「家を売るには、まずは何をすればいいんだろう？」
家の売買は大きな金額が動く一方で、人生で何度も経験するものではないため、何から始めたらよいかわからない方は多いでしょう。
この記事では、家を売る手順や、売却を始めるためには何をすればよいかを解説します。
また、家の売却で後悔しないために押さえておきたい基礎知識を、わかりやすく解説していきます。
家を売る手順【全体の流れ】
家を売却して引き渡すまでの手順は、以下の7つのステップに分けられます。
| 家を売る手順 | 内容 | |
|---|---|---|
| ① | 相場を調べる | 家を売却するかどうか決めるために下調べをする |
| ② | 不動産会社に査定依頼する | 不動産会社に家を査定してもらう |
| ③ | 媒介契約を結ぶ | 売却を任せる不動産会社と契約を結ぶ |
| ④ | 売却活動を開始する | 買主を見つけるための営業活動や内覧が行われる |
| ⑤ | 売買契約を結ぶ | 見つかった買主と売買契約を交わす |
| ⑥ | 家の決済・引き渡し | 売却代金を受領し、家を引き渡す |
| ⑦ | 確定申告する | 売却で得た利益があれば申告し、税金を納付する |
売り出し中は不動産会社が主体となって買主を探しますので、売主にとって特に重要なのは、売り出し前までの手続きです。
なお、売却完了までの期間は、人によって大きく異なります。一般的には、3ヶ月から1年の間に売却を終える方が多いです。
家を売り始めるまでの手順
この章では、家の売却を決めて不動産会社に相談し、家を売りに出すまでの手順を解説します。
詳しく・わかりやすく説明していきますので、家の売却を考えている方は是非ご参考にしてください。
手順①：家の相場を調べる
家を売ることを考え始めたら、まずはご自身でもできる方法で家の相場を調べてみましょう。
住み替えや移住をするために家の売却を検討している方は、より具体的に計画を練っていく上で、あらかじめ家がいくらで売れそうか、相場を把握しておく必要があります。
ご自身で家の相場を調べる方法には、以下のようなものがあります。
| 相場の調べ方 | 特徴 |
|---|---|
| SUUMOなどのポータルサイトで調べる | 近隣にある他の家が「売りに出されている価格」がわかる。 |
| レインズマーケットインフォメーションで調べる | 過去1年以内に、近隣で他の家が「いくらで売れたか」がわかる。 |
| 土地総合情報システムで調べる | 過去に、近隣で他の土地や家が「いくらで売れたか」がわかる。公示地価や基準地価も調べられる。 |
特におすすめなのは、レインズマーケットインフォメーションで調べる方法です。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、過去1年間に売買が成立した家・マンションの取引情報（おおまかな所在地、成約価格、成約時期など）を閲覧できます。
不動産ポータルサイトでは売りに出されている価格しかわかりませんが、レインズマーケットインフォメーションでは、売主と買主の希望の折り合いのついた成約価格（実勢価格）がわかります。
近隣ではいくらで家が取引されているのかがわかるので、相場を掴むのにおすすめです。
もちろん、自分で相場を調べずに、直接不動産会社に査定依頼することもできます。
しかし、不動産会社に査定を受けた後に、査定額と自分が調べた相場を見比べて、気になることを質問して検討するのにも役立つため、可能であれば自分でも相場を調べてみましょう。
家の相場の調べ方については、以下の記事もご参考になります。
手順②：住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンを借り入れて家を購入した方は、相場を調べると同時に住宅ローンの残高も確認しておきましょう。
住宅ローンを借りて購入した家には、購入時に家と土地に「抵当権」が設定されています。
しかし、自己資金や売却代金で残債を一括返済できるなら、ローンを借り入れている銀行に抵当権抹消の許可をもらって、家を売却できます。
そのため、残債を返済できる見込みがあるかどうかを確かめるために、相場だけでなく、現在のローンの残高を確認しておく必要があるのです。
住宅ローンの残っている家を売りたい方は、以下の記事もご参考になります。
手順③：家の売却方法を決める
そもそも「家を売る」には、大まかに分けて2種類の方法があります。
1つは、不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」という方法です。
もう一方は、不動産会社に家を直接買い取ってもらう「買取」という方法です。
家を売却する前には、どちらの方法で家を売却するかを決めなければなりません。
以下に、売却方法の違いをまとめました。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 家を売る相手 | 不動産会社が仲介した個人・法人 | 依頼した不動産会社 |
| 査定でわかる価格 | 売却できる予想金額 | 売却価格と同じ金額 |
| 売却価格 | 市場相場に近い価格 | 仲介の相場の7割程度 |
| 売却期間 | 3ヶ月～1年 （買主が見つかるまで） | 最短1週間～1ヶ月 |
一般的なのは仲介で家を売る方法ですが、売却を急がなければならない事情がある場合は、買取の方がメリットが大きいことがあります。
工夫によっては仲介でも早期売却も目指せますが、準備や手続きを含めると最短でも1～2ヶ月はかかるため、ただちに売却したい場合は、仲介ではなく買取がおすすめです。
一方で、家をできる限り高く売って、住み替え資金やローンの返済費用を捻出したい方には仲介での売却がおすすめです。
不動産会社から査定を受けた後に売却方法を決めることもできますが、仲介のみを手がけている会社や、買取のみを行っている会社もあるため、査定前にある程度決めておくことで、適切な不動産会社に査定を申し込むことができます。
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家の買取について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
手順④：不動産会社に査定依頼する
相場やローンの残高を調べた上で家の売却を決めたり、更に詳しく売却予想額を知りたくなったら、不動産会社の「査定」を受けましょう。
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は簡易査定とも呼ばれていて、家の所在地や面積、間取りなどの情報から簡易的に査定するか、不動産会社の人が家に訪問して、現地調査した上で査定するかどうかが大きな違いです。
| 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定結果がわかるまで | 最短当日～3日程度 | 約1週間～10日 |
| 査定方法 | 家の住所や敷地面積などの情報から査定する | 家の情報＋実際に家を訪問・調査して査定する |
| 査定額 | 大まかな目安の金額 | 実際の相場に近い金額 |
家の売却を目的に査定を受けるなら、訪問査定を受けましょう。
訪問査定では、家屋の劣化具合や周辺環境などを現地調査した上で査定するため、実際の売却相場に近い金額がわかるからです。
それぞれの査定方法について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
手順⑤：契約する不動産会社を決める
不動産会社から査定結果を受け取った後は、家を売却するかどうかを決定して、売却を任せる不動産会社と、不動産会社との間で取り交わす「媒介契約」の種類を決めることになります。
媒介契約とは、不動産会社と売主との間で取り交わす契約のことです。不動産会社の業務や支払う報酬、契約期間などを取り決めて、媒介契約書を作成します。
不動産との媒介契約には、3種類の形態があります。
- 一般媒介契約
- 専門媒介契約
- 専属専任媒介契約
3つの媒介契約の種類の特徴を簡単にまとめると、以下の表のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる会社の数 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 自分で見つけた買主と取引できるか | ○ | ○ | × |
| 契約期間 | 規定なし (通常3ヶ月ごと) | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 特徴 | 売主側の自由度が高い | 不動産会社のサポートが手厚い | サポートが最も手厚い |
媒介契約について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてください。
家の査定を受ける不動産会社を探したい方は「すまいステップ」の一括査定を利用するのがおすすめです。
すまいステップは、厳選された優良不動産会社に出会える不動産一括査定サイトです。
売却したい家について簡単な情報を入力するだけで、一度に最大4社まで査定依頼を送れます。査定結果を比較すれば、より高く売れる可能性も高まります。
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売買契約までの手順
この章では、家を売りに出してから買主と売買契約を結ぶまでの手順を説明します。
- 内覧の応対をする
- 購入希望者と売買条件をすり合わせる
- 売買契約を結ぶ
手順⑥：内覧の応対をする
不動産会社の担当者が営業活動をしていると、物件に関心を持った人から室内の見学（内覧）の申し込みが入ります。
家に住みながら売却している場合、売主は内覧に立ち会う必要があります。
| 内覧日までにする準備 |
|
|---|---|
| 内覧当日にしておくとよい準備 |
|
家の内覧のコツは、以下の記事で更に詳しく解説しています。
手順⑦：購入希望者と売買条件をすり合わせる
内覧を経て購入希望者が現われたら、担当者を通じて売買条件のすり合わせを行います。
すり合わせする売買条件の例
- 売却価格（値引きを呑むか、いくらまで値引きするか）
- 手付金の金額（通常は代金の5～10％程度）
- 売買契約を締結する日取り
- 家の引き渡し日（決済日）
手順⑧：両者立ち会いのもと売買契約を結ぶ
売買契約は、売主・買主と、双方の不動産会社の担当者が全員立ち会いのもとで行われます。
売買契約当日はまず、売主側の不動産会社の宅建士から重要事項説明が行われます。説明内容に間違いがなければ、重要事項説明書に捺印します。
次に、売買契約書への署名・捺印を行います。
売買契約書に捺印すると、個人的な都合では契約をキャンセルできなくなります。内容はきちんと確認して、不明点・疑問点があればその場で質問しましょう。
手順⑧：手付金を受領する
売買契約を締結したら、その場で買主から手付金を受領します。
手付金は現金で受け取ることが多いです。
手順⑨：仲介手数料の半金を支払う
売買契約の締結後は、不動産会社に仲介手数料の半金の支払いもします。
仲介手数料は、不動産会社に売買成約の成功報酬として支払うものです。
売買成約後に支払いをしますが、売買契約締結後と決済日の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。
売買契約後の手順
この章では、売買契約を結んでから売却代金を受け取り、確定申告するまでの手順を説明します。
- 決済日を銀行に連絡する
- 家の引っ越し準備をする
- 決済日に売却代金の残代金を受領する
- 家を引き渡す
- 確定申告する
手順10：決済日を銀行に連絡する
売買契約後、約1～3ヶ月後に決済と引き渡しが行われます。
手順11：家の引っ越し準備をする
決済日には、家を空っぽの状態で買主に引き渡す必要があります。
そのため、計画的に引っ越しの準備を進めましょう。
手順12：決済日に売却代金の残代金を受領する
決済日当日は、売却代金から手付金の金額を差し引いた残代金の受領（決済）と、家の引き渡しを行います。
まずは立ち会いの司法書士が売主の本人確認や書類の確認を行い、無事に決済が行えると判断されたら、買主の口座から売主の口座へ残代金が振り込まれます。
また、未経過の固定資産税の清算もあわせて行います。
更に、住宅ローンを売却代金で一括返済する場合は、その場で銀行への返済を行います。
手順13：家を引き渡す
売却代金の残代金を受領したら、買主に引き継ぐ書類と鍵一式を買主に受け渡します。
この後、司法書士が法務局にて登記申請を代理で行い、家の引き渡しが完了します。
手順14：確定申告する
家の売却で売却益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日（※）までに確定申告を行います。
（※社会情勢によって期日が延びることもあります。）
なお、家の売却で損失が生じた場合でも、その他の所得税の減税措置を受けられる可能性があるため、制度についてチェックしてみましょう。
家の売却にかかる費用
家を売却した後に手元に残るお金がいくらになるか把握するには、相場だけでなく、売却にかかる費用についても考えなければなりません。
売却にかかる費用には、以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 引っ越し費用
- 家のクリーニング費用
- リフォーム費用
ただし、売却の仕方によってはかからない費用もあります。
家の売却にかかる費用の中で、特に高額になるのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、家の売買成立後に不動産会社に成功報酬として支払う費用で、仲介で売却する場合はかならずかかります。
仲介手数料の金額は不動産会社が個々に決められますが、法律で請求できる上限額が定められています。
| 家の売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋6万円（＋消費税） |
| 400万円以下 | 18万円（＋消費税） |
家の売却にかかる税金と利用できる減税特例
家の売却には、費用以外に税金もかかります。税金の種類は以下の通りです。
| 支払うケース | 種類 | 概要 |
|---|---|---|
| 必ず払う | 印紙税 | 売買契約書の作成時に収入印紙を貼付して納める。数千円～数万円程度。 |
| 場合による | 登録免許税 | 名義変更前に登記簿の住所変更や抵当権抹消が必要な場合は1件につき2,000円かかる。 司法書士に依頼している場合は、司法書士に報酬とまとめて支払う。 |
| 所得税 | 売却益（譲渡所得）があれば、所定税率をかけ合わせた金額を納税する。 | |
| 住民税 | ||
| 復興特別税 |
このうち、所得税、住民税、復興特別所得税は、家を売却して得た利益（譲渡所得）に応じて課税されます。
家の売却益にかかる譲渡所得税
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)
譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって変わります。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得税率、5年以下の場合は短期譲渡所得税率が適用されます。
それぞれの税率をまとめると、以下の表のようになります。
| 税金の種類 | 家の所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 所得税 | 5年超 | 15％ |
| 5年以下 | 30％ | |
| 住民税 | 5年超 | 5％ |
| 5年以下 | 9％ | |
| 復興特別所得税 | 5年超 | 0.315％ |
| 5年以下 | 0.63％ |
つまり、所有期間が5年を超える家を売却して譲渡所得が出た場合は「譲渡所得×20.315％」、所有期間が5年以下の家を売却して譲渡所得が出た場合は「譲渡所得×39.63％」の譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税を節税できる控除や特例
居住している家や居住していた家を売却する場合には、譲渡所得税の負担を軽減できる特例が設けられています。
| 控除や特例 | 概要 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除の特例 | 居住していた家を売却した時、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる。 |
| 所有期間10年超の軽減税率の特例 | 10年を超えて所有していた家を売却した場合、更に低い税率を適用できる。 |
| マイホームの買い換え特例 | 居住期間が10年以上、所有期間が10年を超える家を売却して新居を購入した場合、譲渡所得税の課税を将来新居を売却する時まで繰り延べられる。 |
このうち、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税がなくなる3,000万円特別控除の特例は、適用要件を満たしやすく、高い節税効果があるため利用する方が多いです。
ただし、住み替え先の購入に住宅ローン減税（住宅ローン控除）を利用する場合には、3,000万円控除の特例を適用できません。
ご自身にとって、より節税効果の高い制度を選択して利用しましょう。
家を売るのに必要な書類
家の売却には、以下のような書類が必要になります。
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 登記済証または登記識別情報 | いわゆる権利証。所有者（名義人）の確認に必要。 |
| 確定測量図や境界確認書 | 敷地の面積や隣地との境界線を確かめるために必要。 |
| 建物図面・公図 | 間取りや建物の配置の確認に必要。 |
| 購入時の売買契約書 | 家購入時の売買契約の条件を示すもの。家の情報を確認するために必要。 |
| 建築確認済証 | 建物が建築基準法に則って建築されたものであることの確認に必要。 |
| 住宅性能評価書・耐震基準報告書・地盤調査報告書など | 建物の耐震性や安全性が保証されていることがわかる書類。 |
| 固定資産税納付通知書 | 固定資産税評価額や固定資産税額がわかる書類。 |
| リフォームした時の契約書や領収書 | リフォームの実施箇所や実施時期がわかる書類。 |
不動産会社の担当者に査定の参考にしてもらったり、買主に家を引き渡すときに受け継ぐために必要となります。
紛失している場合に対処が必要なものもあるため、早めに確認しておくとよいでしょう。
家を売る手順を押さえたらまずは査定を受けよう
本記事では、家を売る手順や家を売る前に知っておきたい基礎知識について解説してきました。
家の売却には時間も手間もかかります。後悔のないように、あらかじめ知識を調べて売却に臨みましょう。
売却について調べているうちに浮かび上がった疑問点は、不動産会社の査定を受ける時に担当者に質問してみましょう。
質問にわかりやすく丁寧に説明してくれる担当者は、売却活動を始めてからも信頼できる対応を期待できます。
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