マンションの売却理由の伝え方｜告知義務や売却する際の主な理由

住宅を売却する際には買主と直接交渉をすることも多く、この時に売却理由を問われることは少なくありません。

マンションを売却する理由は人によって違いますが、中にはネガティブな理由で手放すこともあります。この時に本当の理由を伝えるべきなのか、迷ってしまう人は多いです。マンションの売却理由はどのように話すのか、上手に伝える方法を知っておきましょう。

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マンション売却の理由として一番多いのは住み替え

そもそもどのようなことが理由でマンションを売却するのかですが、もっとも多いのは住宅の住み替えです。単に売却だけして終了というケースはほとんどなく、基本的には新しい家に住むために、元の家を手放す形が多いと考えましょう。

ただし、住み替えのために売却しているとしても、なぜ住み替えが必要になったのかという理由は、人によって違うことは覚えておかなければなりません。実際に売買の際に買主から尋ねられるのも、なぜ住み替えをするのかという部分です。

【ケース別】マンション売却時の多い理由を6つを紹介

個人によってマンションの売却理由は違いますが、大まかに考えるとパターンは6つ挙げられます。どれも住み替えを伴うものであり、ポジティブな理由もあればネガティブなものもあります。それぞれ3パターンずつ知り、自分の場合はポジティブとネガティブのどちらに該当するか確認しておきましょう。

【ポジティブ1】家族構成が変わったため

結婚や出産、両親との同居など、増加を伴う家族構成の変化によって、住み替えを検討する人は多いです。今のマンションでは手狭になってしまうため、より大きな家に引っ越すために売却するなら、そのまま伝えても悪印象を持たれることはないでしょう。

手狭という理由はマンション自体が狭いと批判しているわけではなく、単に家族が増え過ぎたというだけに過ぎません。そのため、適正人数での居住を考えている人なら、問題なく購入を検討してくれるでしょう。

【ポジティブ2】生活基盤や環境が変わったため

ライフスタイルの変化は住み替えを考える大きな理由であり、マンションの売却理由としても比較的多いです。異動や転職、退職などで生活環境が大きく変わる時は、これに伴い売却する人は少なくありません。新しい生活に踏み出すための売却であるため、これも悪印象を持たれることはないでしょう。

単に自分のライフスタイルとの条件が合わなくなっただけのため、そのマンション周辺に生活圏を持つことになる人なら、問題なく居住できます。

【ポジティブ3】相続したが住む予定がないため

不動産は購入して手に入れるだけではなく、相続によって手にすることもあります。しかし、すでに持ち家がある、あるいは相続したマンションがあまりにも遠く、自分の生活圏にない場合は売却を考える人が多いでしょう。

相続による売却のケースは非常に多く、単に条件的に住めないことだけではなく、遺産を分割しやすくするために、売却して現金化するというケースもあります。基本的にはどの場合でもネガティブなイメージはつきづらく、ただ使わないから、売却したほうがよいからという理由なら正直に伝えても問題ないでしょう。

【ネガティブ1】離婚時の財産分与のため

家族構成の変化でも、離婚によって手放すことになる場合は、ネガティブな理由といえます。マンションを購入している場合は、離婚時に財産分与をすることが多く、どちらか一方が住み続ける以外に、売却して現金を分割するということがあります。

かりに円満な離婚だったとしても、離婚そのもののイメージから買主にネガティブな印象を持たれてしまうことがあるため、注意しなければなりません。特に新婚の人が購入を考えている場合は、離婚した人の家は縁起が悪いとして、購入を敬遠されることもあるでしょう。

【ネガティブ2】マンションに問題が発生したため

住んでいる自分たちの問題ではなく、マンション自体に問題が発生して、売却するということもあります。例えばマンション内やマンション周辺で事件や事故が発生したり、周辺に騒音を出す施設などができたりして、居住環境が悪くなって売却を考える人は多いでしょう。

他にも建物の老朽化が進んだり、欠陥が見つかったりすると、早々に引き払って住み替えを考える人は少なくありません。マンション自体に付随する問題は、これから住もうとする人にも大きく関係するため、ネガティブな印象を持たれて購入意欲をそいでしまうこともあります。

【ネガティブ3】ローンが返済できなくなったため

ローンを組んでマンションを購入した場合は、金銭的な事情によって返済ができず、仕方なく売却するという人もいます。ローン返済が滞ったから売却したとしても、物件価値自体には変化はなく、部屋の状態も住んでいる人の管理次第では綺麗なこともあります。

買主にとってはデメリットとなる点はほとんどありませんが、ローンの返済ができない管理能力がない人が売主というイメージがつき、売主自体に不信感を持たれることがあります。信頼度の低い人からは購入したくないと考える人も多く、これが理由で購入を辞退されることもあります。

マンションの売却には理由の告知義務がある

買主に尋ねられるかどうかに関係なく、不動産を売却する際にはその理由を告知する義務があります。これは法律で定められており、次のような瑕疵（かし）は必ず告知しておかなければなりません。

物件の隠れた問題である瑕疵は4つの種類があり、売却時にはそれぞれを買主に告知する必要があります。

物理的瑕疵

土地や建物に欠陥がある場合は、物理的瑕疵として契約時に書面で説明しなければなりません。地盤の問題や建物の老朽化や欠陥などが該当し、目に見えない問題でも必ず説明する必要があります。

物理的な瑕疵は資産価値にも大きく影響するため、これを伝えずに売却すると実際の価値を偽っていると指摘されることも少なくありません。

買主からの苦情が出やすく、売買後にトラブルに発展することも多い問題のため、事前に告知して納得してもらってから売却するようにしましょう。物理的な瑕疵があったとしても、事前に説明し、双方合意のもとで契約したなら、売却しても問題はありません。

環境的瑕疵

マンションの周囲がうるさかったり、排気ガスや産業廃棄物などを出す施設が周りにあったりすると、住環境が悪いとして環境的瑕疵と認められます。環境的瑕疵は範囲がやや曖昧であり、どこまでをマンション周辺とするのか、明確な基準が設けられているわけではありません。

また、例えば近くに電車が走っていてうるさいと感じる人もいれば、駅までのアクセスがよく便利と感じる人もいるように、捉え方の違いによって瑕疵になるかどうかも変わります。自分では環境的瑕疵と思っていないことが、買主にとっては重大な問題というケースもあるため、注意しなければなりません。

売却時には周囲のことはできるだけ丁寧に説明し、少しでも生活に影響する要素を含むものがあるなら、その存在だけでも伝えておいたほうがよいでしょう。

法律的瑕疵

各種法律に違反することや、欠陥を抱えている場合は、法律的な瑕疵があると認められます。法律的な瑕疵は売買契約時の重要事項の説明でなされるものであり、告知は必須です。

法律的瑕疵は不動産会社の宅建士から説明されますが、売主への説明時に同席できるなら、一緒に聞いて抜け漏れがないか確認しておくことが大切です。

心理的瑕疵

マンション内や売却する部屋で起きた事件や事故などは、心理的瑕疵として認められることがあります。事件や事故などの内容によって買主がどのように感じるかは凄惨な出来事があったところに住みたくないと考える人は多いため、もしも何かがあった場合はそのことを伝えておかなければなりません。

しかし、心理的瑕疵は買主が心理的な抵抗を覚えるものという曖昧な基準であり、主観的な基準が採用されるためどこまで伝えるべきか悩むことも多いです。実際に明確な基準が存在しないことから、どこまでを必須告知とするかは定まっていません。

しかし、心理的瑕疵となりえることを意図的に隠して売却し、後からそれが分かった場合は、告知義務違反の責任を追及されることもあるため注意が必要です。

告知しなかった場合は損害賠償を請求される可能性がある

告知義務に違反すると、後から瑕疵が分かった場合に買主から損害賠償を請求されることがあります。また、引き渡し前に発覚すると契約の解除となり、手付金の返還や売主が違反金を支払わなければならないこともあります。

これらについては、宅地建物取引業法の47条で明確に定められているため、注意しなければなりません。

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ　第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ　第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ　第三十七条第一項各号又は第二項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
ニ　イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
二　不当に高額の報酬を要求する行為
三　手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

ただし、瑕疵があるからといって全てが問題になるわけではなく、事前に告知しなかった場合のみ告知義務違反としてペナルティが課せられます。つまり、さまざまな瑕疵を持った物件でも、買主にきちんと説明し納得を得られたのであれば売却は可能です。

購入者にマンションの売却理由を伝えるポイント

告知義務に違反しないように売却理由は正直に伝えなければなりませんが、全てありのままに伝えてしまうと、物件の価値を損なってしまうこともあります。そのため、購入希望者に売却理由を伝える際には、次の2点を意識することが大切です。

• 不動産会社に売却理由を正直に伝え進め方を考える
• マイナスな理由は言い方を工夫する

売却理由をどのように伝えるかによって、マンションが売れるかどうかにも影響しやすいことは覚えておきましょう。

不動産会社に売却理由を正直に伝え進め方を考える

まずは売却を依頼する不動産会社に、売却理由や見つかっている瑕疵などは正直に話し、その上で売却の方法を考えてもらいましょう。不動産会社には包み隠さず話しておかないと、その後の売却プランを立てることができません。

また、正直に伝えることで買主に伝えるべき理由の取捨選択ができたり、上手な言い回しを教えてもらえたりすることもあるでしょう。信頼できる不動産会社を見つけるには、一括査定サイトで複数社比較し、選定することがおすすめです。

すまいステップなら一度の登録で最大4社からの査定を受けられるため、スムーズに比較ができて便利です。また、全国の優良業者が登録しているため、信頼できるパートナーも見つけやすいでしょう。

マイナスな理由は言い方を工夫する

買主に対してネガティブな理由となるものでも、伝え方次第では悪印象を免れられる可能性があります。例えば離婚の財産分与が理由なら、仕事の都合で引っ越すことになったと伝えたり、両親の実家で暮らすことになったなどと伝えるとよいでしょう。

日照に問題がある部屋なら、もっとも日が入る場所を伝え、そこを寝室に進めるなど、ポジティブな提案をする方法はいくらでもあります。

ネガティブな理由はそのまま伝えず、言い方を変えて印象を和らげるか、解決策を一緒に伝えるようにすると、買主を安心させやすく、購入意欲を大きく下げることもないでしょう。

マンションを売却する理由を明確にしてまず不動産会社に相談

どのような理由で売却するにしても、まずは不動産会社に正直に話して、買主にはいかにして伝えるのか相談することが大切です。

自己判断で全て話したり、一部を告知しなかったりすると、買主を逃したり後で問題になったりすることもあります。不動産会社のアドバイスのもと、上手に売却理由を伝えて購入希望者を逃さないようにしましょう。

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