても、年を取ってから入居先を探すのは難しくなります。
しかし家を購入していれば、いつか住宅ローンは払い終わります。抵当権抹消手続きが終了した後は、老後の固定費をそれほど心配せず、安心してマイホームで暮らせるでしょう。
もしも早めに住宅ローンを終わらせたいのなら、繰り上げ返済をして返済期間を短縮するとよいです。繰り上げ返済した元金部分にかかる金利を支払わずに済み、返済額を安く抑えられます。給料のアップや共稼ぎとなり収入が増えた際には、繰り上げ返済を検討してみてください。
必要に応じてリフォームができる
持ち家のリフォームというと、経年劣化による修繕を想像するかもしれません。しかしリフォームやリノベーションできるのは、賃貸にはないメリットです。
リフォームをすれば、自分や家族が住みやすい環境を作れます。快適な環境を作ることで「早く家に帰るようになった」「家族がリビングでくつろぐようになった」「会話が増えた」など、自分や家族の行動や気持ちに変化をもたらすことさえあるでしょう。
壁紙やフローリングなどの内装をおしゃれにするだけではなく、住まい全体の機能性をアップしてもよいです。
マイホームのリフォーム・リノベーションの一例には以下のものがあります。
賃貸なら、家族構成の変化や老後といったライフスタイルの変化に住まいを合わせるためには、引っ越さなければなりません。しかしマイホームならば、住み慣れた家を自分たちに合わせて変えられます。
賃貸なら、家族構成の変化や老後といったライフスタイルの変化に住まいを合わせるためには、引っ越さなければなりません。しかしマイホームならば、住み慣れた家を自分たちに合わせて変えられます。
老後にはリースバックという選択肢もある
「ローンの返済が難しくなった」「老後の貯金が足りなそう」「相続する相手がいないので、現金化して生きているうちに趣味や旅行にお金を使いたい」というような方がいままで通りにマイホームに住み続けたいなら、リースバックという選択肢があります。
リースバックは、リースバックを取り扱う専門の業者に不動産を売却し、売却した物件に賃料を払いながら住み続けるシステムです。家を失わずにまとまった金額を生前に得られるので、老後の資金に困ったり相続相手がいない方には便利なサービスでしょう。
しかしリースバックによる売却額は、相場より低いのが一般的です。大きな損をしないためにも、売却前に所有する不動産の相場を知らなければなりません。相場を知る簡単な方法の一つに、複数の不動産会社に査定してもらう方法があります。
時間や手間が惜しいならば、無料の不動産一括査定サービスを活用してもよいでしょう。不動産一括査定サイトでは、個人・物件情報を入力するだけで、最大4社の査定を受けられます。厳選された不動産会社のみがすまいステップに登録しているため、安心して利用できます。
所有する不動産の相場を知った上で、リースバックを活用しましょう。
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家賃を払うか家を購入するか迷ったら「200倍の法則」
「家賃がもったいないとか言って家を購入するバカって頭悪いよね？」という言葉をうのみにして、マイホームの夢をあきらめることはありません。
「家を購入するバカ」というコメントは、木造住宅の建物部分が税務上の評価としてはゼロに近づいていく、という一面を捉えた発言と考えられます。ただし本文で見たとおり、実際の売却価格には土地の価値も含まれるため、家の資産価値がまるごとゼロになるわけではありません。
生涯コストや、老後を考えれば、家を持つメリットは大きいです。賃貸にするか、家を購入するかそれぞれのメリットとデメリットを比較し、自分に適したほうを選びましょう。
- 木造住宅の資産価値は、税務上の評価（建物部分）ではゼロに近づくが、土地を含めた実際の売却価格はゆるやかに下がる程度で、まるごとゼロになるわけではない
- 持ち家は資産として残り、賃貸は身軽さ・住み替えやすさが強み。生涯コストや老後まで見据えて自分に合う方を選ぶ
- 迷ったら「200倍の法則」（家賃の200倍以下で購入できるなら持ち家が得）も判断材料の一つになる
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