「マンションの便利さは魅力だけど、広い庭や開放感のある戸建ても気になる…」
そんなふうに、ライフスタイルの変化とともに戸建てへの憧れが高まる方は少なくありません。
しかし、マンションから戸建てへの住み替えは、住宅ローンの問題や維持費の違い、暮らしやすさ など、慎重に考えるべきポイントが多いのも事実です。
本記事では、マンションと戸建ての違いや、住み替えのメリット・デメリット、住宅ローン残債がある場合の注意点 について詳しく解説します。住み替えで後悔しないために、ぜひ参考にしてください。
住み替えの手順や基礎知識を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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【徹底比較】マンションと戸建ての強み一覧
マンションから一戸建てへの住み替えを考える際、まず押さえておきたいのが、それぞれの住まいが持つ「強み」です。どちらが良い・悪いということではなく、ご自身のライフスタイルや家族構成、将来設計によって、どちらがよりフィットするかが変わってきます。
ここでは、「お金」「住み心地」「自由度」など5つの視点から、マンションと一戸建ての強みを一覧表にまとめました。ご自身の希望と照らし合わせながら、理想の暮らしをイメージしてみてください。
| 比較項目 | マンションの強み | 一戸建ての強み |
|---|---|---|
| お金・費用 | ・修繕計画が明確・固定資産税が割安な傾向 | ・管理費・修繕積立金、駐車場代が不要・土地という資産が残る |
| 住み心地 | ・セキュリティが高い・ワンフロアで生活動線が楽・ゴミ出しが楽 | ・騒音を気にせず、子どもがのびのび過ごせる・プライバシーを確保しやすい・庭でガーデニングやBBQが楽しめる |
| 自由度 | ・共用施設が充実している物件がある | ・リフォームや増改築が自由・ペットの飼育も規約に縛られない |
| 利便性・立地 | ・駅近など利便性の高い物件が多い | ・郊外で広い土地を確保しやすい |
| 資産価値 | ・立地によっては価値が落ちにくい | ・土地は資産として永続的に残る・リバースモーゲージを利用しやすい |
このように、マンションと一戸建てにはそれぞれ異なる魅力があります。月々の支払いを抑え、自由な暮らしをしたいなら一戸建て、利便性やセキュリティを重視するならマンションが向いていると言えるでしょう。
次の章では、これらの強みを踏まえ、マンションから一戸建てに住み替える具体的なメリットをさらに詳しく解説していきます。
マンションから一戸建てに住み替えるメリット7つ
まずは始めに、マンションから戸建てに住み替えるメリットをまとめたのでご紹介します。
- 住宅スペースが広い
- 管理費。修繕積立金などが必要ない
- リフォームを自由に行える
- 騒音などの隣人トラブルが少ない
- 規約がなくペットの飼育も可
- リバースモーゲージが利用できる
- 土地が残る
住居スペースが広い
戸建てはマンションよりも住居スペースが広いです。
マンションは、エントランスや内廊下など、住居スペース以外の共有スペースも多いのが特徴です。
ですが、戸建ての場合、玄関や廊下などのスペースを最小限にすることで、設計次第では住居スペースを広めに確保することができます。
管理費・修繕積立金などが必要ない
戸建ては、マンションのような管理費や修繕積立金が必要ありません。よって毎月の固定費を減らす事ができます。
ですが、予期せぬタイミングで家の修繕が必要になった際、余裕をもって支払えるよう、自らが管理し、修繕費の積み立てをしておく必要があります。
リフォームを自由に行える
自分の所有する戸建ての場合、リフォームなどを自由に行うことができます。
家が手狭になったと感じても、マンションは、ほとんどの場合でリフォームができません。よって、もっと広い部屋への引っ越しを余儀なくされます。
ですが、戸建ての場合、家が手狭に感じた際はリフォームで部屋数を増やす事が可能です。
騒音など隣人トラブルが少ない
戸建ての場合、家族で住むことがほとんどのため、上下階や隣の部屋への物音をさほど気にする必要はありません。
マンションなどの集合住宅では、騒音によるトラブルが多いです。戸建てに住み替えた場合、こういったトラブルから回避できるといったメリットもあります。
規約がなくペットなどの飼育も可
また、戸建てでは守るべき規約がないため、庭でのガーデニングやペットの飼育も自由です。
庭が広い場合、BBQやテントを張ってキャンプをすることもできます。戸建てでの生活は、マンションに比べて自由度が高いです。
リバースモーゲージが利用できる
戸建ての場合、リバースモーゲージが利用できます。リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。
自宅の土地を担保にし、借りたお金は本人が死亡時に住宅を売却して返済します。自宅があれば、老後、お金に困った際にお金を借りることができます。
土地が残る
一般的に戸建てを購入する際は、土地と家をセットで購入します。よって、自宅を取り壊すことになっても土地が残ります。
その土地でアパート経営や戸建て賃貸、駐車場など土地活用することで収入を得ることができます。
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マンションから一戸建てに住み替えるデメリット6つ
それでは次にマンションから一戸建てに住み替えるデメリットを紹介します。
- セキュリティ性が低い
- 交通の利便性が悪い
- バリアフリー対応度が低い
- 修繕費は本人が負担
- ダブルローンになる可能性がある
- ごみを毎日捨てられない
セキュリティ性が低い
戸建ては、マンションに暮らしているときよりもセキュリティが弱まる可能性が高いです。
マンションの場合は、先ほど挙げた管理費を払うことでエントランスやエレベーターなどの共用部分に防犯カメラが付いていたり、管理会社による防犯対策がなされています。ですが、戸建ての場合、管理費を払う必要がない分、セキュリティを自主的に強化する必要があります。
特に1階部分は外からの距離が近いため、窓ガラスを強化ガラスにしたり、玄関周辺に人感知センサーを設置するなどの対策を行うことをお勧めします。
交通の利便性が悪い
立地面を考えたときにマンションから戸建てにすることによって、交通が不便になる可能性があります。
マンションは通勤をするサラリーマン向けに駅近くに建てられやすいという特性がある一方、戸建ては駅から少し離れた閑静な住宅街のなかに建てられやすいという特性があります。
バリアフリー対応度が低い
生活面を考えたときにマンションから戸建てにすることでバリアフリー対応度は低くなります。
マンションでは、基本的に共用部分にはエレベーターが設置されており、居住部分でも階段の上り下りをする機会は基本的にないですが、戸建てだと事情は違います。
修繕費はすべて本人負担
マンションの場合、毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収され、共有部の設備が壊れた際は、管理費や積立金から修繕・修理費用を補います。
そのため、マンションの共有部に関しての修繕・修理費用は居住者との折半になります。ですが戸建ての場合、設備が壊れた際や修繕が必要になった際はすべて所有者の負担となります。
ダブルローンになる可能性がある
マンションから戸建てに住みかえる際、ダブルローンリスクがあります。
ダブルローンになると、二重にローンを支払う期間が長引くリスクと相場より安価な売却価格になるリスクがあります。
マンションの売却期間は平均3ヶ月ですが、買い手次第であるため期間を調整しづらく、当初の予定以上にダブルローンの期間が長引く可能性があります。
また、売却時に焦りが出ると買い手に足元を見られ、相場より安く買いたたかれる可能性があります。売り先行で仮住まいにする費用と比べると「買い先行」は何倍も資金面で損をしてしまう可能性があることが分かると思います。
ゴミを毎日捨てられない
一般的にマンションなどの共同住宅には、いつでもゴミを捨てられるようなダストボックスが設置されています。
ですが戸建ての場合は、地域の規定に従いゴミ出しをしなければならず、好きなタイミングでごみを出すことはできません。
埼玉県所沢市 / 60代 査定価格1,000万円売却価格880万円 千葉県流山市 / 40代 査定価格2,700万円売却価格2,980万円 大阪府大阪市北区 / 30代 査定価格1,300万円売却価格1,300万円 北海道河西郡芽室町 / 50代 査定価格1,800万円売却価格1,800万円 兵庫県姫路市 / 50代 査定価格150万円売却価格120万円 
ローンが残っているマンションでも一戸建てに住み替えられる？
住宅ローンの残債がある状態でも住み替えをすることができます。
この章では、住宅ローンの残債がある場合の住み替え方法や資金・費用について解説していきます。
また、マンションの売却から新居の購入までの資金が知りたい、という方はすまいステップの住み替えシミュレーションがお勧めです！
マンションの売却価格で住宅ローンを完済する
マンションの住宅ローンを既に完済している場合、特に問題なく戸建てを購入することが出来ますが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えなくなった時に、住宅ローンを融資している金融機関が担保である当該マンションを差し押さえできる権利です。ローンの残債がある限り、抵当権は金融機関側にあり、勝手にマンションを売却できません。
そのため、マンションを売るにはローンを完済し抵当権を抹消しなければいけません。
ローン残債を一括返済してマンションの抵当権を抹消できるか確かめるには、マンションのローン残債額とマンションの売却価格を把握する必要があります。
また、マンションの売却予想価格は不動産会社へ査定依頼することで把握できます。
マンションの正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
マンションの査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりにマンションが売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。
『すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。
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売却金でローン完済できないなら「住み替えローン」を利用
マンションの売却金だけでローンを完済できない場合はどうすればよいのでしょうか。
マンションのローン残債を自己資金で一括返済できない「オーバーローン」の場合、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用できます。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と購入する戸建ての住宅ローンをまとめて一緒に組めるローン制度です。
ただし、購入する戸建ての担保価値以上の融資を受けるため、通常の住宅ローンを借りるよりも審査基準が厳しくなります。
住み替えローンの審査では特に以下5つポイントが確認されます。
| 評価項目 | 詳細 |
|---|---|
| 借り入れ履歴 | 現在借り入れているローンはあるか（今の住宅ローン、自動車ローンなど） |
| 勤務先 | 大手企業に勤めているのか、中小企業に勤めているのか |
| 収入 | 安定収入はあるか |
| 勤務年数 | 3年以上連続勤務の経験があるか |
| 健康状態 | *団体信用保険に加入できるか |
団体信用保険とは？
一般的に銀行は団体信用保険と呼ばれる、仮に債務者がローンの返済ができなくなった（病気、死亡）際に全額返済してくれる保険への加入を義務付けています。
団体信用保険も保険ですから健康状態が悪ければ加入することができず、その場合は、住み替えローンの審査も通らなくなります。
マンションから一戸建てに住み替える具体的な手順
マンションから一戸建てへの住み替えは、多くの人にとって初めての経験です。何から手をつけて良いかわからないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、実際に住み替えを決意してから、新居での生活をスタートするまでの具体的な流れを6つのステップに分けて解説します。一つひとつ着実に進めることで、後悔のない住み替えを実現しましょう。
情報収集と資金計画
住み替えの成功は、最初の計画段階で決まると言っても過言ではありません。まずは理想の暮らしを具体的にイメージし、それを実現するための資金計画を立てます。
【情報収集】
- 希望条件の整理： どのエリアに住みたいか、広さや間取り、庭の有無、駐車場の台数など、家族で話し合い希望条件をリストアップします。
- 物件種別の検討： 新築か中古か、建売住宅か、土地を買って注文住宅を建てるのか、といった物件の種類を考えます。
【資金計画】
- 自己資金の確認： 現在の貯蓄額のうち、諸費用や頭金としていくら使えるかを確認します。
- 住宅ローンの仮審査： 金融機関で住宅ローンの「仮審査（事前審査）」を受け、どのくらい借り入れができそうか把握します。
- 【最重要】マンションの売却査定： 不動産会社に現在お住まいのマンションの査定を依頼します。いくらで売れそうか分からないと、全体の資金計画が立てられません。 複数の会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握することが重要です。
不動産会社選びと媒介契約
資金計画の目途が立ったら、住み替えのパートナーとなる不動産会社を選びます。信頼できる不動産会社を見つけることが、スムーズな住み替えの鍵となります。
【会社選びのポイント】
- 査定価格の根拠が明確で、納得できる説明をしてくれるか
- マンションの売却だけでなく、戸建ての購入にも実績や知識があるか
- 担当者との相性が良く、親身に相談に乗ってくれるか
媒介契約の締結：売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。この契約を結ぶことで、正式に売却活動がスタートします。
売却と購入の進め方を決める
住み替えには、現在のマンションの「売却」と、新居となる一戸建ての「購入」を並行して進める必要があります。どちらを先に行うかによって、メリット・デメリットが異なります。
【売り先行】：売却を先に完了させてから、新居を購入する方法
- メリット： 売却価格が確定するため、資金計画が立てやすい。焦らずに売却活動ができる。
- デメリット： 新居が見つかるまで仮住まいが必要になる場合があり、家賃や引っ越し代が余計にかかる。
【買い先行】：新居の購入を決めてから、現在のマンションを売却する方法
- メリット： 気に入った物件を逃さずに購入できる。仮住まいの必要がなく、引っ越しが一度で済む。
- デメリット： 売却が決まるまで新旧両方のローンを支払う「ダブルローン」になるリスクがある。売却を焦ってしまい、希望価格より安く売ることになる可能性がある。
資金に余裕がない場合や、着実な資金計画を立てたい場合は「売り先行」が一般的ですが、資金に余裕がある場合は、気に入った物件を逃さずに購入できる「買い先行」の方がおすすめです。
売却活動と購入物件探し
いよいよ、売却と購入を具体的に進めていくステップです。不動産会社の担当者と密に連携を取りながら進めましょう。
- 売却活動： 不動産情報サイトへの掲載やチラシ配布などが開始されます。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、家を案内します。掃除や整理整頓を心がけ、良い印象を持ってもらうことが大切です。
- 購入物件探し： 希望条件に合う物件情報を集め、気になる物件があれば積極的に見学（内覧）に行きます。建物だけでなく、周辺の環境、日当たり、騒音、ハザードマップなども忘れずにチェックしましょう。
各種契約と住宅ローン本審査
売却するマンションの買主が見つかり、購入したい一戸建てが決まったら、それぞれ売買契約を結びます。
【売買契約の締結】
- 売却側： 買主と売買契約を結び、手付金を受け取ります。
- 購入側： 売主と売買契約を結び、手付金を支払います。
住宅ローン本審査：購入物件の売買契約を結んだ後、金融機関に住宅ローンの「本審査」を申し込みます。仮審査が通っていても、本審査で否決されるケースもあるため、契約書に「住宅ローン特約」を付けておくのが一般的です。
決済・引き渡し・引っ越し
すべての契約が完了したら、いよいよ住み替えの最終段階です。お金のやり取りと物件の引き渡しを行います。
- 決済： 金融機関などに売主・買主・司法書士・不動産会社担当者が集まり、お金の最終的な手続きを行います。具体的には、新居の購入代金の残金支払い、住宅ローンの実行、所有権の移転登記、マンションの売却代金の受け取り、古い住宅ローンの完済などを同日に行うことが多いです。
- 引き渡し： すべての決済が完了したら、売却したマンションの鍵を買主に渡し、新居の鍵を受け取ります。
- 引っ越し： 新居に引っ越し、新しい生活のスタートです。役所での住所変更手続きや、電気・ガス・水道などのライフラインの契約変更も忘れずに行いましょう。
マンションから一戸建てに住み替えるベストタイミング
「そろそろ住み替えたいな」と考え始めたものの、「いつ行動するのがベストなんだろう？」とタイミングに悩む方は少なくありません。焦って決断して後悔はしたくないけれど、タイミングを逃して損もしたくない、というのが本音でしょう。
住み替えのタイミングはご家庭の状況によって様々ですが、主に「家族構成の変化」と「家計の状況」という2つの軸で考えると、ご自身にとって最適な時期が見えてきます。
家族構成で考える
ライフステージの変化、特に家族構成の変化は、住み替えを検討する最も大きなきっかけです。
【子どもの誕生・成長】
「子どもが生まれて部屋が手狭になった」「ハイハイやよちよち歩きが始まり、もっと広いリビングで遊ばせてあげたい」といった想いから、住み替えを具体的に考え始める方が多くいます。
【子どもの入園・入学】
特に「小学校入学前」は、住み替えの最大のベストタイミングと言えます。その理由は以下の通りです。
- 学区を固定できる： 入学前に住み替えを完了させれば、お子様が途中で転校する必要がなくなり、環境の変化による負担をかけずに済みます。
- 騒音問題を気にせずに済む： 子どもが活発に走り回るようになると、マンションの階下への足音が気になり、つい「静かにしなさい！」と叱ってしまうことも増えがちです。一戸建てなら、周りを気にせずのびのびと子育てができます。
- 子ども部屋の確保： 成長に合わせてプライベートな空間として子ども部屋を用意してあげることができます。
家計の状況で考える
理想の暮らしを実現するためには、現実的なお金の問題、つまり家計の状況を見極めることも非常に重要です。
【住宅ローン金利の動向】
住宅ローンの金利は、総返済額に大きな影響を与えます。例えば、0.5%金利が違うだけでも、数百万円単位で返済額が変わることもあります。歴史的な低金利時代が終わり、金利が上昇傾向にある昨今では、金利が低いうちにローンを組む方が有利になる可能性があります。社会情勢や金融政策のニュースにもアンテナを張っておくと良いでしょう。
【所有マンションの築年数と売却価格】
一般的に、マンションの資産価値は築年数が浅いほど高く評価されます。売却価格が高ければ、その分を新居の購入資金に充てることができ、住宅ローンの借入額を減らすことができます。ご自身のマンションの「売り時」を逃さないためにも、定期的に資産価値をチェックしておくことをおすすめします。
【世帯収入やライフプランの変化】
昇進や共働きによる世帯収入のアップは、より希望条件に合った物件を選べるチャンスです。逆に、産休・育休などで一時的に収入が減少する時期は、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性もあります。ご自身のキャリアプランやライフプランと照らし合わせ、無理のない資金計画が立てられる時期を見極めることが大切です。
これらの「家族のタイミング」と「経済的なタイミング」が重なった時が、あなたにとってのベストな住み替え時期と言えるでしょう。
住み替えシミュレーションで費用をシミュレーションしてみよう！
すまいステップの住み替えシミュレーションでは、マンションの売却価格や売却にかかる費用、住宅ローンの借入可能額から、一戸建ての購入予算を算出することができます。
「住み替えにかかる費用を事前に把握してから売却を始めたい」、「住みたい家があるけど、マンションの売却価格と住宅ローンの借入額で購入できるのか知りたい」という方にお勧めです！
- 監修蔭山 達也
- 大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
- 【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
- 【URL】株式会社ノヴェル、YouTubeチャンネル
