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戸建て住み替えの注意点とは。高く売却するためのポイントも解説

戸建ての住み替えは資産をさらに活用する場合や、月々の負担を軽減する場合などさまざまな理由があります。住み替えは住んでいた家(旧居)を売却して、新しい家(新居)を購入し、住み替えることです。つまり家の売却と購入をほぼ同時に行う必要があるのです。

お金に余裕があるのなら好きな時に売買が可能です。しかし、多くの人は住宅ローンを組んで家を購入しています。住宅ローンで住み替えをするのにはコツが必要です。ここでは戸建ての家から住み替えをするときの注意点と高く売却するためのポイントについて解説しています。

戸建ての家の住み替えで失敗をせず、スムーズに新しい家に入居できるようにしましょう。住宅ローンが残っているけど住み替えをしたい人は決済日に注意して不動産会社とよく相談して進めましょう。

戸建て住み替えの2パターン

戸建てを住み替える場合には、大きく分けて「買い先行」と「売り先行」の2つのパターンがあります。それぞれに長所と短所があります。ここでは住み替えの時の買い先行と売り先行の違いと流れを中心に見ていきましょう。

スケジュールや予算などをよく検討しながらどちらで進めるのか営業担当者ともよく相談しながら進めましょう。

買い先行

戸建ての住み替え方として買い先行を紹介していきます。買い先行とは持っている家を売却する前に、住み替える新しい家を購入することです。買い先行(仲介時)の流れについて見ていきましょう。

  1. 新しい住まいを探す
  2. 新居の売買契約を結ぶ
  3. 新居へ引渡し
  4. 不動産会社を選んで旧居の査定を頼む
  5. 旧居の媒介契約を締結し売却活動を開始
  6. 旧居の売買契約を結ぶ
  7. 旧居代金をもらい家を引渡す

買い先行の場合は既に新居が決まっているので、旧居から引っ越して売却活動を進められます。旧居を売却する際には購入希望者の内覧を受け付けますが、物がなく、すっきりした部屋を見せられるので、成約率が上がります。

ただし、新居を購入するための資金が必要です。住宅ローンを完済しているのなら新しい住宅ローンの頭金があれば購入できるでしょう。旧居の住宅ローンが残っている場合には新居の頭金と旧居の残債を返済できる資金が必要です。資金に余裕がないと買い先行は難しいです。

売り先行

戸建ての住み替え方として今度は売り先行を紹介していきます。売り先行とは持っている家を売却してから住み替える新居を購入することです。売り先行の流れについて見ていきましょう。

  1. 不動産会社を選んで旧居の査定を依頼する
  2. 媒介契約を結んで売り出し価格を設定し旧居の売却活動を開始
  3. 旧居の売買契約を結ぶ
  4. 新しい住まいを探す
  5. 必要な場合引越しを行う
  6. 旧居を引き渡す
  7. 新居の売買契約を結ぶ
  8. 新居に引っ越す

売り先行の場合には売却が決まってから新居を探すため、旧居の売却に余裕があります。旧居の売却価格を見て新居を選べるので、資金計画も立てやすいです。資金に余裕がない場合には住み替えローンを使用することもできますが、旧居の売却と新居の購入を同じ日にする必要があるので売り先行の方が調整がしやすいです。

一方で、購入したい新居が決まっていると旧居が売れるまでの間に買い逃す可能性があります。また、内覧時に入居が続いている場合、購入希望者が内装や家具で生活をイメージできずに成約が難しい場合もあります。

戸建て所有者が住み替えをするときの注意点

戸建てを所有している人が住み替えをするときにはいくつか注意が必要です。ここでは戸建て所有者が住み替えをするときの注意点について確認していきましょう。

戸建てを売却するには時間がかかる

戸建てはマンションと比較すると売却するのに時間がかかる傾向にあります。社会構造の変化とともに、戸建て需要も下がっています。少子高齢化に加えて、晩婚化、非婚化で単身世帯や子どもを持たない世帯が増え、マンション需要の方が高い傾向にあります。

戸建ての家を住み替える場合には、売却期間がかかることを考慮してスケジュールを立てましょう。ただ、住んでいる地域で子育て支援が充実している場合には戸建て需要が見込めます。周辺で子どもが増えているようなら査定を受けてみましょう。

希望どおりの金額で売却できないこともある

利便性を重視して建築されるマンションと違い、戸建てはさまざまな条件でも建てられるので一般的には購入した時よりも安くなる傾向にあります。特に購入時に戸建てという条件で予算を重視して選び、多少の不便も我慢した場合には、なかなか希望どおりの金額で売却するのは難しくなります。

また相場価格も戸建ては算出が難しいです。そのため不動産会社に査定を依頼しても戸建ては各社で差が大きく出ることもあります。買い先行で住み替えをする場合は、旧居の希望価格ではなく、最低価格を設定して新居の購入を進める必要があります。自己資金も含めて新居の購入が可能か検討しましょう。

売却にあたってはまずどのくらいの金額で売れそうなのか査定依頼をしてみましょう。複数の不動産会社に査定を依頼するには無料でインターネットから申込みできる、不動産一括査定サイトの利用が便利です。中でもすまいステップなら簡単な情報入力を一度するだけで、最大4社から査定価格が届きます。

すまいステップ独自の厳しい基準を満たした優良な不動産会社が登録されている中から、売却したい不動産の条件に合った会社を紹介してくれます。また営業に付くのは有資格のエース級営業担当者なので、初めての不動産住み替えでも安心して相談できます。

住宅ローンを完済する

住宅ローンは基本的に所有者が住んでいる家に対して融資を受けられるローンです。住み替える場合には、旧居のローンを完済して新居を購入する必要があります。これは戸建てに限ったことではなく、不動産売却で住宅ローンが残っている家は抵当権が設定されているので、勝手に他人に売却して所有権を移せないようになっています。

所有権を移すために、抵当権を外す方法として住宅ローンの完済が必要なのです。住宅ローンの返済方法には、月々返済していく方法と繰り上げ返済の2種類があります。住宅ローンを残して住み替える場合には、旧居を売却した代金でローン残高を精算し、抵当権を外して買主に渡せます。売却代金が残れば新居の費用にも充てられます。

一方で旧居の売却代金がローン残高に足りない場合には、自己資金で不足分を補って完済しないと家を売れません。もしも手持ちのお金がない場合には、ダブルローンや住み替えローンなどの商品もあります。ただし、これらの商品は月々の負担が重くなるため、ローン審査も厳しくなります。資金計画はしっかりと立てましょう。

住み替えローンの場合は決済日を同じ日にする

住み替えをする場合に、資金が不足していて金融機関の住み替えローンを利用する場合には、決済日に注意が必要です。住み替えローンは売却する家に残った住宅ローンを新しい家の住宅ローンに組み込む商品です。ローンを確実に組み替えるために、住み替えローンを使う場合は古い家の売却と新しい家の購入の決済日を同じにする必要があります

また住み替えローンは通常の住宅ローンよりも借り入れ金額や月々の負担額が大きくなるので、事前のローン審査が厳しくなります。まずは住み替えローンが使えるか調べた上で、不動産会社とよくスケジュールを確認しながら売却を進めましょう。

戸建てからマンションに住み替えるメリットとデメリット?

戸建てからマンションに住み替えるケースはよくあります。マンションに住む場合は資産管理の負担が軽減できたり、安全性が高まるなどのメリットがあります。一方で左右だけでなく上下に入居者がいるのでトラブルに巻き込まれやすかったり、管理費の負担が増えるなどのデメリットも見受けられます。

ここでは戸建てからマンションに住み替える際のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう

マンションに住み替えるメリット

戸建てからマンションに住み替えるメリットとしては管理がしやすくなることがあげられます

安全性が高まる

戸建てでホームセキュリティを契約するのはハードルが高いでしょう。マンションなら共用で契約できるオートロックや防犯カメラなどを設置できるので安心感が得られます。また、宅配便の受け取りや夜間の照明などの面でも安全性が高くなります。

庭の手入れが不要になる

戸建てで意外と大変なのが庭の手入れです。庭の広さにより作業内容はさまざまです。自分でできる作業もありますが、時には大きな手入れで造園業者に依頼する必要が出ることもあります。業者に依頼すると費用が発生します。

マンションなら自分で管理するのはベランダ程度で済みます。周囲の植え込みなどは管理組合で剪定などをするので、心地よい環境のなかで生活ができます

マンションに住み替えるデメリット

マンションに住み替えをするうえで、デメリットになる部分もあります。

毎月の出費が増える

戸建ての場合は、自分で修繕積立や必要な時に植込みの剪定や家の管理などに費用をかける計画を立てる必要がある反面、自分で必要な金額を設定して積み立てもできます。一方でマンションの場合には管理組合で管理費や修繕積立金が決められているので自分だけの意思では変えられません。

マンションの規模が小さかったりすると共用部分の管理や修繕積立金を割る人数が少ないので負担が大きくなります。都心部は駐車場代が別途かかったり、全戸分の駐車場が用意されていないこともあるので注意しましょう。

トラブルに巻き込まれやすい

戸建ては土地が分かれているので騒音といっても相当な音を立てないとトラブルになる可能性はないでしょう。また、火事でもなければ隣からの被害はあまりありません。マンションの場合には両隣だけではなく、上下にも入居者がいることが多いです

騒音対策がしっかりできていないマンションだと、夜に上から足音が聞こえてくるぐらい音が漏れる物件もあります。音は特にご近所トラブルになりやすいので注意が必要です。また、築年数が古いと水漏れなどのトラブルに巻き込まれやすい面もあります。

住み替えをスムーズに行うためのコツ

家の住み替えをスムーズに行うためには押さえておくべきコツがあります。特に不動産会社は買い換えをする時にとても重要な役割を担います。売却がスムーズに済めば住み替えも順調に進みます。不動産会社を中心に住み替えのコツをみていきましょう。

同じ不動産会社に売却と購入を依頼する

住み替えを考えるときに、不動産会社をどこにするのかで大きな分かれ目になります。特に住み替えローンを使用する場合には決済日を揃える必要があるので、できれば同じ不動産会社に売却と購入を依頼するのがスムーズです

戸建てが思ったほど高く売却できない場合や、欲しかった家が売れてしまうことがあるので、同じ不動産会社に依頼すれば融通も利きやすく、住み替えもスムーズに進みます。不動産会社に相談する場合には住み替えを希望していることをきちんと説明して一緒に考えてくれる担当者を見つけましょう。

買取保証サービスを利用する

新しい家を購入するのはスケジュールが立てやすいですが、売却するのは買手が見つからない限り進みません。とはいっても買い先行で既に家の購入を決めてしまっている場合には、売却日を決めなければならなくなります。

そんな時には不動産会社が提供する買取保証サービスを利用することも検討してみましょう。不動産買取保証は仲介で売り出した戸建てを一定期間内に売却できない場合に不動産会社が買取ってくれます

金額は安くなりますが、確実に売却できるので決済日を同じにしやすくなります。査定で売却が難しそうなことがわかったら、事前に買取保証ができるかも相談してみましょう。買取保証はすべての物件で対応しているわけではないので、事前に確認が必要です。

戸建てを少しでも高く売却するためのポイント

住み替えをするには所有する戸建てを少しでも高く売却し、新しい家の資金に充てたいところです。ここでは戸建てを少しでも高く売るためのポイントについて紹介していきます。ポイントを押さえて上手に売却を進めましょう。

売却相場を知っておく

不動産の価値は人それぞれです。しかし、買う人は少しでも安く買いたく、売る人は少しでも高く売りたいものです。最終的には周辺で売買されている相場に基いて交渉が進められます。そのため売主も周辺相場を知っていないと、安すぎる価格で売却して損をすることもあります

また、高すぎる売り出し価格を設定してしまうと、いつまでも買主が見つからずに売れ残ってしまいます。売主が相場を把握しておくことで無理な交渉には応じずに済む面もあります。周辺相場を知るには不動産ポータルサイトの類似物件を検索する方法もあります。

より正確に相場を掴むには不動産無料一括査定サイトを利用するのが便利です。中でも「すまいステップ」ならば、厳選された優良企業の中から、対象物件に最適な最大4社を紹介してくれます。営業担当は有資格のエース級なので初めてでも安心して相談が可能です。

売り先行で売却する

特に住み替えローンを使って家の売却と購入をする場合には、決済日を同じ日にしなければならないので、売り先行で売却するのがポイントです。売り先行ならば、売却に時間をかけて買主を探し、交渉にも余裕があるので高く売れる可能性が高いです

買い先行だと購入したい不動産が見つかると、新居の契約に合わせて旧居の売却スケジュールを組む必要があります。残り時間によっては条件が悪くても旧居を売却しなくてはならなくなるので、損をする可能性があります。

旧居の価値によっては買い先行でも問題ない場合もありますが、資金に余裕がない場合は売り先行で売却するのがおすすめです。

売却するタイミングを見極める

不動産は所有している期間が長いほど価値が下がっていくので、早く売却した方が高く売れる傾向にあります。ただし、不動産を所有してから5年以内に売却をすると税金が高くなるので利益が多い場合は損をする場合があります。マイホームを売却した時の譲渡所得税は所有期間によって税率が下記のように変わります。

  • 短期譲渡所得(5年以下):39%
  • 長期譲渡所得(5年超):20%
  • 軽減税率の特例(10年超):6,000万円までの部分14%、6,000万円を超える部分:20%

5年超所有すれば税率は約半分になります。10年を超えて所有していると税率はさらに下がりますが、家の評価額も下がるので高く売る場合には5年から10年以内に売却する人が多いです。一方で不動産価格は景気と連動しています。

景気が良い時には価格が上昇し、購入希望者が多くなるので売却しやすくなります。景気が悪い時に高く売ろうとしても難しいのでタイミングを見極めるのが大切です。

参考:国税庁

戸建ての住み替えは事前準備をしっかり行おう

家の売却と購入を行う住み替えはタイミングが重要な作業です。事前に準備をしっかりしておきましょう。住み替えには買い先行と売り先行の2つのパターンがあります。買い先行には資金力が必要です。住宅ローンが残っていたり、資金力がない場合には売り先行で売却を確定してから新しい家を探しましょう。

戸建ての住み替えを成功させるには不動産会社の営業担当者の力量が重要です。特に住み替えローンを利用する場合には決済日を同じ日にしなければなりません。売却が難しい家ほど旧居の売却と新居の購入を同じ不動産会社に依頼するとスケジュール調整がしやすいです。

戸建ての住み替えを成功させるために注意点を理解して高く売却しましょう。信頼できる不動産会社を見つけるのには不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼して、比較するのがおすすめです。

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