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離婚時の家査定の方法は?どこに頼むべきか状況に合わせた査定方法を紹介

  • 更新日:2024年5月21日
離婚時の家査定の方法は?どこに頼むべきか状況に合わせた査定方法を紹介

離婚時の家査定はどこに依頼すればいい?

査定時はどんな点に注意するの?

離婚を検討している方でこのような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

査定方法はいくつかありますが、目的や状況によって最適な方法が異なります。

この記事では、離婚時の査定方法注意点を詳しく解説します。

離婚により今の家を売却しようとしている方はぜひ参考にしてみてください。

こんな人に読んでほしい!
  • 離婚を機に家を売りたい人
  • 財産分与したい人
  • 今の家の価値を知りたい人

離婚時に家の査定をする方法

離婚時の査定方法は大きく3つあります。

それぞれで特徴や利点が異なるので確認しておきましょう。

不動産会社へ依頼する

最も一般的な方法は、不動産会社へ依頼する方法です。

不動産会社の査定のなかでもさらに「訪問査定」と「机上査定」に分かれます。

▼訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に家を訪れて、外観や室内状況を見て査定する方法です。

物件情報以外にも、室内状況や設備状況などもチェックされるため、より精度の高い査定を受けられます。

また、周辺の利便性や治安なども見られるため、物件以外の要素も査定ポイントとなります。

こんな人におすすめ!
  • 実際に物件を見てほしい
  • 精度の高い査定を受けたい
  • 担当者の対応も見てみたい

▼机上査定

机上査定とは、不動産会社へ物件条件を提示して査定してもらう方法です。

  • 所在地
  • 築年数
  • 構造
  • 間取り
  • 方角

これらの条件をもとに査定されるため、ある程度の査定額を知りたいときにおすすめです。

ただし、実際に担当者が見ているわけではないため、訪問査定より査定精度に劣るのがデメリットです。

それでも、2~3日で査定額がわかるため、「手軽に査定したい」「おおよその価格を知りたい」と思う方には向いています。

すまリス
不動産会社のホームページから簡単に依頼できるよ!
こんな人におすすめ!
  • 手軽に査定したい人
  • 査定額をすぐに知りたい人
  • おおよその査定額を知りたい人

不動産鑑定士

不動産鑑定士へ依頼する方法もあります。

不動産鑑定士:不動産の鑑定評価に関する国家資格を有する人
不動産鑑定士は不動産の適正な価格を算定できるため、不動産会社の訪問査定よりも精度の高い査定を受けられます。
また、不動産鑑定士が査定したことを証明する「鑑定評価書」も受け取れるため、離婚時の価格に関するトラブルを未然に防げるメリットもあります。
ただし、不動産鑑定士の査定は1件あたり20~50万円と高額のため、予算と見比べて判断しましょう。
こんな人におすすめ!
  • 精度の高い査定を受けたい人
  • 査定額の根拠を明確に知りたい人
  • 不動産売却を絶対に失敗したくない人

AI査定

AI査定:人工知能(AI)により不動産の査定を行う
AI査定は最も手軽に査定できる方法です。
不動産の所在地や築年数などの条件を入力するだけでその場で査定してくれます。
すまリス
10秒くらいで査定してくれるんだ!
また、AIによる査定のため、個人情報の入力も不要なので査定後に不動産会社から営業電話がかかってくる心配もいりません。
「今すぐ査定したい!」と思う方は利用してみましょう。
こんな人におすすめ!
  • その場で査定額を知りたい人
  • 個人情報なしで査定したい人
  • ザックリでいいから査定額を知りたい人

▼以下のフォームから直接入力できます。

離婚時に家を査定する際の注意点

離婚時に家の査定を受ける際は、以下4つの注意点に気を付けましょう。

それぞれ解説します。

複数の不動産会社に査定依頼する

家を売却する場合、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社によって査定方法や基準が異なるため、提示される査定額に差が出ることがあるからです。

たとえば、A社が提示した査定額は2,100万円でも、B社は2,300万円C社は2,450万円を提示することがあります。

そのため、複数の不動産会社に査定依頼して、提示される査定額を比較することが大切です。

すまリス
3~4社へ査定依頼しよう!

査定額で売却できるとは限らない

査定額とは、売却できそうな価格を不動産会社が予想した価格です。

そのため、必ず査定額通りに売却できるわけではありません。

高い査定額を提示されても鵜呑みにしないようにしましょう。

すまリス
担当者に「どうしてこの査定額になったのか」と聞いてみよう!

共有名義は双方の同意がないと売却できない

家が夫婦の共有名義の場合、双方の同意がなければ売却できません。

どちらか一方の意見だけでは勝手に売却できないため、査定を受ける前にしっかり話し合い、夫婦の意見をまとめておきましょう。

すまリス
家の売却には名義人全員の同意が必要なんだ!

ローン残債を返済できる査定額か確認しておく

ローン残債を売却価格で返済できる額かどうかも確認しておきましょう。

せっかく売却できてもローンが残ってしまえば、手持ちから賄わなければなりません。

「査定額=売却価格」ではありませんが、おおよその売却価格は把握できるため、ローン残債額と照らし合わせて確認しておくのがよいでしょう。

離婚時の家査定から財産分与までの流れ

離婚時の家査定から財産分与までの流れは以下の手順で進めます。

財産分与までの流れを理解して、売却活動を進めましょう。

STEP①:家の名義人を確認する

まずは家の名義人を確認しましょう。

家の名義人以外の人では売却できないからです。

例えば、家の名義人が夫の場合、妻の独断で売却できません。名義人である夫の承諾が必要であり、夫から委任状を用意してもらって代理人として売却する必要があります。

このような理由から、まずはだれが家の名義人なのか明確にしておきましょう。

STEP②:住宅ローン残債を確認する

次に住宅ローン残債を確認します。

査定額どおりに売れた場合、売却資金でローン残債を返済するためです。

売却資金よりもローン残債が上回る「オーバーローン」だとせっかく売却できてもローン完済できません。

スムーズにローンを返済するためにも、査定を受ける前に住宅ローン残債を確認しておきましょう。

STEP③:査定依頼する

ローン残債を確認したら、不動産会社へ査定依頼しましょう。

前述のとおり、査定方法は「訪問査定」と「机上査定」の2種類があり、特徴が異なります。

自分の目的や状況に合わせて査定方法を選びましょう。

STEP④:媒介契約を結ぶ

査定が完了したら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

媒介契約:売主と不動産会社が結ぶ契約で、売主に代わって不動産会社が売却活動をする契約のこと
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれで特徴が異なります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。

STEP⑤:売り出す

媒介契約を結んだら実際に売り出しましょう。

査定額を参考に売り出し価格を設定し、広告掲載などの売却活動を不動産会社に始めてもらいます。

また、売主は購入希望者に対しての内覧などを実施して、契約に向けて進めていきます。

すまリス
内覧は契約できるかどうか非常に重要なポイントだよ!

STEP⑥:契約

内覧により購入希望者が納得したらいよいよ契約です。

契約時は、重要事項説明書や売買契約書などを買主へ説明したり交付したりします。

説明や交付は不動産会社側が行ってくれるため、売主は事前に各書類の内容に不備がないか確認しておきましょう。

すまリス
契約後のトラブルを未然に防ごう!

STEP⑦:買主へ引渡し

契約が無事完了したら買主へ不動産を引渡します。

住宅ローンが残っている場合は、売却資金がローンへ充当されます。ローンが完済できれば抵当権を抹消できるため、その場で抵当権抹消手続きを行います。

また、所有者が変わるので所有権移転登記も同時に行うのが一般的です。なお、これらの登記は基本的に司法書士が行ってくれるため、売主は必要書類を準備しておきましょう。

これらの手続きが完了したら不動産を引渡します。

STEP⑧:売却資金を元夫婦間で分ける

引渡しが完了して売却資金が手に入ったら、元夫婦間で分けます。

どれくらいの割合で分けるかは話し合いで決めるのが一般的です。

しかし、元夫婦間で口頭での話し合いのみだと、あとで「言った言わない」のトラブルになる可能性が高いため、第三者を間に入れて話し合うのがよいでしょう。

また、財産分与の割合を書面に残しておけば証明にもなるため、話し合った内容はすべて記録しておくのがおすすめです。

離婚時の家査定に関するよくある質問

離婚時の家査定に関するよくある質問をいくつかご紹介します。

離婚時に抱きやすい疑問や不安を確認しておきましょう。

Q:住宅ローンが残っていても売れるの?

A:基本的にはローンを完済しないと売れません。

住宅ローンが残っている不動産は、不動産に抵当権が設定されているため、そのままでは基本的に売れません。

抵当権:住宅ローンの貸主である金融機関がローン返済の担保として不動産へ設定した登記
住宅ローンの返済が滞り返済できなくなったら、抵当権設定者である金融機関は、対象不動産を強制的に競売にかけて売却できます。
すまリス
つまり、「ローンが払えないなら家を売るからね」という登記だよ!
金融機関は、不動産の売却益をローン返済の代わりに受け取ることになります。
なお、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必要です。
このような理由から、住宅ローンが残っている不動産は基本的に売却できません。
それでも、金融機関からの承諾を得られれば「任意売却」できる可能性があるため、ローンが残っていても売却できるケースもあります。

Q:離婚後も家に住み続けることはできるの?

A:売却しなければ住み続けられます。

離婚後もどちらか一方が住み続けることは可能です。

ただし、家の名義人が夫のケースで妻が住み続けるには、家の名義人を妻に変更しなければなりません。

名義人は基本的に住宅ローンを組んだ際に設定されるため、妻へ名義変更するには再度住宅ローンを組む必要があります。

しかし、住宅ローンを組むためには審査が必要であり、収入が十分でない場合は審査に通らない可能性があります。

この場合、名義人は夫のままにして夫から家を賃貸する形で住み続けることも可能です。

Q:費用をかけずに査定をするには?

A:不動産鑑定士以外の査定方法なら無料で査定できます。
前述のとおり、不動産鑑定士の査定は20万円以上の費用がかかります。
そのため、一般的には不動産会社の訪問査定不動産一括査定AI査定などを利用します。
このなかでもおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。一括査定サイトなら、一度に複数の不動産会社へ査定依頼できるので、手間なく査定依頼できます。
また、複数の査定額を比較できるので、より相場に見合った査定額を見極められます。
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手間や時間をかけずに査定依頼しよう!

すまいステップの不動産一括査定なら、簡単な物件条件を入力するだけで優良企業最大4社へ一度に査定依頼できます。

どの不動産会社へ査定依頼するか決めきれない方は、ぜひこの機会にお試しください!

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離婚時は査定して家の価値を知ることが大切

離婚時の家の査定は、家の価値を正確に知るために必要です。

家の査定の依頼先は、「不動産会社」と「不動産鑑定士」の2つがあり、それぞれ依頼するのに適した場面があります。

離婚時の家査定は、以下のように状況に合わせて依頼先を選ぶことがおすすめです。

  • 家を売却する場合:不動産会社に査定依頼する
  • 家を売却しない場合(夫婦のどちらかが住み続ける):不動産鑑定士に査定依頼する

家を売却せずに夫婦のどちらかが住み続けるなら不動産鑑定士、家を売却するなら不動産会社に査定依頼しましょう。

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