中古でモノを売却したい時は、まずは査定を受けるのが一般的なイメージではないでしょうか。
一戸建ての家を売る時も、まずは不動産会社の査定を受けるのが基本です。
しかし、中古車や中古ブランド品の査定と戸建ての査定には、大きく異なるポイントがあります。
この記事で戸建ての査定に関する基礎知識を身に着けて不安を払しょくし、準備万全な状態で査定に臨みましょう！
戸建て査定は訪問査定を受けよう
ご自宅を売却したいと思ったら、まずは不動産会社の査定を受けるのが基本です。
「査定」とひと口に言っても、不動産会社のHPや査定サイトでは、机上査定、簡易査定、訪問査定、匿名査定、AI査定など、様々な名称の「査定」が紹介されています。
戸建てを売却するために査定を受けるなら「訪問査定」を受けましょう。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が家に直接訪れて、家屋の状態や土地の状況、周辺環境を現地調査した上で査定額を算定する査定方法です。
ここからは、戸建て査定は訪問査定を受けるべき理由や、他の査定を受けるのが有効なケースについて解説します。
訪問査定でなければ戸建ての状態がわからない
机上査定や匿名査定、AI査定などは、住所や築年数、間取り、面積などの情報から査定額を簡易的に算定する査定方法です。
つまり、戸建ての実際の劣化状況や、日当たり・眺望などの個別性の高い情報については、査定額に全く反映されません。
一方、訪問査定では不動産会社の担当者が、戸建ての劣化状況やリフォーム状況をきちんと確認します。
地図や書類上だけではわからない情報が査定に反映されるため、机上査定の査定額と訪問査定の査定額には、しばしば金額差が生じます。
不動産会社の人を家に上げるのは気が引けてしまうかもしれませんが、正確な査定額を知るためには訪問査定が不可欠なのです。
戸建ての査定を受ける不動産会社を探すなら、すまいステップの一括査定がおすすめです。
すまいステップから査定依頼できる不動産会社は独自の基準で厳選されているため、不動産会社に詳しくない方でも安心して査定を申し込めます。
戸建てを高く・早く売りたい方は、是非すまいステップの一括査定をご利用ください。
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大まかに知りたい時は簡易査定が早くて便利
とはいえ、訪問査定を受けるのは心理的なハードルが高く、時間も1～2週間かかるため、手軽とは言えません。
もしもまだ売却することは決めておらず、「まずは大まかな金額を知りたい」という場合には、机上査定や匿名査定、AI査定などの簡易的な査定を利用するのがおすすめです。
机上査定は最短1日から数日程度、匿名査定やAI査定は情報を入力したその場ですぐに査定結果がわかります。
戸建て売却を成功させるための査定のコツ
戸建ての売却を成功させるためには、訪問査定を選ぶ以外にも以下の3つのコツを押さえておきましょう。
査定額＝売却価格ではないことを心得ておく
不動産会社による査定額は、期間内に戸建てが売れるであろう「予想価格」です。
そもそも、不動産の売却は、一般的に不動産会社が売主と買主を仲介する形で行われます。
まず売主側で不動産を売り出す価格を決めて、その金額で購入したいという買主を募集します。
つまり、買主が買いたい価格と売主の売りたい価格のつり合いが取れる金額が「売却価格」となるのです。
売主としてはできる限り高く売りたいところですが、価格を高くし過ぎると、買主には見向きもしてもらえません。
そこで、買主がギリギリ見つかる価格を知るために、不動産会社に査定をしてもらうのです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
戸建ての査定は、同時期に複数の不動産会社に申し込めます。
訪問査定の日時は被らないように調整する必要がありますが、ぜひ複数の不動産会社に査定依頼して、不動産会社を比較しましょう。
不動産会社の査定は、査定する担当者によって、査定額に違いが出ることがあります。あくまで会社ごとの売却予想価格であるため、正確な基準がないからです。
つまり、「いくらで売れる」か見極める基準となる不動産売買の経験や知識が、会社や担当者によって異なるため、売却力の違いが査定額に表れることがあります。
複数の不動産会社に査定依頼をすることで、不動産会社Bのような「売却力の高い不動産会社」を見つけやすくなります。
査定額だけで不動産会社を決めない
ただし、査定額の金額だけで不動産会社を決めるのはやめましょう。
繰り返しになりますが、査定額はあくまでも「売却予想価格」です。
中には、売主との契約を勝ち取るために、本来の査定額よりも上乗せした金額を提示する会社もあるため、高すぎる査定額には気をつけなければなりません。
複数の不動産会社から査定を受ければ、相場よりも明らかに安い金額を提示する会社や、相場に見合わない価格を提示している会社をふるいにかけることができます。
また、複数の不動産会社に査定してもらうと、査定時の対応や説明の仕方が人によって異なることにも気づくでしょう。
説明がわかりやすいか、時間にルーズではないか、マメに連絡を行ってもらえるか、あなたとウマが合うかどうかなど、不動産会社を選ぶ上での判断材料も見つけられるはずです。
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戸建ての査定でよく見られるポイント
戸建ての訪問査定を受けると、担当者が実際に家に訪れて現地調査を行うことは1章で解説しました。
しかし、もっと具体的に「どんなところを見るんだろう」「どこまで見られるんだろう」と気になる方もいらっしゃるでしょう。
不動産会社の担当者が査定時にチェックするのは以下のポイントです。
戸建ての外観
戸建ての屋根や外壁・基礎部分の状況について、目視でわかる範囲でチェックします。
また、ドアや窓・雨戸の建て付けに不具合がないかどうかも確認します。
戸建ての室内
室内に関しては、内装（壁や床）や住宅設備の元々の品質と劣化具合、修繕が必要ではないかといったことをチェックします。
また、室内のドアの建て付けや、ビー玉や水平器を使って家に傾きが生じていないかの確認もします。
直近でリフォーム（修繕やバリアフリー化工事など）を行っていれば、プラスの評価を受けられます。
日当たりや風通し・眺望
日当たりや風通しが良い家、窓からの眺めが良い家は、プラスの評価を受けます。
戸建ての設計の工夫による採光だけでなく、南東向きの土地であれば、土地自体の評価が高くなります。
なお、日当たりや眺望に関しては、将来的に損なわれないかどうかも分かる範囲で加味されます。たとえば、近くに高い建物が建設予定であれば、マイナスの評価を受けます。
土地の面積や地形、傾斜・擁壁の有無
一般的に、土地の面積は広ければ広いほど査定額が上がります。
また、擁壁がある場合は擁壁の状態（擁壁の設置状況が法律を満たしているかどうか、十分な強度があるかどうか）も確認します。
隣地との境界線
不動産会社の担当者は、隣地との境界線が明らかになっているかどうかを訪問査定時に必ず確認します。
具体的には、境界標の有無を確認します。
隣地との境界線が不明瞭だと、売却する土地の面積があいまいな状態であるため、そのままでは普通に売却できません。そのため、事前に確定測量を実施しなければならないかどうかを判断する必要があります。
また、隣地に建造物や庭木の枝がはみ出してしまっていたり、反対に隣地から物がはみ出していたりしないか（「越境」が起きていないか）もチェックします。
土地の周辺道路の状況
戸建ての敷地が接している道路の幅員を確認します。
市街地にある戸建ての敷地は、幅員4ｍ以上の道路に間口2ｍ以上で接していなければならないと法律で定められています。
敷地が接道している道路の幅が4ｍ未満の場合は、建て替え時にセットバック（道路との境界線を敷地側に後退させること）が必要です。
（自治体によって規制の基準は異なることがあります。）
戸建ての周辺環境
戸建ての周辺環境について、地図だけでは分からないことを確認します。
実際の街路の整備状況や、騒音、振動などは、現地でなければわかりません。
なお、周辺環境については一般的に、公共交通機関の駅・バス停から近い家、生活利便施設が近くにある家が高く評価され、周辺に嫌悪施設がある家の評価は下がります。
| 生活利便施設 | 暮らしに欠かせない施設のこと。役所や郵便局、学校、銀行などの公共施設や医療・福祉施設、スーパーやコンビニ、商店街など。 |
|---|---|
| 嫌悪施設 | 騒音や異臭のほか、不安や嫌悪感を生じさせる可能性の高い施設のこと。ごみ処理場や火葬場、刑務所、ガスタンクや危険物を扱う施設、風俗店、暴力団関係施設など。 |
戸建ての査定時によく訊かれること
戸建ての訪問査定を受ける時は、担当者が物件を目で見て査定するだけでなく、売主へのヒアリングも行います。
担当者によって異なりますが、以下のようなポイントを訊かれることが多いです。
どれも、担当者が売却プランを練るために必要な情報です。予めどのようなことを訊かれるか心積もりをしておけば、慌てることなく答えられるでしょう。
またこの章では、訪問査定時に訊かれなくても「こちらから尋ねておくべきこと」についても解説します。
所有者（名義人）は誰か
戸建ての所有者、つまり登記簿上の名義人が誰か確認されます。
事前に、土地と建物それぞれの名義人を確認しておきましょう。名義人は、登記事項証明書（登記簿謄本）や登記識別情報通知（登記済権利証）で確認できます。
いつまでに売却したいか
「この日までに売却しなければならない」という売却期限が決まっていれば、それを伝えます。
もっと大まかな「できる限り早く売りたい」「半年以内には売りたい」という希望や、反対に「今すぐではなく数ヶ月後に売却を始めたい」という希望がある場合も、査定担当者に伝えましょう。
いくらで売却したいか
この価格で売れたら嬉しいという売却希望価格があれば伝えておきましょう。
仲介での売却価格は買主の希望価格とのすり合わせで決まるため、希望通りに売れるとは限りませんが、売却希望時期と合わせて、売り出し価格の提案の参考にしてもらえます。
売却する理由
戸建てを売却する理由も、査定担当者からよく訊かれます。
個人的な事情は話しづらいと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、住み替えや離婚など、大まかでも構わないので伝えておきましょう。
事情によっては買主側への告知義務が発生するため、隠さずに伝えておくのがおすすめです。
ローンはいくら残っているか
住宅ローン返済中の戸建ての場合は、ローンの残高がいくらあるか確認されます。
これは、ローンの残っている不動産は売却代金でローンを返済しきれなければ売却できないため、売却の可否を判断するために質問されます。
シロアリ被害や雨漏り等がないか
戸建てにシロアリ被害や雨漏りがある場合、事前に買主に告知して合意を得た上で売却しなければなりません。
他にも、家に傾きがあったり、壁にヒビがあったり、過去に床下浸水被害があったなど、把握している欠陥や不具合があれば、担当者に伝えておきましょう。
売却予定の建物や土地に生じている不具合や問題を「瑕疵（かし）」といいます。その性質上、4種類に分類されます。
| 瑕疵の種類 | 概要 |
|---|---|
| 物理的瑕疵 | 建物や建物の設備、土地そのものにある欠陥や故障のこと。 たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給排水管や給湯設備等の故障、地中埋設物や土壌汚染など。 |
| 環境的瑕疵 | 不動産の周辺環境に購入者の生活上の支障や治安への不安を生じさせる施設があること。 |
| 心理的瑕疵 | 室内での死亡事故や事件など、知らずに購入した人が心理的に不快になる可能性が高い事柄。 |
| 法律的瑕疵 | 法律上の問題によって、建物の建築や再建築に支障があること。 |
これらの瑕疵を隠して不動産を売却すると、契約不適合責任に問われる可能性があります。事前に不安な点があれば、担当者に相談しましょう。
近隣について
家の周りの環境や、ご近所に暮らしている人たちに関しても、担当者から訊かれることがあります。
暮らしていて便利に感じること・不便に感じることを伝えましょう。
もしも騒音や隣人トラブルがあると家の売却に影響が出るため、事前に尋ねられます。
反対に、スーパーや病院が近い、街灯が多くて夜が遅くなっても安心して帰宅できるなど、買主へのアピールポイントにできることもあるでしょう。
こちらから尋ねておくべきこと
戸建ての売却に関して不安な点・疑問に感じている点は、遠慮なく担当者に尋ねましょう。
また、以下のポイントについても、訪問査定時や査定結果を聞く時にこちらから質問しておくとよいでしょう。
- 売り出した物件はどのように広告をしてもらえるか
- インスペクションは受けるべきか・受けられるか
- 売却にあたってどのようなサービスが受けられるか
- 仲介手数料はいくらかかるか
査定を受けた後は「この担当者に戸建ての売却を安心して任せられるか」を売主側が判断しなければなりません。
提案してくれる売却プランだけでなく、質問に真摯にわかりやすく答えてくれるかどうかもチェックしておくとよいでしょう。
戸建ての査定額の決まり方
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戸建ての査定前にしておくべき準備
この章では、戸建ての訪問査定を受ける前にしておくべき準備について解説します。
査定前の準備に不足があっても、訪問査定は受けられます。
しかし、匿名査定や机上査定といった簡易的な査定ではなく、訪問査定をしてもらうのであれば、より正確な査定額を出してもらいやすいように準備をしておくのがおすすめです。
最低限の掃除・片付けをしておく
掃除で落とせる汚れや部屋の散らかり具合は、直接査定額に影響しません。
しかし、たとえば物にふさがれているなどして、部屋や家の設備をしっかりチェックできなければ、正しく査定してもらうのが難しくなります。
戸建ての査定に支障が出ないように、人に家を見てもらえる程度には掃除・片付けをしておきましょう。
また、戸建てを売却する過程では、家をピカピカに掃除したり、物を全て片付ける必要が出てきます。
不動産会社に査定依頼をしたら、少しずつ掃除と片付け・不用品の処分を進めるのがオススメです。
アピールポイントをまとめてメモしておく
ご自身が感じている家の魅力や、周辺環境でアピールできるポイントがあれば、予めメモに書き出しておくとよいでしょう。
アピールポイントの例
- スーパーや駅が近い
- 近くに人気の有名店がある
- 病院が近く、医者の対応もいい
- 地域が子育て支援に積極的
訪問査定時には売主に対してのヒアリングも行われますが、その場で話すことを考えると、うまく説明しきれない可能性があります。
また担当者自身も、戸建てだけではなく周辺環境をチェックしますが、全て把握できるとは限りません。
買主へのアピールできるポイントを売却に活かしてもらえるように、事前に準備しておくのがおすすめです。
相場価格を自分で調べておく
訪問査定を受ける前に、自分でも相場を調べておくと、提示された査定額が高いのか・安いのかがわかりやすくなります。
査定額と調べた相場を比べて、「なぜその査定額になったのか」根拠を聞くことで、査定額の妥当性や担当者の信頼性を測れます。
戸建て相場の調べ方
戸建ての売却相場を調べる方法は様々ありますが、ここではレインズマーケットインフォメーション（以下、レインズ）というサービスを用いて調べていきます。
レインズでは、過去の売却データを閲覧できます。
売りたい戸建てと、できる限り条件が近しい物件が「いくらで売れているのか」を複数件確認することでおおよその売却相場が見えてきます。
- レインズへアクセス
- 『戸建て』欄の都道府県や地域を選ぶ
- 追加条件で間取りや面積、築年数などを追加して検索
（詳細すぎると表示されないことがありますが、できる限り詳細に条件追加してみましょう。）
住宅ローンの残高を確認しておく
戸建てを購入・建築した際に借り入れた住宅ローンが残っている場合は、残高を確認しておく必要があります。
住宅ローンの残高は、住宅ローンの返済予定表や残高証明書で確認できます。手元に準備しておき、担当者に貸し出しましょう。
修繕履歴を確認しておく
戸建てをリフォームしたことがある場合、いつ・どのような工事をしたのか修繕履歴を確認しておきましょう。
リフォーム時の工事請負契約書など、保管している書類があれば、査定時に見てもらえるように用意しておきましょう。
戸建ての査定を依頼する方法
不動産会社に戸建ての査定を依頼するには、以下のような方法があります。
- 不動産会社に直接訪問する
- 不動産会社に電話で問い合わせる
- 不動産会社のホームページから問い合わせる
- 不動産一括査定サイトを利用する
- 知り合いに紹介してもらう
どの方法で査定を依頼する場合でも、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定時の対応や査定額を比較するようにしましょう。
複数の会社に査定依頼をするなら、不動産一括査定サイトを利用するのが便利でオススメです。
インターネットサイトに入力した情報を元にまとめて複数社に査定の申し込みができるため、何度も同じ情報を入力したり、交通費をかけて不動産会社に赴く必要がありません。
「すまいステップ」は、独自の基準で厳選した優良不動産会社だけに査定依頼できる一括査定サイトです。
最大4社までのご紹介なので、十分に比較ができる一方で余計な連絡の手間がかかりません。
一括査定を利用してみたい方は、以下のフォームからご入力ください（所要期間：3分程度）
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まとめ
戸建てを売却する場合、3～6ヶ月ほどの長い時間と労力がかかります。
売却をスムーズに進めていくには、査定を通じて信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
複数の会社の査定を受けるのは面倒に感じられる方も多いですが、何百万～何千万円というお金が動く取引になりますので、一括査定サイトなどを利用して複数社に査定依頼するのがおすすめです。
適切な査定額と売却プランを提案してくれる不動産会社を見極めて、戸建ての売却を成功させましょう。
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戸建て査定は土地やマンションの査定と比べて個別性が高く、難度が高いですし、査定担当者によって大きく変動することも珍しくありません。
特に、建物を解体して更地で売却することを考えている担当者と、古家のまま売却できると考える担当者とでは、査定価格にも大きな差が出るでしょう。
もちろん、高い査定価格をつけたところで売却できなければ意味はありません。
ある程度売却期間がかかってでも高値で売りたい場合には、古家のまま売却することに強みを持つ不動産会社に依頼するなど、状況に応じて仲介先を変えることも考えるとよいでしょう。
