マンション売却では、個人が自宅を売る場合は消費税はかかりません。
ただし、不動産会社や法人が売却する場合、建物部分のみ消費税が課税対象となります。
また、購入時には仲介手数料やリフォーム費用に消費税がかかることも。本記事では、マンション売却における消費税の仕組みを分かりやすく解説します。
マンション売却にかかる税金や節税対策を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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マンション売却で消費税がかかる条件とは？
まず、「なぜ不動産売買で消費税がかかったり、かからなかったりするの？」という根本的な疑問から解決しましょう。
消費税は「事業者が生み出す付加価値」にかかる税金
消費税は、商品の販売やサービスの提供といった「事業者が事業として行う取引」に対して課税されます。そして、その税額は事業者が事業活動の中で生み出した「付加価値」（ざっくり言うと、仕入れと売上の差額である儲け）がもとになっています。
この「付加価値」という考え方が、不動産売買における消費税のルールを理解するカギとなります。
| 考え方 | 消費税 | |
| 土地 | 人が作り出したものではなく、元々地球上に存在する。売買されても価値が消費されるわけでも、新たな付加価値が生まれるわけでもない。 | 非課税 |
| 建物 | 人間の技術や労働によって建てられたもの。人が「付加価値」を生み出した資産。 | 課税対象 |
この「土地は非課税、建物は課税」というのが、不動産売買における消費税の大原則です。
【パターン別】あなたの売却、消費税はかかる？早わかりチャート
大原則がわかったところで、ご自身の状況がどのパターンに当てはまるか見ていきましょう。
パターンは以下の3通りです。それぞれ詳しく解説していきます。
- パターンA：個人が「マイホーム（居住用）」を売る場合
- パターンB：個人が「投資用マンション」を売る場合
- パターンC：不動産会社が売主の「マンション」を売る場合
パターンA：個人が「マイホーム（居住用）」を売る場合
結論： 建物・土地ともに消費税はかかりません。
あなたが会社員や公務員などで、ご自身や家族が住んでいたマンションを売る場合は、このパターンに該当します。これは事業活動ではないため、建物の売却代金にも消費税はかかりません。セカンドハウス（別荘とは違う、毎月1日以上居住の用に供するもの）の売却も同様です。
しかし、その他諸費用には消費税がかかります。詳しくは「【全員対象】忘れてはいけない「諸費用」の消費税」をお読みください。
パターンB：個人が「投資用マンション」を売る場合
結論：あなたが「課税事業者」なら「建物のみ」課税対象です。
家賃収入を得ている投資用マンションの売却は、事業活動の一環とみなされます。ただし、消費税がかかるのは、売主であるあなたが「課税事業者」に該当する場合のみです。
簡単に言うと「消費税を国に納める義務がある事業者」のことです。以下のいずれかに当てはまると課税事業者になります。
- 前々年の課税売上高が1,000万円を超えている
- 前年の1月1日〜6月30日の課税売上高が1,000万円を超えている
- インボイス制度の「適格請求書発行事業者」に登録している
サラリーマン大家さんなどで、家賃収入や他の事業収入を含めた課税売上高が1,000万円以下であれば「免税事業者」となり、投資用マンションを売却しても建物に消費税はかかりません。（受け取った消費税は「益税」として事業者の収入になります）
パターンC：不動産会社が売主の「マンション」を売る場合
結論：「建物のみ」課税対象です。
新築マンションはもちろん、不動産会社が一度買い取ってリフォームなどを施した中古マンション（買取再販物件）も、売主が事業者であるため建物の価格に消費税が含まれています。あなたが買主になる場合は、この消費税を支払うことになります。
【全員対象】忘れてはいけない「諸費用」の消費税
物件そのものに消費税がかからない「パターンA」の方でも、売却活動で利用するサービスには消費税がかかります。これは売主が「消費者」として事業者（不動産会社など）のサービスを利用するからです。
| 諸費用の種類 | 内容 | 消費税の計算 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。最も金額が大きくなる。 | （手数料本体） + 消費税 |
| 司法書士への報酬 | 抵当権抹消登記などを依頼した場合の報酬。 | （報酬額） + 消費税 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 金融機関に支払う手数料。 | （手数料）+ 消費税 |
| その他の費用 | ハウスクリーニング代、リフォーム費用、測量費など。 | （各種サービス料金） + 消費税 |
特に仲介手数料は高額になりがちなので、しっかり把握しておきましょう。
【計算例】5,000万円のマンションを売却した場合
- 仲介手数料（税抜上限）： (5,000万円 × 3% + 6万円) = 156万円
- 消費税（10%）： 156万円 × 10% = 15.6万円
- 支払う仲介手数料の総額： 171.6万円
※重要※
仲介手数料の計算のもとになる売買価格は「税抜価格」です。課税事業者が建物の消費税込みの価格で取引した場合、消費税額を差し引いた税抜価格で仲介手数料を計算します。
消費税の計算方法を3ステップで解説
では、実際に課税事業者の方がマンションを売却する場合、消費税はいくらになるのでしょうか。以下の3ステップで計算します。
- ステップ1：建物と土地の価格を分ける（価格按分）
- ステップ2：建物価格に消費税率（10%）をかける
- ステップ3：確定申告をして納税する
ステップ1：建物と土地の価格を分ける（価格按分）
消費税は建物にしかかからないため、売買価格総額を「土地価格」と「建物価格」に分ける必要があります。これを価格按分（あんぶん）といいます。
分け方は以下の2通りあります。
- 売買契約書にそれぞれの価格を明記する：これが最も明確でトラブルのない方法です。
- 固定資産税評価額の比率で按分する：契約書に記載がない場合、一般的にこの方法が使われます。
【按分計算の例】
- 売買価格（総額）：5,000万円
- 固定資産税評価額：土地 3,000万円、建物 2,000万円
- 評価額の合計：3,000万 + 2,000万 = 5,000万円
- 建物の割合：2,000万 ÷ 5,000万 = 40%
- 土地の割合：3,000万 ÷ 5,000万 = 60%
- 建物価格：5,000万円 × 40% = 2,000万円
- 土地価格：5,000万円 × 60% = 3,000万円
ステップ2：建物価格に消費税率（10%）をかける
ステップ1で算出した建物価格に消費税率をかけます。
- 消費税額：2,000万円（建物価格） × 10% = 200万円
この200万円が、売主が買主から預かり、国に納める消費税額の基本となります。
ステップ3：確定申告をして納税する
算出した消費税は、確定申告を行って納税します。
- 個人の場合：売却した翌年の3月31日までに申告・納付
- 法人の場合：事業年度終了の日の翌日から2ヶ月以内に申告・納付
課税事業者のための納税額計算の知識
実際に国に納める消費税額は、ステップ2で計算した200万円をそのまま納めるわけではありません。計算方法には「原則課税」と「簡易課税」の2種類があります。
① 原則課税
預かった消費税から、事業のために支払った消費税を差し引いて納税額を計算する方法です。
例えば、マンション売却の仲介手数料で15.6万円の消費税を支払っていれば、その分を差し引くことができます。
② 簡易課税制度
基準期間（前々年・前々事業年度）の課税売上高が5,000万円以下の事業者が選択できる、計算を簡略化できる制度です。業種ごとに定められた「みなし仕入れ率」を使って納税額を計算します。
| 事業区分 | みなし仕入率 | 該当する事業 |
|---|---|---|
| 第1種事業 | 90％ | 卸売業 |
| 第2種事業 | 80％ | 小売業 |
| 第3種事業 | 70％ | 農業・林業・漁業、電気業、ガス業、熱供給業および水道業 |
| 第4種事業 | 60％ | 飲食店業など |
| 第5種事業 | 50％ | 運輸通信業、金融・保険業 、サービス業 |
| 第6種事業 | 40％ | 不動産業 |
参考：国税庁「No.6509 簡易課税制度の事業区分」(2025/7/11閲覧)
不動産売却（自己使用の固定資産売却）の場合、「第四種事業」のみなし仕入れ率60%が適用されます。つまり
どちらの制度が有利になるかは状況によります。簡易課税を選択するには事前の届出が必要なため、必ず税理士などの専門家に相談しましょう。
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- 監修寺岡 孝
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社
