家を売る手順は以下の通りです。
- 家を売る手順
- 仲介と買取のどちらの方法で家を売るか決める
- 家の相場を調べる
- 不動産会社の査定を受ける
人生の節目ごとに、家を売ることについて考えるタイミングがあるものです。
しかし、いざ家を売るとなると、「何から始めていいのか分からない」という方が多いのではないでしょうか。
この記事では、家を売る手順について、事前準備から売却開始まで徹底解説していきます。
家を売る手順【全体の流れ】
家を売るには、まずは全体の流れを把握することが大切です。
家を売る手順は以下の通りです。
事前準備する（相場調べ、ローン残高の確認、書類集めなど）
不動産会社に査定依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却活動（内覧対応など）を開始する
買主と売買契約を結ぶ
決済・家の引き渡しを行う
利益が出たら確定申告する
スムーズに家を売るためには、家の相場を調べたり書類を用意するなどの事前準備が大切です。
次章からは、それぞれの手順についてさらに詳しく解説していきます。
また、家を売るには「不動産会社選び」が何よりも重要になってきます。
以下の記事では、家の種類や状況ごとにどこで売るのがよいかを解説しているので、ぜひ合わせて読んでみてください。
家を売る手順【①事前準備】
この章では、家を売る前にやっておくべき準備について解説します。
家を売る前にやっておくべき準備
- 家を売る方法を決める
- 家の相場を調べておく
- 家を売る時にかかる費用・税金を調べておく
- 住宅ローンの残高を確認しておく
- 家を売る時に必要な書類を揃える
家を売る方法を決める
家を売りたいと思ったら、まずは不動産の「仲介」を扱う不動産会社に相談することが一般的です。
中古住宅は、主に不動産会社に買主をあっせんしてもらう「仲介」という方法で売買します。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 家を売る相手 | 不動産会社が仲介した個人・法人 | 依頼した不動産会社 |
| 査定でわかる価格 | 売却できる予想金額 | 売却価格と同じ金額（買取金額） |
| 売却価格 | 市場相場に近い価格 | 仲介の相場の7～8割程度 |
| 売却期間 | 3～6か月（買主が見つかるまで） | 最短1週間～1か月 |
| 不動産会社への報酬 | あり（仲介手数料） | なし |
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家の相場を調べておく
家を売ることを考え始めたら、ご自身でもできる方法で家の相場を調べてみましょう。
住み替えや移住するために家の売ることを検討している方は、より具体的に計画を練っていく上で、あらかじめ家がいくらで売れそうか、相場を把握しておく必要があります。
ご自身で家の相場を調べる方法には、以下のようなものがあります。
| 相場の調べ方 | 特徴 |
|---|---|
| レインズマーケットインフォメーションで調べる | 過去1年以内に、近隣で他の家が「いくらで売れたか」がわかる。 |
| 土地総合情報システムで調べる | 過去に、近隣で他の土地や家が「いくらで売れたか」がわかる。公示地価や基準地価も調べられる。 |
| SUUMOやホームズなどのポータルサイトで調べる | 近隣にある他の家が「売りに出されている価格」がわかる。 |
特におすすめなのは、レインズマーケットインフォメーションで調べる方法です。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、過去1年間に売買が成立した家・マンションの取引情報（おおまかな所在地、成約価格、成約時期など）を閲覧できます。
不動産ポータルサイトでは売りに出されている価格しか分かりませんが、レインズマーケットインフォメーションでは、売主と買主の希望の折り合いのついた成約価格（実勢価格）が分かります。
近隣ではいくらで家が取引されているのかが分かるので、相場を掴むのにおすすめです。
もちろん、自分で相場を調べずに、直接不動産会社に査定依頼することもできます。
しかし、不動産会社の査定を受けた後に、査定額と自分が調べた相場を見比べて、気になることを質問して検討することにも役立つため、可能であれば自分でも相場を調べてみましょう。
家の売却相場の調べ方については、以下の記事も合わせて読んでみてください。
家を売る時にかかる費用・税金を調べておく
家を売ったら手元にいくら残るかを考えるためには、売却にかかる費用や税金について調べておく必要があります。
家の売るには、以下のような費用・税金がかかります。
売却にかかる費用
- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 引っ越し費用
- 家のクリーニング費用
- リフォーム費用
売却にかかる税金
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税（抵当権抹消費用）
※売却の仕方によってはかからない費用もあります。
家の売る時にかかる費用の中で、特に高額になりやすいものが「仲介手数料」です。
仲介手数料の金額は不動産会社が個々に決められますが、法律で請求できる上限額が定められています。
| 家の売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋6万円（＋消費税） |
| 400万円以下 | 18万円（＋消費税） |
住宅ローンの残高を確認しておく
住宅ローンを借り入れて家を購入した方は、相場を調べると同時に住宅ローンの残高も確認しておきましょう。
なぜなら、住宅ローンの残っている家は、売却代金で残債を一括返済できる見込みがなければ売却できないからです。
住宅ローンを借りて購入した家には、購入時に家と土地に「抵当権」が設定されています。
しかし、自己資金や売却代金で残債を一括返済できるなら、ローンを借り入れている銀行に抵当権抹消の許可をもらって、家を売却できます。
そのため、残債を返済できる見込みがあるかどうかを確かめるために、相場だけでなく、現在のローンの残高を確認しておく必要があるのです。
住宅ローンの残っている家を売りたい方は、以下の記事もご参考になります。
家を売る時に必要な書類を揃える
家の売却をスムーズに進めるためには、あらかじめ必要な書類を確認しておきましょう。
家の売却には、以下のような書類が必要になります。
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 登記済証または登記識別情報 | いわゆる権利証。所有者（名義人）の確認に必要。 |
| 確定測量図や境界確認書 | 敷地の面積や隣地との境界線を確かめるために必要。 |
| 建物図面・公図 | 間取りや建物の配置の確認に必要。 |
| 購入時の売買契約書 | 家購入時の売買契約の条件を示すもの。家の情報を確認するために必要。 |
| 建築確認済証 | 建物が建築基準法に則って建築されたものであることの確認に必要。 |
| 住宅性能評価書・耐震基準報告書・地盤調査報告書など | 建物の耐震性や安全性が保証されていることがわかる書類。 |
| 固定資産税納付通知書 | 固定資産税評価額や固定資産税額がわかる書類。 |
| リフォームした時の契約書や領収書 | リフォームの実施箇所や実施時期がわかる書類。 |
不動産会社の担当者に査定の参考にしてもらったり、買主に家を引き渡すときに受け継ぐために必要となります。
紛失している場合に対処が必要なものもあるため、早めに確認しておくとよいでしょう。
家を売る手順【②③売却開始まで】
事前準備が終わったら、売却開始までは以下のような手順で進みます。
不動産会社に査定依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
②不動産会社に査定依頼する
不動産会社に売却を依頼する時は、まずは「査定」を受けます。
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
| 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定結果が分かるまで | 最短当日～3日程度 | 約1週間～10日 |
| 査定方法 | 家の住所や敷地面積などの情報から査定する | 家の情報＋実際に家を訪問・調査して査定する |
| 査定額 | 大まかな目安の金額 | 実際の相場に近い金額 |
| 費用 | 無料 | 無料 |
簡易的に査定額を知りたい場合は机上査定のみでも構いませんが、家を売却することを目的に査定を受けるなら、訪問査定まで受けるのがおすすめです。
訪問査定なら、家屋の劣化具合や周辺環境が査定額に反映されるため、より精度の高い査定額がわかるからです。
また、査定額はあくまでも「その不動産会社が売却を担当した場合にこの金額で売れるだろう」という売却予想金額です。
そのため、売却相場を正確に見極めたい時は、複数の不動産会社に査定してもらって査定結果を比較しましょう。
それぞれの査定方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
家の査定を受ける不動産会社を探したい方は「すまいステップ」の一括査定の利用がおすすめです。
すまいステップは、厳選された優良不動産会社に出会える不動産一括査定サイトです。
売却したい家について簡単な情報を入力するだけで、一度に最大4社まで査定依頼を送れます。査定結果を比較して、あなたの家を高く売却してくれる不動産会社を見つけましょう。
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③不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社の査定を受けて家を売却することを決めたら、売却を任せたい不動産会社と「媒介契約」を締結します。
媒介契約とは、不動産会社と売主との間で結ばれる契約のことで、不動産会社の業務や契約期間、成約時に支払う報酬額などについての約束を交わします。
不動産会社との媒介契約には、以下の3種類の形態があります。
種類ごとに契約内容の大まかな形式が決まっており、3つの媒介契約の特徴を簡単にまとめると、以下の表のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との同時契約 | ○ | × | × |
| 自分で見つけた買主との取引 | ○ | ○ | × |
| レインズへの登録 | 任意 | 必須（5営業日以内） | 必須（7営業日以内） |
| 売却活動の状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 規定なし(通常3ヶ月ごと) | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 特徴 | 売主側の自由度が高い | 不動産会社のサポートが手厚い | サポートが最も手厚い |
媒介契約について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてください。
家を売る手順④売却活動を開始する
不動産会社との媒介契約が締結されると、いよいよ売却活動が始まります。
売却開始から売却完了までは、以下のような手順で進んでいきます。
売却活動（内覧対応など）を開始する
買主と売買契約を結ぶ
決済・家の引き渡しを行う
利益が出たら確定申告する
売却にかかる期間は人によって大きく異なりますが、戸建てなら6ヶ月、マンションなら4ヶ月ほどで売却を終える方が多いです。
不動産会社の担当者は、レインズや不動産ポータルサイトに家の物件情報を登録したり、チラシを作って投函したり、家を探している人に物件を紹介したりなどして、営業活動を行います。
そのうちに、物件に関心を持った人から室内の見学（内覧）の申し込みが入ります。
家に住みながら売却している場合、売主は内覧に立ち会う必要があります。
| 内覧日までにしておきたい準備 | 内覧当日にしておくとよい準備 |
|---|---|
|
|
家の内覧のコツは、以下の記事でさらに詳しく解説しています。
家を売る手順⑤買主と売買契約を結ぶ
家の購入希望者から、購入の申し込みがあったら、不動産会社の担当者が相手方の不動産会社と売買条件を交渉します。
交渉がまとまったら、買主との間で「売買契約」を締結します。
売買契約当日の手続きの流れは、以下の通りです。
重要事項説明を聞く
売買契約書へ署名・捺印する
買主から手付金を受け取る
仲介手数料（全体の半額）を支払う
売買契約を締結したら、その場で買主から手付金を受領します。手付金は売却価格の5～10％か100万円であることが一般的で、現金で受け取ることが多いです。
売買契約書に捺印すると、簡単には契約をキャンセルできなくなります。
説明をよく聞き、書面に目を通して、合意した条件と契約内容に相違がないかをしっかり確認した上で捺印しましょう。不明点・疑問点があればその場で質問しましょう。
また、不動産会社に仲介手数料の半金の支払いもします。
仲介手数料は、不動産会社に売買成約の成功報酬として支払うものです。
売買成約後に支払いをしますが、売買契約締結後と決済日の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。
家を売る手順⑥決済と家の引き渡しを行う
売買契約から1～3ヶ月後に、売却代金の残代金の決済と家の引き渡しを行います。
決済日には、家を空っぽの状態で買主に引き渡さなければなりません。引っ越しは決済日の前日までには済ませておきましょう。
当日は、売主と売主側の不動産会社の担当者、買主と買主側の不動産会社の担当者、売主がローンを返済する金融機関の担当者、買主がローンを借り入れる金融機関の担当者、立ち会いする司法書士と、大勢の関係者が一堂に会して手続きを行います。
決済日に行われる手続きは、以下の通りです。
必要書類を確認する
売却代金の残代金の決済
未経過の固定資産税を清算する
鍵や必要書類を引き渡す
仲介手数料の残金・司法書士報酬を支払う
司法書士が登記を代理申請する（家の名義変更手続き）
売主から買主への名義変更のために必要な書類を司法書士に託したら、家の売却は完了です。
家を売る手順⑦利益が出たら確定申告する
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税の課税対象となるため、売却した翌年の2月16日から3月15日（※）までに確定申告を行います。
（※社会情勢によって期日が延びることもあります。）
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)
また、譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって変わります。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得税率、5年以下の場合は短期譲渡所得税率が適用されます。
それぞれの税率をまとめると、以下の表のようになります。
| 税金の種類 | 家の所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 所得税 | 5年超 | 15％ |
| 5年以下 | 30％ | |
| 住民税 | 5年超 | 5％ |
| 5年以下 | 9％ | |
| 復興特別所得税 | 5年超 | 0.315％ |
| 5年以下 | 0.63％ |
つまり、所有期間が5年を超える家を売却して譲渡所得が出た場合は「譲渡所得×20.315％」、所有期間が5年以下の家を売却して譲渡所得が出た場合は「譲渡所得×39.63％」の譲渡所得税がかかります。
（参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
| 控除や特例 | 概要 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除の特例 | 居住していた家を売却した時、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる。 |
| 所有期間10年超の軽減税率の特例 | 10年を超えて所有していた家を売却した場合、更に低い税率を適用できる。 |
| マイホームの買い換え特例 | 居住期間が10年以上、所有期間が10年を超える家を売却して新居を購入した場合、譲渡所得税の課税を将来新居を売却する時まで繰り延べられる。 |
（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「特定のマイホームを買い換えたときの特例」）
このうち、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税がなくなる3,000万円特別控除の特例は、適用要件を満たしやすく、高い節税効果があるため利用する方が多いです。
ご自身にとって、より節税効果の高い制度を選択して利用しましょう。
家を売る手順を押さえたらまずは査定を受けよう
本記事では、家を売る手順について解説してきました。
家の売るには時間も手間もかかるので、後悔のないようにしっかり事前準備して臨みましょう。
家を売る手順について調べているうちに浮かび上がった疑問点は、不動産会社の査定を受ける時に担当者に質問してみましょう。
質問にわかりやすく丁寧に説明してくれる担当者は、売却活動を始めてからも信頼できる対応が期待できます。
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また、査定依頼が送られるのは、独自の審査基準を満たした優良不動産会社のみに限られます。
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