【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

戸建て査定時はどこを見られるの?査定方法や査定額に影響するポイントを徹底解説!

  • 更新日:2024年6月13日
監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
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「戸建て査定ってなに?」

「訪問査定ではどこを見られるの?」

戸建ての査定を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

戸建ての査定額は、外観や室内状況、周辺環境など、物件のさまざまな要因を考慮して算出されます。

この記事では、戸建て査定とはなにか、査定額に影響するポイントなどを詳しく解説します。

戸建て査定に関する基礎知識を身に着けて、準備万全な状態で査定に臨みましょう!

戸建て査定とは

「そもそも戸建て査定ってなに?」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。

この章では、戸建て査定の基本情報について解説します。

査定を受けたことがない方やこれから受けようとしている方は参考にしてみてください。

すまリス
査定が初めての人は確認してね!

戸建ての売却価値を測るもの

戸建て査定とは、戸建ての売却価値を測るものです。

査定を受けることで「戸建ての売却予想価格」を把握できるため、売却活動において重要な要素といえます。

「自分の家はいくらで売れるんだろう?」「相場と比較してどうだろう?」と自分の家の市場価値を把握できます。

売り出す前に行うのが一般的で、査定価格をもとに、売り出し価格を決めて実際に売り出します。

そのため、査定価格が適切でなければ売り出しても購入希望者が現れない可能性もあります。

すまリス
査定価格は相場に見合っているかどうかが重要だよ!

不動産会社による査定とAIによる査定がある

戸建て査定の方法には、不動産会社が行う査定とAIが査定する簡易査定の2種類があります。

さらに不動産会社の査定は「机上査定」と「訪問査定」に分かれており、それぞれで査定方法や査定精度が異なります。

査定方法特徴
机上査定・物件の築年数や立地、間取り、専有面積などの条件をもとに査定する簡易査定
・査定から数日で査定結果がわかる
・不動産会社のホームページから依頼可能
訪問査定・担当者が実際に家を訪れて査定する
・外観や室内状況、周辺状況まで実際に見て査定するから査定精度が高い
・査定結果がわかるまで1週間程度かかる

机上査定はホームページから査定依頼でき、簡単な物件条件を不動産会社へ伝えるだけで査定してくれる方法です。

一方で訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に家を訪問して査定するため、細かなところまで見て査定してくれるのが特徴です。

手軽さを重視するか査定精度を重視するかによって、選ぶべき査定方法が異なるため、自分の目的に合わせて選ぶのが大切です。

なお、机上査定は簡易査定のため、「手軽に査定したい」という方におすすめで、訪問査定は「具体的な査定額を知りたい」という方におすすめです。

すまリス
査定になにを求めているか明確にしよう!

ほかにもAIが自動で査定する「AI査定」もあります。

AI査定は机上査定よりも簡易的な査定方法で、物件条件を入力すれば数秒後には査定結果がわかるのが特徴です。「今すぐ査定したい」と思う方は利用してみましょう。

戸建て査定は訪問査定を受けよう

戸建て査定の基本情報や査定方法についてお伝えしましたが、戸建てを査定するなら訪問査定がおすすめです。

この章では、訪問査定を受けるべき理由や、他の査定を受けるのが有効なケースについて解説します。

訪問査定でなければ戸建ての状態がわからない

戸建ては、マンションと違って構造や内装、間取りなどが特徴的だったり特殊だったりするケースがあります。

そのため、机上査定やAI査定などの簡易査定だと、上記のような細かい点までは考慮しきれないデメリットがあります。

すまリス
特殊な間取りや作りの戸建てもあるよね!
つまり、戸建ての実際の劣化状況、日当たり、眺望などの個別性の高い情報については、査定額に全く反映されません

一方、訪問査定では不動産会社の担当者が、戸建ての劣化状況リフォーム状況まできちんと確認します。

すまリス
実際に目で見て査定するから細かい点まで考慮してくれるよ!

また、中古戸建ては売り出し価格と実際の成約価格の差が開きやすい特徴もあります。

以下は、首都圏中古戸建の売り出し価格と成約価格の差額を表したグラフです。

戸建ての売り出し価格と成約価格の差額

※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」|公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート <2023 年 4~6 月期>」を参考にすまいステップ編集部が作成

売り出し価格より成約価格の方が大きく下回っているのがわかります。

このように、戸建ては売主が想定した価格で売れにくいのが現状です。

少しでも売り出し価格と近い価格で売るためにも、査定精度の高い訪問査定を受けるのをおすすめします。


訪問査定を受けられる不動産会社を探すなら、すまいステップの一括査定がおすすめです。

査定依頼できる不動産会社は独自の基準で厳選されているため、不動産会社に詳しくない方でも安心して査定を申し込めます

戸建てを高く・早く売りたい方は、是非すまいステップの一括査定をご利用ください。

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大まかに知りたい時は簡易査定が早くて便利

戸建ての査定は訪問査定がおすすめとお伝えしました。

しかし、訪問査定を受けるのは心理的なハードルが高く、時間も1~2週間かかるため、手軽とは言えません。

もし、まだ売却することは決めておらず「まずは大まかな金額を知りたい」という場合には、机上査定匿名査定AI査定などの簡易査定を利用するのがおすすめです。

簡易査定のメリット
  • 机上査定は最短1日で査定額がわかる
  • AI査定はその場で査定額がわかる
  • 簡単な物件条件を入力するだけでOK

簡易査定は手間や時間をかけずに査定額が把握できるのでおすすめです。>おうちの匿名査定シミュレーションをしてみたい方はこちら

手間をかけずに査定したい方は利用してみましょう。

戸建ての査定額に影響するポイント

戸建ての査定は訪問査定がおすすめとお伝えしましたが、実際にどのような点を見られるのでしょうか。

この章では、訪問査定時に見られるポイント、査定額に影響するポイントを紹介します。

戸建ての査定額に影響するポイント
戸建ての外観
戸建ての室内
戸建ての周辺環境
日当たりや風通し・眺望
騒音や臭い
雨漏りや傾きの有無
土地の面積や地形、傾斜・擁壁の有無
隣地との境界線
土地の周辺道路の状況

戸建ての外観

戸建ての屋根や外壁・基礎部分の状況について、目視でわかる範囲でチェックされます

また、ドアや窓・雨戸の建て付けに不具合がないかどうかも確認します。

外観のチェックポイント
  • 屋根や瓦に破損がないか
  • 外壁や基礎にヒビが生じていないか
  • 屋根や外壁の塗装が剥がれてしまっていないか
  • ドアや窓・雨戸がスムーズに開閉できるか
外壁塗装リフォームなどを直近で行っている場合は、査定でプラスの評価を得られます。
反対に、屋根や外壁に損傷があったり、雨漏りやシロアリ被害が生じている場合などは、マイナス評価を受けます。

戸建ての室内

室内に関しては、内装(壁や床)住宅設備の元々の品質と劣化具合、修繕が必要ではないかといったことをチェックします。

チェックされる住宅設備の例
  • キッチン
  • 浴室
  • 洗面台
  • トイレ
  • 給湯設備
  • 冷暖房設備(床暖房など)
  • 収納設備
すまリス
押し入れの中まで見られるから整理整頓しておこう!

また、室内のドアの建て付けは、ビー玉や水平器を使って家に傾きが生じていないかの確認もします。

直近でリフォーム(修繕やバリアフリー化工事など)を行っていればプラスの評価を受けられ、照明や空調、施錠の自動制御設備などが付加的に備わっている場合も評価が上乗せされます。

ただし、間取りが一般的ではなかったり生活上の導線が悪い場合などは査定上の減点ポイントとなります。
すまリス
「個性的な家」より「住みやすい家」の方が評価されやすいよ!

日当たりや風通し・眺望

日当たりや風通しが良い家、窓からの眺めが良い家は、プラスの評価を受けます。

また、南東向きの土地であれば、土地自体の評価が高くなります。

すまリス
南向きの物件は人気だよね!

なお、日当たりや眺望に関しては、将来的に損なわれないかどうかも加味されます。

たとえば、近くに高い建物が建設予定であれば、マイナスの評価を受けます。

騒音や臭い

隣や上の階からの騒音、外からの騒音も査定額に影響するポイントです。

特に、道路沿いに面した建物の場合、車の通過音や振動が気になるケースもあります。

また、工場が近くにあれば臭いが気になる場合もあるでしょう。

これらは、快適に生活できるかどうかに関わるため、査定額に大きく影響することを理解しておきましょう。

雨漏りや傾きの有無

雨漏りや床が傾いている場合は査定額にマイナスに影響します。

これらは建物の瑕疵(欠陥)に該当するため、売却時に買主に対して伝えることが義務付けられています。

買主からしても瑕疵のある建物を購入したいとはあまり思わないため、売却に苦労するケースが多いです。

それでも、売却価格を相場より安くしたり瑕疵を修繕してから売り出したりすれば、売却できる可能性も高くなるでしょう。

すまリス
売却後に買主が瑕疵に気づいたら売主は責任を取らないといけないんだ

土地の面積や地形、傾斜・擁壁の有無

一般的に、土地の面積は広ければ広いほど査定額が上がります。

また、土地の形は正方形や長方形に近いほど高く評価されます
すまリス
建物を自由に設計しやすいから需要があるんだよ
反対に以下のような土地は評価が下がる傾向にあります。
  • 三角地
  • 台形地
  • 旗竿地
  • 1辺が長すぎる細長い土地
これらの土地は、土地いっぱいに建物を建てることができず、土地の利用方法に工夫が要るので評価が下がりやすいです。

また、擁壁がある場合は擁壁の状態(擁壁の設置状況が法律を満たしているかどうか、十分な強度があるかどうか)も確認しておきましょう。

宅地擁壁とは、宅地を造成する際などに土砂が崩れるのを防ぐために設けるコンクリートやブロックからなる壁のことをいいます。

引用:国土交通省「宅地擁壁について」

隣地との境界線

不動産会社の担当者は、隣地との境界線が明らかになっているかどうかを訪問査定時に必ず確認します。

具体的には、境界標の有無を確認します。

【境界標とは】
目に見えない境界線を示す標識のこと。
「境界石」「境界マーカー」とも呼ばれています。
すまリス
「境界線はここ!」と示す標識のことだよ

隣地との境界線が不明瞭だと、売却する土地の面積があいまいな状態であるため、そのままでは普通に売却できません。

そのため、事前に確定測量を実施するかどうかを判断する必要があります。

また、隣地に建造物や庭木の枝がはみ出してしまっていたり、反対に隣地から物がはみ出していたりしないかもチェックします。

土地の周辺道路の状況

戸建ての敷地が接している道路の幅員を確認します。

市街地にある戸建ての敷地は、幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していなければならないと法律で定められています。

原則として、道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接していなければなりません。

引用:公益社団法人 全日本不動産協会

接道義務を表した図

敷地が接道している道路の幅が4m未満の場合は、建て替え時にセットバック(道路との境界線を敷地側に後退させること)が必要です。

また、間口(敷地と道路が接している幅員)が2m未満の場合は、今建っている建物を取り壊すと、その土地に建物を再建築できなくなります。
(自治体によって規制の基準は異なることがあります。)
このように、土地が法律上の規制を満たしているかどうか書類だけでは判別しづらいところについても、訪問査定時に確認します。

戸建ての周辺環境

戸建ての周辺環境について、地図だけでは分からないことを確認します。

実際の街路の整備状況や、騒音、振動などは、現地でなければわかりません。

また、周辺施設の有無や施設の種類によっても評価が異なります。

評価されやすい周辺施設
  • 役所や郵便局
  • 学校
  • 銀行
  • 医療・福祉施設
  • スーパーやコンビニ

これらは生活するうえで欠かせない施設であり、近くにあるほど評価されやすい傾向にあります。

一方で評価されにくい施設もあります。

これらは騒音や異臭、生活環境を乱す可能性のある施設であり、周辺にあるほど評価が下がる傾向にあります。

査定の評価ポイントについて更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
みんなの不動産売却体験談

female

宮城県柴田郡柴田町 / 50代

査定価格800万円売却価格1,000万円

不動産会社の決め手
そもそも一社しか紹介がなかったので、選びようがなかったが、担当者も親身に対応していただき、こちらの要望に最大限対応してくれた。担当者は、抜けているところもあったがなにせ、一所懸命だった
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male

兵庫県明石市 / 40代

査定価格2,980万円売却価格3,050万円

不動産会社の決め手
会社の知名度、販売戦略が明確、売主の気持ちを最大限くんでくれる、レスポンスがとても早い、など色々ありますが、最終的には営業さんの熱意が強かったことが決め手になりました。
この口コミをもっと見る
male

福岡県福岡市博多区 / 60代

査定価格950万円売却価格950万円

不動産会社の決め手
担当者様の真摯でかつ熱心な取り組み姿勢。あとは地場に強い不動産会社であると思われること。売却に伴う当方の質問や確認に対し速やかに回答が得られた。
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male

千葉県白井市 / 40代

査定価格3,580万円売却価格3,300万円

不動産会社の決め手
地元に密着型で、売却する際の見積価格が高かった。また、自社で家の建てるより、物件売却をメインにした会社だったので、会社の事を調べ、この会社ならお願いしたいと考え、売却を依頼しました。
この口コミをもっと見る
female

大分県大分市 / 60代

査定価格1,000万円売却価格1,180万円

不動産会社の決め手
4社に査定依頼しました。1社目は建物を取壊さないと売れないというので除外、2社目は買い取りメインに話をしてきました。3社目はこちらの希望も細かく聞いて質問にも丁寧に答えてくれて、唯一、二度目に連絡をしてきたので決…
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戸建ての査定額の決まり方

家の査定額を求める時は、まず戸建ての建物部分の評価額と、土地の評価額をそれぞれ算定します。
土地の評価額は「取引事例比較法」、建物部分の評価額は「原価法」で計算されるのが一般的です。
建物部分の評価は、築年数をベースに決まります
以下のグラフは、経年によって中古住宅の市場価値がどれくらい下落するかを表したものです。
中古住宅の価格査定の例
(引用:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」)
築年数に比例して、建物部分の価値は右肩下がりで下落していきます。
一方で、土地は経年劣化しません。上記の図で、築20年頃からグラフが横ばいになっているのは、建物部分の価値がなくなっても「土地の価格」が残り続けていることを表しています。
戸建ての査定額の決まる流れは以下のとおりです。
  1. 建物の評価額を算出
  2. 土地の評価額を算出
  3. 建物と土地の評価額を合算
  4. 地域の特性や需要を鑑みて調整
  5. 戸建て査定額の確定
建物の評価額は、上記グラフの築年数をベースに計算された金額に、訪問査定の結果による補正を加えて算出します。
次に土地の評価額ですが、主に周辺相場を元に計算します。
土地と建物の評価額がそれぞれ算定されたら、両者を合算して、地域的な需要や市況を鑑みて調整した金額が「戸建ての査定額」となります。
なお、訪問査定時の評価のつけ方や、最終的な価格の調整には、査定を担当する人の経験や勘が大きく影響します
すまリス
不動産会社によって査定額に差が出るポイントがここです!
だからこそ、お住まいのエリアの戸建ての売買に精通した担当者に査定と売却を任せることが、戸建ての売却を成功させる秘訣になるのです。

戸建ての査定を依頼する方法

不動産会社に戸建ての査定を依頼するには、以下のような方法があります。

  • 不動産会社に直接訪問する
  • 不動産会社に電話で問い合わせる
  • 不動産会社のホームページから問い合わせる
  • 不動産一括査定サイトを利用する
  • 知り合いに紹介してもらう

どの方法で査定を依頼する場合でも、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定時の対応や査定額を比較するようにしましょう。

すまいステップのアンケートでも、3社以上に依頼した人の割合が最も多い結果となりました。

何社へ査定依頼したか

※すまいステップのアンケート調査

このように、売却に成功した人の多くが3社以上へ査定依頼しているため、査定依頼の際はなるべく多くの不動産会社へ依頼するのがよいでしょう。

なお、複数の会社に査定依頼をするなら、不動産一括査定サイトを利用するのが便利でオススメです。

インターネットサイトに入力した情報を元にまとめて複数社に査定の申し込みができるため、何度も同じ情報を入力したり、交通費をかけて不動産会社に赴く必要がありません。

すまいステップ」は、独自の基準で厳選した優良不動産会社だけに査定依頼できる一括査定サイトです。

最大4社までのご紹介なので、十分に比較ができる一方で余計な連絡の手間がかかりません。

一括査定を利用してみたい方は、以下のフォームからご入力ください(所要期間:3分程度)

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まとめ

戸建てを売却する場合、3~6ヶ月ほどの長い時間と労力がかかります。

売却をスムーズに進めていくには、査定を通じて信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

複数の会社の査定を受けるのは面倒に感じられる方も多いですが、何百万~何千万円というお金が動く取引になりますので、一括査定サイトなどを利用して複数社に査定依頼するのがおすすめです。

適切な査定額と売却プランを提案してくれる不動産会社を見極めて、戸建ての売却を成功させましょう。

専門家

戸建て査定は土地やマンションの査定と比べて個別性が高く、難度が高いですし、査定担当者によって大きく変動することも珍しくありません。

特に、建物を解体して更地で売却することを考えている担当者と、古家のまま売却できると考える担当者とでは、査定価格にも大きな差が出るでしょう。

もちろん、高い査定価格をつけたところで売却できなければ意味はありません。

ある程度売却期間がかかってでも高値で売りたい場合には、古家のまま売却することに強みを持つ不動産会社に依頼するなど、状況に応じて仲介先を変えることも考えるとよいでしょう。

#家を売る #戸建て査定

 

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