「事故物件は売れないのでは？」「買い手がつかず、ほとんど価値がなくなるのでは？」
こうした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
結論として、事故物件でも売却は可能です。 しかし、売主には告知義務があり、通常の物件よりも売却が難しくなるケースが多いため、適切な対応が必要です。
本記事では、事故物件の売却に関する基礎知識や、売主が必ず押さえておくべきポイント を詳しく解説します。
また、事故物件の売却を検討している方は、一括査定サイトを活用して不動産会社に相談するのも一つの方法 です。ぜひ参考にしてください！
売れない家・いらない家の処分方法を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
事故物件とは
事故物件とは、一般的に、物件内で誰かが死亡したなどの事実がある不動産を指します。
事故物件は『心理的瑕疵』のある物件のこと
物件購入後に見つかるような欠陥のことを瑕疵といいます。
瑕疵は「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」に分類でき、その中の心理的瑕疵は、事故や事件、自殺など心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。
主に、心理的瑕疵のある物件を事故物件と呼んだりします。
事故物件は「告知義務」があるかどうかで決まる？
それぞれの瑕疵には、買主に対し事前に告知する義務があります。
心理的瑕疵のある物件（事故物件）も告知義務がありますが、心理的瑕疵は目に見えないアバウトな分類なため、程度によって「告知するほどでもない（告知の義務はない）」とされることがあります。
心理的瑕疵の告知義務がない物件は、基本的に通常の物件と考えられます。
詳しくは次の章で解説いたします。
事故物件売却は告知義務が肝！義務発生の条件や伝え方
もしあなたの売りたい不動産に心理的瑕疵がある（事故物件）の場合は、それを事前に買主へと伝える告知義務が発生します。
言い換えれば、心理的瑕疵の告知義務がある物件のことを事故物件と呼ぶことができます。
告知義務が発生する物件は？
売却時に買主への告知が必要となるのは、主に買主が住むことに強い心理的抵抗を感じると想定される、次のようなケースです。
2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定したことで、事故物件の定義を明確にする動きが強まりましたが、いまだ法律レベルで明確化されてはいません。
- 【他殺、自殺、火災による死亡】
物件内で殺人事件や自殺、火災などによって人が亡くなったケースは、最も典型的な告知義務の対象となります。 - 【原因が特定できない不審死】
警察の捜査が入ったものの、最終的に死因が特定できなかった場合なども告知が必要です。 - 【長期間放置された孤独死や事故死】
たとえ自然死や不慮の事故であっても、遺体の発見が大幅に遅れ、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、買主への告知義務が発生します。
告知義務が発生しない物件は？
一方で、人の死に関する事案であっても、次のようなケースでは原則として告知義務は発生しません。
- 【自然死（老衰・病死）】
老衰や持病による病死といった「自然死」は、誰にでも起こりうることであるため、基本的には告知義務の対象外です。 - 【日常生活での不慮の事故死】
自宅の階段からの転落や、入浴中の事故といった、事件性のない不慮の事故による死亡も、原則として告知義務はありません。 - 【隣接住戸や、通常使用しない共用部での死亡】
売却物件の「外」で起きた事案（例：隣の部屋での死亡、マンションの屋上からの転落など）も告知義務の対象外とされています。
【注意点】
最も重要なのは、自然死や不慮の事故死であっても、発見の遅れから特殊清掃が必要になった場合は「告知義務あり」に変わるという点です。
義務があるかないかの最終的な判断は「買主がその事実を知った場合に嫌悪感を抱くかどうか」が大きな基準となります。
事故物件の告知義務、「7年で時効」は間違い！
告知義務に、法律上の「時効」はありません。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸物件については「事案発生からおおむね3年間」という期間の目安が示されました。
しかし、売買物件については期間の目安は定められていません。これは、売買は賃貸と異なり、一度取引すると長期間にわたって買主の資産となるため、より慎重な判断が求められるからです。
たとえ10年、20年経過していても、事件性が高く社会的な影響が大きかった事案などは、告知が必要になるケースがあります。
期間で判断するのではなく、「買主の立場になったとき、その事実を知っていたら購入の判断に影響があったか」という視点で、誠実に対応することが最も重要です。
トラブルのない告知事項の伝え方
告知義務や告知事項は法律で厳格に定義されているわけではないので、どこまでを伝えるべきかは臨機応変に考える必要があります。
告知を怠ると最悪裁判沙汰にまで発展しかねません。
告知事項は、買主が購入後に心理的瑕疵によって購入したことを後悔しない、不安にならないよう伝える必要があります。
そのために以下の観点で告知を行うようにしましょう。
- 事故が発生した「時期」
- 事故があった「場所」
事故があった「時期」
物件内で事故が発生した「時期」は記載しましょう。
事故が発生してから何人の入居者がいたのか。売却時までに発生した事故に関しては、原則記載します。
何年も前に発生した事故だとしても、物件の購入時に事故物件だと告知されていたり、事故が与えた衝撃が強く周囲のうわさが根強かったりするものは、記載した方がよいでしょう。
事故があった「場所」
物件内で事故が発生した「場所」を記載しましょう。
実際に事故発生時の痕跡ある場合は、内見の際などに購入希望者に不信感を与えないように、物件内のどの場所で事故が発生したかも記載した方がよいでしょう。
また、一戸建てなどで敷地内に備え付けられている倉庫などで事故が起きた場合ももれなく記載しましょう。
そして、特に注意して頂きたいのがマンションの場合、エレベーターや立体駐車場など共用部分で発生した事故に関しても忘れずに記載しなくてはいけません。
共有部分には当たりませんが、過去にマンションの隣室など他の部屋で事故が発生したことを知っている場合は忘れずに告知しましょう。
告知義務の無視はトラブルをまねく
告知事項は法律で定められていないなら事故に関する情報はできるだけ隠した方が高く売れるかもしれないと考える方もいらっしゃると思います。
実際、事故の程度や物件の価値によって告知する情報の程度は異なりますが、告知義務を破ったとして売却完了後に裁判沙汰になったケースもあるのでご紹介します。
「事件・事故」等はなかったかとの買主の質問に対し、売主が約７年前に強盗殺人事件があったことを告知せずに売却。
買主の売主に対する損害賠償請求につき、その一部である2000万円弱の支払が認容された。
土地売買契約において、三年前土地上にあった建物内において焼死者が発生したことを告知せず売却。
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システム
上記の事例のように、意図的に情報を隠したり告知する情報を制限したことで大きな損害を被る可能性があります。
事故物件は通常の物件より相場が低い
事故物件を売却することは出来ますが、事故物件は通常の物件と比較して相場が安いです。
どうしても事故物件の方が購入需要が低くなってしまうことが予想できますが、具体的にはどれほど低いのでしょうか。
事故の種類によって相場が変わる
相場は物件で発生した事故の種類によって差異があります。
一般的には通常物件と比較して以下の様に相場価格が下落します。
- 自然死：2割程度減
- 自殺：3割程度減
- 殺人事件：4~5割程度減
あくまで目安の相場価格になります。
結局は、買い手の気持ちが優先されるため、場合によっては1割程度減で契約することも可能です。
事故物件の要因別の売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
事故物件を高く・早く売却するには
事故物件にも需要があり売却できることが分かりましたが、事故物件の売主にとってはできることなら高く・はやく売りたいというのが本音だと思います。
この章では事故物件を高く・はやく売るためのポイントをおさえていきましょう。
事故物件を高く売るには「買取」より「仲介」
不動産会社に直接売る「買取」と不動産会社を介して第3者に売る「仲介」の主に2つの不動産の売却方法がありますが、
事故物件を売却する時は、「仲介」を選択することを推奨します。
なぜなら、買取の場合は前の章で述べた事故物件の相場よりさらに価格が割り引かれるためです。
基本的に通常の物件売却の半分以下の価格になるといわれています。
もともと低い査定額なので買取を選択すると手元に入る金額はかなり少なくなってしまいますが、とにかく所有している物件を引き払いたいという方は買取という方法もあることを覚えておくとよいでしょう。
事故物件売却の実績がある不動産会社を選ぼう
事故物件をすぐにでも売りたいという気持ちが先走り、ネット広告に掲載している不動産会社や駅前の不動産会社に依頼したくなる方もいらっしゃると思います。
しかし、事故物件売却は通常の売却にプラスして行わなければならない手続きがあるので特に専門性が高い領域だといえます。
事故物件の扱いに長けていない不動産会社の営業担当だと売却活動に支障がでる可能性もあるので、仲介でも買取でも事故物件扱いの実績がある会社をえらびましょう。
事故物件やワケアリ物件の買取を積極的に行っている専門の買取業者は、以下の記事の中でについては、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
少しでも早く売却するには「不動産一括査定サイト」がおすすめ
すぐ売却するために不動産一括査定サイトがおすすめです。
特に一括査定サイトのなかでも編集部が特にオススメするのが「すまいステップ」です。
すまいステップでは、大手不動産会社はもちろん地元密着型の優良不動産会社まで厳選された会社の中から自分の売却したい物件に強い不動産会社を選ぶことができます。
無料で活用いただけますので、検討している方は以下のフォームから利用してみてください！
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
【2025年】不動産一括査定サイトのおすすめランキングTOP10！早く・高く売れる査定サイトはどこ？
まとめ
ここまでで、事故物件売却のポイントが押さえられ不安や悩みが少しは払拭されたと思います。
事故物件の売却実績がある不動産会社をきちんと選定し、買主の立場に立って誠実な気持ちで事故物件売却を成功させましょう！
不動産会社にも買主にも瑕疵は隠してはいけません。
査定を依頼し、担当する不動産会社とよりよい条件で売れる対策を立てていきましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
