戸建て売却前にシミュレーションしよう。基礎知識や節税方法を解説

戸建てのマイホームの売却を考え始めたものの、「売却後にいくら残るかわからず見通しが立たない」「値段によっては売却を考えたい」など、お悩みの方も多いでしょう。

戸建て物件を売却すると、登記費用や仲介手数料、売却額によっては譲渡所得税という税金などさまざまな費用がかかります。売却金額ばかりに気を取られていると、予定よりも手元にお金が残らず買い替えが難しくなるといったことにもなりかねません。

この記事では、戸建物件のおすすめ売却シミュレーション方法を紹介します。戸建て売却の基礎知識、節税方法についても詳しく解説するので、初めて戸建て売却に挑戦する方もぜひ参考にしてください。

戸建ての売却でシミュレーションをする基礎知識

実際に戸建て売却のシミュレーションを行う前に、シミュレーションの流れや価格の調べ方、戸建て売却にかかる費用など、基礎的な知識を確認しておきましょう。

戸建て売却のシミュレーションの流れ

戸建て物件の売却をシミュレーションする際は、次のような流れをたどりましょう。

  1. 戸建ての売却価格を調べる
  2. 売却にかかる諸費用をリストアップ
  3. 売却する戸建ての取得費と内訳を調べる
  4. 売却シミュレーションサイトを利用する

まずはマイホームの売却価格がどの程度であるかを調べる必要があります。続いて、売却にかかる経費を調べてリストアップします。

シミュレーションサイトによっては売却価格を入力することで自動的に算出してくれる場合も多いです。

以下でそれぞれのステップについて詳しく解説します。

戸建ての売却価格の調べ方

戸建て物件の売却価格は、不動産会社の査定を利用する以外にも自身で調べることも可能です。調べる方法には次のような方法があります。

  • 一括査定サイトの利用
  • 過去の取引価格を調べる
  • 地価から算出する
  • 似た物件の売出価格を参考にする

不動産一括査定の「すまいステップ」や国土交通省「土地総合情報システム」、「レインズマーケットインフォメーション」などを利用するのがおすすめです。

売却価格を算出する方法は複数あります。しかし、不動産価格はさまざまな要因によって変動を続けているため、自身で調べた価格と実際の価格には大きな差ができることも多いです。より正確な価格を知りたいなら、一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトならすまいステップ

戸建て物件の売却価格を知りたいなら、ぜひ複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。戸建て物件の売却を得意としない会社に本来よりも安く見積もられてしまうなど、不動産会社によって査定額に差があるためです。

とはいえ、複数の不動産会社に訪ねたり電話したりして査定を依頼するのは難しいでしょう。そこでおすすめなのが一括査定サイト「すまいステップ」の利用です。

すまいステップなら、簡単なフォームへの一度の入力で最大4社にまとめて査定を依頼できます。さらに、査定依頼できる不動産会社は独自の厳しい審査を通過した優良企業に限定されているため安心です。また、営業経験や仲介経験豊富なエース級の担当者に査定や売却を担当してもらえます。

査定を依頼した不動産会社以外から営業がくることも一切ないため、電話対応に不安がある方にもおすすめです。すまいステップを利用して、戸建物件の売却を有利に進めましょう。

戸建ての売却にかかる諸費用の内訳

続いて、売却にかかる諸費用をリストアップしましょう。一般的な戸建て売却にかかる費用は次の通りです。

  • 仲介手数料:売却価格×3%+6万円+消費税
  • 印紙税:1,000円から6万円程度
  • 抵当権抹消登記費用:1件1,000円(土地と建物にそれぞれかかる)
  • 司法書士報酬:司法書士事務所によって異なる
  • 住宅ローン一括返済手数料:金融機関によって異なる
  • 譲渡所得税・住民税:売却した家の所有期間によって異なる
  • 測量費用:50万円から80万円程度
  • 解体費用:建物の構造や広さによって異なる(100万円から300万円程度)
  • ハウスクリーニング代:依頼する箇所や業者によって異なる(3万円から10万円程度)

一般的に売却費用は売却価格の4%から6%程度であるといわれています。簡単にシミュレーションしたい方は査定額や相場価格で費用を概算してみるのもよいでしょう。

売却する戸建ての取得費と内訳

前述した譲渡所得税は、家を売却して利益が出た場合にその利益に対して課せられる税金のことをいいます。利益とはいっても、売却価格すべてに税金が課せられるわけではありません。実際には、売却価格から戸建ての取得費と売却にかかった費用を差し引いた額が課税対象です。

戸建ての取得費用には次のようなものが挙げられます。

  • 戸建ての購入代金
  • 取得時に払った税金(登録免許税・不動産取得税など)
  • 立退料
  • 測量費
  • 訴訟費用
  • 取り壊し費用
  • ローンの利子の一部
  • 違約金

取得費がわからない場合には、売却金額の5%を取得費用として概算する場合もあります。しかし、実際の取得費用よりも低く算出されることが多く、税金がかかりやすいので注意しましょう。

戸建ての売却益にかかる税金

譲渡所得税についてさらに詳しく解説しましょう。先にも述べたように、譲渡所得税は売却価格から取得費と売却に費用を差し引いた金額に課税されます。この金額を譲渡所得といいます。

譲渡所得には、不動産を所有していた期間に応じて所得税と住民税が課せられます。計算式は次の通りです。

所有期間5年以下の場合所有期間5年超の場合
譲渡所得×(所得税率30.63%+住民税率9%)譲渡所得×(所得税率15.315%+住民税率5%)

このように、所有期間が長いほうが税率が優遇される仕組みです。所有期間が5年を超えない場合、税金のことを考慮するなら、売却時期をずらすのも選択肢でしょう。

戸建て売却は税金対策で手元に残るお金を増やす

大切に住んできた戸建て住宅を売却するなら、少しでも多く手元に残したいものです。戸建て売却の手取りを増やすためには、税金対策が非常に有効です。この章では、戸建て売却に利用できる5つの税金対策を紹介します。

  • マイホームの売却で最大3,000万円の控除
  • 所有期間が10年超えで軽減税率の特例
  • 戸建ての売却理由によって最大5,000万円の控除
  • 買い替え特例で納税を先延ばし
  • 損益通算と繰越控除で損益をカバー

利用条件があったり、併用不可だったりするものも多いので、自身や売却する家に適した節税方法を選びましょう。

マイホームの売却で最大3,000万円の控除

自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる場合があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、次のような要件が設定されています。

  • 自分が住んでいる家を売却すること
  • 取り壊した場合:取り壊した日から1年以内に売買契約を結んでいること
  • 住んでいない場合:住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 買い替え特例、住宅ローン控除、繰り越し控除、損益通算などの特例を受けていないこと
  • 売主と買主が親子など特別な関係にないこと
  • 特例目的に入居した住居、仮住まい、別荘などでないこと

参考:国税庁

この特例を受けるには確定申告を行います。要件を満たしていた場合でも、確定申告を行わなければ通常通り税金を払うことになるので注意しましょう。

所有期間が10年超えで軽減税率の特例

前述の通り、所有期間によって譲渡所得にかける税率が異なります。さらに所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例を受けられる可能性があります。5年を超える物件の税率は所得税と住民税を合わせて20.315%ですが、軽減税率が適用された場合の税率は14.21%です。

適用要件は次の通りです。

  • 売却したマイホームの所有期間が10年を超えていること
  • 取り壊した場合:取り壊した日から1年以内に売買契約を結んでいること
  • 住んでいない場合:住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 買い替え特例、住宅ローン控除、繰り越し控除、損益通算などの特例を受けていないこと
  • 過去3年間に同特例の適用を受けていないこと
  • 売主と買主が親子など特別な関係にないこと

参考:国税庁

この軽減税率特例は、先ほど紹介した3,000万円控除の特例と併用できます。適用には確定申告が必要であるため、同時に申請するとよいでしょう。

買い替え特例で納税を先延ばし

現在の家を売却して、新しい家を購入しようと考えているなら、買い替え特例を利用するのも手です。

買い替え特例を利用すると、売却時に支払う税金を次回の売却時に繰り述べることができます。買い替えの際にかかる引っ越し費用や家具家電を新調する費用の負担が大きい場合などには利用価値の高い制度です。

利用要件を以下にまとめました。

  • 自分が住んでいる家を売却すること
  • 居住期間10年以上、所有期間10年超であること
  • 取り壊した場合:取り壊した日から1年以内に売買契約を結んでいること、取り壊した時点で所有期間が10年を超えていること
  • 住んでいない場合:住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 直近2年間に3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率特例、損益通算、繰り越し控除の特例などを受けていないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 買い替え先の建物の床面積が50平米以上、土地面積が500平米以上であること
  • 買い替え先の建物が中古耐火建築物の場合は築25年以内であること
  • 売却した年、前年、翌年に買い替えること

参考:国税庁

ただし、この特例はあくまで納税を先延ばしにする制度であり、免除されるわけではないので注意しましょう。

損益通算と繰越控除で損益をカバー

売却価格によっては、売却損益が出てしまう場合も珍しくありません。利益が出なければ譲渡所得税が課せられることはありませんが、確定申告を行うことで税金の面で優遇してもらえる可能性があります。この制度を譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

この特例は、売却で出たマイナスの部分をその他の所得から差し引くことができる制度です。その年の所得で差し引き切れなかった場合には、翌年以降3年以内に繰り越して控除することもできます。

この制度には買い替えを伴う場合と伴わない場合があり、適用要件は次の通りです。

(買い替えを伴う損益通算及び繰越控除の要件)

  • 自分が住んでいる家を売却すること
  • 取り壊した場合:取り壊した日から1年以内に売買契約を結んでいること
  • 住んでいない場合:住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
  • 敷地の500平米までの損失を対象とする
  • 売却の翌年12月31日までに借入して新居を購入する又は購入の翌年12月31日までに売却すること
  • 買い替え先の建物の床面積が50平米以上であること
  • 新しい住宅ローンが融資期間10年以上、特例を受ける年の年末に残債があること

(買い替えを伴わない損益通算及び繰越控除の要件)

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
  • 譲渡の前日にそのマイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローン残債があること
  • 住宅ローン残債が売却金額を超えていること

いずれも特例の適用に確定申告が必要です。

参考:国税庁

戸建て売却をシミュレーション通りに進めるコツ

最後に、戸建て物件の売却をシミュレーション通りに進めるコツを解説します。

戸建て売却を依頼する不動産会社を厳選

戸建て物件を査定額に近い高い金額で売却するには、依頼する不動産会社選びが重要です。不動産会社によってサービスや得意とする不動産の種類は異なるので、戸建ての売却を得意とする対応のよい優良不動産会社を厳選する必要があります。

仲介を依頼する不動産会社を査定額だけで決めてしまうのは危険です。次のポイントを押さえて総合的に判断しましょう。

  • 免許番号や行政処分歴を確認して悪徳業者を避ける
  • 不動産の売買仲介を専門とする会社を選ぶ
  • 不動産会社や担当者の売却実績を確認する
  • 疑問や質問にわかりやすく親身に答えてくれるか判断
  • 付帯サービスの充実しているか確認する

不安であれば口コミサイトなどで評判を確認するのもおすすめです。

戸建て売却にかけた費用の領収書を保管

譲渡所得税の計算や、各種控除制度の利用には領収書や証明書が必要です。売却にかかった費用については、領収書や書類をきちんと保管してすぐに確認できるようにしましょう。

中には紛失してしまうと再発行できなかったり、費用がかかったりする場合もあります。確定申告の時期までは紛失しないように大事に保管しましょう。

最新の制度や情報を調べて売却

売却を成功させるなら、常に最新の情報を得ることも大切です。

戸建てに限らず、不動産の相場は常に変動を続けています。街の発展や情勢の変化によっては、査定額が数か月前に比べて数十万円変化することもあるでしょう。前に調べたからと油断せず、売却前に再度相場を調べることもおすすめです。

また、ここまで紹介した制度についても、今後法改正によって要件や内容が変更される可能性があります。ぜひ自身でも各種制度や不動産情報について調べ、専門家と相談しながら売却を進めましょう。

シミュレーション結果を目安に、税金対策もして戸建ての売却

戸建て売却にはさまざまな諸経費や税金がかかるため、手元に残る金額を算出しておくと安心です。特に買い替えや引っ越しに伴って家具や家電の新調を考えている方は、その後の暮らしにもかかわってきます。

シミュレーション結果を参考にすることで売却に具体的な見通しを持ってのぞむことができます。今回紹介した節税対策や売却のポイントも参考に、戸建て売却を有利に進めましょう。

 


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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