離婚時に住宅ローンが残っている場合は、誰が支払い義務を負うのか気になるでしょう。
一般的には住宅ローンの名義人ですが、他の方が支払い義務を負う場合もあります。
離婚時には「住宅の名義人」「住宅ローンの残債額」などの確認が必要で、確認を怠ると支払いを滞納してしまうなどのトラブルにも繋がります。
本記事では、住宅ローンが残っているが離婚を検討する方に向けて、下記内容を紹介しています。
- 離婚後の住宅ローンの支払い義務は誰にあるのか
- 離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認しておくべき事項
- 離婚後の住宅ローン支払い義務を無くす家の売却方法
離婚後の住宅ローンへの不安を解消するためにお役立てください。
離婚後の住宅ローンの支払い義務は誰にあるのか
離婚後の住宅ローンの支払い義務は「住宅ローンの名義人」または「連帯保証人と連帯債務者」のいずれかです。
次章で詳しく解説します。
その1：住宅ローンの名義人
住宅ローンの支払い義務は、一般的には住宅ローンの名義人、つまりローン契約を締結した人にあります。
住宅ローンの名義人と物件の所有者（家の名義人）が一致していなくても支払い義務があります。
例えば、夫婦の一方が住宅ローンの名義人で、もう一方が家の名義人であっても、ローンの支払い義務はローンの名義人にあります。
また、離婚において住宅ローンの負担を必ずしも折半する義務があるわけではありません。
支払い義務は離婚協議や裁判で決定される事項であり、各夫婦の経済的な状況・子供の有無・住宅をどのように利用していたかなど、多くの要素が考慮されます。
例えば、ある夫婦が共同で住宅ローンを結んでいて離婚後も一緒に住み続けることになった場合、それぞれが半分ずつローンを支払うことが公平と考えられるかもしれません。
離婚後に一方だけがその住宅に住み続ける場合、ローンの支払いをその人が引き受ける、またはその人がより大きな部分を引き受けるのが公平と考えられるケースもあるでしょう。
これらの点は離婚協議や裁判で具体的に決定され、それにより住宅ローンの名義人が変更されることもあります。
（参考：「離婚・住宅ローンWEB相談センター」）
その2：連帯保証人と連帯債務者
一般的に住宅ローンの支払いは名義人ですが、連帯保証人と連帯債務者に支払い義務が発生する場合もあります。
連帯債務者とは、同じ債務（この場合、住宅ローン）に対して共同で責任を持つ者です。
例えば、夫婦が共同で住宅ローンを結んだ場合、双方が連帯債務者となり、ローンの全額を共同で返済する責任があります。
一方、連帯保証人とは、債務者が債務を果たせない場合に、その債務を代わりに支払う責任を負う者を指します。
つまり、連帯保証人は最終的な安全網の役割を果たしているのです。
連帯債務者と連帯保証人の役割は下記の通りです。
連帯債務者の役割
離婚後も、元の夫婦は住宅ローンの連帯債務者としての役割を持ち続けます。
つまり、共同でローンの全額を返済する責任があります。
ただし、離婚協議や裁判の結果、ローンの返済責任が一方にだけ課される場合もあるでしょう。
連帯保証人の役割
連帯保証人は、連帯債務者（この場合、元配偶者）が住宅ローンを返済できない場合に、その債務を支払う責任を負います。
連帯保証人がいる場合、離婚後もその役割は変わらず、債務者がローンを返済できない場合には連帯保証人がその債務を引き受けます。
これらの役割は一般的なものであり、具体的な状況は個々のケースや法的な規定によって異なる可能性があると覚えておきましょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認しておくべき事項
離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認しておくべき事項は下記の通りです。
- 住宅の名義人
- 住宅ローンの残債額
- 住宅価格の査定
- 金融機関に相談
後々トラブルにならないよう、しっかり確認しておきましょう。
その1：住宅の名義人
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅の名義人について確認することが重要です。
住宅の名義人とは、住宅の所有権を持つ人を指し、住宅ローンの名義人（ローン契約を結んだ人）とは必ずしも一致しない点に注意が必要です。
住宅の名義人が変わると、所有権が移転します。
これは一部の権利義務が移転することを意味し、例えば物件の売却やリフォームなどに対する決定権が移転します。
そのため、離婚時には住宅の名義人を明確にし、名義変更が必要な場合はその手続きを行うことが必要です。
さらに、住宅を売却する場合、名義人が売却に同意し、必要な文書に署名する必要があります。
名義人が複数いる場合、すべての名義人の同意が必要となることが一般的です。
その2：住宅ローンの残債額
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残債額を確認します。
調べ方には、下記3つの方法があります。
- 借入金融機関のネットバンキング
- ローンの残高証明書
- ローンの返済予定表
それぞれ詳しく見ていきましょう。
調べ方その1：借入金融機関のネットバンキング
住宅ローンの残債額を確認する方法の一つとして、借入れした金融機関のネットバンキングを利用する方法があります。
手軽で速やかに残債を確認できるため、頻繁に確認したい方には特に便利です。
まず、金融機関が提供するネットバンキングサービスにログインします。
ログイン方法は金融機関によりますが、通常はユーザーIDとパスワード、場合によってはセキュリティトークンなどを用いた認証が一般的です。
ログイン後、ダッシュボードやメインメニューから「ローン」や「債務」などの項目を探します。
項目を選択すると、ローンの詳細情報が表示されます。
詳細情報の中に、「残債額」または「未払い残高」などの項目から現在の残債額を確認できます。
調べ方その2：ローンの残高証明書
残高証明書とは、ローンを提供している金融機関から正式に発行される文書で、ローンの残高や返済状況が詳細に記載されています。
まず、ローンを提供している金融機関に連絡し、残高証明書の発行を依頼しましょう。
依頼の方法は金融機関によりますが、通常は窓口や電話、または金融機関のウェブサイトから申し込むことができます。
申請時には、氏名、ローン契約番号などの個人情報とローン情報を提供する必要があります。
証明書の発行には手数料が必要な場合があるので、事前に金融機関に確認してください。
証明書の再発行については、同様の手順で申請します。
ただし、再発行には追加の手数料が必要になることがあるので注意しましょう。
調べ方その3：ローンの返済予定表
返済予定表は、ローン契約時に金融機関から提供される文書で、ローン全体の返済計画と各返済時点での残債額が記載されています。
手元に返済予定表がある場合、返済予定表を参照して現在の返済状況に基づく残債額を確認しましょう。
もし返済予定表を紛失などで手元にない場合は、金融機関に連絡して再発行の依頼が可能です。
窓口や電話、またはウェブサイトを通じて再発行を申請しましょう。
その3：住宅価格の査定
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅価格の査定を行うことも重要な事項となります。
物件の現在の市場価格を把握し、それを基に住宅ローンの残債額と比較すると、物件の売却や名義変更、分割などの決定を行うための基礎情報を得られます。
住宅価格の査定は、不動産鑑定士や不動産会社に依頼することが一般的です。
不動産鑑定士は、物件の条件（立地・建物の構造や築年数・設備等）や周辺の不動産市場の状況を考慮して、物件の適正な価格を推定します。
また、住宅ローンが残っている場合は一括査定がおすすめです。
一括査定は、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼するサービスです。
異なる不動産会社の意見を比較でき、より正確な市場価格の把握や、より適した不動産会社を選択できます。
不動産一括査定の詳細や、利用する際の注意点を知りたい方は下記の記事をチェックしてみてください。
【関連記事】不動産一括査定とは？メリット・デメリットや利用する時の注意点を解説
その4：金融機関に相談
離婚時に住宅ローンが残っている場合、金融機関に相談することも重要な事項となります。
金融機関はローンの契約者であるあなたの状況を詳しく理解し、具体的な解決策を提案できる唯一の組織です。
金融機関に以下のような相談が可能です。
| 相談内容 | 詳細 |
|---|---|
| ローンの名義変更 | 離婚によりローンの名義人が変更する必要がある場合、手続きをどのように行うかを確認できる |
| ローンの返済条件変更 | 離婚後の経済状況により、ローンの返済が困難になる場合、返済計画の見直しや返済条件の変更について相談できる |
| 物件の売却とローンの返済 | 物件を売却してローンを一括返済する場合、手続きや必要な書類について確認できる |
| その他 | ローンの残債額確認、返済予定表や残高証明書の再発行等、ローンに関する各種問題について相談できる |
離婚時に住宅ローンが残っている場合に生じる4つのトラブル
続いて、離婚時に住宅ローンが残っている場合に生じる以下の4つのトラブルを紹介します。
- 支払いを滞納してしまう
- 返済義務が課せられる
- 相手が退去しない
- 家を無断で売られてしまう
トラブルその1：支払いを滞納してしまう
離婚時に住宅ローンが残っている場合、支払いを滞納してしまうトラブルが生じることがあります。
特に、離婚によって収入が減った場合や再婚によって新たな経済的負担が生じた場合は、ローンの返済が厳しくなる可能性もあるでしょう。
滞納が続いてしまうと金融機関から住宅を差し押さえられ、強制売却されるリスクがあります。
これは、元夫婦のどちらかが滞納すると、もう一方にも影響が及ぶため、事前の対策が必要となります。
このようなトラブルを避けるためには、離婚時に「離婚協議書」や「公正証書」を作成し、ローンの返済責任について明確にすることが有効です。
どちらがどの程度の返済責任を負うのか、返済能力が変わった場合の対応などを事前に決めておくことができます。
トラブルその2：返済義務が課せられる
離婚後に元配偶者が返済を滞納してしまうと、自身に返済義務が課せられるトラブルが生じることがあります。
特に、連帯保証人や連帯債務者として契約していた場合、ローンの返済が一方の責任だけでなく、両方に及ぶ可能性があります。
トラブルを避けるためにも、離婚時に「離婚協議書」や「公正証書」を作成し、ローンの返済責任について明確にすることが重要です。
ローンの返済責任者、返済額、滞納時の対応等を文書に明記し、双方が納得した上で署名・捺印を行います。
ただし、これらの文書は金融機関に対して法的な拘束力を持つわけではないため、金融機関との相談も併せて行うことが重要です。
トラブルその3：相手が退去しない
離婚時に住宅ローンが残っている場合、元配偶者が住宅から退去しないというトラブルが生じることがあります。
特に、離婚後も同じ住宅を共有している場合や、住宅の名義が一方になっている場合などに発生しやすいトラブルです。
具体的には、離婚後にローンの返済責任を負っている方が家を引き続き使用したいと考えていても、もう一方が家を出ないという状況が起こり得ます。
これは、家に対する所有権や使用権がクリアになっていないために生じるトラブルです。
トラブルを解決するには、離婚時に「離婚協議書」や「公正証書」を作成し、家の所有権や使用権について明確にすることが重要です。
どちらが家を使用するのか、また、どのような条件で家を使用するのかを事前に決めておくことができます。
トラブルその4：家を無断で売られてしまう
離婚後に、元配偶者が無断で家を売却してしまうトラブルが生じることがあります。
特に、家の名義が夫婦のどちらか一方になっている場合、名義人が単独で売却手続きを進めてしまうリスクが存在するでしょう。
家の売却は、名義人が所有権を第三者に移転する行為なので、名義が一方になっていると、もう一方が同意していなくても売却が進められる可能性があります。
その結果、家を失い、さらにローンの返済義務が残るという非常に厳しい状況に立たされることも考えられるでしょう。
この問題を防ぐためには、離婚時に「離婚協議書」や「公正証書」を作成し、家の売却についての合意を明記することが重要です。
その上で、住宅の名義変更や連名での所有権登記などを検討することも一つの手段となります。
岩手県二戸市 / 50代 査定価格2,000万円売却価格1,700万円 東京都中野区 / 30代 査定価格7,480万円売却価格7,780万円 東京都江東区 / 20代 査定価格2,490万円売却価格2,520万円 新潟県長岡市 / 30代 査定価格1,980万円売却価格1,940万円 東京都港区 / 40代 査定価格5,920万円売却価格4,910万円 
離婚後の住宅ローン支払い義務を無くす家の売却方法3つ
離婚後の住宅ローン支払い義務を無くす家の売却方法を3つ紹介します。
- 仲介による売却
- 業者買取による売却
- オーバーローンの際の任意売却
住宅ローンの支払い義務に不安や負担を感じる場合は、いずれかの方法での売却も視野に入れておくと良いでしょう。
方法その1：仲介による売却
住宅ローンの支払い義務を無くすための一つの方法として、家の売却があります。
特に「仲介による売却」は、専門的な知識を持つ不動産会社を通じて売却する方法です。
不動産会社は市場価格や売却プロセスについての専門的な知識と経験を持っています。
適切な価格での売却やスムーズな売却プロセスが期待できる点がメリットです。
しかし、不動産会社に対して手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売却価格の一部を占め、売却益を減少させる要素となります。
方法その2：業者買取による売却
業者買取による売却は、不動産業者が直接家を買い取る方法であり、離婚後の住宅ローン支払い義務を無くすための一つの手段です。
メリットは、手続きが比較的早く、短期間で売却が完了する可能性が高い点です。
また、一般的な売却とは異なり、購入者を探す必要がないため、販売活動や交渉の手間が省けます。
特に、急速に住宅ローンの返済が困難になった場合や、迅速な売却が必要な状況において有利となります。
一方で、デメリットとしては、買取価格が市場価格よりも低く設定される傾向があることです。
業者は買取後に再販することを目指しているため、それなりの利益を見込む必要があります。
その結果、所有者は市場価格よりも低い価格で売却することを余儀なくされる可能性があります。
また、業者によっては高額な手数料を請求する場合もあり、その分売却益が減少する可能性もあるでしょう。
業者買取による売却を選択する際には、複数の業者から見積もりを取って比較検討することが重要です。
方法その3：オーバーローンの際の任意売却
オーバーローンの際の任意売却は、住宅ローンの残債額が現在の物件価格を上回っている（オーバーローン状態）場合に選ぶことができる売却方法です。
メリットは、返済能力が限界に達した状況でも、自己破産や強制売却といった手段を避けて自主的に売却を進められる点です。
任意売却は金融機関と協議しながら進められるため、借り手と金融機関双方にとって有益な解決を目指せます。
デメリットとしては、売却価格が住宅ローンの残債額を下回るため、全てのローンを完済することは難しい点です。
また、売却後も一部の借金が残る場合が多く、借金の返済計画を新たに立てる必要があります。
任意売却を進める際は、専門の相談機関や弁護士などの助けを得て、計画的に進めることが重要となるでしょう。
離婚時の住宅ローンと支払い義務に関するQ&A
離婚時の住宅ローンと支払い義務に関するQ&Aを紹介します。
- 名義人の変更はできる？
- 住宅ローンと養育費は相殺できる？
- 住み続けることで税金はかかる？
離婚後の生活への不安を解消するために、ぜひご覧ください。
質問その1：名義人の変更はできる？
原則として、離婚時の住宅ローンの名義変更は難しいとされています。
理由としては、住宅ローンは名義人の返済能力や勤続年数を基に審査や融資を行っているため、簡単に名義人を変更することはできないからです。
特に夫と妻の共有名義から単独名義への変更は難しいとされています。
しかし、夫婦間で売買を行う場合は名義変更が認められるケースもあります。
新名義人が現在の名義人から不動産を買い取ることで、家と住宅ローンの名義変更が可能です。
ただし、新名義人が家を買えるだけの現金を用意するか、新しく住宅ローンを契約する必要があるため、新名義人側に経済的負担がかかります。
質問その2：住宅ローンと養育費は相殺できる？
相殺は、住宅ローンの名義人が夫（または妻）であり、家には妻（または夫）や子供だけが住んでいる場合に可能です。
ただし、相殺はトラブルの元になり得るため、専門家に相談して手続きを進めるようにしましょう。
住宅ローンと養育費減額の際に起こりうるトラブルは以下の記事で詳しく解説しています。
【関連記事】離婚後の住宅ローンは養育費と相殺可能？トラブルや予防法を紹介
質問その3：住み続けることで税金はかかる？
離婚後も住宅ローンを支払い続ける場合、通常贈与税はかかりません。
ただし、ローン完済後に元配偶者に住宅を贈与する場合は贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。
具体的な税金の詳細については、税務署や専門家に相談することが重要です。
（参考：「離婚での不動産の財産分与における税金」）
離婚後の住宅ローンの支払い義務に悩んだら売却も検討しよう【まとめ】
一般的に住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人、つまりローン契約を結んだ人にあります。
場合によっては、連帯保証人と連帯債務者に支払い義務が生じる可能性もあります。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は「家の名義人」「住宅ローンの残債額」などを確認しておきましょう。
また、トラブルを未然に防ぐためにも、離婚時に「離婚協議書」や「公正証書」を作成し、ローンの返済責任について明確にすることが重要です
離婚後の住宅ローン支払い義務を無くす家の売却には「すまいステップ」がおすすめです。
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