戸建てを売却する際には、まずは査定を行いますが、できれば高く査定してもらいたいですよね。
しかし、査定時に見られるポイントや事前にどんな準備をしておけばいいのか知っている人は少ないと思います。
この記事では、戸建ての査定額に影響するポイントや査定前に準備すべきことを紹介していきます。
査定額を上げる方法や上手な活用の仕方を知ることが、売却成功の第一歩です。査定についての理解を深めて、戸建て売却の成功を目指しましょう。
- 監修逆瀬川 勇造
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
あなたの不動産の
戸建て売却には査定が必須
戸建て売却を検討している方は、不動産会社による査定を受けるのが一般的です。
査定とは、不動産会社が戸建ての築年数や立地などを考慮し「（販売活動を3ヶ月程度行った場合に）この価格であれば売れるだろう」と査定価格を算出することを指します。
査定は正しい売り出し価格を知るために必要
戸建てを売却するなら適切な売り出し価格を決めないといけません。売り出し価格が安過ぎると損をしますし、高過ぎるとなかなか物件が売れないからです。
不動産会社に査定をしてもらえれば、プロの目線で戸建てがいくらで売れるか診断してくれるので、正確な査定価格が分かります。
戸建てがいくらで売れるか目途が立てば、売却金で「ローンを返済できるか」「住み替え先の頭金にいくら使えるか」など資金計画を立てやすくなります。
住宅ローンの返済や頭金の確保等の資金計画は、戸建て売却を進めていく上でとても重要です。
戸建て売却に訪問査定が必要な理由
不動産会社に査定を依頼する場合「机上査定」と「訪問査定」の2種類のいずれかを選ぶことになります。
机上査定とは、実際に戸建てを見ずデータをもとに簡易的に査定額を算出する査定方法です。
一方、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックして資産価値を算出する方法です。
そして、戸建ての査定においては訪問査定を受けることが一般的です。
戸建ては、マンションと比較して個別性が強く、実際に物件を見てみないと正確な査定価格の算出が難しいからです。
例えば、庭や周辺環境の状態、臭気などは現地を見てみないと分かりませんし、設備の劣化具合や使用感も実際に使ってみないと分かりません。
適正な査定価格を出してもらうためにも、戸建ての売却前は必ず訪問査定を依頼しましょう。
戸建ての査定価格を左右する9つのポイント
戸建ては建物と土地に分けて査定が行われるので、それぞれどんなポイントが査定額に影響するか知ることが大切です。査定時にチェックされやすいのは次の9つです。
| チェック箇所 | 影響度 | |
|---|---|---|
| 建物 | 築年数 | ★★★★★ |
| 外装（屋根、傾き） | ★★★ | |
| 内装（間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無） | ★★★ | |
| 設備（水回り、破損状況） | ★★ | |
| 付加機能の有無 | ★ | |
| 土地 | 交通の便などの立地条件 | ★★★ |
| 土地の面積・形状 | ★★ | |
| 日照・眺望 | ★ | |
| 接道道路との関係 | ★★ |
査定額への影響度が大きいポイントの評価が高いと高額査定も期待できます。
建物のチェックポイント
築年数
戸建ての査定でまず見られるポイントは築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
建物部分には法定耐用年数という指標が定められており査定の評価基準となります。
法定耐用年数は住宅構造によって異なり、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建てが多いので築20年を超えた戸建ての査定価格はゼロになることも珍しくありません。
下のグラフは国土交通省が調査した「戸建て売却価格と築年数の関係」をまとめたものです。木造戸建ては築15年で急激に価値が下がり、築20年を超えると新築購入時の1割程度になると発表されています。
参照情報：国土交通省HP
築年数と売却相場を関係をまとめると下記のようになります。
- 築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
- 築15年の家の価値は、新築物件の3割
- 築20年の家の価値は、新築物件の1割程度
戸建てが古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは築20年を過ぎると戸建ての価値が急激に下がってしまうということです。築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。
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法定耐用年数を迎えている物件は、経年劣化が進行しているとみなされ査定額が下がる傾向です。しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の考えかたであり、実際の建物の寿命とイコールではありません。
外装（屋根・外壁・建物の傾きなど）
屋根や外壁の塗装剥がれ、破損個所がないかを確認します。築年数が経った戸建ては、木部が腐食している箇所も出てくるので査定額に大きく影響します。
また、水平器等を使って建物の傾きも確認します。建物の傾きは、窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな物件は売却できないことすらあります。
内装（間取り、生活動線、雨漏り、異臭有無）
部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすいかもポイントになります。使いやすい間取り、家具を配置しやすい、生活導線がすっきりしているなどが考慮されます。
床下や屋根裏の点検口や押し入れ、クローゼットなどの天井部に雨漏り跡や木部腐食がないかも確認されます。
特に日当たり悪い箇所はシロアリ被害が発生している可能性もあるので、念入りに査定でチェックされます。
雨漏りやシロアリ被害が発生している場合は、修繕が求められる場合もあります。
また、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。
設備状況（水回り）
キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況を確認します。
高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。一方で、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所でもありますから普段からのメンテナンスが大切です。お風呂やトイレ、独立洗面台が汚いと査定額に影響しますので、綺麗にしておくと良いでしょう。
また、キッチンやお風呂場の水圧が弱い場合も査定額に影響します。
付加機能
次のような付加的機能が付いている戸建てほど高く査定してもらえます。
| 付加機能 | 加点項目 |
|---|---|
| ホームオートメーション機能 | ・遠隔操作設備 ・自動点灯証明 ・モニターTVシステム |
| 自然エネルギーの利用 | ・太陽熱温水器設置 ・太陽光発電機設置 |
| 冷暖房の設備 | ・セントラル冷暖房 ・床暖房設備 |
土地のチェックポイント
交通の便などの立地条件
戸建て住宅の査定では、その物件がある場所も評価のポイントです。
交通の便に関しては最寄り駅までの距離/分数、近くの公共交通機関がバスしかない場合は、バスの運行便数・バス停までの距離/分数などがを基準に交通利便性が高ければ評価が上がります。
また、家の周辺にスーパーや商店街などの商業施設・学校や保育園などの教育施設、病院などの医療機関があるかも評価のポイントとなります。
これらの施設から徒歩10分が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。
エリアによって市街化調整区域に指定され建物の再建築ができない土地もあり、このような土地は査定価格に大きなマイナスとなります。
土地の面積や形状
土地の査定額は面積や形状によって変化し、広くて使いやすい形をしているものほど、高額査定を得られます。
反対に、土地の形状がいびつ過ぎて整っておらず使い勝手が悪い場合や、土地が狭すぎて新たに敷地内に物を置けない場合など、購入希望者にとって使い勝手が悪い土地の場合は査定額が下がる要因になります。
エリアごとの地価によっても変動はしますが、土地そのものの使い勝手も考慮されることは覚えておきましょう。
日当たり・眺望
快適な生活空間を決める要素として日当たりや眺望も査定時にチェックされます。
日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているか確認されます。評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。
評価が下がりやすいのは夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きです。また、仮に南向きの部屋だったとしても、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がってしまうこともあります。
また、少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。
接道道路との関係
道路に面している間口が車が十分には入れる程の幅（４m）があるか、接面道路との高低差が生活の利便性に影響する程ないかなど、隣接している道路と土地の関係も査定で確認されます。
また、隣接している道路がアスファルトで舗装されているかもチェックポイントの1つです。道路と接している間口が広いほど高額査定を得やすいです。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
その他査定に影響するポイント
戸建ての査定を受ける際、不動産会社の目視で分からない部分に関しては売主が説明を求められる場合もあります。
また、査定額は市況感や近隣の売り出し状況によって変動します。
権利関係
査定時には登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。例えば、相続した戸建てを売る場合に、たまに売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。
このような場合は登記簿謄本の所有者でないと物件の売買ができないため、直ちに登記上の名義を変更しなければいけません。
境界や越境の状況
土地の境界が確定されているかどうか確認が行われます。境界に関しては確定測量図があれば境界が確定している証となります。確定測量図があれば、査定時に不動産会社に写しを提示して下さい。
また、屋根、ブロック塀、エアコン室外機などの越境がないかの確認があります。特に相続や中古で戸建てを購入した方は認識があいまいになっている場合があるので注意が必要です。
周辺物件の売り出し状況
周辺の物件の売り出し状況、特に売りたい戸建てと似た条件の物件の売り出し価格が査定価格に影響します。
競合となる戸建てが安く売りだされている場合は査定価格が安くなる場合が多いです。
例えば、相場4000万円の似た条件の戸建てが3000万円で売り出されている場合、もちろん3000万円の方に買い手が集まりますよね。
仲介業者としては「売れる価格」を査定価格として提示しなければいけないので、周辺の売り出し状況を見ながら査定価格を決定します。
株価やローンの金利などの景気動向
景気も戸建ての査定価格に深く影響を与えます。
日経平均株価が下がっているなど、日本経済が低迷していると戸建てを含む不動産の購買需要も減り、価格も減少していきます。（もちろん逆も然りです）
以下のグラフでも日経平均株価とマンションの売却額（成約価格）との相関性が分かると思います。
以上が戸建て査定で見られるポイントです。
「土地売却を検討しているけどまずは査定をしてもらいたい！」そのように考えている方も多いのではないでしょうか。査定は売却を検討する上で非常に大切な工程です。この工程をおろそかにしてしまうと、売却までの過程の中でトラブルや不満に[…]
【査定の準備】戸建て査定を成功させる5つのコツ
住宅査定の結果は変動しやすいものであり、工夫次第で高額査定を狙うことも可能です。
- 住宅ローンの返済額や新居の頭金を調べておく
- 自分で相場を調べる
- アピールポイントを整理して伝える
- 最低限の掃除はしておく
- 複数の不動産会社に依頼する
どのようなポイントを意識すべきかを知り、5つの点を踏まえて高額査定を目指しましょう。
住宅ローンの返済額や新居の頭金を調べておく
住宅ローンが残っている戸建てはローンを完済し抵当権を抹消しなければ売却できません。
査定額よりも住宅ローン残債の方が多いと、他の金融機関から借り入れをして返済したり、新居の住宅ローンに借り替える必要があります。
ローン残高と査定価格との差分を把握しておけば、戸建ての売却価格でローンを返済できなくても資金計画を立てることができます。
買い替えの際には残っている住宅ローンの返済や新居購入の初期費用など様々な費用がかかります。これらを査定額から差し引き、余った分を頭金に回すと考えるとよいでしょう。
住宅ローンが残っている家を売る場合は、買い替えの資金計画を立てるためにも査定前にローン残高を調べておきましょう。
家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格を把握す[…]
周辺相場を自分でも調べておく
査定の前に周辺の売却相場を調べておくと、不動産会社が提示する査定額を相場と比較して妥当性を判断できるので、相場より低く売り出し損するような失敗を防げます。
相場を正確に知るには、自宅と同じような条件の戸建ての成約価格を調べましょう。自分で周辺相場を調べる際はレインズ・マーケット・インフォメーションがオススメです。
レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構「レインズ」が運営しているデータベースサイトで、実際に不動産会社などの宅地兼業務を扱っている人間しか見れない情報を、個人情報などをふせた形で閲覧することが出来ます。
物件の取引情報だけでなく、過去2年間の市場の動きもグラフで表示されています。価格相場が直近の2年間で、どのように動いているのかも考慮すると、より戸建ての価値を正確に算出しやすくなります。
最新の成約事例を細かい条件（間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など）で絞ることができるので、正確に相場を知りたい方に向いています。
アピールポイントを整理して伝える
査定時には不動産会社の担当者に、戸建てのアピールポイントを余すことなく伝えることが大切です。念入りな調査によって細かい部分まで評価しますが、一度の調査だけでは分からないことも数多くあります。
物件の魅力や周辺環境のよさなど、データには現れない住んでいるからこそ分かる情報を伝えておくと、高額査定に繋がりやすいでしょう。
たとえば、風通しや日当たりが良い、周辺環境の良さも評価が高いポイントです。実際に生活してみて分かる使い勝手のよさ、動線のスムーズさもあれば、それらも的確に不動産会社に伝えられるようにまとめておきましょう。
これまでに修繕やリフォームをしたなら、いつどのような内容で行ったのかも伝えることが大切です。メンテナンスの履歴を伝えると物件状態のよさがアピールでき、これを査定価格に考慮してもらえる可能性があります。
最低限の整理整頓をする
査定時にくまなく見てもらえるように整理整頓をしておきましょう。部屋に物があふれていたり、水回りが汚れているとそれだけで印象が悪くなるので査定額に悪影響を及ぼすかもしれません。
最低限の掃除をして室内を清潔な状態を保つことも大切です。特に水回りは汚れや臭い、劣化が見えやすいため、念入に掃除をしておきましょう。庭木があるなら整備が必要で、伸びっぱなしの印象を与えないように剪定しておくのも成功のポイントです。
査定前にどこを掃除すべきか詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。
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複数の不動産会社に依頼する
戸建ての査定を受ける際は必ず複数社に依頼することが大切です。不動産会社によって同じ物件でも査定価格が大きく異なることが良くあるからです。
不動産会社の中には、契約を得るために意図的に高い査定価格を出して、売り出した後に値下げの提案をする企も会社もいます。
1社にしか査定していなければ、その会社が出した査定価格が高いか低いか判断できず、相場とかけ離れた価格で売り出し損につながるかもしれません
複数社からの査定結果を比較することで、戸建ての相場価格を判断でき、よりよい条件を提示する不動産会社を見つけやすいです。
戸建てを査定するなら不動産一括査定サイトを利用しよう
不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて無料で査定依頼ができるサービスです。
これまで不動産会社に査定を依頼する場合、一社一社に足を運んだり、電話で査定してほしい物件情報を何度も説明する必要がありました。
不動産一括査定サイトを利用すればこのような面倒な作業が不要です。
Web上で簡単な項目を入力すれば、提携している不動産会社の中からあなたのマンションを高く売ってくれる会社に自動で査定依頼でき、査定結果をメールや電話で受け取れます。
一括査定サイトでオススメのサービスはすまいステップです。すまいステップは2~3分程度の査定依頼ができ、しかも無料で利用できます。
査定結果も一度に最大4社まで表示できるため、不動産会社の条件を比較しやすいです。机上査定の結果から気になる不動産会社にコンタクトを取ることも可能であり、スムーズに訪問査定に移行しやすいのも魅力的なポイントです。
「戸建てを高く売りたい」「不動産会社を探すのが手間」という人は是非一括査定を使ってみましょう。
戸建て査定時に不要な準備や注意点
戸建て査定を上手に活用するには、次の3つの注意点も把握しておかなければなりません。注意点を知った上で、失敗しないように売却活動に繋げていきましょう。
有料のハウスクリーニングは査定時に不要
高額査定を狙って、査定前に業者にハウスクリーニングを依頼する方もいらっしゃいますが、査定価格を上げることにあまり寄与はしません。
不動産会社は売り出し前にハウスクリーニングをする前提で査定してくれるので、査定前にハウスクリーニングをして査定価格が上がることはほとんどありません。
ハウスクリーニングが効果を発揮するタイミングは購入検討者が見つかって内覧してもらう時です。購入検討者は見た目の印象悪いと購入意欲が低くなるので、内覧直前にハウスクリーニングをしましょう。
査定前のリフォームも不要
中古の戸建てを購入される方は「安く買って、自分好みにリフォームしたい」という人が多いです。購入者を限定してしまう可能性もあるので査定前のリフォームオススメできません。
リフォーム履歴があるとメンテナンス状況がよいとされて査定価格の向上に繋がることはありますが、だからといって売却のためだけにリフォームをする必要はありません。
リフォームによって売却価格が上昇するのは僅かであり、かけた費用分を回収できずにマイナスになることがほとんどです。居住のために行うリフォームはなんら問題ありませんが、売却のために行うのは避けて、どうしても修繕が必要なら簡単な修理だけに留めましょう。
リフォーム費用分を差し引いて売り出した方が結果的に戸建てが売れやすくなるでしょう。
マイナスポイントを隠すことはNG
物件にマイナスポイントがあると査定価格は下がりますが、問題を隠してはいけません。物件のマイナスポイントを隠し売却してしまうと、物件を引き渡し後に問題点が発覚し、トラブルになることも多いです。
事前に通知していない問題点が引き渡し後に見つかると、瑕疵担保責任を追及され、損害賠償責任を問われたり、契約の解消を求められたりすることも少なくありません。
事前に不動産会社に伝えておき買主にも説明し、納得の上での売却なら責任を追及され、不動産会社のないので、担当者には隠し事はせずに正直に伝えることが大切です。
土地に埋没物がある、シロアリや雨漏りの被害がある、周辺環境が悪いなどのマイナスポイントも正直に伝え、その上で正確な査定価格を算出してもらいましょう。
なお、瑕疵担保責任は2020年4月の改正民法施行により契約不適合責任となりましたが、基本的な内容は同じと考えて問題ないでしょう。
査定価格通りの金額で売却できるわけではない
売却時には査定価格を参考に資金計画を立てたり、売り出し価格を決めますが、この金額は絶対的な指標ではありません。査定価格は変動性の高いものであり、売却時の予想価格です。
そのため、査定額がそのまま売却価格になるとは限らず、実際に売りに出すと売却価格が下がる可能性があることは理解しておきましょう。
もちろん、査定価格通りに売却できないのは反対のケースもあり、売り出し価格を査定価格より高くすれば、査定価格よりも高額で売れることもあります。実際の売却価格は買主との交渉次第で変化することは、頭に入れておく必要があります。資金計画を立てる際には、変動分も考慮して余裕を持って考えることが大切です。
戸建て査定の流れを把握しよう
最後に戸建て査定の流れを紹介しておきます。
| 手順 | やること |
|---|---|
| ステップ1 | 査定依頼をし、訪問日時を決める |
| ステップ2 | 現地調査に来てもらい、査定結果の報告を受ける |
| ステップ3 | 査定結果を比較し、不動産会社を選ぶ |
| ステップ4 | 不動産会社と媒介契約を結ぶ |
| ステップ5 | 売り出し価格を決め、売り出し開始 |
ステップ1：査定依頼をし、訪問日時を決める
前述した不動産一括査定サイトすまいステップを利用して、不動産会社に査定依頼をしましょう。訪問査定を希望する場合は訪問日次を不動産会社と調整します。
ステップ2：現地調査に来てもらい、査定結果の報告を受ける
不動産会社に訪問査定をしてもらいましょう。所要時間はだいたい1時間程度です。査定結果はその場で伝えられ、後日査定額の根拠等がまとめられた査定書が送られてきます。
ステップ3：査定結果を比較し、不動産会社を選ぶ
査定結果が出そろったら、提案を比較して仲介を依頼する不動産会社を選んでいきます。少しでも高く売りたい売主にとっては、一番高い価格を提示した会社に仲介を任せたいという気持ちになるかもしれませんが、安易に査定結果を信じてはいけません。不動産会社が戸建てを直接買い取るわけではないので、契約欲しさに高い査定価格を提示し、売れ残ってから徐々に値下げする会社がいないとは言い切れません。
対策としては、査定額を算出した根拠を必ず聞くようにしてください。本当に高額売却に自信のある不動産会社なら、他社より高い価格で売れる理由をはっきり伝えてくれます。
もちろん、査定結果に納得しなければ仲介をお断りしても問題ありません。
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ステップ4：不動産会社と媒介契約を結ぶ
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。ざっくり違いとしては、複数の不動産会社仲介を依頼したいなら一般媒介契約、1社に任せたい場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を結びます。
媒介契約について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
ステップ5：売り出し開始
査定結果を参考に、最終的には売主が売り出し価格を決めて、いよいよ戸建てを売り出していきます。基本的に販促の準備は全て不動産会社が行ってくれるので、あとは買い手が見つかるのを待つだけです。
不動産を売るならできるだけ高いく売りたいと多くの方が考えるでしょう。不動産は高額であるため、売り出し価格を少し変えるだけで利益が大きく変わります。一方、適正な売り出し価格を設定しないと損に繋がります。しかし、適正な売り出し価[…]
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戸建て査定は土地やマンションの査定と比べて個別性が高く、難度が高いですし、査定担当者によって大きく変動することも珍しくありません。
特に、建物を解体して更地で売却することを考えている担当者と、古家のまま売却できると考える担当者とでは、査定額にも大きな差が出るでしょう。
もちろん、高い査定額をつけたところで売却できなければ意味はありません。
ある程度売却期間がかかってでも高値で売りたい場合には、古家のまま売却することに強みを持つ不動産会社に依頼するなど、状況に応じて仲介先を変えることも考えるとよいでしょう。
