「今の住まいを住み替えたいけど、住宅ローンは追加で組める？」
そもそも、現在の住宅に対して借入している住宅ローンを完済できないと、家の売却はできないのが基本です。
しかし「住み替えローン」を利用すれば、ローン残高のある住宅を売却し、新居の購入にもローンを借り入れられます。
この記事では、住み替えについてお悩みのある方に向けて、基礎知識から「住み替えローン」について解説します。
住み替えのための住宅ローンに関する4つの基礎知識とは？
住み替えローンを考えるのであれば、次の4つの基礎知識は抑えておきましょう。
- 住み替えローンとは？
- 住宅ローン残債があっても住み替えは可能？
- ダブルローンとは何が違うの？
- つなぎ融資と何が違うの？
それぞれの基礎知識について、解説しましょう。
基礎知識その1：住み替えローンとは？
住み替えローンとは「次に購入する住宅の購入資金」と「現在の住宅ローンを完済するために必要な資金」の2つの資金を合わせて借り入れられるローンのことです。
現在借入している住宅ローンの残債を、現住居の売却資金と自己資金だけでは完済できないものの、新居の購入に住宅ローンの借入金を充てたいという時に利用するものです。
しかし、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高くなります。
また、金融機関による借入のための審査も、通常の住宅ローンよりも厳しい傾向があります。
基礎知識その2：住宅ローン残債があっても住み替えローンは利用できる？
住み替えローンは、現住居の住宅ローンが残っていても借り入れられます。
ただし、新居の購入価格に、現在の住居のローンの残債分を上乗せして借入するため、借入元本が高額になります。
そのため、月々の返済額が増加して家計を圧迫したり、返済期間が長期化する恐れがあります。
住宅ローンの残債がある場合には、現在の住宅ローンと住み替えローンの金利や返済期間を調べ、自分に合った返済プランを作成してリスクを抑えたうえで利用しましょう。
基礎知識その3：ダブルローンとは何が違うの？
住み替えローンとダブルローンは混同されがちですが、それぞれ異なる特徴があります。
住み替えローンは、現在の住宅のローンを完済して新しいローンを借りる方法です。住宅を買い替える人に適しています。
これに対して、ダブルローンは、新しいローンを借りながら、現在借入しているローンを継続して返済する方法です。
種類 | 特徴 |
|---|---|
| 住み替えローン | 現在の借入金額と新たに借り入れるローンを一本化する |
| ダブルローン | 新たに借り入れるローンと今までのローンを並行して返済する |
ダブルローンは、現在の住宅を売却せずに、新しい住居を購入する方に適したローンです。
住み替えでダブルローンを利用するメリットって？二重借り入れは可能？
基礎知識その4：つなぎ融資と何が違うの？
住み替えローンとつなぎ融資は、どちらも住宅の購入と売却の間に発生する資金調達の方法ですが、性質と利用シーンは大きく異なります。
住み替えローンは、現在の自宅を売却してもローンが残ってしまうとき、「次に購入する家の購入資金」と「現在の住宅ローンを完済するために必要な資金」を合わせて借り入れられるローンのことです。
住み替えローン、自宅の売却資金と自己資金だけでは残債を完済できないけれど、住み替えしたいというときに利用します。
これに対して、つなぎ融資とは、新居の購入と旧居の売却の間に発生する一時的な資金不足を補うための短期ローンのことです。
つなぎ融資によって新居を購入するための資金を調達し、旧居の売却後、売却代金でつなぎ融資を返済します。
つまり、つなぎ融資は、旧宅の売却代金でローンの完済が見込める場合に利用されます。
そのため、つなぎ融資の借入には、設計、許可申請、建設、検査といった各フェーズの開始と終了の日付など、新居の建設のスケジュールである「施工計画」が必要です。
また、自己資金の使用、住宅ローンの借り入れ、つなぎ融資の利用、旧居の売却による資金の回収に必要な資金をいつ、どのように調達し、使用するかを詳細に計画した「資金スケジュール」も重要になります。
不動産売却でつなぎ融資を使いこなす｜損をしないリスク回避方法
【メリット・デメリット】住み替え住宅ローンをさらに理解しよう
住み替えローンを利用すると、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
- メリット①住宅購入に伴う費用を賄える
- メリット②自由なタイミングで住み替えできる
- デメリット①売却価格が下がる可能性がある
- デメリット③ローンの支払い期間が長くなる可能性がある
メリットその1：住宅購入に伴う費用を賄える
住宅購入の費用を賄えるのは、住み替えローンを利用する最大のメリットと言えるでしょう。
住み替えローンによって、自己資金が不足していて旧居のローンを返済しきれない場合でも、住宅を住み替えや建て替えが可能になります。
メリットその2：自由なタイミングで住み替えできる
住宅ローン残高が残っていても、好きなタイミングで住み替えができるのも、メリットとして挙げられます。
本来、住宅ローンの残高が残っている家は売却することができません。
しかし、急な転勤や家族構成の変化など、家の購入当時には予期しえなかったライフスタイルの変化によって「住み替えをしたい」「住み替えしなければならない」といった状況は発生します。
家を購入してすぐの時期は住宅ローンの元本の返済が進んでおらず、一括返済が難しいことも多いですが、住み替えローンを活用すると、元本の返済が進んでいない状況でも、家を売却して新居に移り住めます。
デメリットその1：売却価格が下がる可能性がある
住み替えローン利用のデメリットとして、現住居の売却と新居購入の状況によって、売却価格が安くなってしまう恐れがあることが挙げられます。
住み替えローンの利用には、現住居の売却と新居の購入を同時に行わなければならないという制約があります。
売却と購入のタイミングを合わせるために、現住居の売却を急いだ結果、元々の希望価格よりも大幅に値下げをしなければならなくなってしまったということも起こり得ます。
現住居の売却査定を受ける時には、売却希望時期ごとの売却予想額や、期日までに売却するための売却プランを必ず聞いておきましょう。
デメリットその2：ローンの支払い期間が長くなる可能性がある
新たに借入する住み替えローンの支払いが長期化する可能性があるのも、デメリットといえるでしょう。
住み替えローンは、新居の購入費用に、旧居に対して借り入れていた住宅ローンの残債を上乗せした金額を借入します。そのため、借入元本が高額になります。
返済期間を短くするためには、月々の返済額を増額したり、繰り上げ返済をしていかなければならないため、家計の負担は免れません。
住み替えローンの手順を紹介
住み替えローンを利用する際、審査前に自分が借りられる金額を調べられ、審査以降には住宅の査定やローンの契約、保険や手数料などの手続きを行います。
ここでは審査前後の手順を紹介します。
手順その1：審査前
住み替えローンを利用するには、事前に準備を行いましょう。
まず、自分が借りることができる金額を把握するために、ローン残債を計算しましょう。
次に、不動産会社に相談して、住み替えローンを取り扱う金融機関を紹介してもらい、融資日を調整しやすくできる可能性があります。
金利や融資額は各金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較検討して、自分に合った銀行を選ぶことが大切です。
稀に借り入れ先を選ぶ際に、審査に通らないケースもあるため、複数の候補を持つと安心材料になるでしょう。
住み替えローンを利用する際には、余裕を持った返済計画を立てることも重要です。
支払いが苦しくならないように、収入や支出を考慮した返済プランを作成して、返済期間や金利によって返済額が大幅に変わる場合でも右往左往しないように事前準備を怠らないようにしましょう。
住宅ローンの一種である住み替えローンは、複数の金融機関が取り扱っています。
自分に合った銀行を選ぶことで、返済額を抑えることが可能です。ただし、入念な返済計画、審査に通らなかった場合のリスクを想定した事前準備は欠かさずに行う必要がある点をしっかり覚えておきましょう。
手順その2：審査後
住み替えローンでは、仮審査と本審査があります。
仮審査では、年収などが調査対象となり、返済能力や借り入れ金額に無理がないかなどを確認する審査です。
本審査は、仮審査よりも詳細に調査される傾向にあり、信用調査会社や審査部署が1週間から2週間程度で実施し、借主の勤務形態や健康状態などをチェックします。
しかし、仮審査に通っていても本審査に通らない場合があるため、注意してください。
本審査に通れば、晴れて融資が受けられます。その後、融資の内容や条件を確認して契約すると融資は1週間程度で可能になります。
北海道滝川市 / 30代 査定価格2,300万円売却価格2,210万円 東京都品川区 / 50代 査定価格1,952万円売却価格1,952万円 茨城県石岡市 / 60代 査定価格980万円売却価格980万円 滋賀県彦根市 / 50代 査定価格1,880万円売却価格1,800万円 埼玉県川越市 / 70代 査定価格1,980万円売却価格1,850万円 
住み替えローンのお金に関する4つの基礎知識とは？
この章では、住み替えローンにまつわるお金の基礎知識をご紹介します。
- お金の基礎知識その1：住み替えローンが組める銀行
- お金の基礎知識その2：住み替えローンのシミュレーション
- お金の基礎知識その3：住み替えの売却費用
- お金の基礎知識その4：住み替えの購入費用
お金の基礎知識その1：住み替えローンが組める銀行
住み替えローンは、金融機関によって様々な種類があります。
返済条件や金利にも関わるため、特徴と併せて各商品の詳細も比較検討すると良いでしょう。
| 銀行名 | 商品名 | 特徴 |
|---|---|---|
| りそな銀行 | りそな住みかえローン | 住宅売却代金で返済しきれない分を含めて最高1,000万円まで借り入れが可能。売却損も含めて買い替えをサポートする、安心して新居を購入できるローンです。 |
| 三井住友銀行 | WEB込専用住み替えローン | 新居の購入費用・建築にかかる費用を借り換える住み替えローンに含められます。金利優遇も受けられるだけでなく、「連生団体信用生命保険(クロスサポート)」に加入すると、万が一連帯債務で借入している夫婦どちらかが亡くなったときに、住宅ローン残高がゼロになります。 |
| みずほ銀行 | みずほ買い替えローン | 現在の住宅を売却して新居を購入するための融資を受けられます。ライフイベントに合わせて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」が利用でき、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利と選べる金利タイプが豊富です。 |
| 住信SBIネット銀行 | 住宅ローン | 変動金利型、固定金利特約型、フラット35を取り扱い、ペーパーレスでの住宅ローン契約に対応しています。住宅ローン保証料・団体信用生命保険料・一部繰上返済手数料は無料。すべての疾病・ケガで12ヶ月間働けない状態が続いた場合に、住宅ローン残高がゼロになる「全疾病保障」を金利上乗せなしで付帯可能です。 |
| 横浜銀行 | 住宅ローン（お住み替え） | 現在の住宅ローン残高も一括返済して新居の購入資金+最大2,000万円を一括融資できます。諸費用をまとめてローンに含めることができ、手続きや手数料、税金などの費用を節約できます。 |
| 千葉銀行 | 住み替えコース | 現在の住宅を売却してから新居を購入する費用を一度にまとめてローンに含めることができ、手続きや手数料、税金などの費用を節約することができます。さらに、家の売却や新居の購入費用以外の住み替えに伴う資金（保証料や事務手数料、家具・家電の購入費など）に利用可能です。 |
お金の基礎知識その2：住み替えローンのシミュレーション
ローンを提供している各金融機関は、自社のホームページで返済のシミュレーションツールを公開しています。
住み替えローンを検討する際は、利用を予定している各金融機関のシミュレーションツールを使用して、月々の返済予定額や、返済期間を予め博しておきましょう。
ただし、シミュレーションの結果は、あくまでも目安です。
実際の返済額や返済期間は、金利の変動や融資機関の審査結果によって変動します。
シミュレーション結果を過信することなく、住み替えローンを判断する材料のひとつとして考えてください。
お金の基礎知識その3：住み替えの売却費用
住み替えにかかる売却費用は、主に不動産仲介手数料、登記手数料、印紙税、測量費用などです。
| 費用名 | 費用内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。売却価格の3％程度。 |
| 登記手数料 | 土地や建物の所有権を変更するために必要な手数料。売買代金の1.5%程度。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙の代金。売買代金に応じて変わる。 |
| 測量費用 | 土地の境界を確認するために必要な費用。確定測量が未実施の土地を売却する場合に必要。 |
住み替えを計画する際には、売却費用も考慮に入れて、計画を立てることが大切です。
お金の基礎知識その4：住み替えの購入費用
新しい住宅の購入費には、次のような費用が含まれます。
| 費用名 | 内容 |
|---|---|
| 新居の購入費用 | 新居の購入や建築、建て替えにかかる費用。 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。売却価格の3％程度。 購入する住宅を不動産会社に仲介してもらった場合にかかる（中古住宅の購入など） |
| 登記費用 | 新居購入時や抵当権設定の登記にかかる登録免許税と、代行する司法書士報酬の費用。数万～十数万円かかる。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した時にかかる税金。購入した住宅の固定資産税評価額×4％が目安。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙の代金。売買代金に応じて変わる。 |
物件の購入時に必要な諸費用は、一般的に購入額の5～8％と言われています。
また、色々な費用を把握するなか、失念しやすいのが頭金です。
住み替えローンは、住宅の購入代金でなく、購入にかかる諸費用についても借り入れられます。ただし、借入金額が大きくなり過ぎないように気をつけましょう。
住み替えローンに関する5つの注意点とは？
住み替えローンを受ける際に、特に注意しなければならない点を次の5つのように紹介します。
- 注意点その1：住み替えのタイミング
- 注意点その2：住み替えの審査が通らない可能性
- 注意点その3：返済プランには余裕を持つ
- 注意点その4：住み替え前の住居が売却できないリスク
- 注意点その5：住み替えローンの仮審査をしておく
注意点をしっかり把握して、リスクを最小限にした住み替えを実現しましょう。
注意点その1：住み替えのタイミング
住み替えは、現在の住居が手狭になり、通勤時間を短くするなどのライフスタイルの変化に合わせて行うことが一般的です。
住宅市場の動向や金利の変動などマクロな要因にも影響を受けるため、タイミングを見極める必要があるでしょう。
住宅市場が低迷して金利が高い場合は売却価格が下がる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。対して、住宅市場が好調で低金利な場合は積極的な住み替えを行うチャンスとも言えます。
住み替えタイミングを見極める際には、住宅市場の動向や金利の変動を注視し、自分のライフスタイルに合わせた計画を立てたリスク低減を意識して検討してください。
注意点その2：住み替えの審査が通らない可能性
審査基準を満たさない場合は、住み替えローンを利用できない可能性があります。
売却価格が予想よりも低くなる可能性があるため、売却価格を見積もる際には不動産業者や税理士などの専門家の意見を聞くようにしてください。さらに、新居に伴う費用や支払い期間が長くなる可能性があるでしょう。
住み替えローンの利用時は、予算や返済計画をしっかりと立てるようにしてください。
注意点その3：住み替えローンの返済プランには余裕を持つ
ローンの返済中に収入が減った場合や金利が上昇した場合、ローンの返済が苦しくなる恐れがあります。
特に返済期間が長い場合は返済額が高くなるため、返済が困難に陥るリスクが高いです。
そのため、返済プランを立てる際には、将来の収入や支出をある程度予測し、返済に充てる額を計算しておく必要があるでしょう。
返済に余裕を持たせるためにも、返済期間が長くなりすぎないように注意してください。
万が一返済が苦しくなった場合には、早めに金融機関に相談し、返済プランの見直しを検討しましょう。
注意点その4：住み替え前の住居が売却できないリスク
現在の住宅を売却して新しい住宅を購入するための融資を受けられる住み替えローンですが、住み替え前の家が売れないリスクも同時に考えられます。
住み替え前の家が売却できないと、新しい家のローンと古い家のローンを同時に支払う必要があり、経済的な負担が大きくなってしまうでしょう。
住み替え前の家が売れない原因には、次のような可能性が考えられます。
- 市況の悪化
- 地域的な問題
- 物件の特性
- 売却価格の見積もりが高すぎる場合
- 売却期間が長引く場合
住み替えを検討する際には、将来的な収支を予測し、計画的な行動が必要です。
売却価格の見積もりは、不動産業者や税理士などの専門家の意見を聞き、売却期間や市場価格の動向など、現実的な見通しを持つことが大切です。
住み替え前の家が売却できないリスクに備え、余裕を持った返済計画を立てるようにしましょう。
注意点その5：住み替えローンの仮審査をしておく
住み替えローンの仮審査は、本審査に進む前に、自分が借りられるかどうかを確認するために行われます。
住み替えローンの仮審査は、審査に必要な書類を提出して収入や借り入れ履歴、勤務先などの情報を提供されるのでローンを受けられるかどうかをある程度判断できます。
本審査での不承認を回避できる可能性を高めるため、仮審査は非常に重要な手続きです。
ただし、仮審査に通過した際にも、本審査で不承認になる可能性も考えられます。
あくまで仮審査は本審査の不承認を回避する確率を上げるための措置なので、仮審査に通過した場合でも油断せず、本審査に向けてしっかり準備を進めることが大切です。
住み替えローンを利用する際には、仮審査の重要性に加え、本審査で必要な書類や手続き、注意点などをしっかりと把握して臨むようにしてください。
住み替えローンの返済が難しいときの対処法とは？
住み替えローンの返済が困難になった場合は、まずは金融機関に相談してください。返済条件の見直しやローンの繰り延べなど、柔軟な提案が期待できます。
ここでは、返済が滞り続ける場合に対処する方法として、任意売却について解説します。
任意売却とは、ローン返済ができない場合に、自ら不動産を売却することを指します。
任意売却を行う場合は、不動産業者に査定を依頼して売却価格を見積もります。その後、銀行に売却予定という旨を申し出て、金融機関が同意すれば売却できる流れです。
ただし、売却価格がローン残債を下回る場合、住宅ローンの完済ができず、残債が出る可能性があります。
ローン残債を完済するために、貯蓄や借り入れ、現金での返済などの方法が必要になるため、住み替え時には売却価格をしっかり見積もり、残債が出る可能性があることを事前に把握しておくようにしてください。
任意売却は、銀行との交渉や手続きが必要となるため、専門家のアドバイスを受けながら行うことをおすすめします。
ただし、任意売却は、信用情報にマイナス影響を与える可能性のある諸刃の剣です。
任意売却について更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
任意売却とは？通常売却と比較して流れやメリット・デメリットを解説！
住み替えローンによくあるQ&A
住み替えローンにまつわる、よくあるQ&Aを5つ紹介します。
- Q1：住み替えローンとはなんですか？
- Q2：残債があっても住み替えられますか？
- Q3：今の家を売るには何からすればいい？
- Q4：売却と購入のどちらが先？
- Q5：売却依頼する不動産会社の選び方は？
Q1：住み替えローンとはなんですか？
住み替えローンとは、既に住んでいる住宅を売却して得た資金をもとに、新居を購入するための融資のことです。
住み替えローンは、費用を一度にまとめてローンに含められ、手続きや手数料、税金などの費用の節約ができます。
ただし、売却価格が下がるリスクや新住居に伴う費用、支払いの期間が長期化する可能性など、抑えておくべき注意点はいくつかあるので事前に把握しておきましょう。
Q2：残債があっても住み替えられますか？
住宅ローンの残債があっても利用できますが、その場合は返済期間が延長される可能性があります。
売却価格が下がる可能性や新居に伴う費用、支払い期間が長期化する可能性があるため、慎重に検討しましょう。
Q3：今の家を売るには何からすればいい？
現在の住宅を売却する場合、まずは不動産業者に相談して市場価格を調べることをおすすめします。次に、売却のための広告を出し、見学者を招待することが必要です。
買い手との交渉を行い、契約を締結することになります。
住み替えローンを利用する際には売却価格が下がるリスクがあるため、不動産業者や税理士などの専門家の意見を聞き、より正確な見積もりで比較してください。
売却査定には、インターネット上から一括査定見積もりを取れるのでおすすめです。
「すまいステップ」でも信頼のある不動産会社を揃えた、一括査定ができるのでお試しください。
Q4：売却と購入のどちらが先？
住宅ローンを利用して新しい住宅を購入するときは、購入前に住宅ローンの審査を通過しておく必要があります。
また、売却によって得られた資金を使って新しい住宅を購入する場合、売却後にすぐに購入する必要はありません。
費用は生じますが、一時的に賃貸に住むことも選択肢としてあるでしょう。
住宅ローンを利用して新しい住宅を購入する場合も、売却と同様に売却前に住宅ローンの審査を通過しておく必要があります。
Q5：売却依頼する不動産会社の選び方は？
依頼予定の不動産会社の評判が良いか、経験年数や対応経験数がどれほどあるのかを必ず調べておきましょう。
また、売却依頼前に不動産会社と面談して、自分たちの要望や希望に合ったサービスを提供してくれるかどうかを確認することも重要です。
不動産一括査定サイトのすまいステップでは、独自の基準で厳選された不動産会社にまとめて最大4社まで査定依頼ができるため、お住まいの地域で売却力に長けた不動産会社を探すことができます。
売却依頼する不動産会社の選び方に迷った場合には、すまいステップを利用して、自分に合った不動産会社を選びましょう。
【まとめ】住み替えローンは基礎知識を理解してリスクを避ける
本記事では、住宅ローンの残高がある状態でも家を売却し、更に融資を受けて住み替え先の購入ができる「住み替えローン」について見てきました。
実際に家を売却して、残高をどれぐらいまで減らせるかどうか見通しを立てるためには、まずは不動産会社の査定を受けましょう。
すまいステップの一括査定では、現在暮らしている住宅の査定を、一度に最大4社までまとめて受けることができます。
住み替えには、適切な資金計画を立てるのが重要です。信頼できる不動産会社を見つけて、ローンのことについて相談しながら、住み替えを成功させましょう。
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