今、コロナ禍が後押しとなり、住み替えの需要は増えています。
戸建ての購入から10年。長い人であれば20年、30年。同じ家に住んでいたら、「新しい戸建てに住み替えたい」と考えるのは自然なことです。
今以上にテレワークの需要が増していく未来を想定するならば、今のうちに快適な新居を購入してみてもいいでしょう。
ただし、過去には「一生に一度の買い物」とまで言われたマイホーム。
考えなしに住み替えを進めていけば、後悔しかねません。
この記事では、住み替えの方法、かかる費用、注意点まを解説いたします。
戸建てへ住み替える方法
住み替えをする際は、自分に合った住み替え方法を選ぶことが重要です。
住み替えの方法は大きく分けて2つで「売り先行」と「買い先行」に分かれます。
- 売り先行：現在の住まいを売ってから新居を購入する
- 買い先行：新居を買ってから現在の住まいを売る
以下では、売り先行と買い先行について詳しく解説しますが、どちらの方法をとるかを最終的に決める際は、不動産会社のアドバイスも聞くようにしましょう。
売り先行と買い先行
売り先行と買い先行をそれぞれ解説する前に、まず2つの方法の手順の違いを見てみましょう。
売り先行は、売却活動を先に行い、買い先行は新居探しを先に行います。
上図では、緑の「売却活動」とオレンジの「新居探しから購入」を明確に分けていますが、それぞれ同時並行で行う場合もあります。
例えば、売り先行でも「売却活動中に新居を探し、売却代金を受け取るタイミングと新居の決済を合わせる」といった方法がとれます。
ただし、不動産はいつ売れるか分からないので、売却と購入の決済タイミングを合わせるのは難しく、売りか買いのどちらかが先行してしまう場合がよくあります。
売り先行メリット・デメリット
メリット
売却活動中は新居の購入費用（毎月のローンや頭金）が発生しないため、ゆとりをもって売却活動を行えます。
一戸建ての売却は平均的に6カ月以上かかるので、早く売ろうとすると値下げをしなければいけません。
デメリット
仮住まいを間に挟むため、引っ越しが2回必要になり、費用がかさみます。
売り先行では、仮住まいの必要性が最もの懸念点となるでしょう。
仮住まいにが必要な場合は引っ越し費用が2倍かかりますが、売却期間に余裕をもつことで高額で売却可能性が高まるため、結果的には得をする場合もあります。
買い先行のメリットデメリット
メリット
売却との兼ね合いを考える必要もないので、欲しい物件が他の誰かに買われてしまう心配もありません。
デメリット
また、現在の住まいが売れるまでの間、新居と2重ローン状態になる場合もあります。
買い先行は、資金に十分な余裕がある方以外はリスクが高いと言えます。
売却中の物件は買主が見つかるまで売れません。
新居の頭金に使う資金と、2重ローン状態を半年以上耐えられるほどの資金がある方は、買い先行でも安心して住み替えができるしょう。
【状況別】おすすめの住み替え方法
どういった場合なら「買い先行」また「売り先行」を選ぶべきか。その判断材料として、いくつかの状況事におすすめできる住み替え方法を提案します。
住宅ローンが残っている
現在の住まいの住宅ローンが残っている場合は売り先行がおすすめです。
前項で解説したように、買い先行は2重ローン状態になる可能性があるため、相当な余剰資金がないと危険です。
戸建ての売却期間は、物件や売り方によってさまざまですが、1年以上かかる方もいます。
2重ローン状態が長期化する最悪の場合を想定するなら、売り先行を選ぶべきと言えます。
住宅ローンが残りわずかで、「数カ月で完済できる」「手持ち資金で完済」できる状態の方は買い先行を考えてみてもいいでしょう。
注文住宅への住み替え
注文住宅は、契約してから引渡し日までに3~6カ月かかります。
そのため、売却と購入の決済日を同日にするのは難しいでしょう。
現在のすまいの売却決済日（引渡し日）は、売主と買主が合意すればある程度柔軟に設定できます。
売るのが早すぎて仮住まい期間が長引かないよう、売却のタイミングを調整し、できる限り購入側の決済に近くなるようにしましょう。
建売住宅への住み替え
建売住宅の場合、注文住宅に比べて契約から決済までの期間が短くなります。
完成物件の場合は、契約から決済までおよそ3週間以内が一般的です。
「先に誰かに買われてしまう」と焦る気持ちで購入を先に進めてしまう方も多いですが、住宅ローンが残っている場合は売り先行で2重ローンのリスクを抑えましょう。
売却時の売買契約から引渡しまでは1カ月が目安ですので、売買契約完了後に新居の契約を結ぶのがオススメです。
売却の引渡し日を調整して、同日に決済できるとなおよいでしょう。
中古戸建てへの住み替え
新築物件の取引に比べて、中古物件は決済日の融通をきかせやすくあります。
そのため、最も同日決済を行いやすいと言えます。
買いを先行させると2重ローンのリスクがあるため、基本的には売却活動を先に初めて、進捗に応じて購入の契約を勧めましょう。
売却活動を進めていくので、購入希望者の内覧が行われます。
同じぐらいの時期に新居の内覧も行い、現在の住まいの購入が決まったら、すぐに新居を購入できる状態にしておきましょう。
住み替えの計画を立てるには、売りたい戸建てが「いくらで」「およそどれくらいの期間」で売れそうかを知っておく必要があります。
住み替えを考え始めたら、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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戸建ての住み替えにかかる費用
住み替えにかかる費用は、購入費用だけではありません。
戸建ての売却には、不動産会社への手数料や税金などがかかることに注意しましょう。
以下では、購入にかかる費用と売却にかかる費用をそれぞれ解説いたします。
戸建ての購入にかかる費用
戸建ての購入にかかる費用は以下の通りです。
| 費用 | 費用の目安 |
|---|---|
| 手付金（購入代金の一部） | 購入価格の5~10%程度が一般的 |
| 頭金（購入代金の一部） | 物件購入価格の20％が上限 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×3% |
| 登録免許税 | 不動産1個につき1000円 |
| 不動産会社への仲介手数料 | 物件購入価格のおよそ3% |
| 住宅ローンの事務手数料 | 3万円～５万円、もしくは融資額の1~2%ほど |
| 火災保険料・地震保険料 | 5~10万円程度 |
| 印紙税 | 1000円～6万円 |
購入金額の一部は、手付金や頭金といった名目で先だって支払う必要があります。
不動産取得税は、購入した不動産の固定資産税評価額に応じて3%が課税されます。
固定資産税評価額は、新築物件の場合定まっていない場合もありますが、中古物件の場合は不動産会社や売主に確認できます。
仲介手数料も高額で、売却金額のおよそ3%ほどかかります。また消費税もかかります。
戸建ての売却にかかる費用
戸建ての売却には、売却代金の5~7%の費用がかかります。
主にかかる費用は以下の通りです。
| 費用 | 費用の目安 |
|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 物件売却価格のおよそ3% |
| 譲渡所得税 | 所有期間5年以下の場合 ・売却益×39.69％ 有期間5年超の場合 ・売却益×20.315% |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 1~3万円 |
| 印紙税 | 1000円～6万円 ※3 |
| 登録免許税 | 不動産1個につき1000円 |
売却金額の多くは仲介手数料が占めます。
仲介手数料は売却金額のおよそ3%で消費税も加わります。
仲介手数料について詳しくはこちらをご覧ください。
譲渡所得税は、売却得た利益（譲渡所得という）に対し最大で39.69%が課税されます。
マイホームを売却する場合は、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例を利用できるので、多くの場合で税金が発生しません。
参考：国税庁『No,3302 マイホームを売った時の特例』
その他、およそ10万円以下程度の費用が掛かります。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
売却費用は売却価格に応じて決まる部分が多いため、査定額をしっておくと、ある程度明確な金額が分かります。
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戸建て住み替えを考える上での４つの注意点
戸建ての住み替えは、売却と購入の2つの作業を行うため注意すべきポイントがさまざまあります。
ここからは、戸建ての住み替えを考える上で注意すべき4つのポイントを解説いたします。
戸建て住み替えの4つの注意点
- 査定額通りに売れるとは限らない
- 戸建てを売却するには時間がかかる
- 新居の購入予算を高めすぎない
- つなぎ融資や住み替えローンは慎重に判断する
査定額通りに売れるとは限らない
査定額は、その価格通りに売れることを保証する価格ではありません。
査定額は、あくまでも売り出し開始時の価格を決める参考程度に考えましょう。
査定額を基準に新居購入の予算を考えてしまうと、思った以上に安く売れてしまい、今後の支払いが困難になる場合、場合もあります。
中には、高い査定額を出して契約してもらおうと考える不動産会社もあるため、いかに正確な査定額を出している不動産会社を選べるかが重要になります。
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戸建てを売却するには時間がかかる
不動産会社に相談したら、すぐに売却が決まるわけではありません。
戸建ての売却では、諸々の準備や査定、購入希望者の内覧を経てやっと売買契約へと進みます。
大まかに、以下の手順で売却活動を勧めますが、売却できるまで平均で6カ月。長いと1年近くかかることを念頭に住み替えを考えましょう。
新居の購入予算を高めすぎない
初めて戸建てを購入する時に比べて、売却でまとまったお金が入るため、予算上限を緩めてしまいやすくなります。
たくさんの物件を見ているうちに目移りしてしまい、「100万円くらいは」「500万円くらいは」と徐々に購入金額の許容範囲が大きくなってしまう場合もあります。
住み替えを始める前に資金計画をたて、家族で共有しておき、高すぎる物件に手を出さないよう注意しましょう。
つなぎ融資や住み替えローンは慎重に判断する
「つなぎ融資」とは、住み替えのタイミングで一時的な融資を受けることです。
「住み替えローン」とは、現在の住まいの住宅ローン残債と、新居の購入費用を合わせて借り入れるローンです。
いずれも、借入金額が高額になるため、例えば、仕事に支障をきたし収入が減ると返済が厳しくなる可能性があります。
また、住み替えローンは、売却と購入の決済日を同日にしなければいけないため、使えるシーンが限られている点にも注意が必要です。
茨城県つくばみらい市 / 30代 査定価格2,880万円売却価格2,800万円 福島県いわき市 / 40代 査定価格2,400万円売却価格2,600万円 滋賀県草津市 / 40代 査定価格2,550万円売却価格2,450万円 岡山県岡山市東区 / 40代 査定価格900万円売却価格700万円 神奈川県横浜市港北区 / 40代 査定価格4,700万円売却価格4,800万円 
記事のおさらい
住み替えには資金計画やスケジュール管理、適切な住み替え方法の選択が重要です。
住み替えたい戸建てのイメージがついたら、まずは資金的に現実的か考えていきましょう。
購入費用を考えるためには、現在の住まいがいくらで売れるかを知っておく必要があります。
査定額通りで売れるとは限りませんが、まずは目安となる価格を知り、頼れる不動産会社を見つけましょう。
下のフォームより3分で査定依頼ができます。
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戸建て住み替えの2パターンは？
戸建てを住み替える場合には、大きく分けて「買い先行」と「売り先行」の2つのパターンがあります。それぞれに長所と短所があります。ここでは住み替えの時の買い先行と売り先行の違いと流れを中心に見ていきましょう。スケジュールや予算などをよく検討しながらどちらで進めるのか営業担当者ともよく相談しながら進めましょう。詳しく知りたい方は戸建て住み替えの2パターンをご覧ください。
戸建て所有者が住み替えをするときの注意点は?
戸建てはマンションと比較すると売却するのに時間がかかる傾向にあります。社会構造の変化とともに、戸建て需要も下がっています。少子高齢化に加えて、晩婚化、非婚化で単身世帯や子どもを持たない世帯が増え、マンション需要の方が高い傾向にあります。戸建ての家を住み替える場合には、売却期間がかかることを考慮してスケジュールを立てましょう。ただ、住んでいる地域で子育て支援が充実している場合には戸建て需要が見込めます。周辺で子どもが増えているようなら査定を受けてみましょう。詳しくは戸建て所有者が住み替えをするときの注意点をご覧ください。
戸建てからマンションに住み替えるメリットは？
戸建てからマンションに住み替えるメリットは以下の通りです。
- 安全性が高まる
- 庭の手入れが不要になる
詳しく知りたい方は戸建てからマンションに住み替えるメリットとデメリット?をご覧下さい。
#家を売る #戸建て住み替え
