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戸建ての査定前に知っておきたい基礎知識!事前準備やポイントを解説

戸建ての売却を考えるのであればまず査定が必要です。
しかし、「戸建てを査定したいけど、何も知らないまま依頼するのは不安」と感じる方も多くいます。

査定は、不動産会社を選ぶ見極めの場でもあります。
査定に関する知識がないと、納得いく査定価格を得られなかったり、不動産会社選びを誤り安く売られてしまうこともあります。

反対に査定に関する最低限の知識を持っていれば、不動産会社ごとの査定の質を見極められますし、査定価格を高められる場合もあります。

そこでこの記事では、戸建て査定に関する知っておくべき基礎知識を紹介します。
査定額や査定のスムーズさに関わる事前準備まで解説いたします。

最後までご覧いただければ、査定に対するためらいは無くなり、下手に出ることなく査定を勧められるでしょう。

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監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

戸建ての査定を受ける前に知っておくべき基礎知識

まずは、『査定』とはどういったもので、どのように行われるのかを確認していきましょう。

  • 正確な査定結果が出るのは1週間後
  • 査定は複数社に依頼するのがセオリー
  • 査定は「売れるであろう価格」を算出すること
  • 査定の基準は『土地』『建物』『周辺環境』『市況』

正確な査定結果が出るのは1週間後

一戸建ては、物件それぞれの劣化や規模、作りの違いが大きいため、精度の高い査定額を知るには訪問査定(担当者が現地で行う査定方法)が必要です。

訪問査定のスケジュール

査定の依頼後、日程を調整し訪問査定日を迎えます。
訪問査定自体は1~2時間で終わりますが、後日、過去の売買情報の参照などのデータを用いてより正確な査定価格を算出され結果が送られます。

査定は複数社に依頼するのがセオリー

査定は何社に頼んでも問題ありません。
複数社の査定を比較するに十分と思えるだけ依頼しましょう。

査定額は会社によって300万円以上の差が出る場合もありますので、最低でも3社以上比較することをおすすめしています。

すまリス
この時点では、大手・中小の不動産会社問わず比較しよう!

査定価格は期間内に売却できるであろう価格

不動産会社が算出する査定価格とは、期間内に売れるであろう価格です。
一般的には、「3ヶ月以内に売れるであろう価格」として査定価格が出されます。

決して、売れること価格を保証するものではないことに注意しましょう。

査定価格は、売り出し価格をきめるため、また売却にかかる費用・税金をシミュレーションするために必要です。

査定価格は『総合評価』と『勘』で決まる

『建物』だけを見て査定しているわけではありません。

まず、以下のような指標で総合的に評価して査定価格を算出していきます。

査定評価の例

  • 建物:もともとの価格、築年の経過年数、内装や構造部、外観の劣化状況
  • 土地:眺望や日照・通風の良さ、面積と形状、道路との接面状況
  • 周辺環境:駅までの距離、生活利便施設までの距離
  • 市況:戸建ての需要、物価などから見る価値の高まり

調査項目はある程度統一されていますが、地域性を加味した需要の捉え方や不動産会社の売却への自信によって査定価格は応変します。

査定担当者の違い

すまリス
査定担当者の経験に基づく『勘』も査定額に大きくかかわるんだね!

戸建ての査定でよく見られるポイント

戸建ては「家」と「土地」に分けて査定します。
「家」と「土地」の評価ポイントはそれぞれ以下になります。
▼家の評価ポイント
チェック箇所影響度
建物①築年数★★★★★
②建物の構造★★★★
③外装(屋根、傾き)★★★
④内装(間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無)★★★
⑤設備(水回り、破損状況)★★
⑥付加機能の有無

▼土地の評価ポイント

チェック箇所影響度
建物①周辺相場★★★★★
②利便性の高さ★★★★
③建築規制★★★
④土地の面積・形状★★★
⑤接道道路との関係★★
⑥日照・眺望
以降で順番に解説していきます。

家の評価ポイント①築年数

築年の経過は、査定価格に最も大きく影響します。
下の図からは、築年数経過によってどのように価値を落としていくのか確認できます。(戸建ては濃いオレンジ線を確認)

中古住宅の価格査定の例
引用:国土交通相『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

築15年まで、価値が急激に下落していることが分かります。
築20年を過ぎると緩やかになりますが、査定では建物の価値0と評価されることが多くあります。

すまリス
築年数経過で価値がなくなっていくのは建物だけ!

家の評価ポイント②建物の構造

戸建てにおける査定価格は、まずその建物の仕様材(建築材料)によって決定されます。当然ですが、単価が高い仕様材で建てられている戸建てほど査定価格は高くなります。

以下は国税庁によって調査された、全国の平均的な仕様材別の工事費用単価です。

▼仕様材別の1㎡単価(単位:千円)

木造鉄骨鉄筋
コンクリート造
鉄筋
コンクリート造
鉄骨造
172268260250

参考:国税庁|地域別・構造別の工事費用表(令和3年分)

家の評価ポイント③外装(外壁・傾き)

屋根や外壁の塗装剥がれ、破損個所がないかも査定時に確認されます。築年数が経った戸建ては、木部が腐食している箇所も出てくるので査定価格に大きく影響します。

また、水平器等を使って建物の傾きも確認されます。建物の傾きは、窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな家の査定価格はかなり下がり、売却すらできない可能性があります。

▼傷んだ外壁の例

傷んだ外壁の事例

家の評価ポイント④内装(間取り・生活動線・雨漏り・異臭有無)

部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすいかも評価ポイントになります。使いやすい間取り、家具を配置しやすい、生活導線がすっきりしているなどが考慮されます。

床下や屋根裏の点検口や押し入れ、クローゼットなどの天井部に雨漏り跡や木部腐食がないかも確認されます。

特に日当たり悪い箇所はシロアリ被害が発生している可能性もあるので、念入りに査定でチェックされます。査定時に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合は、修繕が求められることもあります。

また、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。

▼雨漏り跡や壁紙劣化の例

雨漏り跡や壁紙劣化の例

家の評価ポイント⑤設備状況(水回り)

キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況も確認されます。

高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定価格が上がる可能性は高いでしょう。一方で、長年生活していて、お風呂やトイレ、独立洗面台などの水回り設備に劣化が見られる場合、査定価格は下がりやすい傾向にあります。

また、キッチンやお風呂場の水圧が弱い場合も査定価格は下がります。

▼劣化した浴室の例

浴室の劣化の事例

家の評価ポイント⑥付加機能

家にどのような付加機能がついているかも確認されます。

次のような付加的機能が付いている戸建てほど、高く査定してもらえます。

付加機能加点項目
ホームオートメーション機能・遠隔操作設備
・自動点灯証明
・モニターTVシステム
自然エネルギーの利用・太陽熱温水器設置
・太陽光発電機設置
冷暖房の設備・セントラル冷暖房
・床暖房設備

土地の評価ポイント①周辺相場

周辺相場は「都心は地価が高い」「田舎は地価が安い」などとよく言われるように、周辺の土地の価格相場は地域による変動が激しく、土地の査定価格が決まる最も大きな要因になります。

実際、都心や駅に近い土地は地価が高く、以降の条件が悪くても高い価格で売却できます。

地価は土地総合情報システムから誰でも調べられ、不動産会社も査定時に参考として用います。

例えば、その地域の坪単価(地価)が30万円で200㎡の土地の場合は基本となる価格が6,000万円となり、その他の要因で詳細な査定価格が上下します。

土地の評価ポイント②利便性の高さ

戸建て査定では、その物件がある場所も評価のポイントです。

交通の便に関しては最寄り駅までの距離/分数、近くの公共交通機関がバスしかない場合は、バスの運行便数・バス停までの距離/分数などがを基準に交通利便性が高ければ評価が上がります。

また、家の周辺にスーパーや商店街などの商業施設・学校や保育園などの教育施設、病院などの医療機関があるかも評価のポイントとなります。これらの施設から徒歩10分が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。

土地の評価ポイント③建築規制

土地は地域ごとでその土地で建築可能な建物の用途が法律によって定められています。地域ごとで定められた建築用途は用途地域とよばれ、建物の容積率、建ぺい率、高さ等に制限が設けられています。

用途地域には、市街化調整区域とよばれる住宅や商業施設などの建築が原則認められていないエリアも存在します。市街化調整区域では、一度建物を解体すると再建築が認められていないケースがあり、活用の幅が制限されるため、その分需要が少なくなり、査定価格が安くなる傾向があります。

市街化調整区域に属しているかは『用途地域マップ』から簡単に確認できます。

すまリス
市街化調整区域内の戸建て売却は複雑で難しかったりするから、査定する不動産会社に市街化調整区域の売買実績があるか確認しておくといいね!

土地の評価ポイント④土地の面積や形状

土地の査定価格は面積や形状によって変化し、広くて使いやすい形をしているものほど、高額査定を得られます。

反対に、土地の形状がいびつ過ぎて整っておらず使い勝手が悪い場合や、土地が狭すぎて新たに敷地内に物を置けない場合など、購入希望者にとって使い勝手が悪い土地の場合は査定価格が下がる要因になります。

エリアごとの地価によっても変動はしますが、土地そのものの使い勝手も考慮されることは覚えておきましょう。

土地の評価ポイント⑤日当たり・眺望

快適な生活空間を決める要素として日当たりや眺望も査定時にチェックされます。

日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているか確認されます。評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。

評価が下がりやすいのは夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きです。また、仮に南向きの部屋だったとしても、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がってしまうこともあります。

また、少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。

土地の評価ポイント⑥接道道路との関係

都市計画区域内の場合、接道義務を満たしているかも評価対象になります。接道義務とは「幅4m以上の道路幅2メートル以上接した土地でなければ建築できないという制限のことで、建築基準法によって定められています。接道義務を満たしている場合は建築制限がかからないので評価は変わりませんが、満たしていない場合はマイナスに評価されます。

また、隣接している道路がアスファルトで舗装されていたり、道路と接している間口が広いほどプラスに評価される傾向にあります。

▼接道義務を満たしている土地

接道義務を満たしている土地の例

戸建て査定額を上げる5つの準備

査定前にはいくらか準備しておくと安心です。
以下で紹介する準備しなくても査定はできますが、可能な限り準備しておくと、不動産会社に騙されたりせず、スムーズに査定を進められます。

▼戸建て査定前の事前準備

  • できる限り掃除をしておく
  • アピールポイントをまとめてメモしておく
  • 相場価格を自分で調べておく
  • 住宅ローン残債を確認しておく
  • 修繕履歴を確認しておく

できる限り掃除をしておく

少し散らかっていたとしても、査定価格に大きく影響することはありません。
ただし、査定担当者も人間なので、印象が多少なりとも査定価格に影響する可能性はあります。
掃除で落ちる汚れを、傷や劣化に見られてしまう可能性もあります。

水回り

水回りは印象に大きく影響します。
水垢や風呂場のカビ、トイレの黒ずみなどは必ず掃除するようにしましょう。

庭の掃除・雑草抜き

庭の景観も印象に大きく影響します。
花壇の掃除や玄関前の掃除、雑草抜きなどを行っておきましょう。

アピールポイントをまとめてメモしておく

戸建ては築年数の経過による建物価格の下落が非常に激しい傾向にあります。
そのため、建物の価値ではなく、他の周辺環境等で魅力をだすと効果的です。

あなたが実感している魅力を査定担当者が全てチェックできるとは限りません。
査定担当者にもれなく伝えられるようアピールポイントを紙に書き出しまとめておきましょう。

アピールポイントの例

  • スーパーや駅が近い
  • 近くに人気の有名店がある
  • 病院が近く、医者の対応もいい
  • 地域が子育て支援に積極的

相場価格を自分で調べておく

1章で解説した通り、不動産会社ごとに査定価格が大きく異なりますので、比較する必要があります。

ただ、単に複数社の査定を受けても、どの会社が妥当な査定価格なのか見当がつきません。
事前に相場価格を調べておくと、基準となる価格が見えてくるので査定価格を比較しやすくなります。

相場価格を逸脱した査定価格だった場合は、その査定価格となった根拠をきくようにしましょう。

すまリス
購入希望者はたくさんの物件を見比べてきめるよね。そこには相場価格が形成されているから、相場価格からとびぬけた価格は売れない可能性が高いんだ。

戸建て相場の調べ方

戸建ての売却相場を調べる方法は様々ありますが、ここではレインズマーケットインフォメーション(以下、レインズ)というサービスを用いて調べていきます。

レインズでは、過去の売却データを閲覧できます。
売りたい戸建てと、できる限り条件が近しい物件が「いくらで売れているのか」を複数件確認することでおおよその売却相場が見えてきます。

  1. レインズへアクセス
  2. 『戸建て』欄の都道府県や地域を選ぶ
  3. 追加条件で間取りや面積、築年数などを追加して検索
    (詳細すぎると表示されないことがありますが、できる限り詳細に条件追加してみましょう。)

住宅ローンの残債を確認しておく

住宅ローンが残っている場合は、その金額を確認しておきましょう。

基本的に、住宅ローンが残っている家は、売却金額も合わせて完済ができなければ売却できません。

査定価格が分かったら、住宅ローンの残額を上回っているか把握できます。

修繕履歴を確認しておく

各所修繕したことがある場合、いつどんな修繕をしたのか履歴を確認しておくといいでしょう。

査定時はもちろん、購入希望者が意思決定する上でも修繕履歴があるかどうかは重要です。

負担の少ない修繕を行う

査定前にリフォームやリノベーション等の大掛かりな修繕・改修を行う必要がありません。
かけた費用以上に査定価格があがるとは限らない上に、中古戸建ての買主の多くは自分でリフォームやリノベーション・DIYをしたいと考えているためです。

劣化が少ない部分であれば、少ない費用で修繕できるので実施してもいいでしょう。

すまリス
査定価格はその価格で売れることを保証するものではないから、あまり費用はかけないようにしよう。

シロアリ被害や雨もり

軽度のシロアリ被害や雨漏りの場合は修繕してもよいでしょう。

ただし、何十万と費用が発生する場合は、査定を受けた後に考えても遅くありません。
その場合は、査定担当者に「修繕した場合どれほど査定価格アップが見込めるか」質問してみましょう。

窓や扉の建て付け

窓や扉の建て付けも簡単に修繕できる場合は行ってもよいでしょう。
例えば、木材のゆがみが原因の場合は高額な費用が発生するので、修繕をする必要はありません。

一戸建ての査定を依頼する

基礎知識と事前準備を把握したら、実際に査定受けて戸建ての価値を把握しましょう。

一戸建て査定の依頼方法

不動産会社に査定を依頼する方法は以下の様にいくつもあります。

  • 不動産会社に直接行く
  • 不動産会社のホームページから問い合わせをする
  • 一括査定サイトのような査定依頼サービスを利用する
  • 知り合いに紹介してもらう

例えば、不動産会社へのコネクションをもつ友人がいる方は、信頼できる不動産会社を直接紹介してもらうのもいいでしょう。

おすすめは一括査定サイトからの依頼

どの方法で査定を依頼するにしても、不動産会社の比較は重要です。
査定を比較しなければ、安すぎる価格で売ってしまったり、売却が長引くリスクを軽減できません。

そのため、複数社に依頼しやすい一括査定サイトがおすすめです

一括査定サイトとは

一括査定サイトは、そのサイトと提携する不動産会社に一括で査定が依頼できるサービスです。
提携する不動産会社に一定の基準を設けているサイトも多く、優良不動産会社に依頼しやすいのも特徴の一つです。

複数の不動産会社に直接依頼しようとすると、交通費が膨らみ、書類を書く手間も倍増します。

一括査定サイトのすまいステップでは、3分の入力で最大4社の不動産会社で査定が依頼できます。
また、すまいステップは、不動産会社の厳選に最も力を入れているサービスのため、選りすぐりの優良不動産会社だけを簡単に比較できます。

以下のフォームよりご依頼下さい。

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まとめ

戸建てを売却する場合、6ヶ月ほどの長い時間と労力がかかります。
売却をスムーズに、後悔なく進めていくには、はじめの査定が非常に重要です。
査定は、パートナーとなる不動産会社を選ぶ機会でもあるので、査定価格と担当者を適切に見極めていきましょう。

複数社の比較を面倒と感じる方も多いですが、何百万~何千万円というお金が動く戸建て売却ですので、慎重に査定を進めていきましょう。

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専門家

戸建て査定は土地やマンションの査定と比べて個別性が高く、難度が高いですし、査定担当者によって大きく変動することも珍しくありません。

特に、建物を解体して更地で売却することを考えている担当者と、古家のまま売却できると考える担当者とでは、査定価格にも大きな差が出るでしょう。

もちろん、高い査定価格をつけたところで売却できなければ意味はありません。

ある程度売却期間がかかってでも高値で売りたい場合には、古家のまま売却することに強みを持つ不動産会社に依頼するなど、状況に応じて仲介先を変えることも考えるとよいでしょう。

記事のおさらい

戸建て売却は査定からどのくらいかかるの?

戸建ての売却には、約6カ月の期間を要します。査定もその間に含まれるため、査定をいかにスムーズに行うかも売却期間短縮にかかわります。詳しく知りたい方は戸建て売却は査定を含めて約6カ月をご覧ください。

売却を検討しているけど、どんな査定を受ければいいの?

査定にはいくつかの方法があり、不動産会社が行う信用性の高いものでも『机上査定』と『訪問査定』があります。査定の結果は売却金額だけでなく、売り出し方に関わるので早期売買や高額売買に影響します。ですので、売却を検討しているのならば査定精度の高い『訪問査定』を選びましょう。詳しくは売却を検討するなら訪問査定が必要をご覧くださ。

査定を行う前に自分で売却相場を調べるべき

査定前には必ず周辺の相場を調べるべきです。売却相場を調べることによって以下のリスクを回避できます。

  • 売り出し価格の失敗をしなくなる
  • 査定価格が適正でないことに気付ける
  • 売却のタイミングがわかる

詳しく知りたい方は売却相場を知ることで3つのリスクを回避をご覧下さい。

査定の段階で失敗しないためには何をしておくべき

査定をする前に以下5つの準備をしておきましょう。

  • 自分で周辺相場を調べる
  • 住宅ローンの返済額や新居の頭金を調べておく
  • アピールポイントを整理して伝える
  • 最低限の掃除はしておく
  • 複数の不動産会社に査定依頼する

詳しくは戸建て査定を失敗しないための5つの準備をご覧ください。

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