マンションの売却を、買取で検討している方も多いでしょう。
マンション買取で成功した体験ブログが多くあり、買取は魅力的な売却方法と考えている方もいるのではないでしょうか。
しかし、マンション買取には注意しないといけないポイントがあり、体験ブログだけでは判断するのは危険です。
この記事では、マンション買取について、体験ブログを鵜呑みにすると損する理由や、注意すべきポイントを、仲介と比較しながら解説していきます。
マンション売却で失敗しない方法がよくわかる内容になっているので、ぜひ最後までご覧ください。
マンション買取とは？買取がおすすめな物件・買取業者の選び方まで解説
マンション買取は最終手段
マンションを売却する方法には「買取」と「仲介」があります。
買取は業者に査定してもらい販売する方法で、仲介は業者に間に入ってもらい一般のマンション購入希望者に条件を提示して販売する方法です。
その場ですぐ現金化できる買取はとても魅力的ですが、査定基準が曖昧な買取業者では、仲介よりも圧倒的に売却金額が安くなる可能性があります。
マンションは安い価格ではないため、大きな金額を損することになると、きっと後悔するでしょう。
マンションの売却で後悔しないためには、買取は長期に渡り販売できない場合や、すぐに現金が欲しい場合などの最終手段です。
売却期間に余裕を持てる方は是非、複数の不動産会社から仲介の査定を受けることから売却の準備を始めてください。
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マンション買取ブログを鵜呑みにすると損する理由
マンション買取に関するブログは数多く投稿されていて、マンション買取を推奨する体験談も多いです。
しかし買取ブログを鵜呑みにして、最初から買取で売却を進めるのはとても危険でしょう。
なぜなら、マンション買取には数多くのデメリットが存在するからです。
この記事ではマンション買取について、仲介との違いや不動産会社の選択のポイントを解説しています。
買取ブログを鵜呑みにしてしまい、結果的には損をしたという事にならないように、まずは損する理由から解説していきます。
- 売却価格が安くなる
- 業者によって査定基準が違う
損する理由①売却価格が安くなる
マンション買取においての最大のデメリットは売却価格が安くなることでしょう。
マンションの買取業者は再販することで利益を得るため、手数料や査定金額を高く見積もり、できるだけ低い価格で買取ができるように査定価格を調整しています。
また、査定の際に、物件状態で悪いところがあれば細かくチェックされ減額されることも多くあることも売却価格が安くなる要因です。
その結果、買取業者へ売却する場合には、仲介で売却した場合の7割程度の金額になります。
そのためすぐに現金が欲しいという場合を除いては、まずは複数の不動産会社に仲介を依頼し市場価格で販売できるようにすることをおすすめします。
それで長期間販売ができなかった時に、買取という選択肢を選んでも遅くはありません。
損する理由②業者によって査定基準が違う
マンション買取においては、業者により様々な査定基準があります。
大まかには、築年数や面積、立地条件、周辺環境から査定が始まるでしょう。
その次が、設備の充実度や室内の使用感など細かい部分の査定です。
この査定において、業者が再販できるために重要視しているポイントが違うため、同じマンションでも買取金額に差が出てしまいます。
一つの業者のみに依頼した場合、重要視しているポイントで査定が低くなってしまうと、適正な金額で販売できないことになってしまうでしょう。
査定は無料の業者も多く、最近ではインターネットで一括査定サービスを受けられることもあります。
複数の業者とやり取りすることで、時間と手間もかかりますが、大切な資産を少しでも高く売るために、複数の業者に査定してもらい比較することをおすすめします。
マンション買取の魅力3選
マンション買取の魅力はなんといっても、手間がかからず、すぐ現金化できることでしょう。
また、業者に直接売却することができ、長期間売れ残ることもないため、売却価格が下がってしまうことを考慮しても、買取を選ぶ方も多いです。
買取を選択する方が向いている方について、マンション買取をお勧めする理由を3つのポイントでご説明します。
- マンション買取は売れ残りを避けられる
- 早く売れる、余計な手間がない
- 仲介手数料を払わなくて済む
魅力①マンション買取は売れ残りを避けられる
マンション買取は、業者に直接売却できるため売れ残りを避けることが可能です。
特に、築年数1年以内の場合は、マンション業者も新築として再販が可能なため、高く買い取ってもらえる可能性も高いです。
魅力②早く売れる、余計な手間がない
どうしても急いで売却しないといけない事情がある方や、複数の業者と長期のやり取りをする時間がない方は、買取業者に頼む方がいいでしょう。
買取の最大のメリットは、業者に直接販売するため、早く、手間なく売却が可能で、2週間〜1ヶ月で現金化することも可能です。
仲介の場合は、いつ購入希望者が現れるかわかりません。
転勤や相続など急いで転居しないといけない場合に売却できないままだと、ローンや家賃が二重にかかってしまうケースも考えられます。
そのため、複数の業者と長期にわたってやり取りをする必要があり、時間に余裕がない方には向かないでしょう。
魅力③仲介手数料を払わなくて済む
買取業者に売却する場合には、直接買取業者とやり取りをするため、仲介手数料がかかりません。
しかし、仲介で一般の購入希望者に販売する場合には、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料とは、宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる費用となっていて、仲介業者はこの手数料が売り上げになっているのです。
上限額は決まっていますが一般的には安くない金額になるため、買取の場合仲介手数料がかからないことは大きなポイントになります。
売却の手続きにおいても、仲介手数料がないため、買取の方が手間が少なく楽なこともあり、売却の際には仲介手数料についても抑えておく必要がありそうですね。
マンション売却で失敗を防ぐ！買取と仲介の違いを理解しよう
きっと多くの方が人生で一度経験するかしないかのマンションの売却。
売却方法について何があるかご存知ない方も多く、難しそうとかどのくらいで売れるのかと不安になる方も多くいらっしゃるでしょう。
マンションの売却においてよく使われる方法の「買取」と「仲介」について、それぞれの違いを知ることが大切です。
買取は買取業者に直接販売する方法で、早く売れて手間が少ない一方で、仲介より売却価格が低くなる可能性が高いでしょう。
仲介は一般購入者に仲介業者を間に入れて販売するため、時間はかかりますが市場価格で販売でき、買取よりも高い売却価格になると言われています。
それぞれの違いをよく理解して、自分に合った売却方法を選んでください。
マンション売却で仲介を選ぶメリット
マンションをできるだけ高く売却したい方は仲介を選ぶといいでしょう。
仲介業者は、過去に近隣で売却した物件のデータを多く所有しています。
そのため、マンションの適正な価格を知ることができ、市場価格に近い金額で売却することが可能です。
また、仲介業者は、マンションの売却による仲介手数料を利益としている業種のため、販売するために、専門的なアドバイスをもらえたり、戦略も出してくれます。
その結果、売主にとっての最大の条件が実現するのではないでしょうか。
仲介手数料がかかってしまうことを考慮しても、仲介を選ぶメリットは大きいと言えるでしょう。
マンション売却で仲介を選ぶデメリット3選
市場価格に近い金額で販売できるなど、高く売りたい方にとってはお勧めの売却方法です。
しかし、仲介で売却する場合には、気をつけないといけないポイントもあり、その結果大きな損をしたり、思ったように売れなくなってしまいます。
買取と仲介を比較しながら、仲介で売却する倍にはどんなデメリットがあるのか3つのポイントに絞ってご説明しましょう。
- 短期売却は難しい
- 仲介手数料が必要
- 契約不適合責任を負う可能性
デメリット①短期売却は難しい
仲介業者に売却を依頼する場合、短期で売却することは難しいと考えた方がいいでしょう。
その理由として買取業者と仲介業者の販売の流れが全く違うからです。
買取業者は、査定後の金額に納得するとすぐ売却できますが、仲介業者は買取業者と違い、売却依頼を受けてから販売に向けて動き出します。
まずは、販売資料や広告作成の売り出しの準備、顧客への連絡や内覧の準備の販売期間、顧客との売買契約のスケジュール調整など、工程も多いためどうしても時間が必要です。
また、物件の状態によってはリフォーム後の販売を勧められたり、少しでも高く売りたいための金額設定が、売却を遅らせる原因にもなっています。
物件の条件や売り出し価格の設定により、期間に差はありますが、順調に進んでも4〜5ヶ月はかかると考えた方がいいでしょう。
デメリット②仲介手数料が必要
マンションを売却する際にかかる仲介手数料にも注意が必要です。
仲介業者に売却を依頼し、成約になった場合には、一般的には仲介手数料として「売買価格×3%+6万円+税」がかかります。
例えば、3000万円で売却すると、1,036,800円の手数料を仲介業者に支払わないといけません。
市場価格で販売できたとしてもこの仲介手数料が発生してしまうと、結局は買取の場合とさほど変わらない可能性もあります。
デメリット③契約不適合責任を負う可能性
売却したマンションに雨漏りなど、家が通常の品質を欠いている瑕疵（かし）があった場合はどうなるでしょうか。
瑕疵が見つかると、買主から損害賠償の請求を求められることがあります。
大きな瑕疵が見つかり、マンションに住めないということになると、契約の解除を求められてしまう事も。
このような瑕疵は、「契約不適合責任」と呼ばれ、売主が責任を負うことが決まっているのです。
損害賠償で費用が発生したり、契約が解除になってしまうとまた最初から売却する時間や手間がかかってしまいます。
売却する時には気づかなかった瑕疵が、売却後に見つかっても、契約不適合責任を追うことになってしまう事に注意してください。
ただし、買取の場合、買主は不動産をプロとして扱う職業のため、売主は契約不適合責任を免責してもらえます
マンション売却の流れで重要なポイント3選
マンション売却は手続きが多く時間もかかるものです。
多くは業者側からアクションがありますが、ご自身でも大まかな流れを知っておきスケジューリングすることも必要です。
なぜなら、大切な資産を売却するのですから、業者任せにして失敗してしまうと後悔も大きいですよね。
この章では、マンション売却で後悔しないために、売却の流れの中でも特に重要なポイントを3つをご紹介します。
- マンション売却の査定
- マンション売却の媒介契約
- マンション売却の売買契約
以上のポイントを押さえておけば、希望通りのマンション売却に近づけるでしょう。
ポイント①マンション売却の査定
マンションを売却する流れで、まず行うのは不動産会社への査定依頼です。
不動産会社は、近隣地域の公示価格や過去に販売した物件の価格を参考にして、市場価格に近く、販売可能な価格の見積もりを行います。
複数の業者に査定を依頼する時には物件の広さ、立地、築年数、間取り、設備などの条件を詳細に伝えておくと、査定もスムーズに進みますよ。
また、査定においては不動産会社から希望の売却金額や、なぜ売却しようとしているのかを聞かれますので、事前にご家族で話し合いをしておくといいでしょう。
業者選びが売却において最も重要なポイントの一つになりますので、査定を依頼する不動産会社についてはよく調べておく必要があります。
インターネットなどで評判や販売実績についての口コミをみたり、一般的より「高い手数料の設定にしてないか確認しておいてください。
ポイント②マンション売却の媒介契約
複数の不動産会社から、売却を任せたい仲介業者が決まったら、媒介契約の締結に進みます。
媒介契約とは、仲介業者と、販売価格、売却価格、仲介手数料、物件の状態、売主の責任範囲、契約期間、契約解除の条件などを定めるために取り交わす契約のことです。
この契約に則り仲介業者は、販売をスタートさせ、購入者希望者を見つけ、成約に繋げますので、媒介契約はよく理解しておくことが必要でしょう。
また、媒介契約も一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
複数の仲介業者に依頼する場合は「一般媒介契約」を選んでください。
1社にお任せする場合で、ご自身で購入希望者を見つける可能性がある場合には「専属専任媒介契約」となります。
ご自身で購入者を見つけない場合が「専属専任媒介契約」となり、仲介業者は販売できる可能性が高くなるため、最も積極的に動いてくれますよ。
ポイント③マンション売却の売買契約
購入希望者と交渉し、内容が合意すれば、いよいよ売買契約の締結です。
マンションの売買契約には、物件の概要、価格、引き渡し日、支払い方法、保証義務、免責条項などの内容が細かく記載されています。
また、同時に提出される重要事項説明書には、物件の状態を正確に明示しなければなりません。
そのため、売買契約の当日は、売主・買主・仲介業者が集まり、まずは重要事項書の読み合わせを行い、物件について齟齬がないかよく確認します。
その後に契約書の内容を確認し、売主と買主の両者が記名押印することで売買契約が成立する流れになるでしょう。
重要事項説明書や契約書は事前に確認させてもらえるので、免責条項についても注意が必要な内容などを確認しておいてくださいね。
マンション売却の失敗を防ぐポイント
マンション売却は、何回も経験することではないため、失敗してしまうのではないかという不安を抱えている方も多くいらっしゃるでしょう。
大きなお金が動くことなので、絶対に失敗はしたくないですよね。
そのため、まずはマンション失敗を防ぐポイントの知識を得ることが必要です。
難しそうと思われるかもしれませんが押さえておくポイントは大きく2つです。
- マンション売却は複数業者に見積もりをとる
- 仲介で売れなければ買取保証
このポイントを知っておけば、市場価格よりも低く売却する事になったり、長期間売却できないということもないでしょう。
ポイント①マンション売却は複数業者に見積もりをとる
失敗しないマンションの売却のためには、複数の業者に査定を依頼して比較検討するようにしてください。
ただし、依頼する業者選定も大切で、インターネットなどから、会社の販売実績や口コミも確認するようにしましょう。
その際には大手の不動産メーカーだけではなく、地域に密着した業者も選択肢の中に入れてみてはいかがでしょうか。
案外大手よりも地域密着業者の方が多く物件販売している実績も多くあります。
信頼できる複数の業者に査定を依頼する事により、マンションの市場価格について、1社に依頼するよりも正確な情報を把握することができます。
また、複数の業者に査定依頼することを、担当者に伝えることで、市場価格より高い価格で売れることもあるみたいです。
業者も物件を獲得しないと仲介手数料が発生しないため、他社に負けないように企業努力してくれるのでしょうね。
ポイント②仲介で売れなければ買取保証
できるだけ高く売りたいから、仲介を選びたいけど、売れなかったらどうしようと迷われている方には、買取保証がある業者を選べば安心です。
買取保証がある仲介の契約で「買取保証つき仲介」があるのをご存知でしょうか。
買取保証付き仲介とは、例えば1〜2ヶ月といった期限を定めて、仲介業者に売却を依頼します。
そして期限を過ぎても売れない時には、業者に買い取ってもらうというもので、売れるまでの期間が長期化することを防いでくれるのです。
また、長期間売却できない場合に、売却価格が下落するリスクも防いでくれます。
そのため、仲介業者に売却を依頼する時に買取保証付き仲介で依頼することも一つの手です。
その際には、市場価格から適正な価格を設定することも忘れないようにしましょう。
マンション売却で注意すべきこと3選
マンションの売却において注意するべき事を３つのポイントで解説します。
ご自身で調べることも多く、手間もかかりますが、大切な資産を売却するわけですから、しっかりと事前準備することが大切です。
この注意点を理解して行動することで、マンション売却で失敗するという事を防げるでしょう。
- マンション売却の最低価格を決める
- マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
- マンション売却の相場を把握する
注意点①マンション売却の最低価格を決める
マンションの売却を決める際の判断材料として、最低価格を決めておくことが大切です。
また、周辺の環境や不動産市場、物価なども価格に大きく影響するので、それを加味することも忘れないでください。
そして、マンションの適正価格がわかれば、ご自身やご家族で話し合いを行い、売却の最低価格を決めましょう。
最低価格を決めておかないと、業者からの値引きに対応してしまったり、理想を高く持ち過ぎて、長期間販売できないというリスクがあります。
注意点②マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、マンション売却が得意な不動産会社を選んでください。
不動産会社と言っても、それぞれの会社で得意としている「物件種別」が存在しています。
例えば、一戸建ての売却に強い不動産業、土地の売却に強い不動産業者にマンションの売却を依頼しても、理想とする形での販売は難しいでしょう。
マンションは戸建てとは違い、共同部や管理組合が存在するため、査定のチェック項目も増えてしまい、その結果、適正な査定が行われない可能性が高いです。
また、マンションを希望する顧客を抱えておらず、販売にも苦労する事になります。
マンション売却をするためには、マンションの販売実績がある、得意な業者に依頼するのが一番です。
まずは、売却しようとしているエリアの直近の販売実績を確認して、実績が豊富にあることを確認してください。
その後、口コミや業界の評判などを詳しく選んでいき、マンションの販売を任せられるか判断するようにしましょう。
注意点③マンション売却の相場を把握する
不動産会社から査定額が出てきたら、その金額が妥当かどうかをどうやって判断したらいいのでしょうか。
不動産会社の中には、売却で出る利益を少しでも高くしようと、妥当性がなく高い査定額を提示してくる場合もあります。
その金額が判断できない場合は、不動産会社の言いなりで契約してしまい大きな損をしてしまう可能性もあります。
そうならないためには、まずは同じようなマンションの売却相場を調べることが必要です。
目安は、立地、築年数、間取り、面積などが近いマンションになります。
大手ポータルサイトでは多数のマンション売却が掲載されているため、同じようなマンションが多数掲載されていて判断材料として参考になるでしょう。
マンション売却なら複数の不動産会社に査定依頼しよう
マンションを、できるだけ高い価格で売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼をすることが大切です。
マンションの価格や、立地や築年数にもよって相場は異なりますが、住宅トレンドや物価、地域ニーズによっても価格差が出てきます。
そのため、不動産会社選びも大切です。
マンションの販売実績が多く、口コミなどの評判が良い不動産会社を選ぶことで、比較検討もスムーズにできます。
【まとめ】マンション買取ブログを過信せずに失敗を防ごう！
マンション買取ブログに書かれていることを信じすぎず、売却についてよく調べてご自身にあった売却方法を選択してください。
一見良さそうに見える、買取と仲介にもそれぞれメリット・デメリットが存在します。
それがどうご自身に影響するかをよく調べなかった結果、マンション売却を失敗してしまったということがないようにしましょう。
