離婚前には「土地や家屋を夫婦どちらのものとする？」「住宅ローンの支払いは誰がする？」「家には誰が住む？」など、夫婦で話し合うことがたくさんあります。
婚姻後に夫婦2人で築き上げてきた財産を、離婚するときには半分に分けます。これを財産分与といいます。現金なら簡単に2分の1に分けられますが、土地や家屋といった不動産は簡単に2つには分けられません。
持ち家がたとえ夫の名義でも結婚後に購入した家ならば、名義に関わらず共有財産として分与することが可能です。トラブルなく財産分与をするためにも、持ち家分与の方法について知っておきましょう。
この記事では、離婚時に持ち家を分与する際のポイント、離婚して持ち家を売却する際の流れ、売却時の注意点などを解説します。
持ち家は離婚すると「売却」か「どちらかが住み続ける」の2択
持ち家のある夫婦が離婚することになると、気がかりなのはやはり「持ち家はどうなるのか」ということだと思います。
結婚してから購入した持ち家であれば、離婚するとなると財産分与の対象になるので、夫婦で分け合う必要があります。
持ち家がある夫婦が離婚する時、持ち家は「売却」か「売却せずに夫婦のどちらかが住み続ける」の2つの選択肢があります。
それぞれの選択肢によって、財産分与の方法も以下のように変わってきます。
持ち家を売却する場合：持ち家の売却代金を2人で分け合う
例えば、持ち家が3,000万円で売却できたとしたら、夫婦それぞれ1,500万円ずつ受け取ることで財産分与できる。
持ち家を売却せずにどちらかが住み続ける場合：持ち家に住み続ける妻（夫）が、持ち家の査定額の半額を夫（妻）に代償金として支払う
例えば、持ち家の査定額が2,800万円だったとすると、持ち家に住み続ける方が家を出ていく方に対して1,400万円を支払うことで財産分与できる。
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持ち家がある夫婦が離婚する際に重要となるポイント
基本的に財産分与は夫婦で、2分の1に分けます。必ず半分にしなければならないわけではなく、お互い合意するならば自由に決められます。ここでは持ち家の分与方法において、重要となるポイントを解説します。
どのように財産を分与するか
財産分与の方法はいくつかあります。それぞれメリット・デメリットがあるので、夫婦で話し合って分与方法を決めましょう。また「家は夫の名義で建てた」という方がいるかもしれませんが、名義が誰になっているかは関係ありません。婚姻後の夫婦の共有財産として、持ち家は財産分与できます。
以下に4つの方法を紹介します。
「1人が家を所有する方法」では、家を所有しない側は現金で不動産の価値の半分を得ます。例えば家が3,000万円の価値なら、所有しない側が代償金として1,500万円得られます。
代償金を用意できない場合は家を「共有名義」にして、離婚後も2人で家を保有することができます。しかしこの場合「家を人に貸したい」「更地にしたい」「建て直したい」など、管理や処分をしたいときに相手の同意を得ないとできません。
「分筆」という方法もあります。分筆というのは、土地を2つに分けて所有することです。土地が小さくなるので「家を建てるには小さい」「形が悪い」などの問題が発生し、土地の価値が下がることがあります。
「家を売却して得た現金を2人で分ける方法」は夫婦2人とも現金を得られるので、わかりやすくトラブルも発生しにくい方法です。
夫婦で話し合い、いずれかの方法に決めましょう。
住宅ローンを誰が払うか
住宅ローンの返済義務があるのは、基本的に住宅ローンの名義人です。また住宅ローンは財産分与の対象にはならないので、夫が住宅ローンの名義人ならば妻は支払う必要がありません。
しかし負債ばかりを片方が背負うのはもめる原因となりますし、財産を2分の1にわけられていないともいえるでしょう。離婚前に夫婦で話し合い、支払額を決めるのが一般的です。通常は婚姻後に夫婦で築き上げた財産総額から、負債額を差し引いた残額を2人で折半します。
また家の名義人の変更は住宅ローンが完済していれば比較的容易ですが、住宅ローンの名義人や連帯保証人を変えることは難しい場合があります。
誰がその家に住むか
離婚の際に家を売却しないのならば、どちらが家に住み続けるのか決めなければなりません。住宅ローンの問題もあるので、いくつかのパターンが考えられます。
例を取り上げてみましょう。
1つは住宅ローン名義人が、ローンを払い続けながら住むというものです。夫が名義人で住み続けて妻が家を出て行くパターンでは、夫が持ち家を財産分与としてもらい受けた形になります。
しかし住宅ローンの連帯保証人として妻もローンの負担をしていた場合、金融機関に対する責任を免れないので注意が必要です。
また夫が住宅ローンを支払って、妻子が家に住み続けることも考えられます。これは妻が持ち家を財産分与として受け取り、夫が住宅ローンを養育費の代わりに支払うケースです。この場合、夫の住宅ローンの支払いが滞り、いつ家が差し押さえられるかわからない不安がつきまといます。
持ち家に誰が住むかという問題は、家庭によってさまざまなケースが考えられます。住宅ローンの名義人と家に住む人が異なる場合、住宅ローンが返済できなくなったときに問題が発生する場合があります。夫婦でしっかりと話し合いましょう。
誰の名義にするか
家を建てたときに共有名義にしているのならば、離婚時に名義を変更することがあります。なぜなら共有名義のままにしていた場合、家の売却、建て直し、人に貸したい場合などにもう1人の承諾が必要になるからです。可能ならば、財産分与のタイミングで名義変更をするとよいでしょう。
住宅ローンが完済している場合、手続きは比較的簡単に済みます。しかし住宅ローンが残っている場合、金融機関が家の名義変更を認めてくれないことがあります。持ち家の名義変更に金融機関の承諾書が必要なわけではありませんが、金融機関の承諾を得ずに名義変更をした場合、住宅ローンの一括返済を迫られる危険性があるので注意してください。
持ち家を離婚時に財産分与する流れ
ここでは離婚するときの持ち家の財産分与について解説します。
持ち家の名義を確認する
不動産を所得するときに、夫婦どちらかもしくは共同の名前で名義を登録しています。結婚前にどちらかが所有していた不動産ならば財産分与の対象にはなりませんが、婚姻後協力して取得した不動産ならば名義にかかわらず財産分与の対象になります。
名義は法務局で取得可能な、登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。特に必要な持ち物はありません。しかし土地の地番や建物なら家屋番号がわかるような不動産情報があると、手続きがスムーズでしょう。
また登記簿謄本を取得する際に、1通600円の手数料がかかります。
住宅ローンの名義を確認する
住宅ローンが残っている場合は、離婚後に誰がローンを支払い続けるか問題になります。家も住宅ローンも夫名義で夫が住み続ける場合はよいですが、住み続けるのが名義人と異なる場合は「ローンの返済をどうするか」「名義をどうするか」といった話し合いをする必要があります。
住宅ローンの名義は、ローン契約書で確認できます。まずは現状を確認するところから始めてください。
財産分与の仕方を選ぶ
持ち家をどのように夫婦でわけるのか、離婚前に決めなければなりません。主な選択肢には以下の4つの方法があります。
- 1人が家を所得し、もう1人に代償金を支払う
- 家を共有名義にする
- 分筆する
- 家を売却して、売却額を分ける
もしも家を売却することに決めたら、少しでも高く売るために複数の不動産会社に査定依頼をしてください。不動産会社に足を運ぶのが面倒ならば、インターネットの無料一括査定サイトで依頼をするとよいです。
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公正証書を作成する
口約束だけだとトラブルがおきやすいので、財産分与の比率を変える場合には公正証書を作成しておくとよいでしょう。
口約束をした場合、後で「言った」「言わなかった」でもめることがあります。後々のトラブルを避けるためにも、財産分与について協議した内容は公正証書に残しましょう。
公正証書というのは、法務大臣が任命する公証人が作成した公式な証書で、国内約300カ所にある公証役場で作成できます。この公正証書を作成しておけば、裁判になった際もトラブルなく立証可能です。
また原本は公証役場で保存してくれるため、紛失や盗難などでなくす心配もありません。
持ち家がある夫婦が離婚するときの注意点
持ち家を売却する際には、いくつかの注意点があります。住宅ローンや名義変更などについて解説します。
売却する場合はローン残高がキーポイントになる
アンダーローンの場合は、不動産の売却額を住宅ローンの完済のためにあてることが可能です。しかし問題は、売却額をあててもローンが完済できないオーバーローンです。
住宅ローンが残っていると、そもそも不動産を売却できません。他の金融機関でお金を借りて住宅ローンの完済にあてるか、自己資金を使うことになります。
財産分与の取り分も減ってしまうので、オーバーローンの場合は本当に持ち家を売却した方がよいのかもう一度検討してみましょう。
住宅ローンが残っている間は名義変更ができない
住宅ローンが残っていると、家の名義変更ができません。そのため妻や子が持ち家に住み続ける場合、離婚後も住宅ローンと家の名義が元夫という状況になります。
安心して住むために名義変更をしたいならば、妻が新たに住宅ローンを借り入れて、夫名義の住宅ローンを完済する「住宅ローンの借り換え」がよいです。夫のローンを返済後に、妻の名義に変更して妻がローンを支払えるようになります。
または持ち家を不動産に売却するものの、その後は賃貸として住み続けるというリースバックを検討してもよいかもしれません。
有利な条件で離婚するためには弁護士に相談する
財産分与がうまく進めばよいですが、協議がうまくいかずに諍いになることがあります。持ち家に住み続ける代わりに、養育費の減額を提案されることもあるでしょう。
夫婦間の話しあいがうまく進んでいないと感じたら、条件よく離婚するためにも弁護士に相談した方がよい場合があります。
弁護士にも得意な分野があるため、相談するならば財産分与に強い弁護士に相談しましょう。
持ち家を売却すれば財産分与がしやすい
持ち家を財産分与する際、「住宅ローンは誰が支払うか」「名義はどうするか」「誰が住み続けるのか」など話し合わなければならないことがたくさんあります。協議をしているうちに話が進まず、弁護士が介入することもあるかもしれません。
持ち家を財産分与する簡単な方法の1つが、持ち家の売却です。現金化することで夫婦で半分ずつにしやすいからです。もしも少しでも高い売却額を目指すなら仲介で、早く処分してしまいたいのなら買取で売却するとよいです。
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