多くの不動産物件を眺めているうちに、「これぞ」という物件にたどり着いたとします。
いち早く売主に連絡して購入の意思表示をしないと、同じ物件を狙っている別の買主に買われてしまうかもしれません。
そんな焦りの中、最初になにをすればいいのでしょうか。
おそらくは、まず不動産会社に連絡して、対象物件に興味があることを伝えるでしょう。
しかし、口頭で伝えただけではなかなか安心できないのが買主の心情。
なにかしら形になるものが手元に欲しくなると思います。
そんなとき、売買契約に至る前の購入意思表示を文書にしたものとして、「買付証明書」があります。
物件に興味があることを表明し、これから交渉に臨むことを売主や不動産会社に伝えた「しるし」となるでしょう。
この記事では、買付証明書の役割とその書き方、効果的な活用方法ついて解説します。
不動産売買の「買付証明書」とは
不動産売買で扱われる「買付証明書」とは、不動産の購入希望者が売主に対して「不動産を購入する意思がある旨」を表明する書面のことです。
買付申込書、購入申込書と呼ばれることもあり、意味合いや役割は同じです。
買付証明書は、内覧後に不動産の購入をある程度決めたタイミングで、不動産会社を通して売主へ提出することが一般的です。
あくまで購入希望者の一方的な購入意思を伝えるための手段であり、購入を約束したり、優先的な購入の権利を得るためのものではありません。
また、買付証明書だけで売買契約には至ることはなく、購入希望者はいつでも自由に買付証明書を撤回できます。
この章では、買付証明書について、以下の項目ごとにさらに詳しく解説します。
- 買付証明書の書式
- 買付証明書の記載項目
- 買付証明書の法的効力
- 買付証明書の有効期限
買付証明書の書式
買付証明書の作成には決まった書式はなく、不動産売買の際に不動産会社を通して作成することが一般的です。
買主側が一から作成することは稀であり、ほとんどの場合は不動産会社側がWordなどの雛形やテンプレートを使って作成します。
購入希望額や収入状況などの様々な条件を記載し、この買付証明書をもとに売主と売買交渉を行います。
買付証明書の記載項目
買付証明書に記載する項目や形式は不動産会社によって異なりますが、どの不動産会社にも共通する主な項目には以下のようなものがあります。
- 購入希望者の個人情報
- 購入希望額
- 手付け金額
- 契約希望日
- 引き渡し希望日
買付証明書は、購入したい意思を売主へ伝えるためのものです。
不動産会社によっては、その他にも細かい条件の記載を求められる場合があります。
買付証明書の法的効力
買付証明書には法的な拘束力はありません。
買付証明書を提出したからといって必ず購入しなければならないというわけではなく、買付証明書を取り下げても買主はペナルティを負う必要は原則ありません。
買付証明書の有効期限
買付証明書の有効期限は、一般的には1～2週間程度であり、不動産会社によって決められていることが多いです。
買付証明書を提出すると、売主側から有効期限以内に「売渡承諾書」が提示されます。
買付証明書に記載した購入希望や条件交渉に対しての返答や、売主の売却意思や売却の優先順位が提示されます。
もし現在の家を売却してから新しい家を購入する場合は、売渡承諾書が提示されたタイミングで現在住んでいる家の売却活動を始めると良いでしょう。
不動産売買の買付証明書の作成方法
買付証明書の公的な様式はないものの、購入意志を示す書類として最低限必要な記載事項はいくつかあります。
したがって、よく用いられているサンプルや雛形を参考にしながら作成します。
仲介を依頼した不動産会社が用意してくれた場合は、それに準ずるようにしましょう。
この章では、一般的な記載事項を、以下の8つの項目に分けて解説していきます。
- 年収
- 購入希望価格
- 物件情報
- 融資依頼先
- 融資特約
- 手付け金・中間金・残代金
- 契約希望日・引渡し希望日
- 有効期限
年収
買主の資金力は、売買契約締結が円滑に進むかどうかを判断する指標となります。
記載が必要な場合は、源泉徴収票に記載されている給与の支払金額や、給与収入と事業収入の合算額を記載しましょう。
購入希望価格
購入希望金額を決める際の指標として、物件概要書に記載されている物件価格を参考にすることが多いようです。
物件概要書に記載されている内容に対し、価格が納得できるものであれば、買付証明書にも同額を記載してかまいません。
しかし、多くの場合は値引き交渉をして物件概要書に記載されている金額より安い値段で購入したいと考えるでしょう。
その場合は「指値（値引き後の金額）」を記載します。
「この値段なら買います」という意思表示になりますが、売主の売却希望額とかけ離れ過ぎないように注意しましょう。
物件情報
購入したい不動産を特定する、所在地や家屋番号、延床面積などの情報を記載します。
また、建物の構造を示す木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・RCといった情報も記載します。
分からない項目がある場合は、不動産会社に問い合わせましょう。
融資依頼先
不動産を購入する時、多くの場合は住宅ローンを利用することになるでしょう。
融資を受ける場合は、どの金融機関からどれくらい借り入れるのかを記載し、まだ決まっていない場合は「未定」と記載します。
しかし、売主側にとっては融資が実行されるまで売買が成立するかわからないというリスクが存在します。
融資が下りなかった場合は、他の購入希望者と交渉する必要があり、契約成立までの期間が長期化する原因となります。
したがって、住宅ローンの額は融資が実行される可能性を判断するための重要な要素であり、買主の社会的信用力なども考慮して、交渉継続が妥当かどうかが見極められます。
融資特約
融資特約とは、住宅ローンの審査が通らず融資が下りなかった場合に、契約を撤回（無効化）できる契約です。
住宅ローンの審査が通らないトラブルはよくあります。
もしもに備えて、記載する項目がなくても、その他の条件に「融資特約でお願いします」と必ず記載しましょう。
手付け金・中間金・残代金
手付金とは、売買契約成立時に買主から売主に預ける金銭のことで、不動産の購入価格の頭金として充当されます。
買付証明書には、物件価格の5％から10％程度の金額が記載されることが多いです。
しかし、建築中の物件の場合、手付金は物件価格の5％まで、建築中以外の物件は物件価格の10％までと法律で定められています。
また、中間金は手付金と残代金の間に支払うもので、購入する不動産によって支払いの有無が異なります。
残代金は購入希望額から手付金を引いた金額を記載します。
契約希望日・引渡し希望日
不動産の売買契約希望日や引渡し希望日を記載します。
具体的な希望日を記載することで、価格などの条件交渉がスムーズに進みます。
契約や引渡しまでのスケジュールを明確にし、価格交渉にあたっての時間軸をイメージしやすくするためにも、希望日は記載しましょう。
有効期限
買付証明書そのものの有効期限も記載しましょう。
一般的には1週間～2週間程度で、長くても1カ月以内を目安にすることが多ようです。
売主の購入希望額と買主の売却希望額に差があった場合など、双方の妥協点に落ち着くまで時間がかかることもあるため、買付証明書の有効期限はある程度余裕を持っておく必要があります。
不動産売買は買付証明書の提出だけでは契約は成立しない
買付証明書の提出は購入希望の意思表示であり、そこには希望金額が記入されます。
書面での提出であることから、契約書に準ずるように感じることもありますが、それだけで契約が成立するわけではありません。
売買契約の成立について
一般に、契約成立には書面は不要です。
口頭であっても、当事者双方が合意し、申込と承諾が合致すれば契約は成立します。
しかし不動産は生活上の重要な財産であり、取引される代金は高額なので、不動産取引に際しての契約は慎重かつ確実に行われなければなりません。
そこで通常は、口約束だけではなく契約書を作成して契約成立を約することが慣行となっています。
買付証明書には、詳細な契約条件こそ記載されていませんが、対象物件が特定され購入希望金額も明記されています。
また、購入希望の意志が反映された書面であることから、これをもって売買契約が成立したのではないかと考えられることもあります。
しかし、法的にはあくまで契約書の取り交わしが必要であり、買付証明書の提出だけでは売買契約は成立しません。
そのことは過去の判例にも明らかです。
不動産売買で買付証明書を提出する時の注意点
買付証明書は法的拘束力がないからといって、やみくもに発行してもよいというものではありません。
提出する際の以下の注意点について見ていきましょう。
- 損害賠償責任が認められる場合もある
- 安易な取り下げは不利益になることもある
損害賠償責任が認められる場合もある
買付証明書を取り下げても特にペナルティが無いからと言って、一方的に交渉を打ち切ってもよいわけではありません。
特に、契約準備がある程度進んでいる状態で買付証明書を取り下げるときは、合理的な理由が必要となります。
売買契約の締結に対する期待を抱かせておきながら、正当な理由もなく一方的に契約締結を拒むと、その損害に対して賠償責任が生じる場合があります。
ひとたび契約の準備段階に入ったら、その当事者は互いに相手方に損害を被らせないようにすべき義務があるのです。
これに違反して損害を与えた場合には、信頼を裏切ったことによる損害（信頼利益といいます）を賠償すべきとされており、これを契約締結上の過失責任といいます。
過去には、購入希望者に対して賠償金の支払い義務があるとした判例もありますので、注意しましょう。
安易な取り下げは不利益になることもある
契約締結上の過失による責任を問われることが無いケースであったとしても、これといった理由もないのに買付証明書を安易に取り下げることは避けるべきです。
確かに不動産取引では、交渉を重ねても買主と売主の条件が折り合わず、契約まで至らないことはよくあります。
しかし、買付証明書が提出されると、不動産会社は売主に連絡したり、価格交渉のための資料作りをしたりといった営業活動を行うので、営業経費が発生します。
買付証明書を取り下げても違約金は発生しませんが、不動産会社に無駄な手間を掛けさせたり、売主の期待を損ねることにもなります。
合理的な理由のない理不尽なキャンセルを繰り返していると、不動産会社の信頼も失い、やがてはマークされ始めることにもなりかねません。
買付証明を取り下げる際は、きちんと理由を伝えて不動産会社や売主との信頼関係を壊さないようにしましょう。
買付証明書には希望の不動産を購入しやすくする効果を期待できる
法的拘束力こそないものの、不動産売買契約に至るまでのプロセスで重要な役割を果たす買付証明書。
価格交渉に臨むためのステップとして欠かせません。
条件の折り合う不動産が見つかったなら、購入に向けてのはじめの一歩は買付証明書の提出です。
売主に購入希望の意思を示すとともに、競合する買主の中から選択してもらうためのアピールにもつながります。
購入希望額の数字的な面だけではなく、社会的信用なども含めて判断してもらうことで、優先的な交渉権を得られる可能性もあるでしょう。
不動産買い換えの際は、売買契約に臨む前の初期段階から安心して相談できる不動産業者を選ぶことが重要です。
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